不動產登記對樓市調控的意義

張宏偉

自2015年3月1日起，《不動產登記暫行條例》正式入實操階段。成都、青島、廣州、杭州、廈門、濟南、武漢等15個城市提前開展，這些城市居民的“房產證”（中華人民共和國房屋所有產權證）將陸續(xù)換發(fā)成“不動產證”（中華人民共和國不動產權證）。

從樓市調控來講，不動產登記其實就是指全國個人住房信息登記聯(lián)網。盡管個人住房信息登記聯(lián)網只是不動產登記的一小部分，但是，個人住房信息系統(tǒng)的逐步建立對于以稅費調控為主的技術條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調控、調節(jié)存量房城市供求關系、樓市長效調控機制的建立等調控手段的轉向具有積極的意義。

首先，個人住房信息聯(lián)網是以稅費為主的調控手段開展的必要技術條件。從城市個人住房信息系統(tǒng)來講，早在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥公開表示，40個城市的住房信息聯(lián)網工作已經完成（最新媒體報道稱60個城市已聯(lián)網）。下一階段的目標是，同時實現(xiàn)500個城市聯(lián)網，但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。

從個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設部（住建部）聯(lián)網的作用和目的而言，房地產稅（房產稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費調控手段的試點及擴圍，需要家庭房產的詳細數(shù)據做為依托，因此，個人住房信息聯(lián)網是以稅費為主的調控手段開展的必要條件。從中長期來講，（40個或更多城市的）聯(lián)網為全國范圍內開征房地產稅（房產稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，但是，我們也應該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產稅征收對象的范圍會明顯擴大，這時，房產稅對于控制投資性投機性需求也會起到一定的市場調節(jié)作用，房產稅才會真正發(fā)揮它的作用。

其次，全國個人住房系統(tǒng)的建立可出臺“差別化”措施進行分類調控，抑制不合理的投資與投機性需求，對調節(jié)房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展有利。

當前，國家相關部門設法將全國個人住房信息系統(tǒng)通聯(lián)在一起，通過通聯(lián)的個人住房信息系統(tǒng)及時發(fā)現(xiàn)房地產資金流向的變化，尤其是針對部分城市或區(qū)域異地購房、不合理的樓市投資投機現(xiàn)象，可有針對性的出臺差別化措施進行分類調控（例如貸款利率、房產稅、二手房20%增值稅等），從而達到抑制房地產投資投機現(xiàn)象，也可以避免像之前調控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

再次，不動產登記后，可在存量房領域利用差別化“空置稅”等措施調節(jié)城市供求關系?；蚬膭钇渲虚L期持有者進行出租經營，發(fā)揮住房的居住作用，或引導其出售形成市場供應，緩解部分熱點城市市場供求關系緊張的局面。

最后，不動產登記促使樓市長效性調控機制逐步形成。關于房地產方面的稅制改革頂層設計勢必會逐步推出。最終，房地產市場調控的稅費經濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結構，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調控機制逐步形成。