持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC）運(yùn)營(yíng)成本及風(fēng)險(xiǎn)研究

高美林 欒佳蔚 馬紅燕 吳穎昭

[摘要]

CCRC模式在國(guó)外已經(jīng)得到了一定程度的發(fā)展，而我國(guó)正處于發(fā)展的起步階段，有待于進(jìn)一步的發(fā)展和完善。本文介紹了武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)行概況，并對(duì)其成本和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析。通過(guò)分析數(shù)據(jù)和借鑒國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)前期投入成本、社區(qū)設(shè)計(jì)成本、管理成本均較高等問(wèn)題提出相應(yīng)的解決方案。風(fēng)險(xiǎn)方面，我們對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了分析，并提出了未來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。同時(shí)我們結(jié)合本國(guó)整體現(xiàn)狀，探究出一種較適合我國(guó)國(guó)情的CCRC運(yùn)行方式。

[關(guān)鍵詞]持續(xù)照料退休社區(qū)；CCRC；新型養(yǎng)老

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.088

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老齡化問(wèn)題日益突出，其中“空巢老人”現(xiàn)象尤其引人關(guān)注。到2050年，我國(guó)臨終無(wú)子女的老年人將達(dá)到7900萬(wàn)，獨(dú)居和空巢老年人將占54%以上。目前各養(yǎng)老模式普遍存在缺點(diǎn)，獨(dú)生子女政策的執(zhí)行和醫(yī)療技術(shù)的進(jìn)步，使得我國(guó)在家庭結(jié)構(gòu)的核心化和小型化的同時(shí)，家庭中老年人的比例也在不斷上升，這使得家庭養(yǎng)老已不再適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)的需要。另一方面，由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的單一服務(wù)功能忽視了養(yǎng)老市場(chǎng)的“剛性需求”，使得我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)陷入了虧損經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán)中。

CCRC是從美國(guó)引進(jìn)的為二次退休人士建立的租賃式復(fù)合社區(qū)，突出特點(diǎn)是集居家養(yǎng)老、社區(qū)生活和機(jī)構(gòu)服務(wù)為一體的可持續(xù)性養(yǎng)老，該模式進(jìn)入中國(guó)后演變?yōu)楸ｋU(xiǎn)公司與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的“中國(guó)式CCRC”，即合眾優(yōu)年社區(qū)。

CCRC對(duì)新時(shí)期新的養(yǎng)老模式提出挑戰(zhàn)，以求可以把這種養(yǎng)老模式進(jìn)一步完善，使之具備推廣價(jià)值。同時(shí)也可以使我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系更完善。

1 武漢市“合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)”現(xiàn)狀

合眾養(yǎng)老社區(qū)是基于美國(guó)的CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，建筑面積48萬(wàn)平方米，分為持續(xù)健康退休社區(qū)、活躍老人社區(qū)、養(yǎng)生中心、健康管理、老年專(zhuān)屬醫(yī)院、醫(yī)療康復(fù)中心等功能區(qū)。一期工程啟動(dòng)區(qū)有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬(wàn)張，目前已經(jīng)開(kāi)始接待老人體驗(yàn)入住。

社區(qū)由定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)（AAC）和70歲以上的持續(xù)退休社區(qū)（CCRC）組成，涵蓋養(yǎng)老服務(wù)的所有層級(jí)，將傳統(tǒng)的養(yǎng)老保險(xiǎn)與新型養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行對(duì)接，將單一的保單保障，轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨?實(shí)物養(yǎng)老”的雙重保障。在社區(qū)配套設(shè)施方面，設(shè)有“聯(lián)合100”連鎖超市、優(yōu)年醫(yī)療機(jī)構(gòu)等便民社區(qū)配套設(shè)施，醫(yī)護(hù)方面更是得到了武漢市蔡甸區(qū)中醫(yī)醫(yī)院的大力支持。

2 武漢“合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)”成本問(wèn)題分析

2.1 前期投入成本高

合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)的計(jì)劃總投資為100億元，一期投資80億元，項(xiàng)目占地245畝。按2010年武漢蔡甸區(qū)土地成交價(jià)格360萬(wàn)元/畝計(jì)算，一期土地成本為8.82億元。

在稅收與土地政策方面，盡管?chē)?guó)家加大了政策支持力度，但民間資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍然存在“玻璃門(mén)”、“彈簧門(mén)”，甚至“旋轉(zhuǎn)門(mén)”。合眾人壽公司在投資養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)程中，并沒(méi)有享受到具體的政策優(yōu)惠。

2.2 社區(qū)建設(shè)成本高

2.2.1 適老化設(shè)施全面覆蓋

合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)在老人休息區(qū)域和活動(dòng)場(chǎng)所全面覆蓋了適老化設(shè)施，而這一面面俱到的服務(wù)也大大增加了社區(qū)建設(shè)成本。

2.2.2 公建配套面積大

社區(qū)內(nèi)的公建配套建筑面積比例在20%以上。一般的居住社區(qū)的服務(wù)面積，包括會(huì)所、娛樂(lè)場(chǎng)所等充其量不超過(guò)5%。

2.2.3 裝修成本高昂

合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)仿照美式田園的裝修風(fēng)格、高檔品牌定制的家具、房間內(nèi)部的無(wú)線定位等高科技設(shè)備都導(dǎo)致了較高的裝修成本。

2.3 管理成本高

2.3.1 社區(qū)內(nèi)的人工成本高

社區(qū)內(nèi)部設(shè)立的四大服務(wù)團(tuán)隊(duì)：醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)、餐飲團(tuán)隊(duì)、社區(qū)服務(wù)團(tuán)隊(duì)、物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)保證了細(xì)致的養(yǎng)老服務(wù)，但也導(dǎo)致了人員龐雜，利用效率不高，增加了人工成本。

2.3.2 專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)人才培訓(xùn)成本高

由于目前我國(guó)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)人員缺少正規(guī)的崗前培訓(xùn)和資質(zhì)認(rèn)證，高素質(zhì)的護(hù)理人才極為匱乏，市場(chǎng)供需失衡。對(duì)此，合眾優(yōu)年社區(qū)加大了崗前培訓(xùn)的力度，但也導(dǎo)致培訓(xùn)成本的上升。

3 武漢“合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)”風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題概況和分析

3.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

在政策支持方面，由于沒(méi)有在養(yǎng)老社區(qū)置地等方面的法律法規(guī)，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展失去了產(chǎn)業(yè)政策的支持。有專(zhuān)家認(rèn)為，政策缺乏使社區(qū)地產(chǎn)的融資成為難題。養(yǎng)老社區(qū)地產(chǎn)是一個(gè)投資回報(bào)周期長(zhǎng)的行業(yè)，全部用自有資金而不允許銷(xiāo)售的話會(huì)發(fā)展很難。目前如果以養(yǎng)老項(xiàng)目向銀行融資，銀行擔(dān)心如果項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題，是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。

3.2 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

CCRC社區(qū)屬于新興產(chǎn)業(yè)，具有高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)性，面臨政策調(diào)整、體制束縛、過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)等內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)需求的變化是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力，同時(shí)市場(chǎng)的不確定性也是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的重要障礙：一是市場(chǎng)不均衡風(fēng)險(xiǎn)；二是需求滯后性風(fēng)險(xiǎn)；三是外部市場(chǎng)不確定風(fēng)險(xiǎn)。

此外，養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)除了建筑本身要求更高，還要橫跨養(yǎng)生、護(hù)理和治療等多個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，而這些領(lǐng)域進(jìn)入臺(tái)階都相當(dāng)高，要形成規(guī)模和體系就更是難上加難。在這樣的情況之下，商業(yè)性養(yǎng)老項(xiàng)目如果只是僅僅介于開(kāi)發(fā)層面，就很難找到著力點(diǎn)，如果僅僅靠“摸著石頭過(guò)河”，其開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品最終還是停留在普通社區(qū)的開(kāi)發(fā)水平之上。

3.3 管理風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題：管理意識(shí)淡薄，管理體系不健全；資金管理模式不適應(yīng)企業(yè)實(shí)際；資金管理手段落后，使用效益低下；資金風(fēng)險(xiǎn)管理不足，引發(fā)嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)的成本管理也存在一定的問(wèn)題：成本管理觀念落后；成本管理方法陳舊；分工過(guò)細(xì)，人力資源浪費(fèi)嚴(yán)重；不能與變化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)；利益驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致成本信息失真。

3.4 人力資源風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)決策者容易忽視企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)，人力資源管理部門(mén)通常只能被動(dòng)地去滿(mǎn)足企業(yè)提出的人力資源需求，而不能根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展實(shí)際對(duì)未來(lái)的人力資源需求進(jìn)行適當(dāng)預(yù)測(cè)，提前做好準(zhǔn)備，難以為企業(yè)的發(fā)展提供及時(shí)、高效的服務(wù)。由于資金的問(wèn)題，容易造成人力資源投資不足，培訓(xùn)機(jī)制不健全。由于人員的招聘本身具有的明顯的計(jì)劃性、程序性和科學(xué)性，會(huì)導(dǎo)致人員招聘選拔機(jī)制不科學(xué)，存在單一落后的問(wèn)題。容易忽視建立和健全有效的激勵(lì)機(jī)制，缺乏對(duì)員工職業(yè)生涯規(guī)劃的管理。

3.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

包括資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。由于資金供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，公司籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來(lái)的不確定性，會(huì)給公司帶來(lái)一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)。由于金融市場(chǎng)金融資產(chǎn)的波動(dòng)而導(dǎo)致籌資成本的變動(dòng)，會(huì)給公司帶來(lái)利率風(fēng)險(xiǎn)。由于金融市場(chǎng)上金融工具品種、融資方式的變動(dòng)，導(dǎo)致公司再次融資產(chǎn)生不確定性，會(huì)使公司陷入再融資風(fēng)險(xiǎn)。由于幣值的變動(dòng)給籌資帶來(lái)的影響是公司遇到的購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楣举Y產(chǎn)不能正常和確定性地轉(zhuǎn)移現(xiàn)金或公司債務(wù)和付現(xiàn)責(zé)任不能正常履行的可能性，會(huì)給公司帶來(lái)一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楣镜呢?cái)務(wù)活動(dòng)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中，所以籌措資金、長(zhǎng)短期投資、分配利潤(rùn)等都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

3.6 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)CCRC社區(qū)這種居住新型養(yǎng)老方式和生活方式和價(jià)格水平的認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。前期住戶(hù)可能較少，住戶(hù)的信任感不足，入住率較低，收入較少。

3.7 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

合眾人壽通過(guò)將養(yǎng)老險(xiǎn)植入社區(qū)服務(wù)等來(lái)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的模式容易被其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿。

目前，泰康人壽已在北京建立養(yǎng)老社區(qū)，隨后又在廣州、上海等地試水并創(chuàng)新推出與之掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品，中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)等也緊隨其后。此外，中國(guó)平安去年年底在浙江桐鄉(xiāng)建立養(yǎng)老社區(qū)，主要采取“租售并舉”的運(yùn)營(yíng)模式?？梢?jiàn)，保險(xiǎn)資金爭(zhēng)相進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為不可阻擋的形勢(shì)，勢(shì)必對(duì)合眾人壽健康養(yǎng)老社區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管CCRC養(yǎng)老模式具有持續(xù)性養(yǎng)老、配套設(shè)施完善、醫(yī)療看護(hù)專(zhuān)業(yè)等優(yōu)點(diǎn)，但由于家庭養(yǎng)老獨(dú)特的文化價(jià)值和生活照料、精神慰藉等方面的功能，及中國(guó)中老年人的生活狀況及觀念，家庭養(yǎng)老將會(huì)在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)依然是我國(guó)的主要養(yǎng)老模式，這也對(duì)合眾人壽健康養(yǎng)老社區(qū)未來(lái)的發(fā)展造成了競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。

4 武漢市“合眾優(yōu)年生活持續(xù)健康退休社區(qū)”優(yōu)化方案

4.1 在其他地方建設(shè)社區(qū)時(shí)優(yōu)化成本

4.1.1 適當(dāng)降低前期投入成本

（1）爭(zhēng)取獲得政府等監(jiān)管部門(mén)稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼。合理利用政府在本市養(yǎng)老方面出臺(tái)的優(yōu)惠政策，利用稅收減免等優(yōu)惠政策的刺激作用。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期階段，應(yīng)該積極和政府等部門(mén)進(jìn)行溝通，以獲得政府在相關(guān)方面的支持。如：以合理的形式轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，減免土地使用費(fèi)等稅費(fèi)。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中除免征營(yíng)業(yè)稅外，水、電、煤氣（天然氣）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。

（2）政府應(yīng)建立健全監(jiān)管體系和政策優(yōu)惠。優(yōu)惠政策實(shí)施方面，政府應(yīng)對(duì)建設(shè)工程中的各項(xiàng)收費(fèi)費(fèi)率，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、水費(fèi)、電費(fèi)等給予適當(dāng)減免優(yōu)惠。對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，采用有償方式供地的，在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。政府應(yīng)該盡快填補(bǔ)法律和政策的空白，大力推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的具體管理政策細(xì)化工作，并建立健全的監(jiān)管體系。

4.1.2 適當(dāng)降低社區(qū)設(shè)計(jì)成本

（1）在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較低一級(jí)的二線城市，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況做出相應(yīng)的調(diào)整，主要以中型的CCRC社區(qū)為主，所有的基礎(chǔ)配套服務(wù)設(shè)施不必追求高端品牌，保證精致、實(shí)用即可。

（2） CCRC社區(qū)可依附現(xiàn)有社會(huì)保健、社會(huì)福利、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育及文化娛樂(lè)設(shè)施等，減少不必要的投入，集中力量興建檔次較高的服務(wù)設(shè)施和設(shè)備，創(chuàng)造特色服務(wù)。

4.1.3 適當(dāng)降低管理成本

（1）實(shí)行企業(yè)內(nèi)部化。食堂蔬菜水果的采購(gòu)來(lái)源地也可考慮設(shè)在社區(qū)內(nèi)部為老人搭建的百畝田園處，這樣既可以為老人提供種菜的休閑場(chǎng)所，也能減少在采購(gòu)蔬菜水果這方面的成本。

（2）盡量避免正式員工成本增長(zhǎng)，適當(dāng)招聘兼職人員，減少開(kāi)支?？梢哉衅笇?shí)習(xí)大學(xué)生擔(dān)任服務(wù)臺(tái)咨詢(xún)?nèi)藛T，招收藝術(shù)類(lèi)特長(zhǎng)生兼職教授老人繪畫(huà)、舞蹈、手工等。同時(shí)大量吸收下崗職工，可降低人工成本。下崗職工只要經(jīng)過(guò)必要的護(hù)理知識(shí)培訓(xùn)和人際交往培訓(xùn)，就可以達(dá)到上崗要求。另外，吸納下崗職工還可以享受?chē)?guó)家的優(yōu)惠政策，可以降低工資成本。

（3）實(shí)行精細(xì)化管理。首先加強(qiáng)能源消耗控制，有效降低了供暖的水、煤及其他消耗。進(jìn)一步強(qiáng)化日常精細(xì)管理，突出管理增效。在“節(jié)流”的同時(shí)做到“開(kāi)源”也可以采用BOT模式——政府提供一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開(kāi)發(fā)商來(lái)蓋，蓋了以后由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，幾十年后再交還給政府。對(duì)于那些建設(shè)資金短缺而又想盡快實(shí)施的工程項(xiàng)目，通過(guò)引入私人投資來(lái)提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本。

4.2 風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題優(yōu)化

4.2.1針對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家應(yīng)該設(shè)立統(tǒng)一部門(mén)進(jìn)行管理從而完成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)民間資本的有序高效進(jìn)入。國(guó)家可建立一套專(zhuān)門(mén)針對(duì)保險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的法律，一方面規(guī)范保險(xiǎn)公司所建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施上的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)人員的服務(wù)規(guī)范，保障老年人在權(quán)利受損時(shí)可以維權(quán)。在法律中還需要明確規(guī)定在養(yǎng)老社區(qū)中生活的老年人具有的權(quán)利和義務(wù)，在維護(hù)老年人權(quán)益的同時(shí)注重公平。

4.2.2 針對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

及時(shí)占領(lǐng)先機(jī)，盡快確立行業(yè)地位，以資本優(yōu)勢(shì)及經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)不斷改進(jìn)服務(wù)，提高盈利能力，用先進(jìn)的管理方式和運(yùn)營(yíng)模式保證一段時(shí)期內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。同時(shí)以規(guī)?；男?yīng)提高行業(yè)內(nèi)知名度。根據(jù)合眾優(yōu)年健康產(chǎn)業(yè)一年的經(jīng)營(yíng)效果，實(shí)施改革并制訂更加詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)解決內(nèi)控方案，堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)策略一致、風(fēng)險(xiǎn)控制與運(yùn)營(yíng)效率及效果相平衡的原則，針對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)所涉及的各管理及業(yè)務(wù)流程，制定涵蓋各個(gè)環(huán)節(jié)的全流程控制措施；對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)所涉及的業(yè)務(wù)流程，要把關(guān)鍵環(huán)節(jié)作為控制點(diǎn)，采取相應(yīng)的控制措施。

4.2.3 針對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)

認(rèn)真甄選管理人員，引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，成立決策評(píng)議部門(mén)，在重大決策面前充分考慮市場(chǎng)因素與政策因素。以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)失誤。避免重大損失。強(qiáng)化成本管理基礎(chǔ)工作，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的成本管理手段。實(shí)行績(jī)效管理，完善企業(yè)管理的構(gòu)架，做好企業(yè)的各個(gè)方面管理。對(duì)銷(xiāo)售人員，建立實(shí)施科學(xué)、統(tǒng)一、有效的管理制度，讓業(yè)務(wù)員的甄選錄用、組織管理、教育培訓(xùn)、業(yè)績(jī)考核、傭金和手續(xù)費(fèi)、解約離司等程序都得到規(guī)范。

4.2.4 針對(duì)人力資源風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于養(yǎng)老社區(qū)在人才方面的建設(shè)，首先，保險(xiǎn)公司必須足夠重視，擴(kuò)大從事養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)和管理的人員隊(duì)伍的建設(shè)，要從人才結(jié)構(gòu)上進(jìn)行優(yōu)化，吸引一批學(xué)歷素質(zhì)比較高、年紀(jì)輕、做事踏實(shí)的人才補(bǔ)充到養(yǎng)老服務(wù)和管理的隊(duì)伍中來(lái)。其次，可以在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，或者對(duì)新引進(jìn)的人員進(jìn)行培訓(xùn)，使之能夠盡快熟悉了解養(yǎng)老社區(qū)這一新領(lǐng)域。再次，保險(xiǎn)公司需要完善對(duì)人才的保障機(jī)制，提高從事養(yǎng)老管理和服務(wù)人員的福利待遇、提升他們的社會(huì)地位和存在感，這樣一來(lái)不僅能夠吸引人才更能夠留住人才。最后，保險(xiǎn)公司可以直接聘用對(duì)老年服務(wù)有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員，這樣不僅可以縮短培訓(xùn)時(shí)間，還可以降低保險(xiǎn)公司對(duì)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)成本。

4.2.5 針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)社區(qū)內(nèi)部存在和潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)如資金風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行持續(xù)不斷的監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)布內(nèi)部預(yù)警信息，制訂應(yīng)急預(yù)案，并根據(jù)情況變化調(diào)整控制措施。

本文建議合眾優(yōu)年持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)根據(jù)各分社區(qū)所在地區(qū)的消費(fèi)水平，社區(qū)建設(shè)的成熟程度，可以將30%-40%的房源賣(mài)掉，這樣使大部分投資得到回收，緩解資金壓力，剩下60%-70%則可以用于運(yùn)營(yíng)租售?；蛘咴诜桨冈囉贸跗冢瑢⑸鐓^(qū)10%-20%的房源作為適老化住宅，未來(lái)可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)管理。而老年人可以與子女居住在一個(gè)小區(qū)方便相互關(guān)照，其居住的戶(hù)型經(jīng)過(guò)了適老化設(shè)計(jì)方便舒適，還有余力解決家庭關(guān)系。

合眾人壽應(yīng)充分發(fā)揮險(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，將資金周轉(zhuǎn)周期合理利用，用養(yǎng)老地產(chǎn)的使用權(quán)代替現(xiàn)金對(duì)投保人進(jìn)行支付，同時(shí)享有產(chǎn)權(quán)和物業(yè)增值收益。同時(shí)，應(yīng)在合眾人壽持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)踐中，不斷探索經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)現(xiàn)有模式，穩(wěn)定資金流，為后續(xù)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定 入老年人的生活。堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4.2.6 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)公司建立的養(yǎng)老社區(qū)主要是通過(guò)養(yǎng)老社區(qū)和保險(xiǎn)產(chǎn)品的對(duì)接，保險(xiǎn)公司也要積極探索新模式，調(diào)動(dòng)公司內(nèi)部的有利資源，通過(guò)對(duì)比和實(shí)驗(yàn)研發(fā)出和屬于自己公司特色的養(yǎng)老社區(qū)相匹配的保險(xiǎn)產(chǎn)品。當(dāng)前各家保險(xiǎn)公司所推出的對(duì)接掛鉤產(chǎn)品，價(jià)格較高，多數(shù)家庭無(wú)力承受，這樣就使保險(xiǎn)公司建立的養(yǎng)老社區(qū)比較高端，為了解決價(jià)格過(guò)高而導(dǎo)致的消費(fèi)群縮小，合眾人壽可以通過(guò)改進(jìn)合理的收費(fèi)方式，來(lái)適度降低保費(fèi)，讓更多的人能夠有能力入住養(yǎng)老社區(qū)。同時(shí)，保險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)還屬于新興事物，大部分民眾對(duì)其了解比較少，為了解決這個(gè)問(wèn)題，合眾優(yōu)年持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)自身應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，讓民眾增加對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的了解，進(jìn)而推動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)能夠真正地進(jìn)