冒名處分不動產(chǎn)的法律效果分析

張驥

摘 要 隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，物權(quán)糾紛層出不窮，使得司法實踐中出現(xiàn)同案不同判的尷尬局面。學(xué)界對于冒名處分是否適用善意取得制度以及冒名處分是否可以類推適用無權(quán)代理制度存在爭議。筆者通過比較國內(nèi)外的主流觀點，經(jīng)過分析認為冒名出賣他人房屋不適用善意取得制度但可以類推適用無權(quán)代理的相關(guān)規(guī)定。

關(guān)鍵詞 冒名行為 不動產(chǎn)善意取得 無權(quán)代理

一、 提出問題

冒名處分不動產(chǎn)案件有以下共同特點：首先，冒名人主觀上是為了自己的利益冒用他人身份，并沒有為他人代理的意思;其次，冒名人客觀上有假冒他人身份、偽造他人簽字等行為;再次，第三人主觀上善意并且已經(jīng)支付了合理對價;最后，登記機關(guān)由于審查上的疏忽等原因，辦理了移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)的變更登記手續(xù)。

在此類案件中，房屋的所有權(quán)到底歸誰所有？下文中筆者將分別從善意取得和無權(quán)代理這兩個角度對冒名出賣他人房屋后房屋所有權(quán)歸屬問題進行分析。

二、 冒名出賣他人房屋是否適用善意取得制度

（一）不適用善意取得制度

劉保玉教授認為，法律上設(shè)計善意取得制度，是為了維護交易的安全（財產(chǎn)的動態(tài)安全）、 保護善意行為人的利益，但同時亦須關(guān)注財產(chǎn)的靜態(tài)所有之安全，在所有人和善意第三人之間求得利益的平衡或者相對平衡。因此，各國法律上關(guān)于善意取得的規(guī)定，均有其特定的條件和限制。（1）傅鼎生教授認為，不動產(chǎn)物權(quán)善意取得是物權(quán)公示、不動產(chǎn)物權(quán)登記的必然推論，是不動產(chǎn)登記公信力的表現(xiàn)，其只適用于不動產(chǎn)登記錯誤之情形，不能擴大適用于冒名處分行為。（2）

（二）適用善意取得制度

王利明教授認為，應(yīng)當(dāng)將“無權(quán)處分”作廣義上的理解，不能僅僅將“無權(quán)處分”限定在登記錯誤的情況。（3）所謂無權(quán)處分，凡是沒有取得權(quán)利人的同意，而處分權(quán)利人財產(chǎn)的行為，其包括兩項重要內(nèi)容，一是無權(quán)處分人未經(jīng)真正權(quán)利人的同意，處分了他人的動產(chǎn)，二是處分人將他人的不動產(chǎn)非法登記在自己的名下并進行處分，或者采用假冒行為非法處分他人財產(chǎn)。王利明教授基于對《物權(quán)法》的文義解釋，得出冒名處分他人不動產(chǎn)適用善取得制度的結(jié)論。

（三）筆者觀點

筆者認為雖然我國《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定并未區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，但并不能根據(jù)文義解釋就簡單地推定冒名出賣他人房屋適用善意取得制度，理由有以下三點。

1、從善意取得制度的產(chǎn)生根源來看，善意取得制度是基于物權(quán)的公信力產(chǎn)生的。對于不動產(chǎn)而言不動產(chǎn)登記簿的記載是公式的手段，對于動產(chǎn)而言占有是物權(quán)公示的手段。善意第三人信賴的客體是登記簿記載的內(nèi)容，這就使得登記簿的內(nèi)容具有一定的公信力。我國并沒有規(guī)定登記簿的公信力，這是由我國目前的國情決定的。在我國，由于不動產(chǎn)登記制度發(fā)展的還不夠完善，不動產(chǎn)善意取得適用的條件應(yīng)僅限于不動產(chǎn)登記產(chǎn)生錯誤的情形。善意第三人對處分人身份、代理權(quán)限或者行為能力的信任，均不構(gòu)成不動產(chǎn)的善意取得。本文中所討論的冒名出賣他人房屋的行為，實際上是善意第三人對于處分人身份的善意信賴，不能因此產(chǎn)生不動產(chǎn)善意取得的效果。

2、從權(quán)利外觀責(zé)任的角度來看，很多學(xué)者認為冒名處分不動產(chǎn)行為適用不動產(chǎn)善意取得制度是對善意第三人善意信賴利益的保護，是對權(quán)力外觀的保護。保護權(quán)利外觀是出于對交易安全的保護，但卻損害了真正權(quán)利人的靜態(tài)利益，若要使真正權(quán)利人放棄其靜態(tài)利益，也需要真正權(quán)利人在行為中有一定的可歸責(zé)性，否則靜態(tài)利益不應(yīng)該因為保護動態(tài)的利益而白白犧牲?！胺蔀槠胶猱?dāng)事人的利益，為協(xié)調(diào)財產(chǎn)靜的安全和動的安全，并沒有在一切交易領(lǐng)域均賦予交易第三人以權(quán)利虛像作為權(quán)利實像之后果。不動產(chǎn)公信力不能簡單地演繹為善意保護、權(quán)利外觀或信賴保護的一般規(guī)則?！保?）

3、從法理的角度來看，很多學(xué)者認為為了保護善意第三人的信賴利益，維護交易的安全，在不動產(chǎn)善意取得制度中的無權(quán)處分外延可以適度擴大，認為無權(quán)處分不一定要以登記錯誤為基礎(chǔ)，無權(quán)處分可以和登記錯誤是并列的概念。但筆者認為，在不動產(chǎn)善意取得制度中無權(quán)處分外延不能盲目擴大，不能單純?yōu)榱松埔獾谌说男刨嚴婧徒灰椎陌踩艞墝υ瓩?quán)利人物權(quán)的保護，況且對于善意第三人還可以通過其他方式進行保護和補償。對于善意第三人信賴利益保護問題，筆者認為應(yīng)該在法條中明確對于善意第三人利益保護的規(guī)定，對于善意第三人的保護范圍也僅僅限于法條的明文規(guī)定。（5）

三、 是否可以類推適用無權(quán)代理制度

（一）不能類推適用無權(quán)代理制度

王利明教授認為，雖然在冒名處分行為和無權(quán)代理中，實際行為人都缺乏從事相應(yīng)行為的法定權(quán)利，在這一點上具有相似性，但是，冒名處分行為不能適用無權(quán)代理制度，因為冒名處分行為完全不符合無權(quán)代理的基本特征。這表現(xiàn)在：第一，無權(quán)代理實質(zhì)上是一種缺乏代理權(quán)而仍從事代理行為的行為。第二，無權(quán)代理行為仍然是以被代理人名義行為，而不能自稱是本人。第三，無權(quán)代理行為一般不屬于侵權(quán)行為。（6）

（二）可以類推適用無權(quán)代理制度

梁慧星教授在其專著中分析表見代理的適用范圍時提及其擴張趨勢，涉及到本文所討論的冒名行為。他認為第三人的信賴利益應(yīng)得到保護，類推適用表見代理的規(guī)定，使本人對該行為之結(jié)果承擔(dān)責(zé)任。（7）梅迪庫斯也認為，若行為人未獲得有效授權(quán)的情況下，冒用他人名義從事行為的情形在很大程度上類似于無權(quán)代理時從事的行為，適用無權(quán)代理的相關(guān)規(guī)定。

（三）根據(jù)具體情況確定

王澤鑒先生認為，冒名行為是“假冒他人之名”而為法律行為，他把此類行為分為兩種情況：一是該冒用的姓名不具有區(qū)別性意義;二是該冒用的姓名具有區(qū)別性意義，相對人對此姓名有一定的聯(lián)想。（8）他從相對人的主觀意愿方面來論述冒名行為的法律性質(zhì)與法律后果，認為如果相對人只愿意和被冒名者發(fā)生法律關(guān)系時，應(yīng)類推適用無權(quán)代理的規(guī)定。

（四）筆者觀點

冒名出賣他人房屋，出賣人在主觀上是為了自己的利益，并沒有為他人代理的意思，這是其與無權(quán)代理最大的區(qū)別。筆者認為雖然冒名出賣他人房屋并不符合無權(quán)代理的形式要求，但是從行為表現(xiàn)及法律效果方面來看并無實質(zhì)差別，可以類推適用無權(quán)代理制度，理由有以下幾點。

1、從善意第三人的角度來看，在買賣房屋的過程中，善意第三人最關(guān)注的往往有兩點，一個是房屋本身的特性，二是交易人是否為房屋所有權(quán)人，而對于交易對象具體是誰并無特殊要求。在冒名出賣他人房屋的行為中，出賣人通過假冒他人身份證等手段使得第三人相信其為房屋所有權(quán)人從而進行交易，這與無權(quán)代理中第三人的情形非常相似，無權(quán)代理中善意第三人也是出于對被代理人資質(zhì)的肯定而與其發(fā)生法律關(guān)系。

前文已經(jīng)論述，冒名出賣他人房屋不適用善意取得制度，但是對于善意第三人的信賴利益也不能完全不加以保護，這樣會導(dǎo)致民事主體利益的失衡。如果冒名出賣他人房屋可以類推適用無權(quán)代理的相關(guān)制度，那么當(dāng)房屋所有權(quán)人追認該房屋買賣合同有效時，善意第三人就可以獲得房屋所有權(quán)。賦予善意第三人這樣一個期待權(quán)似乎在保護其利益方面更具公平性。

2、從出賣人的角度來看，其為了自己的利益，冒充他人身份與第三人進行交易，在行為表現(xiàn)的外觀上與無權(quán)代理人極為相似。雖然無權(quán)代理中無權(quán)代理人是為了被代理人和第三人發(fā)生法律關(guān)系，這是行為人主觀上的差異，但是行為人的內(nèi)心意思是無法表示出來的，也無法被第三人直接感知，所以這點區(qū)別并不足以阻卻無權(quán)代理的適用。另一個主要的區(qū)別是，在無權(quán)代理中，無權(quán)代理人向第三人表明了自己的代理身份，即第三人知道與自己發(fā)生法律關(guān)系的另有其人，而在冒名出賣他人房屋的行為中，冒名人直接向第三人宣稱自己是房屋所有權(quán)人。這兩者看起來有很大區(qū)別，但仔細分析不難看出，在冒名出賣他人房屋的行為中，冒名人實際上是假冒他人身份，也可以看成是假冒取得房屋所有權(quán)人的授權(quán)，代理房屋所有權(quán)人行使權(quán)利，這樣就可以類推適用無權(quán)代理的相關(guān)規(guī)定。

3、從房屋所有權(quán)人的角度來看，類推適用無權(quán)代理制度可以充分保障其利益而且可以降低交易成本提高交易效率。在冒名出賣他人房屋的案例中，有很大一部分的情況是房屋所有權(quán)人有出賣房屋的意圖。房屋所有權(quán)人在被他人冒充身份侵犯物權(quán)的情形下，當(dāng)然可以基于物權(quán)的絕對效力要求登記機關(guān)撤銷變更登記重新獲得房屋所有權(quán)。但是不排除有些情況下，房屋所有權(quán)人對善意第三人的出價表示滿意，意欲出賣自己的房屋，如果法律機械地規(guī)定原房屋買賣合同無效似乎顯得不夠人性化。筆者認為冒名出賣他人房屋可以類推適用無權(quán)代理的制度規(guī)定，賦予房屋所有權(quán)人追認的權(quán)利，這樣不僅維護了房屋所有權(quán)人的利益而且對于善意第三人也是有利的，同時還節(jié)約了交易成本，減少了不必要的損失，提高交易效率。

四、 結(jié)語

通過上述分析，可以得出在冒名出賣他人房屋的法律關(guān)系中，善意第三人不能夠依據(jù)善意取得制度獲得房屋所有權(quán)，不動產(chǎn)善意取得適用的條件僅限于不動產(chǎn)登記產(chǎn)生錯誤的情形，第三人基于對出賣人身份的信任不構(gòu)成不動產(chǎn)的善意取得。

冒名出賣他人房屋的，可以類推適用無權(quán)代理的相關(guān)規(guī)定。經(jīng)房屋所有權(quán)人追認，原房屋買賣合同有效，善意第三人可以取得房屋所有權(quán)。若房屋所有權(quán)人拒絕追認，則原房屋買賣合同無效，善意第三人不能取得房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)人可以向登記機關(guān)申請撤銷錯誤的變更登記。

注釋：

（1）劉保玉.盜贓與作編所及財物的善意取得和賠償責(zé)任問題探討[M].判解研究，2009 年第2輯，人民法院出版社，2009.

（2）傅鼎生.不動產(chǎn)善意取得應(yīng)排除冒名出賣之適用[J].法學(xué)，2011（12）.

（3）王利明.善意取得制度若干問題研究——從一起冒名頂替行為說起[M].判解研究，2009年第2輯，人民法院出版社2009年版。

（4）傅鼎生.不動產(chǎn)善意取得應(yīng)排除冒名出賣之適用[J].法學(xué)，2011年第12期。

（5）梅夏英.登記錯誤與第三人的保護[M].判解研究，2009年第2輯，人民法院出版社，2009.

（6）王利明.善意取得制度若干問題研究——從一起冒名頂替行為說起[M].判解研究，2009年第2輯，人民法院出版社，2009.

（7）郭明龍.不動產(chǎn)“冒名出賣”中善意第三人利益之保護——兼與王利明教授、傅鼎生教授商榷[J].武漢理工大學(xué)學(xué)報，2012（5）.

（8）王澤鑒.民法總則[M].中國政法大學(xué)出版社，2001：451.