李經(jīng)
【摘要】本文首先闡述了有關(guān)土地增值稅清算的理論,然后分析了貴陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算方面的現(xiàn)狀,然后分析了土地增值稅清算給貴陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的影響,最后提出了有關(guān)土地增值稅清算完善的幾點(diǎn)建議。希望能夠給相關(guān)人士提供一些幫助。
【關(guān)鍵詞】土地增值稅清算;房地產(chǎn)企業(yè);影響
緒論
土地增值稅清算指的是納稅人符合土地增值稅清算的條件之后,依照相關(guān)的規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需納的土地增值稅的稅額進(jìn)行計(jì)算,并且進(jìn)行《土地增值稅清算申報(bào)表》的填寫(xiě),將有關(guān)資料報(bào)送給主管稅務(wù)機(jī)關(guān),將土地增值稅清算的手續(xù)辦理好,結(jié)清房地產(chǎn)項(xiàng)目需繳納的土地增值稅稅款的行為。
一、土地增值稅清算的理論基礎(chǔ)
(一)土地增值稅的稅率與扣除項(xiàng)目
按照《中國(guó)土地增值稅的暫行條例》規(guī)定,土地增值稅的稅率是四級(jí)超率累進(jìn)稅率。也就是增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%,稅率是30%;增值額在扣除金額的50% 到100%之間的,稅率是40%;增值額在扣除金額的100% 到200%之間的,稅率是50%;增值額超過(guò)200%的,稅率是60%。
(二)土地增值稅的清算單位與條件
土地增值的清算是將國(guó)家相關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為單位來(lái)進(jìn)行的,對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,將分期項(xiàng)目作為單位來(lái)進(jìn)行清算。
按照規(guī)定,納稅人需進(jìn)行土地增值稅清算的主要有3種情況:(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已竣工、銷售已完成的;(2)直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的;(2)整體轉(zhuǎn)讓沒(méi)有竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的。
二、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算現(xiàn)狀
土地增值稅清算的工作在內(nèi)地的很多省份開(kāi)展的比較早,貴陽(yáng)市雖然以前也要求開(kāi)展土地增值稅清算,但是開(kāi)展工作比較滯后。自從公告出臺(tái)之后,通過(guò)清晰的土地增值稅清算流程及相關(guān)政策,土地增值稅清算的工作全面地展開(kāi)了。但是隨著土地增值稅清算工作的深入開(kāi)展,出現(xiàn)了很多的問(wèn)題,使土地增值稅清算工作的開(kāi)展受到影響。主要有以下兩個(gè)方面的表現(xiàn):
(一)政策宣傳的力度不夠,清算項(xiàng)目積壓的時(shí)間長(zhǎng),清算的工作量大
在土地增值稅政策宣傳以及培訓(xùn)輔導(dǎo)方面,稅務(wù)機(jī)關(guān)的力度不夠,導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不了解土地增值稅清算的政策,填報(bào)土地增值稅的申報(bào)表及提供相關(guān)的資料較難,清算的阻力比較大。因?yàn)榍逅愎ぷ鞯臏?,稅?wù)機(jī)關(guān)有很多符合清算條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積壓。
(二)納稅人清算申報(bào)的質(zhì)量較低,鑒證報(bào)告的漏洞比較多。
出于土地增值稅計(jì)算具有復(fù)雜性和特殊性的考慮,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是委托中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行代理申報(bào),但從審核情況來(lái)看,中介機(jī)構(gòu)提供給納稅人的鑒證報(bào)告存在很多的漏洞,納稅人申報(bào)的質(zhì)量普遍較低。主要的表現(xiàn)有:一是存在不合理低價(jià)銷售的情況,沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行收入的調(diào)整;二是對(duì)分期開(kāi)發(fā)及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本沒(méi)有在各項(xiàng)目間進(jìn)行正確地分?jǐn)?;三是成本扣除的?xiàng)目沒(méi)有合法有效的憑證。
三、土地增值稅清算對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析
(一)促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變
土地增值稅的嚴(yán)格清算,使僅依靠土地增值進(jìn)行盈利的模式變得很困難,專門以倒地為生的公司生存空間將縮小。未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)的贏利靠的是自己的開(kāi)發(fā)能力,而不是土地的升值。根據(jù)國(guó)家規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)將部分開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)成企業(yè)自用或者用于出租等用途,若產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移,不進(jìn)行土地增值稅征收,在清算稅款時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)費(fèi)用與成本。所以土地增值稅征收將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改變運(yùn)營(yíng)模式。部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將從以前單純投資性增長(zhǎng)向長(zhǎng)線布局方向進(jìn)行發(fā)展,很有可能會(huì)長(zhǎng)期地持有部分的地產(chǎn),租售并舉。
(二)降低行業(yè)的利潤(rùn)率,促進(jìn)行業(yè)的整合
很多地方對(duì)土地增值稅原來(lái)只按照銷售收入的1~3% 核定征收,原來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利潤(rùn)在50% 或以上有很多。所以此次的土地增值稅清算將降低行業(yè)的平均利潤(rùn),影響開(kāi)發(fā)商的收益預(yù)期,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資有抑制作用。在實(shí)際操作中,因?yàn)橐郧安](méi)有嚴(yán)格地征收土地增值稅,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的土地增值稅準(zhǔn)備金太少,所以將會(huì)用大量資金進(jìn)行土地增值稅支付,導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難。
四、完善土地增值稅清算的幾點(diǎn)建議
(一)有施工能力的集團(tuán)公司進(jìn)行內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)
一直以來(lái)內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)都是大型公司減少納稅額、進(jìn)行稅務(wù)籌劃的工具。對(duì)有施工能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型的集團(tuán)公司來(lái)講,工程的施工大部分都是內(nèi)部的施工企業(yè)來(lái)完成的。這樣集團(tuán)公司可通過(guò)轉(zhuǎn)移定價(jià),增加工程施工單價(jià),從而使增值額降低,把部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到內(nèi)部施工企業(yè),可少繳納土地增值稅。
(二)建立土地增值稅清算審核數(shù)據(jù)模型。
利用前期清算的數(shù)據(jù),通過(guò)同行業(yè)縱向、橫向稅負(fù)比對(duì)及成本費(fèi)用的分析比較,設(shè)定土地增值稅清算的重要指標(biāo)的預(yù)警值,對(duì)出現(xiàn)異常的納稅人,有針對(duì)性地開(kāi)展納稅評(píng)估或者推送中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行鑒證,使清算審核的有效性和科學(xué)性提高。
(三)加大清算檢查力度。
通過(guò)安排專項(xiàng)督察、專項(xiàng)檢查、日常檢查的方式,重點(diǎn)對(duì)于符合土地增值稅清算的條件但不進(jìn)行自查申報(bào)的;自查申報(bào)要求抵稅、退稅;有異常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)的檢查或者稅務(wù)的稽查。及時(shí)地查處納稅人偷漏稅的行為,使得土地增值稅征管的工作逐步程序化和規(guī)范化。
小結(jié)
土地增值稅清算是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的工具,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定不可以違反。企業(yè)追求利益,必然要在既定的規(guī)定下,爭(zhēng)取利潤(rùn)最大。為了可以應(yīng)對(duì)這些影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可使用集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)的方式,有利于合法地降低稅負(fù)水平。此外,建立土地增值稅清算審核數(shù)據(jù)模型,建立土地增值稅清算審核數(shù)據(jù)模型,加大清算檢查力度等也是不可少的。
參考文獻(xiàn)
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