加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

林午霞

摘要：在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的局勢(shì)下，資金是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的命脈。因此，處理和加強(qiáng)資金管理成為房地產(chǎn)企業(yè)必須深入思考的問(wèn)題。文章通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)實(shí)意義，深入探討資金管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，進(jìn)而提出了相應(yīng)的對(duì)策措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問(wèn)題與對(duì)策

一、引言

2005年后房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，極大的影響著宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展。所以國(guó)家在 2015年征收過(guò)量房產(chǎn)稅，就是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。2014年對(duì)一線城市房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)優(yōu)化企業(yè)資金管理才能獲得生存之道，促使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)久發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金是企業(yè)賴以生存的血液和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)保證。資金管理是企業(yè)管理的重要任務(wù)，涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)階段。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，駕馭資本順暢與否決定了每個(gè)企業(yè)在行業(yè)中的生存地位。建立和維護(hù)資金的長(zhǎng)期周轉(zhuǎn)，杜絕資金鏈斷裂是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的首要目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本高、投資額度大、資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)對(duì)企業(yè)的資金管理提出了更高的要求，資金循環(huán)的環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題將直接引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，資金管理直接關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必然性

由于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)受到國(guó)家調(diào)控強(qiáng)度的加大和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的壓力和挑戰(zhàn)越來(lái)越大。資金管理是財(cái)務(wù)管理的核心，在房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)這一現(xiàn)狀下更為重要，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展，就務(wù)必要改善財(cái)務(wù)管理水平。

以前，由于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)豐厚，許多企業(yè)對(duì)此不予重視。在新的形勢(shì)下，提高資金管理水平是一個(gè)必須解決的迫切問(wèn)題。完善資金管理標(biāo)準(zhǔn)化有利于建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的資金管理流程體系，有利于規(guī)范資金管理運(yùn)行，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升資金管理水平，提高資金的利用效率。因此，這一研究對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展具有重要的實(shí)踐意義。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理存在的問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，已成為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一支重要力量。目前，各大房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成了自己獨(dú)特的資金管理模式。國(guó)家頒布相應(yīng)的法律法規(guī)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理進(jìn)一步規(guī)范化，建立了具有中國(guó)特色的資金管理框架體系。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理仍然存在著一些問(wèn)題，制約了其功能的充分發(fā)揮。

（一）融資渠道單一

經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，而促使形成了現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)體制在這種體制下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，這就增加了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使得銀行在一定程度上承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)，這種單一的融資方式是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上的阻礙。融資渠道不同，意味著融資規(guī)模和融資成本的不同，單一的融資方式限制了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模；由于通貨膨脹，中央銀行實(shí)行緊縮性財(cái)政政策，提高了銀行借貸利率，縮小了銀行的信貸規(guī)模，這加劇了房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資困難。股市情況的不樂(lè)觀進(jìn)一步減少了資本市場(chǎng)融資渠道，房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定，使得購(gòu)房者持幣觀望，選擇更加合適的機(jī)會(huì)，降低了住宅的交易量。上述現(xiàn)象使得原本主要依賴銀行貸款與資本市場(chǎng)進(jìn)行融資的房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金壓力。

眾所周知，我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展起點(diǎn)低，速度緩慢，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)企業(yè)債券來(lái)籌資的想法破滅了。同時(shí)，我國(guó)證監(jiān)會(huì)提高了企業(yè)上市的門(mén)檻，近兩年，監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票方式來(lái)籌集資金變得非常艱難。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)缺失資金的緊急情況時(shí)，只能向銀行貸款來(lái)取得必要的資金，這就使得銀行的融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)加大。

（二）資金管理意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)資金管理意識(shí)應(yīng)該全面，認(rèn)真考慮各方面的問(wèn)題，如今房地產(chǎn)管理人員過(guò)于看重房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，只重視自身利益，忽視資金管理中存在的問(wèn)題。這樣一來(lái)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就會(huì)出現(xiàn)太過(guò)重視工程進(jìn)度、重視控制質(zhì)量和銷(xiāo)售，而忽略資金的籌集和投資必要的控制程序。此外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的權(quán)利相對(duì)集中，具有財(cái)務(wù)管理權(quán)和采購(gòu)權(quán)的雙重權(quán)利，這樣的管理模式使得權(quán)利得不到分散，成本無(wú)法準(zhǔn)確的控制，資金的去向得不到真實(shí)的反應(yīng)。與此同時(shí)，企業(yè)的管理人員對(duì)資金的管理不夠重視，使得項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行考核時(shí)，過(guò)度注重工程進(jìn)度、質(zhì)量要求，忽視對(duì)資金使用情況的關(guān)注和資金去向的追查，工程資金管理相關(guān)的考核制度不完善、不健全，將會(huì)導(dǎo)致資金的不合理運(yùn)用、資金的使用效率偏低，資金的投資成本偏高等一系列問(wèn)題。這些問(wèn)題都會(huì)使得企業(yè)的資源配置不合理，同時(shí)也在一定程度上加大了工程的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金管理不合理

資金是工程運(yùn)作的命脈，如果對(duì)資金管理不善可能導(dǎo)致資金的浪費(fèi)，企業(yè)在建設(shè)前期沒(méi)有做好充分的分析準(zhǔn)備，沒(méi)有預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，隨意開(kāi)發(fā)，增加了不必要的支出，造成了資金的不合理運(yùn)用；建設(shè)期間，由于管理不善造成工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)，降低了工程建設(shè)效率，延長(zhǎng)了項(xiàng)目資金的占用時(shí)間，增加了工程成本；再者，由于銷(xiāo)售前期銷(xiāo)售計(jì)劃的準(zhǔn)備不周全，售后服務(wù)不周到等行為，使得房子不能盡早銷(xiāo)售出去，企業(yè)投入的資金不能及時(shí)收回來(lái)，造成企業(yè)資金不能正常周轉(zhuǎn)。即使大部分房地產(chǎn)企業(yè)都監(jiān)理了資金預(yù)算管理，但是該制度并沒(méi)有得到較好的執(zhí)行與監(jiān)督，造成預(yù)算與實(shí)際情況相差過(guò)大，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率。

（四）缺乏資金使用監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行方面不重視，對(duì)資金使用情況的監(jiān)督，以及對(duì)負(fù)責(zé)人績(jī)效的獎(jiǎng)罰制度。具體來(lái)說(shuō)，首先，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)無(wú)賴業(yè)務(wù)制定資金預(yù)算，卻不重視預(yù)算的執(zhí)行情況，不能準(zhǔn)確掌握預(yù)算制定的準(zhǔn)確性，由此無(wú)法準(zhǔn)確了解企業(yè)的運(yùn)作情況，缺乏對(duì)企業(yè)的準(zhǔn)確定位；再者，對(duì)于項(xiàng)目承包責(zé)任人績(jī)效金額不嚴(yán)格，不謹(jǐn)慎，并不為往來(lái)款項(xiàng)的回收速度等掛鉤，也沒(méi)有建立相應(yīng)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)制度，缺乏對(duì)項(xiàng)目的事前預(yù)防和事中控制。

（五）資金管理有待于進(jìn)一步規(guī)范

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)運(yùn)作各方面的資金運(yùn)作都應(yīng)盡量做到嚴(yán)謹(jǐn)、合理、規(guī)范，包括預(yù)算期、開(kāi)發(fā)過(guò)程中、預(yù)售期、售后各個(gè)環(huán)節(jié)。在預(yù)算期，缺乏對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的可行性分析，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)過(guò)程中不必要的資金浪費(fèi)，施工過(guò)程中，質(zhì)量不過(guò)關(guān)增加了建設(shè)成本；預(yù)售時(shí)沒(méi)有制定完善的銷(xiāo)售策劃，出現(xiàn)售后補(bǔ)償問(wèn)題。除此之外，有的企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資金的去向缺乏控制，致使企業(yè)不能較好的發(fā)展。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策措施

（一）通過(guò)現(xiàn)金池資金集合管理，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善內(nèi)部資金集中管理制度，設(shè)立專門(mén)的資金結(jié)算中心，給予合理的權(quán)限和責(zé)任，將企業(yè)內(nèi)部資金都由資金結(jié)算中心進(jìn)行集中、統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用。這樣可以對(duì)資金賬外循環(huán)現(xiàn)象和多方開(kāi)戶實(shí)施嚴(yán)格控制。同時(shí)在企業(yè)結(jié)算中心實(shí)際實(shí)施的過(guò)程中，應(yīng)該再加強(qiáng)管控手段，合理劃分內(nèi)部權(quán)責(zé)。

（二）健全資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要建立資金預(yù)算管理的相關(guān)組織，確定組織的義務(wù)與權(quán)利，依據(jù)預(yù)算管理的辦法來(lái)構(gòu)思項(xiàng)目的資金預(yù)算方案，促使有關(guān)責(zé)任人對(duì)項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃必須有全面的理解后，再賦予其必要的職權(quán)。這樣有利于各項(xiàng)目責(zé)任人在預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，更好的落實(shí)預(yù)算。全面及時(shí)的加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金追蹤與檢查是資金預(yù)算管理組織的首要任務(wù)。通過(guò)了解各個(gè)項(xiàng)目資金預(yù)算的落實(shí)情況，及時(shí)提出相關(guān)的改進(jìn)建議和措施，并定期向預(yù)算管理部門(mén)上報(bào)預(yù)算的落實(shí)情況，及時(shí)的找出問(wèn)題的存在原因，有利于預(yù)算管理部門(mén)了解整個(gè)預(yù)算的執(zhí)行情況，從而修正預(yù)算，使得預(yù)算更接近現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)，確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的發(fā)展目標(biāo)。

（三）發(fā)展多元融資渠道

基于單一的融資方式固有的弊端，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變單一的向銀行借款的融資方式，發(fā)展其他的籌資方式以獲取所需要的企業(yè)發(fā)展資金。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本的原始積累，以發(fā)行股票等方式吸納所需的資金，這樣可以達(dá)到降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。所以房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，促使企業(yè)不斷發(fā)展成具有股份企業(yè)資格極為重要。同時(shí)對(duì)于大型的企業(yè)來(lái)講，可以通過(guò)逐步建立房地產(chǎn)投資信托基金的融資模式，來(lái)拓寬吸納資金的渠道。對(duì)于普通規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講可以通過(guò)企業(yè)契約聯(lián)合的方式，共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和共擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)改善企業(yè)融資壓力的目的。

（四）全面提高資金管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)管理人員務(wù)必要深入意識(shí)到資金管理對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要意義。深刻的認(rèn)識(shí)到資金管理是企業(yè)提升發(fā)展戰(zhàn)略的核心，全面加強(qiáng)資金的管理與控制是企業(yè)發(fā)展的生存之道。對(duì)公司全體員工進(jìn)行企業(yè)成本管理教育培訓(xùn)，增強(qiáng)全體員工自覺(jué)參與成本控制的意識(shí)，建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，促使員工時(shí)刻做到節(jié)約成本。同時(shí)，企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)力適當(dāng)?shù)陌l(fā)展信息化建設(shè)，通過(guò)信息化網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，及時(shí)了解資金的使用狀況、審批等程序是否執(zhí)行到位，快速發(fā)現(xiàn)資金使用中潛在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。如果發(fā)現(xiàn)后能認(rèn)真加以解決，就可以安全和合理的使用資金。

（五）加強(qiáng)監(jiān)督，完善項(xiàng)目資金監(jiān)控

企業(yè)可以突擊抽查資金使用情況，通過(guò)專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的隱患。尤其是是對(duì)往來(lái)款項(xiàng)應(yīng)實(shí)行逐筆跟蹤強(qiáng)化管理。將項(xiàng)目業(yè)務(wù)人員和責(zé)任人的績(jī)效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠金額和回籠速度掛鉤，實(shí)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)罰措施，盡可能減少損失的發(fā)生率。

企業(yè)應(yīng)該完善內(nèi)部審計(jì)制度，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的真實(shí)性和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的合理合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督。改善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的資金控制，可以參照事前預(yù)控和期間監(jiān)控，事前預(yù)控可以確保事先對(duì)資金流量與流向有較為準(zhǔn)確的掌握。企業(yè)依據(jù)自身制定每一個(gè)具體開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的資金投入和資金收回的數(shù)據(jù)，期間控制貫穿于企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金管理各個(gè)部分，所以為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金全面管理的目標(biāo)，必須加強(qiáng)項(xiàng)目的事前預(yù)控和期間監(jiān)控。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益和自身的資金管理水平有密切關(guān)系?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)所在和相關(guān)涉及的市場(chǎng)固有的較多的外部性因素，從而致使房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織開(kāi)發(fā)和資金管理引發(fā)了許多的隨機(jī)因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)資金預(yù)算控制及考核、制定統(tǒng)一資金需求方案、維護(hù)企業(yè)信用提供融資能力、提高自有資金比例、設(shè)計(jì)多元化融資、實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理、依據(jù)市場(chǎng)變化制定資金回籠措施、減少資金占用、改進(jìn)促銷(xiāo)手段進(jìn)一步提高企業(yè)資金管理水平，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。

最終，資金管理為房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)嚴(yán)密的技術(shù)工作，關(guān)系著企業(yè)管理的組織、戰(zhàn)略、信息等諸多領(lǐng)域。企業(yè)的本質(zhì)是在新常態(tài)下獲得發(fā)展與延續(xù)，資金管理關(guān)乎企業(yè)整體的發(fā)展戰(zhàn)略。只有成本下降，資金管理水平提升，才會(huì)使企業(yè)獲得效益。所以全面升級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力，才是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的核心部分，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：鄂爾多斯市銀基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）