試論商品房預(yù)約買賣合同的性質(zhì)及違規(guī)合同效力問題

吳晨駿

摘要：商品房買房過(guò)程復(fù)雜，現(xiàn)實(shí)中存在大量糾紛，其中一部分涉及預(yù)約合同性質(zhì)的的確定和違規(guī)合同的效力問題。筆者試從上述進(jìn)行分析，以期對(duì)實(shí)務(wù)操作有所收獲。

關(guān)鍵詞：商品房買賣；預(yù)約合同；違規(guī)合同

一、商品房預(yù)約買賣合同的性質(zhì)

現(xiàn)實(shí)中，商品房交易大量存在開發(fā)商與買房者簽訂商品房預(yù)約買賣合同的現(xiàn)象。

筆者認(rèn)為首先應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售合同與預(yù)約合同進(jìn)行區(qū)別。房屋預(yù)售合同是指根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預(yù)售合同。而合同法規(guī)定的預(yù)約合同是當(dāng)指事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同，其是為了履行預(yù)約合同中的義務(wù)而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。故預(yù)售合同和預(yù)約合同有明顯的區(qū)別，一個(gè)是本約，一個(gè)是非本約。

但現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商與買房者簽訂的《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并非那么簡(jiǎn)單，其性質(zhì)應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。

首先根據(jù)《買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。遂如果在開發(fā)商與買房者簽訂的《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》確實(shí)表現(xiàn)為意向書、認(rèn)購(gòu)書、備忘錄等一系列文件，且內(nèi)容較為簡(jiǎn)單，沒有明確的標(biāo)的物及清楚的履行事項(xiàng)，主要約定關(guān)于將來(lái)訂立本約合同的事項(xiàng)，并無(wú)權(quán)利義務(wù)變動(dòng)內(nèi)容，僅僅只為訂立本約而設(shè)，那么這樣的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約合同。

然而因?yàn)橐恍┰蜷_發(fā)商暫時(shí)無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和辦理產(chǎn)權(quán)分割事宜，故先與買方簽訂《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但是此種協(xié)議中明確了轉(zhuǎn)讓的房屋座落及面；土地宗地號(hào)；土地使用權(quán)取得的方式及年限；房屋的用途和使用性質(zhì)；房屋單價(jià)及價(jià)款的支付方式，特別是雙方還約定了房屋售價(jià)今后不再作調(diào)整等條款。這就增加了判讀其性質(zhì)的難度。預(yù)約合同相對(duì)于本約合同有著一定的獨(dú)立性，且從合同規(guī)范上的完備性來(lái)說(shuō)，預(yù)約合同顯然要比本約合同低得多。除約定將來(lái)訂立本約外，預(yù)約合同不能形成其他的具體債權(quán)債務(wù)關(guān)系，否則預(yù)約合同的性質(zhì)可能就會(huì)發(fā)生變化。①上述情況的《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與本約合同極為相似，具體了標(biāo)的物與履行要素，此種合同的效力如何認(rèn)定？預(yù)約合同只是為了訂立本約合同而產(chǎn)生，只需具備概況性標(biāo)的并包含將來(lái)訂立合同的意愿即可，無(wú)須包含本約合同的主要條款，如當(dāng)事人在合同中已經(jīng)明確約定了合同的價(jià)金等主要條款，但在名稱上使用預(yù)約合同，則應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容解釋為本約。②且根據(jù)合同法及司法解釋所規(guī)定，當(dāng)事人名稱、標(biāo)的和數(shù)量是作為合同成立的關(guān)鍵要素，出現(xiàn)可視為合同的成立。在實(shí)踐中，雙方簽訂《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，買方會(huì)積極支付款項(xiàng)，賣方會(huì)向買方交付房屋，這可以印證所謂的《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》完全具備本約合同的性質(zhì)。即使雙方在此類《房屋預(yù)約轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中還約定在開發(fā)商取得房屋所有權(quán)證或完成分割手續(xù)后還需訂立簽訂一個(gè)正式的房屋買賣合同的本約，這并不影響其本約的性質(zhì)，根據(jù)合同法規(guī)定，雙方無(wú)書面合同，但進(jìn)行了實(shí)際的合同履行，應(yīng)視為合同已成立。

二、 違反行政法規(guī)或者部門規(guī)章是否會(huì)導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)效

現(xiàn)實(shí)商品房交易中，雙方在合同簽訂時(shí)，合同各個(gè)要素沒有完全符合有關(guān)法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。主要包括簽訂合同時(shí)一些手續(xù)和資料不齊全。這樣是否會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效呢？ 我國(guó)合同法第五十二條規(guī)定了五種無(wú)效合同情形，其中“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”屬于情形之一。合同法司法解釋二明確了違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定歸于無(wú)效，是指違反“效力性”的強(qiáng)制性規(guī)定。

如何界定效力性強(qiáng)制性規(guī)定呢？我國(guó)法律法規(guī)確立了大量的強(qiáng)制性規(guī)范 ， 在認(rèn)定合同效力時(shí) ， 有必要在法律上區(qū)分何為取締規(guī)范何為效力規(guī)范。具體來(lái)說(shuō)可以采取以下標(biāo)準(zhǔn) ： 首先法律法規(guī)明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的 ， 該規(guī)定屬于效力規(guī)范。其次法律法規(guī)雖沒有明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的 ， 但違反該規(guī)定以后若使合同繼續(xù)有效 將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，也應(yīng)認(rèn)為屬于效力規(guī)范。然而法律法規(guī)雖沒有明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的 ， 違反該規(guī)定以后若使合同繼續(xù)有效并不損害社會(huì)公共利益和國(guó)家利益 ， 只是損害當(dāng)事人之利益，在此種情況下，該規(guī)范就不應(yīng)屬于效力規(guī)范 ， 而應(yīng)是取締性規(guī)范。③取締規(guī)范不導(dǎo)致合同的無(wú)效，當(dāng)事人只會(huì)因此受到行政機(jī)關(guān)的處罰。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效?！彼苑课蓊A(yù)售交易中，開發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效的。現(xiàn)實(shí)商品房預(yù)售中，交易尚未竣工的商品房，買房人存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，故從保障國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的角度看，這樣的規(guī)定也是應(yīng)當(dāng)?shù)?。然而我?guó)還存在一些商品房管理部門出臺(tái)的的部門規(guī)章，例如《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售需具備資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書，需持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，拆遷安置需已經(jīng)落實(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施需具備交付使用條件，物業(yè)管理方案需已經(jīng)落實(shí)等。假如開發(fā)商在簽訂合同時(shí)，上述條件并不齊備，是否會(huì)導(dǎo)致商品房買賣合同的無(wú)效呢？

我國(guó)只規(guī)定了違反法律法規(guī)中的強(qiáng)制性規(guī)定才能使合同無(wú)效，但是這些部門規(guī)章或規(guī)范性文件可以作為判斷合同是否無(wú)效的參考。參考這些規(guī)范時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)考慮這些部門規(guī)章、地方性法規(guī)和規(guī)章， 是否有上位法存在。如果這些地方性法規(guī)和規(guī)章是根據(jù)上位法制定的 ， 但上位法規(guī)定的比較原則 ， 地方性法規(guī)和規(guī)章對(duì)上位法做出了具體規(guī)定 ， 可以依照上位法確認(rèn)合同的效力 ， 地方性法規(guī)和規(guī)章可以作為確認(rèn)合同效力的參考。其次如果部門規(guī)章和地方性法規(guī)制定 ， 目的在保護(hù)社會(huì)公共和國(guó)家利益 ， 違反了規(guī)章和地方性法規(guī)將損害國(guó)家和社會(huì)公共利益 ， 可以以損害國(guó)家和社會(huì)公共利益為依據(jù)，判定合同無(wú)效。④當(dāng)然法院是不能直接引用部門規(guī)章或地方性法規(guī)來(lái)判定合同無(wú)效的。綜上開發(fā)商在交易合同時(shí)，未能滿足《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，缺少了部分材料，不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。應(yīng)當(dāng)具體分析缺少了哪幾項(xiàng)條件，如果是開發(fā)企業(yè)缺少營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，缺少土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件，缺少持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同，因?yàn)槿鄙龠@幾項(xiàng)會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商沒有建造房屋和交易資格，其嚴(yán)重?fù)p害了社會(huì)公共利益。但是對(duì)于其他幾項(xiàng)如未使物業(yè)管理方案落實(shí)、未完成供水、供電、供熱、燃?xì)獾?，筆者認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)依此認(rèn)定合同無(wú)效。

商品房交易過(guò)程繁瑣復(fù)雜，涉及法律問題眾多，有機(jī)會(huì)筆者當(dāng)抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度對(duì)其進(jìn)行更深入的分析。（作者單位：南昌大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1]陳自強(qiáng)：《契約之成立與生效》，臺(tái)灣學(xué)林文化事業(yè)有限公司2002年版

[2]王利明：《預(yù)約合同若干問題研究-我國(guó)司法解釋相關(guān)規(guī)定評(píng)述》，《法商研究》2014年01期

[3]王利明：《關(guān)于無(wú)效合同確認(rèn)的若干問題》，《法制與社會(huì)發(fā)展》2002 年第 5 期

[4]潘軍鋒：《商品房買賣合同案件審判疑難問題研究》，《法律適用》2014年02期

[5]王林輝《商品房買賣合同糾紛若干法律問題探析》，《仲裁研究》2010年01期

注解：

①參見王利明：《預(yù)約合同若干問題研究-我國(guó)司法解釋相關(guān)規(guī)定評(píng)述》載《法商研究》2014年01期

②參見陳自強(qiáng)：《契約之成立與生效》，臺(tái)灣學(xué)林文化事業(yè)有限公司2002年版，第108頁(yè)

③參見王利明《關(guān)于無(wú)效合同確認(rèn)的若干問題》載《法制與社會(huì)發(fā)展》2002 年第 5 期

④參見王利明《關(guān)于無(wú)效合同確認(rèn)的若干問題》載《法制與社會(huì)發(fā)展》2002 年第 5 期