基于GIS的商業(yè)區(qū)選址方法以及影響力分析

鄒芳　鄧磊　金鏑

隨著社會的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)人口迅速增加，人們的生活也發(fā)生著巨大的變化。但與此同時，居民購物難，商家投資決策難成為了城市發(fā)展較為普遍的問題。并且在商業(yè)區(qū)建設到發(fā)展的整個生命周期中，選址顯得尤為重要。該文以都江堰市為例，通過對都江堰市商業(yè)中心、道路、居民點等城市信息進行調(diào)查，結(jié)合市場營銷與GIS相關(guān)空間分析理論，對都江堰市的人口分布、交通可達性、周圍商圈影響等因子進行量化分級，得到最佳的商業(yè)區(qū)位置并得出其影響力。

商業(yè)區(qū)是零售商業(yè)聚集，交易頻繁的地區(qū)辦公區(qū)，一般集中于大城市的中心位置，位于交通方便、人口眾多的地段。城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)是由商業(yè)活動載體和主體相互作用而形成的。載體即商業(yè)中心，是商業(yè)活動的主要承擔者；主體即消費者和商業(yè)、企業(yè)、經(jīng)營者，是城市商業(yè)活動的主要參與者。而隨著世界各國商貿(mào)往來加強，各國各地物產(chǎn)資源、集散中心、交易市場的簡單描述日益增多，城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究逐漸科學化，形成統(tǒng)一的理論體系。本文將結(jié)合傳統(tǒng)市場營銷理論與GIS空間分析平臺，針對都江堰城區(qū)，初步建立商業(yè)區(qū)的選址模型，對其影響力進行分析，并最終以選址地圖的形式清晰的加以反應。

1 研究區(qū)域概況

都江堰市地處四川省成都市城西，距成都市48km。是一座新興的工業(yè)城市、旅游城市，以著名的都江堰水利工程而得名。城市總面積1208km2，人口總數(shù)60余萬人。其中市區(qū)面積37.7km2，市區(qū)常住人口205906人。有本科院校3所、省屬中專2所，以及若干中小學，在校學生共計8.6萬名。市內(nèi)交通便利，道路通暢。城市商業(yè)繁盛，大小商鋪林立。

2 研究設計及數(shù)據(jù)分析

城市人口數(shù)據(jù)的獲取。商場在進行選址時，總是力求與較大的目標市場，以便吸引更多的目標客戶，并且商場合理選址在一定程度上是為了最大限度的滿足消費者的社會服務需求量，在收入水平一定的條件下，人口密度直接決定著潛在市場容量的大小。為此，在選址時應明確商場周邊人口分布情況，力求盡可能多的將商圈范圍輻射到周邊常住人口區(qū)域。本文中主要以考慮人口稠密度對商業(yè)區(qū)的影響，即采用都江堰市人口密度空間分布狀態(tài)作為人口對商業(yè)區(qū)選址的影響因子，并引入城市人口的遙感估算方法，以住宅數(shù)計算，公式如下：

公式中P為總?cè)丝跀?shù)，N為每戶平均人數(shù)，A為戶數(shù)，n為不同住宅類型。對于人口數(shù)的估算，本文根據(jù)“2011年成都年鑒”中的“區(qū)（市）縣土地面積、戶數(shù)和人口數(shù) （ 2011年）”表格中的數(shù)據(jù)，即每戶按2.56人計算。為使輸出結(jié)果更加準確，實驗更加便捷，本文根據(jù)算出的人口數(shù)量把人口數(shù)量分為3個等級，每個等級代表一個人口數(shù)量段，人口由多到少等級分別為3，2，1。每個人口等級對應的人口數(shù)量段如表1。在為城區(qū)各個區(qū)域擬定對應的人口等級后，運用軟件ArcMap將其分級設色。

城市交通信息。在選址時需要考慮到交通便利、人流量多、停車場地大的位置。根據(jù)都江堰市的具體情況本文分別從主干道和公交路線兩方面對市區(qū)交通進行分析。利用ArcMap中的Buffer（緩沖區(qū)分析）功能為城市主干道做可達性的緩沖區(qū)，分別定為主干道兩側(cè)100m、200m、300m，并定級為1，2，3級。其中都江堰市區(qū)主干道分別為：幸福大道，觀景路和建設路等，其余的為二級街道。在建立的Buffer中離主干道越遠越不適宜作為商業(yè)區(qū)選址，反之離地址主干道越近就越適合作為商業(yè)區(qū)。 除此之外，交通的可達性還表現(xiàn)在城市公交的可達性，此處通過對城市主干線的公交站的實地調(diào)查，繪制出了主要公交路線及站點。

競爭力影響分析。在進行一定地域、交通、人口的分析后，對于商業(yè)區(qū)的選址，還應針對于市區(qū)現(xiàn)有商場進行現(xiàn)有商圈影響分析，因為對于現(xiàn)有商業(yè)區(qū)而言所在地理位置已經(jīng)形成了一定的顧客消費群，如果原有的商業(yè)區(qū)不能滿足日益增長的居民購買需求，那么則可以在此區(qū)域建設新的商品需求圈。本文將根據(jù)現(xiàn)有商場的占地規(guī)模面積為其定級，由于沃爾瑪與成都百貨規(guī)模相當，將由大到小分別劃分為3、2、1這三個等級，其中：百倫百貨等級3；梅西生活廣場等級2；由于沃爾瑪和成都百貨都江堰點規(guī)模相當，將其劃分為同一等級1。等級越高所代表對周圍影響范圍及影響力越大，并且對新商場的建設選址阻礙的范圍和力度就越大。本文應用ArcGIS 軟件對已有商業(yè)區(qū)建立緩沖區(qū)，以大致確定其影響范圍。此處，將對一級商場以半徑為600m建立圓形緩沖區(qū)域；二級商場半徑900m；三級商場半徑為1200m。

在建立已有商業(yè)區(qū)影響范圍后，我們可以得到各個影響區(qū)域的人口影響程度，即可以用人口數(shù)來恒定各個商業(yè)區(qū)的影響力：利用ArcGIS中的統(tǒng)計選擇工具，可篩選出建筑圖層中的對應人口屬性。

··································公式3 其中P代表商業(yè)區(qū)選址適宜度指數(shù)，P值越大則表明越適合將該處發(fā)展成為商業(yè)區(qū)，P值越小則越不適宜；wi 為對應影響因子i的權(quán)重值；Ni 為第i個因子對商業(yè)區(qū)選址的綜合影響值。此模型說明，人口密度越大、交通越便利、越靠近主干道、周圍現(xiàn)有商圈越少的區(qū)域，能吸引的顧客越多，商業(yè)區(qū)的發(fā)展越快。將各個圖層即影響因子進行疊分析，選出商業(yè)區(qū)選址候選區(qū)域，如圖1：

對得出的預選區(qū)域進行排號，以從左到右，從上到下的順序依次排為1、2、3、4、5、6號區(qū)域，并且將此六個區(qū)域進行綜合適宜度評估，最終得出區(qū)域2為最適宜修建發(fā)展商業(yè)區(qū)的位置，此區(qū)域位于都江堰市灌口鎮(zhèn)人民政府附近。

本文僅以都江堰為例，從道路、交通、人口、現(xiàn)有競爭這幾個因素加以分析，對比其綜合影響力而得出相對參考區(qū)域。但從實際分析，影響商業(yè)區(qū)的因素不止這幾個，還應包括消費者購物選擇傾向、消費者心理、城市建設規(guī)劃等因素的影響，所以對于選址的準確性還可通過加入相關(guān)因素進行更為準確的判定。

（作者單位：四川農(nóng)業(yè)大學）