企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析在房地產(chǎn)貸款審計(jì)中的應(yīng)用

孫艷華

摘要：企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及附注中的數(shù)據(jù)是銀行內(nèi)部審計(jì)系統(tǒng)落實(shí)企業(yè)貸類相關(guān)審計(jì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容。文章從五個(gè)方面對(duì)開辦房地產(chǎn)貸款審計(jì)進(jìn)行了闡述，將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表及附注中的數(shù)據(jù)與項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行了細(xì)致對(duì)比與分析，以此找出銀行貸款中可能存在的問題。

關(guān)鍵字：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析；房地產(chǎn)；貸款審計(jì)；對(duì)策

一、企業(yè)開發(fā)支用的貸款資金與房地產(chǎn)項(xiàng)目自有到位情況不一致

“投入項(xiàng)目自有資本金一般會(huì)比銀行貸款資金的投入早一些”這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的基本前提。由于，房地產(chǎn)企業(yè)在編制其財(cái)務(wù)報(bào)表的過程中，“存貨”科目一般是負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投入成本的核算，審計(jì)人員在進(jìn)行相關(guān)現(xiàn)場(chǎng)的查證核實(shí)時(shí)，一般通過對(duì)照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表附注來對(duì)“存貨”科目里的資金來源進(jìn)行具體分析，也就是說，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中“存貨”科目中的余額以及企業(yè)銀行借款余額兩者跟企業(yè)銷售收入等之間的差額值得是房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際工作中投入自有資金的大小，接下來我們比較企業(yè)自有資金跟在評(píng)估報(bào)告中企業(yè)投資項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金，借此就可以有效查明房地產(chǎn)企業(yè)不是落實(shí)了“投入項(xiàng)目自有資本金一般會(huì)比銀行貸款資金的投入早一些”這一個(gè)基本前提。例如：北京某一個(gè)公司，B企業(yè)計(jì)劃完成“未來新城”項(xiàng)目的投資開發(fā)，分析B企業(yè)二期項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告得到，“未來新城”項(xiàng)目的總投資額高達(dá)47762萬元，也就是有以下兩個(gè)部分的組成，第一個(gè)部分是企業(yè)自有資金，該企業(yè)的預(yù)售收入總計(jì)為10116元，第二部分是企業(yè)銀行貸款。于2009年1月的時(shí)候，企業(yè)銀行貸款經(jīng)辦行向B企業(yè)完成了25000萬元項(xiàng)目貸款的發(fā)放。B企業(yè)于2009年的末經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)果為，其中“存貨”科目余額，其核算的是“未來新城”二期項(xiàng)目的合計(jì)開發(fā)成本，金額為9723萬元。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)間點(diǎn)本項(xiàng)目還沒有達(dá)成銷售，該企業(yè)的資金主要來源于一部分企業(yè)自有資金來源以及一部分企業(yè)銀行貸款來源。通過詳細(xì)的、科學(xué)的計(jì)算得到，將“未來新城”項(xiàng)目在經(jīng)辦行的貸款金額3500萬元除掉，該企業(yè)在2009年后期到位的企業(yè)自有資金金額為6223萬元，在“未來新城”項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中需要B企業(yè)投入的應(yīng)該是金額為12646萬元自有資金，二者有很大的差距。由此可見，在貸款審批要求中，該企業(yè)并沒有按照實(shí)際需要落實(shí)“投入項(xiàng)目自有資本金一般會(huì)比銀行貸款資金的投入早一些”這一個(gè)基本前提。

二、對(duì)比分析企業(yè)報(bào)表現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)，得到一部分房地產(chǎn)企業(yè)存在少數(shù)貸款資金被關(guān)聯(lián)企業(yè)占用的現(xiàn)象

對(duì)比分析企業(yè)報(bào)表現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)，指的是在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表以及現(xiàn)金流量表相關(guān)數(shù)據(jù)分析的前提下，更加明確企業(yè)現(xiàn)金流入以及流出的構(gòu)成，進(jìn)而對(duì)經(jīng)辦行的借貸資金發(fā)放到企業(yè)之后是否得到正確使用，借款人將借款資金用在企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中而不是被借款人私自挪用以及占用等展開更深一步的調(diào)查。以B公司為例，B項(xiàng)目公司成立時(shí)間為2011年，成立地點(diǎn)為北京，主要負(fù)責(zé)“龍騰園”項(xiàng)目的投資開發(fā)，該公司在經(jīng)辦行實(shí)現(xiàn)了2.5億元的貸款，2.5億元的貸款是“龍騰園”項(xiàng)目的重要開發(fā)基金，貸款發(fā)放之后B公司將全部的貸款轉(zhuǎn)給了此項(xiàng)目的建筑施工單位C公司，D公司是C集團(tuán)公司的一個(gè)子公司。審計(jì)人員對(duì)2012年期間借款人審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流入以及相應(yīng)的審計(jì)人員通過對(duì)借款人在2012年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流入與支出展開進(jìn)行強(qiáng)有效的分析，發(fā)現(xiàn)于2012年，上述公司財(cái)務(wù)報(bào)表中的“銀行借款”現(xiàn)金流入科目多出了2億元的現(xiàn)金，而其“預(yù)收賬款”科目現(xiàn)金則相應(yīng)的增加了0.3億元；在2011年期間主要的現(xiàn)金凈流出科目分析中，“存貨”科目核算的企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本支出為1.2億元、“其他應(yīng)收款”科目資金流出為1.1億元。對(duì)D公司現(xiàn)金流入科目與現(xiàn)金流出科目構(gòu)成分析結(jié)果表明，借款人向經(jīng)辦銀行的信貸資金不少于0.8億元（銀行借款增加2億元-存貨增加1.2億元=0.8億元）這些資金并未用在項(xiàng)目的開發(fā)上，而B公司的財(cái)務(wù)報(bào)表附注中“其他應(yīng)收款”科目顯示，有0.5億元其他應(yīng)收款項(xiàng)是來源于C公司，所以，不排除經(jīng)辦行的信貸資金未能正確用在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之中，有部分資金被集團(tuán)母公司占用的可能性。

三、收集企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，逐一核對(duì)就可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)個(gè)別財(cái)務(wù)問題

報(bào)表真實(shí)度不夠看企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表是否具有足夠的完整性、真實(shí)性以及正確性，我們可以逐一查看企業(yè)的各個(gè)年度的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，不僅如此我們還可以逐一查看企業(yè)的各個(gè)月度的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，查看企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否具備該有的連續(xù)性以及科學(xué)性，不僅如此還可以對(duì)比分析行征信記錄，分析其錄入財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)信息，通過對(duì)比分析方法來進(jìn)一步判定報(bào)表數(shù)據(jù)對(duì)幾個(gè)相對(duì)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的真實(shí)性以及完整性。例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本構(gòu)成一般具備以下幾個(gè)方面：第一個(gè)是自有資金除注冊(cè)資本，第二部分是源于股東方面追加的投資資本，一般來說，我們會(huì)將第二部分的投資資本記在“資本公積”科目下，審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)人員可以對(duì)股東財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，看是不是存在該項(xiàng)投資相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，借此有效的確定財(cái)務(wù)報(bào)表中記錄的“資本公積”是否真的存在，這是對(duì)其真實(shí)性進(jìn)行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一個(gè)項(xiàng)目公司，該公司其企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表日，報(bào)表中“預(yù)收賬款”科目所記錄的余額為4580萬元，“預(yù)收賬款”科目的余額則為該企業(yè)某項(xiàng)目的預(yù)售款收入。該公司的審計(jì)人員通過分析發(fā)現(xiàn)，預(yù)收賬款的來源項(xiàng)目只是在經(jīng)辦銀行完成過按揭貸款金額的辦理，高達(dá)6800萬元，這樣就會(huì)發(fā)現(xiàn)，所記錄的企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)跟實(shí)際情況是不相符的，這就可以確定該企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性存在問題。

四、通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的使用，將企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的作用最大程度地發(fā)揮出來

將關(guān)健的數(shù)據(jù)找出來，這樣就可以以最快的速度掌握企業(yè)的實(shí)際基本情況。因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及財(cái)務(wù)報(bào)表非常的多，大部分人如對(duì)報(bào)表一無所知，難以掌握其真實(shí)的用途。在實(shí)際工作中想要有效的解決上述問題就需要準(zhǔn)確的找到關(guān)鍵數(shù)據(jù)，對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行充分的了解，最后使用相應(yīng)的方法準(zhǔn)確的找出需要的數(shù)據(jù)，再此前提下就可以掌握該企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)情況以及經(jīng)營情況。例如：對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，與此同時(shí)還要關(guān)注企業(yè)的應(yīng)收賬款，不僅如此還要?dú)w主企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤，同時(shí)還要關(guān)注企業(yè)的應(yīng)付賬等重要的數(shù)據(jù)變化，在此基礎(chǔ)上可以掌握企業(yè)現(xiàn)金是否充裕還是盈虧，進(jìn)而對(duì)企業(yè)客戶的實(shí)際動(dòng)態(tài)進(jìn)行有效的分析以及評(píng)估，嚴(yán)格分析企業(yè)跟其供應(yīng)商等之間的關(guān)系，促使完成資金支出安排進(jìn)一步科學(xué)化以及準(zhǔn)確化，為企業(yè)的現(xiàn)金流量有效性提供切實(shí)的保障，不僅如此還可以促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大程度的盈利以及相應(yīng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

五、結(jié)語

財(cái)務(wù)報(bào)表指的是會(huì)計(jì)主體對(duì)外反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全貌的會(huì)計(jì)報(bào)表，一般包括四表一附注。在日常工作中，分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以詳細(xì)的掌握該企業(yè)的現(xiàn)金流量情況、財(cái)務(wù)狀況以及相應(yīng)的經(jīng)營成果等重要的數(shù)據(jù)信息。分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表還可以全面的、系統(tǒng)的、詳細(xì)的掌握該企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)情況以及經(jīng)營情況。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)想要向銀行貸款，就需要該企業(yè)向銀行提供以下幾個(gè)方面的會(huì)計(jì)報(bào)表：首先是損益表，其次是資產(chǎn)負(fù)債表，最后是現(xiàn)金流量表，上述三表缺一不可。審計(jì)人員詳細(xì)的分析上述的三個(gè)表，有利于進(jìn)一步掌握被審計(jì)企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)情況以及經(jīng)營情況。使用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析方法，可以把財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析解剖，可以促使審計(jì)人員更加清晰的獲取想要的財(cái)務(wù)信息，有效的挖掘更深層次的問題以及信息。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂孝俠.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題探討[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2011（02）.

[2]張迎春.淺談房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算問題[J].經(jīng)營管理者，2011（06）.

（作者單位：河南智信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司）