城市房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動分析與對策研究

作者簡介：薛穎，南京理工大學公共事務學院行政管理專業(yè)。

摘要：經(jīng)濟的運行具有周期性的特點，即繁榮與蕭條的交替，正視房地產(chǎn)周期波動現(xiàn)象，通過對房地產(chǎn)周期波動產(chǎn)生影響的主要因素進行分析，吸取經(jīng)驗教訓，提出反周期策略，這不僅對我國房地產(chǎn)的健康、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義，而且有利于國民經(jīng)濟的持續(xù)繁榮。

關鍵詞：經(jīng)濟；房地產(chǎn)；周期波動；政策

經(jīng)濟的周期波動是經(jīng)濟增長過程中伴隨的現(xiàn)象，這一客觀規(guī)律已被歷史發(fā)展進程所證明，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟也不可避免的遵循這一規(guī)律?！胺康禺a(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的一種形式，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟水平圍繞趨勢增長線起伏的經(jīng)濟現(xiàn)象。在此過程中表現(xiàn)為擴張和收縮兩大階段和復蘇、繁榮、衰退、蕭條四大環(huán)節(jié)?！?/p>

1.城市房地產(chǎn)周期波動的原因分析

1.1 供需關系的變化

圖1房地產(chǎn)的供應與需求

1.1.1 市場供給的不足

在房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮時期，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高潮期，人們對房屋的需求量不斷增加，房地產(chǎn)的價格也節(jié)節(jié)攀升。首先，由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，對于各種建筑的需求量也越來越大。其次，群眾只能通過購買方式獲得房屋，開發(fā)商壟斷著房地產(chǎn)市場，在房地產(chǎn)價格的制定的過程中占據(jù)主導地位。伴隨著人們的盲目從眾心理，社會各階層都開始計劃買房，這就進一步刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，各種銀行以及投資機構也對房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心并對其投資，這就進一步拉動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

如圖1所示，在市場供求關系平衡的時候，房地產(chǎn)的供給量為Q0，對應的產(chǎn)品價格為P0。隨著對房屋需求的不斷增加，需求曲線由D變動到D1，若房地產(chǎn)的供給量能夠根據(jù)需求量作出迅速的調(diào)整，從S移動到S1，則房地產(chǎn)價格可以保持不變。但是由于房地產(chǎn)具有建設周期長的特點，其不能根據(jù)市場的變化作出迅速的改變，所以在供應量Q0與需求量D1的情況下，房地產(chǎn)價格保持較高的水平。

1.1.2 市場需求的下降

在房地產(chǎn)經(jīng)濟蕭條時期，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低潮期，人們對房屋的需求量不斷減少，房地產(chǎn)價格也跌入低谷。在房地產(chǎn)繁榮時期，房屋價格保持在較高水平，經(jīng)過一段時間發(fā)展，到達一個最高水平超過消費者所能接受的價位，消費者的欲望不斷減弱。在市場不景氣的時候，房地產(chǎn)商基于房地場開發(fā)周期長，投資成本大，而且金融機構對未來收益的不樂觀的預測也導致投資數(shù)量的減少，而此時，消費者抱著觀望的態(tài)度，等待房地產(chǎn)價格的進一步下降。這就加速了房地產(chǎn)市場的衰退。

從圖1所示，在市場衰退時期，隨著對房屋需求的不斷減少，需求曲線由D1變動到D，若房地產(chǎn)的供給量能夠根據(jù)需求量作出迅速的調(diào)整，從S1移動到S，則房地產(chǎn)價格可以保持不變，但是由于房地產(chǎn)在短期之內(nèi)缺乏彈性，所以實際供給曲線并沒有移動，供給水平仍保持在S1的水平上，這樣就導致了房地產(chǎn)價格的急劇下降，房地產(chǎn)價格由供應量Q0與D需求量曲線決定的P2價格上。

1.2 國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整

國家宏觀政策的方向與管制決定了房地產(chǎn)興衰的主要力量。在經(jīng)濟危機發(fā)生以后，中央在分析了當前國際情勢之后，準確地對經(jīng)濟走勢作出判斷，及時的調(diào)整發(fā)展策略，由從控制物價和通貨膨脹為主，迅速轉向以穩(wěn)定經(jīng)濟和促進發(fā)展為主。國家采取寬松的貨幣政策和放寬具有抑制性購房的房地產(chǎn)信貸政策，包括下調(diào)利率，增加貨幣供應量來刺激消費者進行消費。為了“穩(wěn)定預期，保持景氣”，防止通貨膨脹，國家通過調(diào)整供應結構，增加中低價位、中小套型的普通住房和控制商品住房、公共租賃住房等住房的供給，讓住房雙軌制落實到實處。通過出臺第二套房與第一套房不同的購買政策，抑制投資投機性需求，并且嚴格控制信貸風險，對開發(fā)貸款進行嚴格管理，以穩(wěn)定市場秩序，防止開發(fā)商囤地炒地。這些宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)的心衰起到重要的影響。

1.3 投資的波動

“投資規(guī)模及結構在短期內(nèi)可能通過投資需求總量和結構影響社會供給與需求的總量及結構，在長期內(nèi)可以通過所形成的供給總量結構對社會供給與需求的總量及結構產(chǎn)生重要的決定作用。投資是促進總供給增加的第一推動力，而投資規(guī)模要受到社會需求總量的約束?！痹诮?jīng)濟繁榮時期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，越來越多的人開始關注這個行業(yè)并且開始投資。各個銀行與投資機構也對這一行業(yè)的前景有美好的預期，產(chǎn)業(yè)結構的不平衡發(fā)展造成大量的資本投入所產(chǎn)生的供給量遠遠超出了需求量，從而產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟轉入蕭條階段，產(chǎn)業(yè)結構日趨平緩，投資又開始抬頭，從而啟動了新一輪的經(jīng)濟增長。因而，我們可以看出投資波動對房地產(chǎn)的經(jīng)濟的波動具有重要的影響。

2.城市房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的對策研究

2.1 合理調(diào)整房地產(chǎn)的供求關系

“推動房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，重點調(diào)節(jié)以住宅為主的供求關系，確保房地產(chǎn)商品供給總量與結構和房地產(chǎn)商品的有效需求與結構實現(xiàn)動態(tài)平衡；在產(chǎn)業(yè)外部，重點注意房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的良性互動?！惫┣箨P系的調(diào)整應該以市場為準繩，只有這樣，才能最大限度的實現(xiàn)供給與需求的平衡。

2.2 建立科學的房地產(chǎn)檢測預警系統(tǒng)

2.2.1 及時預測報告房地產(chǎn)運行的波動趨勢

由于房地產(chǎn)市場信息的不對稱，房地產(chǎn)市場無法對經(jīng)濟市場的變化作出迅速的調(diào)整。通過及時報告房地產(chǎn)運行的趨勢，可以實現(xiàn)信息的溝通，房地產(chǎn)開發(fā)者對靈活、多變的市場狀況作出相應的調(diào)整。通過預測未來房地產(chǎn)運行趨勢，有利于減緩在房地產(chǎn)周期波動中產(chǎn)生的損失，并對周期的波動做好充足的準備。

2.2.2 房地產(chǎn)政策、行情的公開化

房屋居住問題關系著社會中的每個成員。將房地產(chǎn)的政策、行情公開化，透明化，這不僅是保障居民了解房地產(chǎn)市場信息，作出正確決策的有效途徑，也能夠讓房地產(chǎn)投資者更好的了解信息，迅速對市場作出回應。在各個地區(qū)，政府應因地制宜的將本地區(qū)的房地產(chǎn)信息公開化、透明化。工作人員對文化程度較低的人員進行政策的解釋，政府建立專門的咨詢電話，建立專門的網(wǎng)站，以便居民對政策及房地產(chǎn)項目的情況進行了解。實現(xiàn)民眾更好，更快，更準確的了解到房屋的相關信息，并對房地產(chǎn)項目進行有效的監(jiān)督。

2.3 完善房地產(chǎn)融資渠道

現(xiàn)今房地產(chǎn)融資方式的單一性，不利于形成公平的投資環(huán)境。因此，需要不斷完善融資渠道，實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金；推進商業(yè)性銀行股份改革，政府從銀行的營運中抽身出來；適度的引入外資方式，達到鯰魚效益；避免地方保護主義或者過分優(yōu)惠外來資本，以此確保公平的資本環(huán)境。

2.4 調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結構

建立科學、合理的住房體系。我國臺灣學者張金鑒教授提出政府的六大職能之一便是服務職能。政府服務是典型的公共服務，通過收取國民的稅賦，用之于國民的福祉。調(diào)整好房地產(chǎn)產(chǎn)品結構，首先政府應將“經(jīng)濟租用房、廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房”提升到公共物品的認識高度，盡可能的為辛苦的低收入者提供更多的住房。高收入者可以直接從市場中購買，中等收入家庭購買經(jīng)濟適用房?，F(xiàn)階段，國家應大力加強經(jīng)濟適用房的建筑面積以緩解經(jīng)濟適用房供需緊張的矛盾同時抑制房地產(chǎn)的過分需求而避免房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。

要防止房地產(chǎn)的周期波動，在深入把握我國的基本國情、房地產(chǎn)政策，把握我國房地產(chǎn)周期波動的客觀規(guī)律和形成機制的同時，注意供求關系的協(xié)調(diào)，構建穩(wěn)定增長的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制與經(jīng)濟發(fā)展模式，并利用房地產(chǎn)周期波動的契機，促進行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。（作者單位：南京理工大學公共事務學院）

參考文獻：

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