淺談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)問(wèn)題

鄭然

前言

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們投資觀念的進(jìn)步，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。目前持有投資性房地產(chǎn)較多，所占資產(chǎn)比例較大的企業(yè)轉(zhuǎn)變計(jì)量模式會(huì)對(duì)自身業(yè)績(jī)有較大影響。企業(yè)之前采用成本法對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，投資性房地產(chǎn)會(huì)被低估，一旦采用了公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)由原先被低估值猛增至現(xiàn)行市值，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)的大幅攀升。

1.上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀

表1是我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況的統(tǒng)計(jì)表，該表顯示雖然采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量呈上升的趨勢(shì)，但總數(shù)量很少。

多數(shù)上市公司不采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式有著兩個(gè)方面的原因，（1）客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價(jià)值模式對(duì)其擁有的投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)；（2）企業(yè)主觀選擇的影響。

1.1客觀因素

1.1.1公允價(jià)值計(jì)量模式的弊端制約

如前文所述，首先，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的公允價(jià)值計(jì)量模式本身使用范圍與條件存在問(wèn)題。其次，采用公允價(jià)值模式計(jì)量將大大增加企業(yè)支付評(píng)估費(fèi)用的成本和信息披露成本。再次，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式使企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大。最后，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式使企業(yè)放棄折舊抵稅的機(jī)會(huì)，增加稅收負(fù)擔(dān)。與成本計(jì)價(jià)模式相比，產(chǎn)生更多的利益流出，因此將挫傷企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的積極性。

當(dāng)上市公司持有的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例很小時(shí)，公司變更計(jì)量模式的影響并不大。而對(duì)于持有大量物業(yè)資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司來(lái)講，他們所擁有的房地產(chǎn)是用于出售的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)之一類(lèi)型。即使房地產(chǎn)公司將部分物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，并且投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，在轉(zhuǎn)換的第一年，轉(zhuǎn)換后公允價(jià)值多于賬面價(jià)值的部分也不計(jì)入利潤(rùn)，而是調(diào)整當(dāng)期股東權(quán)益，因此對(duì)此類(lèi)上市公司影響也比較小，一般管理層不會(huì)選擇變更計(jì)量模式。

1.2主觀因素

基于公司不同的業(yè)績(jī)情況，公司管理層會(huì)進(jìn)行不同的主觀選擇。一般來(lái)講，上市公司的經(jīng)營(yíng)情況有兩種：盈利，或虧損。

1.2.1公司虧損取得負(fù)收益時(shí)的決策變更影響

當(dāng)公司產(chǎn)生虧損時(shí)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)使資產(chǎn)價(jià)值得到迅速提升，能夠扭轉(zhuǎn)公司業(yè)績(jī)不佳的局面?？筛纳乒鞠嚓P(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)（如前文提到的資產(chǎn)負(fù)債率），避免當(dāng)期產(chǎn)生負(fù)利潤(rùn)，便于公司在后續(xù)年度進(jìn)行配股融資。

1.2.2公司盈利取得正收益時(shí)的決策變更影響

當(dāng)公司盈利時(shí)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)能使公司在原來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上，利潤(rùn)得到更高地提升?？稍诟纳葡嚓P(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)欠佳的情況確保企業(yè)貸款融資和增配股的資格。并且，公司在盈利的情況下采用公允 價(jià)值模式計(jì)價(jià)投資性房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步增加公司利潤(rùn)，導(dǎo)致繳納更多的企業(yè)所得稅。采用公允價(jià)值計(jì)量后，公司喪失成本法下折舊抵稅的好處，增加了公司利益流出，削減了投資者對(duì)資產(chǎn)的可控?cái)?shù)量。由此我們看出，雖然采用公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)能夠提升利潤(rùn)，但同時(shí)會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)加重資產(chǎn)流出，并且計(jì)價(jià)模式的更換增加的利潤(rùn)并不是真實(shí)的利益流入，而是資產(chǎn)價(jià)值的再評(píng)估。因此可以認(rèn)為，當(dāng)公司處于盈利狀態(tài)，稅負(fù)不多的情況下，計(jì)價(jià)模式的轉(zhuǎn)換對(duì)公司意義不大，甚至可以說(shuō)近似無(wú)影 響。

另外，由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定計(jì)價(jià)模式一旦更改不得轉(zhuǎn)變，企業(yè)將失去在未來(lái)需要的時(shí)刻通過(guò)變更計(jì)價(jià)模式來(lái)改善業(yè)績(jī)的機(jī)會(huì)。

綜上所述，在產(chǎn)生虧損或需要再融資時(shí)企業(yè)傾向選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，在企業(yè)盈利同時(shí)不需要再融資時(shí)，由成本法變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的舉措對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)幾乎無(wú)影響，企業(yè)不會(huì)變更計(jì)價(jià)模式。在我國(guó)的上市公司中，既持有投資性房地產(chǎn)又出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損的公司比較少，在公司總數(shù)中所占比例較低，繼而數(shù)據(jù)中顯示的選用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市公司數(shù)量也較少。

由上述分析還可得出結(jié)論，即客觀制約因素對(duì)企業(yè)計(jì)價(jià)模式的選擇起著很少的影響，多數(shù)量的上市公司主要由于公司基于自身利益考慮而沒(méi)有實(shí)行變更決策，即主觀因素才是制約企業(yè)計(jì)價(jià)模式選擇的主要原因。

2.對(duì)于完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的建議

2.1完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法律法規(guī)

新頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定存在著界定不清的問(wèn)題。如前文提到的“活躍”的定義，以及“同類(lèi)或類(lèi)似”的房地產(chǎn)價(jià)格，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都需要進(jìn)行更明確的規(guī)定。準(zhǔn)則可以按持有投資性房地產(chǎn)的目的分類(lèi)，對(duì)其分別進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。例如，對(duì)于企業(yè)為賺取租金而持有的投資性房地產(chǎn)，由于租金在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生較大波動(dòng)，其變動(dòng)與資產(chǎn)市值也并非緊密相關(guān)，因此可以規(guī)定企業(yè)將其按成本模式計(jì)價(jià)；對(duì)于企業(yè)為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值而獲取差價(jià)的投資性房地產(chǎn)，準(zhǔn)則可規(guī)定其按公允價(jià)值計(jì)價(jià)，賬面價(jià)值與公允價(jià)值差額計(jì)入當(dāng)期損益；對(duì)于企業(yè)同時(shí)為上述兩種目的而持有的投資性房地產(chǎn)，準(zhǔn)則可規(guī)定其按公允價(jià)值計(jì)價(jià)，公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入資本公積。準(zhǔn)則還可對(duì)這三種模式轉(zhuǎn)換限制嚴(yán)格的規(guī)定和轉(zhuǎn)換條件。

2.2完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，合理降低評(píng)估成本

由于企業(yè)需要每年對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行披露，企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估成本大幅增加，成為計(jì)量模式轉(zhuǎn)換的重要阻力。為減輕評(píng)估成本對(duì)企業(yè)造成的負(fù)擔(dān)，政府應(yīng)加大力度整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，為企業(yè)提供真實(shí)合理的公允價(jià)值信息，還可以建立全國(guó)范圍的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)，使企業(yè)在確定公允價(jià)值時(shí)有科學(xué)的數(shù)據(jù)參考，從而降低評(píng)估成本。另一方面，政府采取措施加快建立和培養(yǎng)公正的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)于評(píng)估對(duì)象、評(píng)估方法、評(píng)估步驟都進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，對(duì)有資格的評(píng)估人員評(píng)估機(jī)構(gòu)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)，以規(guī)范評(píng)估市場(chǎng)，合理收費(fèi)，降低企業(yè)計(jì)價(jià)模式轉(zhuǎn)換所產(chǎn)生的不必要的費(fèi)用。

2.3規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)合理的公允價(jià)值形成

在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格奇高，與居民購(gòu)買(mǎi)能力比例嚴(yán)重失調(diào)的情況下，企業(yè)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的轉(zhuǎn)換會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)巨幅攀升。而現(xiàn)實(shí)情況是房?jī)r(jià)高而有價(jià)無(wú)市，不斷升高的房?jī)r(jià)也不會(huì)長(zhǎng)久維持，因此企業(yè)計(jì)價(jià)模式轉(zhuǎn)換會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，相比成本模式下利潤(rùn)的波動(dòng)較大。因此政府應(yīng)采取措施積極規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，使得物業(yè)資產(chǎn)能夠按照平穩(wěn)合理的公允價(jià)值計(jì)量。

2.4 政府采取稅收優(yōu)惠政策，減輕公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)

企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式使得原本采用成本法計(jì)價(jià)模式可以抵稅的好處喪失，致使企業(yè)放棄采用公允價(jià)值模式。政府可以對(duì)此采取措施，如在轉(zhuǎn)換年度對(duì)企業(yè)實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，或暫不計(jì)征因采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式而增加的利潤(rùn)產(chǎn)生的所得稅。但是這一切的前提是企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量模式的采用是合理合法，不存在人為操縱利 潤(rùn)的嫌疑。

2.5加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員隊(duì)伍建設(shè)，規(guī)范企業(yè)管理結(jié)構(gòu)，預(yù)防利潤(rùn)操縱

我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量模式尚不成熟，為了公允價(jià)值計(jì)量模式的正確規(guī)范地使用，需要會(huì)計(jì)人員對(duì)公允價(jià)值的正確判斷并減少選擇的偏差以及技術(shù)性失誤，因此需要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員專業(yè)技能培養(yǎng)和職業(yè)道德建設(shè)，通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)提高其職業(yè)判斷能力，減少上述差錯(cuò)的出現(xiàn)。其次，規(guī)范企業(yè)管理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理監(jiān)督機(jī)制，從主觀上預(yù)防舞弊行為的發(fā)生，避免利潤(rùn)操縱的出現(xiàn)。

公允價(jià)值作為一種重要的計(jì)量模式引入投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，使得投資性房地產(chǎn)能夠以更加真實(shí)的價(jià)值反映在報(bào)表中，提高了報(bào)表信息的相關(guān)性。這是資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計(jì)量模式相比成本法來(lái)說(shuō)有許多優(yōu)越之處，但是在我國(guó)現(xiàn)有環(huán)境下也存在著很多弊端和不利因素，需要完善體制和機(jī)制。就目前企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選用情況來(lái)看，由于存在多方面的主客觀因素，多數(shù)企業(yè)還繼續(xù)使用成本法進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。在我們還沒(méi)有合理有效的機(jī)制來(lái)彌補(bǔ)公允價(jià)值帶來(lái)的缺陷的時(shí)候，企業(yè)應(yīng)該慎用此方法，使得計(jì)量方法由成本向公允平穩(wěn)合理地過(guò)渡。 （作者單位：航天科技集團(tuán)六院101所）