房地產(chǎn)工程管理模式及實(shí)踐方法的若干研究

江紹營

【摘要】當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理模式在房地產(chǎn)行業(yè)中變得越來越重要。為此本文將主要研究房地產(chǎn)工程管理模式與實(shí)踐方法。首先筆者將介紹房地產(chǎn)工程管理的基本概念；其后闡述房地產(chǎn)工程管理模式，該模式主要包含有標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)工程管理模式與標(biāo)準(zhǔn)化合作伙伴招標(biāo)及選擇兩個(gè)流程；最后根據(jù)得到流程，進(jìn)一步提出房地產(chǎn)工程管理模式方面的建議。希望可以幫助更多房地產(chǎn)企業(yè)更好地優(yōu)化工程管理模式與方式。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理模式；實(shí)踐方法；研究

引言

作為一項(xiàng)具備系統(tǒng)性、復(fù)雜性的實(shí)質(zhì)性項(xiàng)目工程，房地產(chǎn)工程在實(shí)際施工過程中涉及到了多個(gè)領(lǐng)域，同時(shí)其具備建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)大、施工周期長等多種特征，在施工整體過程實(shí)施針對性管理工作時(shí)具備非常大的挑戰(zhàn)性及難度，主要表現(xiàn)為無法實(shí)現(xiàn)全方位的利益主體思慮。此外，房地產(chǎn)工程管理受到多個(gè)方面不確定性因素影響，促使工程管理效率面臨挑戰(zhàn)。文章以此實(shí)施研究，進(jìn)一步構(gòu)建新渠道推動(dòng)新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

1.房地產(chǎn)工程管理簡述

在項(xiàng)目工程實(shí)施過程中，項(xiàng)目開發(fā)單位對建設(shè)整體過程實(shí)施全方位管理工作的措施稱為項(xiàng)目工程管理，該措施是房地產(chǎn)建設(shè)過程中必不可少的一個(gè)部分，管理房地產(chǎn)建設(shè)過程中將進(jìn)行的所有環(huán)節(jié)，籠蓋建設(shè)全過程，同時(shí)在其中起到包括引導(dǎo)、計(jì)劃、監(jiān)管、控制以及調(diào)節(jié)等多種作用。此外在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，施工單位運(yùn)用的房地產(chǎn)工程管理模式主要起到負(fù)責(zé)項(xiàng)目這一作用，所針對的建設(shè)內(nèi)容包括建筑設(shè)計(jì)、施工單位招標(biāo)、施工過程以及最終工程成果查驗(yàn)等。在此對其進(jìn)行簡單說明：工程項(xiàng)目在真正實(shí)施前重要的基礎(chǔ)保障就是項(xiàng)目工程的建筑總設(shè)計(jì)，即房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃安排及管理；房地產(chǎn)工程施工管理主要是針對工程施工階段進(jìn)行監(jiān)管工作，確保按照計(jì)劃進(jìn)行施工安排，盡可能將施工風(fēng)險(xiǎn)降到最低；工程質(zhì)量監(jiān)控，全面監(jiān)控項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)、材料、施工及維護(hù)等多項(xiàng)工作內(nèi)容；此外，工程成果查驗(yàn)主要指在項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)施工單位發(fā)放竣工驗(yàn)收單，由房地產(chǎn)開發(fā)單位人員采取全面查驗(yàn)工作，確保所有工程內(nèi)容合格后采取驗(yàn)收工作。

2.房地產(chǎn)工程管理模式

2.1標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)工程管理模式

正常房地產(chǎn)工程實(shí)施過程中，針對其房地產(chǎn)工程管理模式提出相應(yīng)的模式要求——標(biāo)準(zhǔn)化，隨著時(shí)代的發(fā)展，該要求將會(huì)直接成為必然。首先，對房地產(chǎn)公司總部提出要求，確保其對房地產(chǎn)工程運(yùn)行全過程實(shí)施負(fù)責(zé)，并構(gòu)建針對性管理規(guī)章制度實(shí)施約束作用，構(gòu)建工程管理中心并對其進(jìn)行完善，實(shí)施對于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的監(jiān)管工作。正常情侶下，房地產(chǎn)公司埃實(shí)施工程管理工作時(shí)，往往會(huì)直接設(shè)立獨(dú)立性的子公司，通過在子公司設(shè)立不同部門將管理工作細(xì)分到每一個(gè)環(huán)節(jié)，譬如設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)部門、合約管理部門等，經(jīng)由細(xì)分后的環(huán)節(jié)管理實(shí)現(xiàn)總體性管理工作；其次，在選擇房地產(chǎn)工程管理模式時(shí)，必須根據(jù)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況選擇適宜的管理模式，作為公司發(fā)展過程中不可獲取的內(nèi)容，當(dāng)前許多公司選擇矩陣式組織機(jī)構(gòu)這一模式，此外在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中，子公司領(lǐng)導(dǎo)以及其所設(shè)立的所有部門主要起到引導(dǎo)作用，對其實(shí)施實(shí)時(shí)監(jiān)控工作最終實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量的保障與進(jìn)步目標(biāo)。

2.2標(biāo)準(zhǔn)化合作伙伴招標(biāo)及選擇

該方面實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化主要要求房地產(chǎn)公司構(gòu)建起針對性的戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)據(jù)庫，確保安全的房地產(chǎn)工程實(shí)施工作及其最終工程成果，就一般情況而言，房地產(chǎn)公司在選擇房地產(chǎn)工程實(shí)施合作伙伴時(shí)會(huì)從自身所構(gòu)建戰(zhàn)略伙伴庫中直接實(shí)施選擇，因此就要求房地產(chǎn)公司對其曾經(jīng)合作伙伴實(shí)施評價(jià)并管理入庫，同時(shí)，進(jìn)一步保證合作企業(yè)具備良好的信譽(yù)及優(yōu)質(zhì)化項(xiàng)目運(yùn)行實(shí)力。此外，隨著企業(yè)發(fā)展不斷進(jìn)行，要不斷優(yōu)化更新合作伙伴，對于不用地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程選擇不同戰(zhàn)略合作伙伴，為強(qiáng)化工程項(xiàng)目管理，降低工程建設(shè)成本的運(yùn)用，需要不斷擴(kuò)大對合作伙伴選擇的質(zhì)量及數(shù)量，保障公司方面，確保自身在房地產(chǎn)企業(yè)中現(xiàn)存的競爭力。

3.房地產(chǎn)工程管理模式實(shí)踐運(yùn)用方面完善措施

根據(jù)目前實(shí)施情況分析，我國現(xiàn)存的房地產(chǎn)工程管理不足之處尚多，譬如施工前準(zhǔn)備不足、施工監(jiān)管強(qiáng)度不夠、驗(yàn)收最終標(biāo)準(zhǔn)具備差異性等，同時(shí)，房地產(chǎn)工程管理模式在實(shí)際施工過程中的運(yùn)用情況達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，其直接導(dǎo)致公司效益及相關(guān)人員的生命財(cái)產(chǎn)受到很大影響，下述內(nèi)容為房地產(chǎn)工程管理模式實(shí)施運(yùn)用方面的完善措施。首先，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)質(zhì)性現(xiàn)狀對現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理模式實(shí)施完善及創(chuàng)新工作，確保其有效性及高效性。采取工程職能制，將總體管理工作下放到各個(gè)管理人員，明確其職權(quán)及職責(zé)，保障房地產(chǎn)管理工作的人力資源合理運(yùn)用。其次，選擇專業(yè)水平及項(xiàng)目負(fù)責(zé)能力強(qiáng)的工程管理人員進(jìn)行房地產(chǎn)工程管理工作，某一方面來講，管理工作人員熱綜合素質(zhì)及專業(yè)水平直接影響工程管理質(zhì)量，所以在管理人員選擇過程中應(yīng)嚴(yán)格明確選擇標(biāo)準(zhǔn)并落實(shí)，確保選任管理人員具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)、綜合素質(zhì)、專業(yè)水平及優(yōu)質(zhì)的管理責(zé)任感等。最后，保障竣工驗(yàn)收工作的嚴(yán)格執(zhí)行，確保其與前期建設(shè)報(bào)告相符，需要注意的是，不僅僅要達(dá)到國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)就可以實(shí)現(xiàn)驗(yàn)收，必須保障與工程報(bào)建階段內(nèi)容相同。同時(shí)，需要保證驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)全面展現(xiàn)報(bào)建階段對工程設(shè)立的針對性要求，尤其是其中關(guān)鍵性、隱蔽性、基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)的驗(yàn)收，真正意義上實(shí)現(xiàn)工程管理、復(fù)雜工作。

4.結(jié)語

隨著房地產(chǎn)工程管理模式的不斷推廣，房地產(chǎn)工程管理工作愈發(fā)完善，實(shí)施情況也越來越值得肯定。雖然，在運(yùn)用管理模式的清理下，房地產(chǎn)工程仍面臨許多問題及挑戰(zhàn)，但是這需要在實(shí)踐過程中積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)并運(yùn)用到下次研究之中，進(jìn)而使每一次的研究都能吸收上一次的不足與經(jīng)驗(yàn)，并使成果更具說服力。

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