房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)研究

戰(zhàn)加?xùn)| 任倩

作者簡(jiǎn)介：戰(zhàn)加?xùn)|（1990-），男，漢，河北省，碩士研究生，內(nèi)蒙古大學(xué)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

任倩（1991-）， 女，漢，內(nèi)蒙古，碩士研究生，內(nèi)蒙古大學(xué)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

摘要：房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是房地產(chǎn)證券化的一種形式，是解決中國房地產(chǎn)業(yè)融資難這一問題極其重要的方式。本文主要介紹了REITs的起源、類型、以及風(fēng)險(xiǎn)情況，文章最后給出了中國房地產(chǎn)投資信托基金的一些發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金； 風(fēng)險(xiǎn)； 房地產(chǎn)證券化

一、引言

（一）REITs的起源。REITs最初于1960年前后在美國出現(xiàn)的一種新的融資模式，目的是使中小投資者能比較容易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，參與房地產(chǎn)投資。進(jìn)入80年代之后，REITs在德國、英國等其他國家得到了迅速地發(fā)展。在亞洲，最早出現(xiàn)REITs的國家是日本，由于日本擁有許多房地產(chǎn)公司， REITs規(guī)模十分龐大。2003年，REITs開始進(jìn)入中國香港地區(qū)，按照規(guī)定，香港的REITs業(yè)務(wù)每年必須把絕大部分的凈利潤分配給信托持有者。

（二）REITS的類型

1.根據(jù)組織形式可以分為公司型和契約型。公司型基金顧名思義就是這個(gè)基金就是一家公司，根據(jù)公司法的規(guī)定而組建成立的公司，通過股權(quán)投資的發(fā)行籌集資金，并運(yùn)用于證券投資，將股利分配給投資者的基金形式。契約型基金是基于一定的信托契約所規(guī)定的條約，由受托人、委托人、受益人訂立的契約而組建的基金，基金不具有法人資格，這是和公司型基金最大的區(qū)別。

2. 按照籌集方式可分為公募基金和私募基金。向不特定的投資人發(fā)行有價(jià)證券的并且受到政府主管部門的監(jiān)管的證券投資基金。私募基金不公開宣傳私下向特定投資人宣傳，不公開地募集資金的進(jìn)行的集合投資。

3.按照能否贖回可分為封閉式和開放式。開放式基金投資者的基金單位可以向基金管理人隨時(shí)贖回，不會(huì)受到贖回期的制約，因此也就沒有了固定的期限，與此同時(shí)基金的規(guī)模也不是固定的；而封閉式基金則與之不同，通常有固定的封閉期，封閉期間不能贖回。開放式基金投資者想要申請(qǐng)認(rèn)購或贖回基金可以隨時(shí)，沒有時(shí)間的制約，同時(shí)也無發(fā)行規(guī)模限制；而封閉式基金的基金規(guī)模在說明書中已經(jīng)列明，是不可以改變的。

二、REITS相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)理論

風(fēng)險(xiǎn)指在一定條件下特定時(shí)期內(nèi)，預(yù)期結(jié)果和實(shí)際結(jié)果之間的變動(dòng)程度，即未來結(jié)果的不確定性，一般意義上的風(fēng)險(xiǎn)之會(huì)帶來損失的可能。REITs 面臨的風(fēng)險(xiǎn)有政策風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一） 政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)的飛躍以及百姓的生活密切相關(guān)，因此國家會(huì)利用宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控該行業(yè)以保證其平穩(wěn)發(fā)展。政府對(duì)融資比例的限制以及相關(guān)金融經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策還有對(duì)房地產(chǎn)租賃買賣的規(guī)定策等，都會(huì)或多或少給投資者帶來一些風(fēng)險(xiǎn)，并且我國的金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有成熟，政府對(duì)其監(jiān)管也不嚴(yán)格，缺少必要的監(jiān)管體系，沒有一整套系統(tǒng)的法律、法規(guī)，所以政府的政策對(duì)REITs的發(fā)展有較大的影響。

（二）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩大風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期、居民收入水平、人口增長、城鎮(zhèn)化等因素的影響。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)存在行業(yè)所固有的波動(dòng)，而這也會(huì)在無形中給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地行業(yè)走下坡路時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)例如長時(shí)間的交易價(jià)格下降、新開發(fā)規(guī)模收縮等，給投資者造成不可以挽回的損失。而房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)的又是房地產(chǎn)，因此勢(shì)必會(huì)影響其收益 。

（三）經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)周期，（Business cycle）：也稱商業(yè)周期、商業(yè)循環(huán)，這種現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行中循環(huán)往復(fù)的出現(xiàn)擴(kuò)張與緊縮。具體表現(xiàn)為GDP和總收入的波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)循環(huán)將分為四階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇。衰退實(shí)際就是指一個(gè)國家至少兩個(gè)季度GDP的連續(xù)下降。蕭條的程度比衰退嚴(yán)重，指影響范圍十分廣泛且時(shí)間持續(xù)相對(duì)較長的低迷。經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)勢(shì)必帶來房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的擴(kuò)張與收縮。

（四）利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率變動(dòng)的不確定性給投資者所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。國家有關(guān)部門通過加強(qiáng)對(duì)利率的調(diào)整可以調(diào)控資金的走勢(shì)。面對(duì)利率上升，資金的使用成本明顯變大，經(jīng)濟(jì)大勢(shì)勢(shì)必會(huì)走入下坡路，通過利息加息影響REITs的操作費(fèi)用，抵押貸款超過了利益的影響，因?yàn)樗粌H僅有投資者投入的資金，還通過負(fù)債融入的資金，間接投資房地產(chǎn)，此時(shí)它們擔(dān)任的實(shí)際上是中介的角色。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條與市場(chǎng)利率上升一起發(fā)生，則REITs 的總體回報(bào)率是很難加以確保。

三、發(fā)展REITS的建議

（一）完善房地產(chǎn)信托發(fā)展的法律以及法律規(guī)章。我國金融方面的法律法規(guī)不太健全，不能很好地發(fā)揮規(guī)范金融市場(chǎng)的作用。而REITs的發(fā)展是一種金融創(chuàng)新，金融的創(chuàng)新需要有法律支撐，規(guī)范的制度可以維護(hù)市場(chǎng)秩序，保證金融創(chuàng)新的進(jìn)行。目前中國資本市場(chǎng)的發(fā)展還不成熟，不能滿足REITs設(shè)立的要求，所以需要建立專門的法律來規(guī)范其設(shè)立、運(yùn)行，以促進(jìn)其發(fā)展。

（二）健全監(jiān)管制度。監(jiān)管需要設(shè)立明確的目標(biāo)、可行的方法、可操作的方式，從單一政府監(jiān)管轉(zhuǎn)移到多元化監(jiān)管模式，轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)監(jiān)管模式，努力提高監(jiān)管的力度以及普及度，確保金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。完善信息披露制度，建立全面的信息披露標(biāo)準(zhǔn)，為REITs的實(shí)行創(chuàng)造條件，以規(guī)范其運(yùn)行，以免發(fā)生違法違規(guī)的現(xiàn)象。

（三） 加快相關(guān)專業(yè)人才的培育。目前我國高端領(lǐng)域的金融專業(yè)人才比較匱乏，像熟練掌握涉及房地產(chǎn)以及資本市場(chǎng)兩個(gè)領(lǐng)域的人才又是十分少見，同時(shí)國家對(duì)于人才的培養(yǎng)投入還相對(duì)較少，這也是我國的金融創(chuàng)新速度發(fā)展緩慢的一個(gè)原因，傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)仍然在我國金融機(jī)構(gòu)的占有絕對(duì)比重，REITs發(fā)展也十分緩慢。為此必須加快培養(yǎng)我國REITs專項(xiàng)人才，國內(nèi)的金融企業(yè)也要求自己的員工加強(qiáng)后期培訓(xùn)，增加專業(yè)才能，使的人盡其才，吸引更多的人才加入到金融創(chuàng)新的領(lǐng)域中，貢獻(xiàn)他們的才智。

（四）預(yù)防道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。參考美國的經(jīng)驗(yàn)，可以在開展房地產(chǎn)投資信托的信托公司建立一個(gè)委員會(huì)，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，并要求受托人和管理人與房地產(chǎn)企業(yè)沒有利率等相關(guān)關(guān)系。投資者和管理者利益最大化對(duì)齊，對(duì)于REITs特別重要。同時(shí)需要做好榜樣員工事跡的宣傳，營造一種積極向上的工作氛圍，領(lǐng)導(dǎo)干部要起到模范作用，展現(xiàn)自身良好的形象，企業(yè)員工和金融人才不發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：內(nèi)蒙古大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1]張紅.房地產(chǎn)投資信托概念辨析[J].中國房地產(chǎn).2005，2：12-14.

[2]劉宇.我國房地產(chǎn)發(fā)展與金融創(chuàng)新[D].新疆：新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文， 2011.

[3]李鵬.房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)研究[J].中國房地產(chǎn).2005，2：15-18.

[4]任斐.完善發(fā)展我國的房地產(chǎn)投資信托[J].中國房地產(chǎn).2006.3：15-19.

[5]李健飛.美國房地產(chǎn)信托基金研究及對(duì)我國的啟示[J].國際金融研究. 2005，3：14-18.

[6]郭衍遠(yuǎn).基于房地產(chǎn)金融制度的我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策研究[D].云南：云南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2010.

[7]王巖.我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的探討[J].現(xiàn)代管理科學(xué).2010，12：23-27.

[8]劉強(qiáng).我國房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)證分析[D].重慶：重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文， 2009.