商住房該不該交維修基金？

方王洋

今年以來，北京市場(chǎng)上的商住項(xiàng)目加速入市，成交也異?；馃帷Ｃ鎸?duì)市場(chǎng)的升溫，商住房背后隱藏的一些問題也在顯現(xiàn)。最近，位于大興區(qū)的一商住項(xiàng)目在交房時(shí)發(fā)生了業(yè)主與開發(fā)商的糾紛事件。糾紛的核心是商住項(xiàng)目是否應(yīng)該繳納住宅維修專項(xiàng)基金。

伴隨著商住項(xiàng)目成為剛需人群置業(yè)過渡區(qū)的重要選擇，購(gòu)房前做好準(zhǔn)備顯得更為重要。

疑惑買商住房，要交“住宅專項(xiàng)維修基金”？

不久前，位于大興區(qū)的一商住項(xiàng)目收房現(xiàn)場(chǎng)，由于部分業(yè)主不肯在“住宅專項(xiàng)維修基金承諾書”上簽字，無法從物業(yè)處得到房屋鑰匙。

“我們買的是50年的商住項(xiàng)目，并不是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，為什么要交住宅專項(xiàng)維修基金？一開始有業(yè)主看到承諾書上寫的是‘住宅專項(xiàng)維修基金，便質(zhì)疑項(xiàng)目方。項(xiàng)目方工作人員稱是失誤，可以把‘住宅兩字抹去。”該項(xiàng)目一業(yè)主表示。

記者了解到，在該項(xiàng)目方提供的“承諾書”上，要求業(yè)主在2017年1月之前交納200元/平方米專項(xiàng)維修基金款項(xiàng)。

商住房這一類產(chǎn)品，由于土地性質(zhì)為非住宅用地，一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套設(shè)施，在貸款期限、稅費(fèi)優(yōu)惠、水電費(fèi)、落戶等方面都有一定限制。那么，面對(duì)住宅專項(xiàng)維修基金，市面上的商住項(xiàng)目是否都需交納？

政策住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅需交

與上述業(yè)主情況不同的是，孫女士3年前在臺(tái)湖購(gòu)買了一套商住房，她表示在交房時(shí)并未交納住宅專項(xiàng)維修基金。同時(shí)，該項(xiàng)目開發(fā)商旗下已收房的商住項(xiàng)目均沒有收取住宅專項(xiàng)維修基金。

同樣是購(gòu)買商住房，為何有的需要繳納住宅專項(xiàng)維修基金，有的則不需繳納？

為此，記者查閱了2009年發(fā)布的《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》發(fā)現(xiàn)，其第二章第六條里明確規(guī)定，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅，或者住宅物業(yè)管理區(qū)域外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，需要按照該管理辦法交存住宅專項(xiàng)維修基金的。

同時(shí)，該管理辦法規(guī)定：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，首期住宅專項(xiàng)維修資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。

記者在北京市住建委官網(wǎng)查閱到的項(xiàng)目建設(shè)方案顯示，上述大興區(qū)該辦公商業(yè)樓與住宅樓、商業(yè)樓等為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)。

但該項(xiàng)目業(yè)主也表示，項(xiàng)目的3棟商住樓與住宅項(xiàng)目獨(dú)立分隔，這種情況下是否也需要交存住宅專項(xiàng)維修基金？

對(duì)此，北京市住建委物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心工作人員表示，根據(jù)規(guī)定，70年的住宅必須繳納，但50年商業(yè)立項(xiàng)的商住房，需要根據(jù)項(xiàng)目所在的地塊規(guī)劃具體界定是否需要繳納專項(xiàng)維修基金。如果符合規(guī)定里的描述，是需要繳納維修基金的。而對(duì)于該項(xiàng)目的情況，她未給予明確答復(fù)。

提醒購(gòu)買商住前要做好功課

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，包括林肯公園、國(guó)風(fēng)美唐等項(xiàng)目的商住產(chǎn)品均曾被業(yè)主質(zhì)疑是否應(yīng)該交存住宅專項(xiàng)維修基金。對(duì)于交存標(biāo)準(zhǔn)、錢款的去向和用途，業(yè)主也十分關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士表示，商住兩用項(xiàng)目的住宅專項(xiàng)維修基金的繳納實(shí)際上處于灰色地帶。并沒有明確規(guī)定表示，商住樓不需要交存專項(xiàng)維修基金。一些開發(fā)商便要求業(yè)主繳納，將其用于樓棟后期維護(hù)。

今年以來，商住公寓的市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)高其他住宅產(chǎn)品。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。

然而，同期住宅成交金額的同比漲幅為34%。

隨著北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，未來商住樓將成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流之一。在這種情況下，選擇商住兩用樓作為過渡的購(gòu)房者也將增多。這些購(gòu)房者在選擇商住項(xiàng)目時(shí)一定要做好功課。

“商住樓由于屬性較為特殊，但由于多數(shù)也是用來居住的，因此也需要提供與住宅相同的維護(hù)維修工作。但公共維修基金怎么交？交多少？應(yīng)在購(gòu)房合同中就有明確約定，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)多加注意，以免后期交房時(shí)帶來不必要的糾紛?！敝邢麉f(xié)律師邱寶昌表示。