房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略

摘 要：近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民群眾生活水平的不斷提高，與人們生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到了迅速的發(fā)展，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎之一。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅推動(dòng)著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，還肩負(fù)著人民群眾生產(chǎn)和生活的重要責(zé)任。但是，在時(shí)間轉(zhuǎn)動(dòng)下，不斷膨脹的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的阻礙。文章通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的分析，指出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在管理中存在的問(wèn)題，并根據(jù)具體問(wèn)題提出相應(yīng)的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）01-289-02

一、引言

伴隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開管理，在短短的幾十年發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)在眾多產(chǎn)業(yè)中脫穎而出，一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中非常重要的組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展對(duì)于改善人民群眾的居住條件有很大的作用，能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方政府的財(cái)政收入，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)小康社會(huì)的步伐。但是，當(dāng)前正在繁榮發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)也存在著諸多問(wèn)題，并成為社會(huì)群眾關(guān)心的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。房地產(chǎn)的發(fā)展速度過(guò)于迅猛，市場(chǎng)過(guò)熱；房地產(chǎn)的中介、交易市場(chǎng)規(guī)范性不強(qiáng)；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)行效果較弱，產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低；房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力；房?jī)r(jià)居高不下，普通百姓買房壓力大。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)發(fā)展中的問(wèn)題不僅是表面的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是非常嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，其持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展直接關(guān)系到我國(guó)的國(guó)計(jì)民生，因此，其帶來(lái)的影響不容小覷。在最近幾年的發(fā)展中，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，但是從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看，其所起到的作用微乎其微。房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)的過(guò)程中，自身存在著一些深層次和根本性的問(wèn)題，其在政府、市場(chǎng)自身規(guī)律的調(diào)整下并沒有得到有效、徹底的糾正和解決。而目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)依舊在增長(zhǎng)，甚至帶來(lái)更為嚴(yán)重的問(wèn)題。

1.管理目標(biāo)模糊不清，出臺(tái)的政策不穩(wěn)定。

（1）管理目標(biāo)模糊。近年來(lái)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)供需平衡，抑制快速上漲的房?jī)r(jià)，滿足人民群眾的房屋需求，我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的政策上作出了很大調(diào)整。但是，由于我國(guó)當(dāng)前正處于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的一些問(wèn)題，在長(zhǎng)期的規(guī)劃上和認(rèn)識(shí)上還不夠全面，要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)還不是很清晰，甚至存在錯(cuò)誤和片面性的認(rèn)識(shí)，致使政策目標(biāo)缺乏前瞻性。中長(zhǎng)期規(guī)劃思路和短期的政策手段不一致，甚至?xí)霈F(xiàn)長(zhǎng)期的規(guī)劃和短期規(guī)劃相違背的現(xiàn)象。其規(guī)劃欠缺科學(xué)性和合理性，以及國(guó)家政策實(shí)施的不連續(xù)性，這不僅造成房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)具有較大的波動(dòng)，而且嚴(yán)重干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。另外，投機(jī)者也會(huì)趁著政策存在的漏洞和缺陷，而制造市場(chǎng)的混亂，擾亂正常的市場(chǎng)秩序。

（2）政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性。國(guó)家出臺(tái)了一系列政策調(diào)控房?jī)r(jià)，2005年出臺(tái)了的“國(guó)八條”，2006年又出臺(tái)了“國(guó)六條”，加之一系列的稅收、金融政策等的頒布。但是，房?jī)r(jià)并未隨著政策的出臺(tái)而下降，相反卻穩(wěn)步上升，這中間雖然有小幅度的下跌，但之后又迅速上漲，總體還是呈上漲的趨勢(shì)。從2004年以來(lái)，國(guó)家一直在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，直到2007年，政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控狠下了一劑猛藥，但是到2008年9月又無(wú)疾而終。后來(lái)政府針對(duì)刺激房地產(chǎn)出臺(tái)了很多措施，但是直接的結(jié)果是導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)的暴漲。

（3）政策調(diào)控沒有觸及房地產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。調(diào)控的手段過(guò)于單一，沒有從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)房?jī)r(jià)高漲的問(wèn)題，政策的調(diào)整治標(biāo)不治本，不利于穩(wěn)定民生。其不僅在一定程度上浪費(fèi)了國(guó)家的行政資源，前期出臺(tái)政策降稅費(fèi)鼓勵(lì)居民買房，后期出臺(tái)二套房政策，打消了原本有需求購(gòu)房者的購(gòu)買欲望，而且前后矛盾，沒有給居民的購(gòu)房計(jì)劃提供幫助，反而使行業(yè)中的投機(jī)取巧者攫取利益。對(duì)國(guó)家的一系列調(diào)控，購(gòu)房者和開發(fā)商開始慢慢感到麻木。依賴房地產(chǎn)發(fā)展改善國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的預(yù)估，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)很難實(shí)現(xiàn)。如此下去，未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)肯定吸引不了消費(fèi)者的眼球，最終的受害者卻是群眾。

2.管理流于形式，機(jī)制不完善。

（1）管理流于形式。我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)有很多年的發(fā)展，如今，房地產(chǎn)仍然在我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理中處于焦點(diǎn)和重點(diǎn)的地位。尤其是在最近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，對(duì)房地產(chǎn)的妥善管理，政府花費(fèi)了很大的心思，在短時(shí)間里政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策密集推行。但許多規(guī)定與政策都只是流于形式，難以落實(shí)，部門執(zhí)行的不到位，甚至導(dǎo)致變形和失真的現(xiàn)象。其中一些政策可操作性不是很強(qiáng)，在房產(chǎn)界存在很大的爭(zhēng)議，實(shí)施細(xì)則的制定頒布與實(shí)施原則的制定頒布出現(xiàn)不符。我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理的措施一般采用自上而下的落實(shí)形式，這使地方政府與中央政府房地產(chǎn)兩級(jí)管理、監(jiān)督，其調(diào)控范圍、職責(zé)沒有明確的定位，出現(xiàn)斷層或重復(fù)管理的現(xiàn)象，這都使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的政策實(shí)施，大多由于地方與中央政府的合作出現(xiàn)了問(wèn)題。

（2）過(guò)分依賴房地產(chǎn)業(yè)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起到了巨大的作用。尤其是在國(guó)際金融危機(jī)中，政府出臺(tái)一系列的措施來(lái)刺激房地產(chǎn)發(fā)展，其所帶來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，對(duì)保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)起到了積極作用。因此，我國(guó)很多地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)看作拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的不穩(wěn)定性，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不具有可持續(xù)性。

各地政府看中了國(guó)際金融危機(jī)中房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，所以都將房地產(chǎn)業(yè)作為是當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。但是，過(guò)分依賴房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用不具有持久性和長(zhǎng)期性。我們要通過(guò)加大保障房的建設(shè)，以保障民生居住為目的，讓居者有其屋，遏制投機(jī)性需求、限制投資性需求以及支持改善性需求。

3.相關(guān)法規(guī)體系的不健全。我們從各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看出，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性有序快速運(yùn)行的基礎(chǔ)和前提條件是完善的市場(chǎng)的法律法規(guī)體系。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處在這個(gè)快速發(fā)展初級(jí)階段的我國(guó)，非常有必要健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律體系不僅要涉及最初的開發(fā)、建設(shè)和交易，同時(shí)還要對(duì)后期后續(xù)管理進(jìn)行完善。目前，我國(guó)還沒有出臺(tái)能夠覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)過(guò)程的市場(chǎng)管理法律。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)，與現(xiàn)如今房地產(chǎn)高速發(fā)展的要求，存在明顯的不符，從而導(dǎo)致越來(lái)越多的法律不能很好地實(shí)施，并合理地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中運(yùn)用。現(xiàn)今，我國(guó)主要還是依靠政府的權(quán)威和力量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行控制和管理，以國(guó)務(wù)院或國(guó)家部委辦名義所頒發(fā)的文件占有很大的一部分，如新“國(guó)十條”、“國(guó)八條”等，缺乏法律所應(yīng)有的穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性，且普遍適用性也不是很強(qiáng)。由于房地產(chǎn)業(yè)相配套的實(shí)施細(xì)則、條例不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)上執(zhí)法不嚴(yán)、有法不依，陷入惡性循環(huán)，使法律應(yīng)有的效力大打折扣。

三、對(duì)策分析

1.資金成本控制?？刂崎_發(fā)成本是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵，開發(fā)成本關(guān)系著房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和其使用價(jià)值。在項(xiàng)目可行性報(bào)告批復(fù)以后，要根據(jù)公司的情況綜合考慮項(xiàng)目的投資額。正常的支出是比較容易控制，具有較大彈性的是業(yè)務(wù)費(fèi)用的開銷，其很難控制，不好掌握?qǐng)?bào)賬的標(biāo)準(zhǔn)?？刂七^(guò)程一般包括：增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，節(jié)約開支；運(yùn)用制度的方式堵塞漏洞；在控制成本的過(guò)程中，要依據(jù)工程的具體狀況具體分析，實(shí)施責(zé)任分包制，完善成本控制的制度。

2.制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。

（1）認(rèn)識(shí)發(fā)展目標(biāo)。目前，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革正處于不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期，發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都在面臨著重大的調(diào)整。對(duì)于提高生活品質(zhì)和解決普通民眾的居住條件，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展具有重大作用，對(duì)于這一點(diǎn)，我們要有深刻的認(rèn)識(shí)，并將其納入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)中。

（2）明確總體思路。我國(guó)還處于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，這是我國(guó)目前的基本國(guó)情。在這一基本國(guó)情下，明確整體的發(fā)展思路和方向，不但要追求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短期利益和效應(yīng)，還要規(guī)劃并確立長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，來(lái)滿足不斷增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展和城鄉(xiāng)居民實(shí)際用房的需求，進(jìn)而保障和促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性、和諧、良性發(fā)展。

（3）分解目標(biāo)，對(duì)癥下藥。針對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，為中短期的規(guī)劃提供實(shí)踐上的指導(dǎo)和政策支持，有利于理順在房地產(chǎn)市場(chǎng)中復(fù)雜多變的關(guān)系和錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，并及時(shí)對(duì)癥下藥。例如，在我國(guó)人多地少的地區(qū)，要合理引導(dǎo)滿足消費(fèi)的房地產(chǎn)需求，擔(dān)負(fù)起提供社會(huì)保障的責(zé)任，建立完善的住房保障體系。同時(shí)，對(duì)于炒房類房地產(chǎn)的投機(jī)取巧行為，要從金融、稅收及其它方面進(jìn)行嚴(yán)格限制。

3.完善相關(guān)法律法規(guī)體系。只有不斷積累經(jīng)驗(yàn)并經(jīng)歷一定的發(fā)展階段，才能不斷完善法律法規(guī)體系。要實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，需要逐步建立和完善法律法規(guī)的建設(shè)，根據(jù)具體的國(guó)情，建立完整的有中國(guó)特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的法律體系，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合法化、合理法和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程的規(guī)范化。首先，對(duì)政府經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行有效約束，盡可能地避免政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行過(guò)多的行政干預(yù)，防止給房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序帶來(lái)不良的負(fù)面影響。同時(shí)，切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系的建立和順利實(shí)施。不斷完善《建筑法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律建設(shè)，并出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，積極促成《房地產(chǎn)法》的順利出臺(tái)，把房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設(shè)管理、相關(guān)的后期服務(wù)管理及中介服務(wù)管理等方面納入規(guī)范化的法律體系，并提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性和層次性，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理有法可依。

4.建立健全管理機(jī)制。

（1）正確認(rèn)識(shí)宏觀調(diào)控的作用。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的解決不能依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控，它有著深層次的原因。解決房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有局面的有效方法是改革房地產(chǎn)管理體制。這就要我們正確認(rèn)識(shí)政府職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演的角色，調(diào)整并充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟(jì)管理職能。政府要正視市場(chǎng)中存在的失靈現(xiàn)象，在市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能充分發(fā)揮的同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)的具體變化適當(dāng)、適度地干預(yù)，具體問(wèn)題具體分析，建立有利于房地產(chǎn)業(yè)合理、有效發(fā)展的運(yùn)行管理機(jī)制。

（2）明確責(zé)任主體。明確地方與中央在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的關(guān)系，明確雙方的責(zé)任主體，確立職責(zé)范圍并做好監(jiān)督。在積極貫徹中央對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施的基礎(chǔ)上，因地制宜，從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況出發(fā)，采取差異化措施，避免產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)，遏制土地財(cái)政，探索性地改革財(cái)稅體制，減少地方財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，積極落實(shí)地方政府對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的政策。嚴(yán)厲打擊官商結(jié)合的不法行為，做好典型的負(fù)面例子的警示宣傳和正面案例的推廣，營(yíng)造房地產(chǎn)發(fā)展的良好氛圍，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展。

四、結(jié)論與建議

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一項(xiàng)非常艱巨的任務(wù)，要想把它做好，必須要有完善的管理機(jī)制，有完善的法律法規(guī)，有連續(xù)性的房地產(chǎn)政策以及明確的管理目標(biāo)。只有這樣，才能使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)秩序得以規(guī)范，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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（作者單位：駐馬店市房地產(chǎn)交易管理所 河南駐馬店 463000；作者簡(jiǎn)介：趙潔，本科學(xué)歷，畢業(yè)于黃淮學(xué)院，土木工程專業(yè)，目前主要從事房地產(chǎn)管理工作）

（責(zé)編：若佳）