搶占豐臺

陳禹銘

42億元、44.9億元、86.25億元，2015年的頭一周，豐臺區(qū)域就在北京土地市場上再三掀起波瀾。三塊高價地連續(xù)出讓，其中的白盆窯地塊更是刷新了北京土地市場的總價地王紀錄。

這一系列動作讓業(yè)界將目光再一次聚焦豐臺。

高端產(chǎn)品帶形成

豐臺此次之所以引起業(yè)界的關注，同整個城市西南板塊區(qū)域價值的迅速升高不無關系。事實上，在之前相當長一段時間，豐臺的發(fā)展速度在北京市城八區(qū)中一直較為滯后。

有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，在北京的城市功能定位中，東、西、北三個方向上都有明確的城市功能區(qū)，唯有南中軸附近沒有城市功能中心區(qū)分布。復雜的區(qū)域構成以及缺乏明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，在一定程度上制約了區(qū)域整體發(fā)展水平。

而張大偉也分析認為，豐臺區(qū)域由于處于城鄉(xiāng)接合部，地鐵遲遲沒有貫通，因此在北京區(qū)縣中發(fā)展較為緩慢，房價漲幅也無法同海淀、朝陽等板塊相比。不過2015年開年，該區(qū)域三宗高價地的出讓使得區(qū)域“面粉貴過面包”，這對區(qū)域整體發(fā)展來說無疑是利好。

2015年剛開年，北京土地市場就一掃2014年的陰霾。供應了三宗高價地的豐臺區(qū)無疑成為了眾房企的主戰(zhàn)場。僅僅一周之內(nèi)，豐臺區(qū)就為北京土地市場貢獻了170億元以上的成交額。記者發(fā)現(xiàn)，從2013年開始，豐臺區(qū)域，尤其是西南三環(huán)、四環(huán)沿線的板塊就已經(jīng)云集了一批高價地，并吸引了相當數(shù)量的資金和實力房企。

北京市國土局資料顯示，2013年7月，懋源以超4萬元/平方米的高價摘得南三環(huán)夏家胡同地塊。而自去年2月起，豐臺區(qū)更是連續(xù)有高價地出讓。先是位于豐臺區(qū)西三環(huán)的西局兩地塊出讓，龍湖和泰禾分別以6萬元左右的樓面價摘得上述兩宗地塊。10月28日，緊鄰北京園博園的張郭莊區(qū)域兩宗地再度出讓，最終金隅房地聯(lián)合體分別以2.4萬元和2.57萬元摘得兩地塊。而豐臺于今年年初成交的三宗高價地，其純商品住宅部分的計算樓面價也均在3.7萬-4.9萬元/平方米區(qū)間內(nèi)。

“年初成交的三宗高價地同之前出讓的西局、夏家胡同等地塊距離不算很遠，可以說目前，一條沿西南三環(huán)、四環(huán)分布的高端住宅帶已經(jīng)形成?！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅分析認為。目前豐臺區(qū)的幾個高端項目，京投萬科西華府、中海九號公館以及紫辰院等都處于這一區(qū)域。

“區(qū)域地價擺在這里，房企沒有選擇，未來這里成為新的高端聚集地已成定局?！碧┖碳瘓F品牌總監(jiān)沈力男向記者表示。他認為，北京房價高低和資源有很大關系。而決定區(qū)域價值的主要還是看區(qū)域所處的環(huán)線位置和城市中心位置之間的距離?！坝性诃h(huán)線附近這個硬性條件，這個地方一定能夠起來?！?/p>

除此之外，沈力男還指出，豐臺這個位置，由于鄰近西單金融街，將來會承接金融街的輻射和外溢。多家品牌房企同時進入開發(fā)該區(qū)域，會形成連帶效應，對于整個區(qū)域來說是持續(xù)利好，其效果也要比單打獨斗好一些。

而龍湖集團媒介總監(jiān)劉男男認為，從供地結構上來講，豐臺區(qū)已經(jīng)是北京目前僅存的核心地塊，因此成為目前房企爭奪的焦點順理成章。“現(xiàn)在，南四環(huán)南五環(huán)的房價基本上也已經(jīng)到了四、五萬的水平，與之相比，西南三環(huán)、四環(huán)沿線，包含西局、玉泉營、花鄉(xiāng)這一區(qū)域發(fā)展得更為成熟，有商圈、有地鐵，未來的發(fā)展空間非常大。”

麗澤助推區(qū)域升級

圍繞西局、亞林西以及白盆窯等相繼出讓的五宗高價地，豐臺區(qū)2015年樓市戰(zhàn)場已大致形成。麗澤-西局板塊地處西南二環(huán)至西南三環(huán)之間，主要以麗澤金融區(qū)和西局兩個大區(qū)域構成。目前整體區(qū)域還處于剛剛開發(fā)階段。其中東起西二環(huán)的菜戶營橋，西至西三環(huán)麗澤橋的麗澤金融區(qū)，占地面積8.09平方公里，規(guī)劃總建筑規(guī)模800萬-950萬平方米，是北京三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的待開發(fā)區(qū)域。

按照北京麗澤金融區(qū)商務控股有限公司官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前，該金融區(qū)已完成投資270億元，總建筑規(guī)模120萬平方米，累計引進114家機構和大型企業(yè)。而麗澤路北側的133公頃土地開發(fā)即將啟動，為新興金融機構提供宏大的金融商務承載空間。緊鄰麗澤金融區(qū)的西局地塊則迎來了龍湖和泰禾兩個以打造品質項目為主的大型開發(fā)商入駐。

不過，記者實地了解到，麗澤金融區(qū)的建設進度一直較為緩慢。目前在麗澤板塊內(nèi)還存在著大面積的城中村，麗澤路北側房屋拆遷工作才剛剛開始，整個區(qū)域距離規(guī)劃落地尚需時日。

與之相對的，于去年年初出讓的西局區(qū)域則進展迅速。龍湖和泰禾兩家企業(yè)均已經(jīng)進場，目前正處于加緊開發(fā)階段，項目入市的具體日期，兩家企業(yè)的相關負責人都沒有明確透露。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前無論麗澤金融區(qū)還是與之毗鄰的西局板塊，都無在售商品房。而菜戶營橋附近鏈家地產(chǎn)一門店經(jīng)理人則向記者透露，目前這一區(qū)域內(nèi)的二手房價大約在4.2萬元/平方米左右，并沒有受到豐臺高價地連續(xù)出讓的影響。相比去年最高點時還有不小幅度回落，一些品質較好的項目降價幅度甚至更大。比如緊鄰西二環(huán)的順馳藍調(diào)均價4.8萬元/平方米，而去年同期，均價大約在5.2萬元/平方米左右?！胞悵山鹑趨^(qū)馬上就要起來了，現(xiàn)在這里絕對是價值洼地，以后會升值的?！?/p>

板塊整體價值提升

區(qū)域地王出現(xiàn)往往會對一個區(qū)域整體價值的提升帶來利好，但是白盆窯地塊入市對于該板塊的影響卻更多地停留在增強房企信心這一層面，于周邊房價上并沒有明顯波動。對此，郭毅分析認為，這主要是因為在白盆窯附近目前已經(jīng)形成了一個城南高端住宅帶，地塊樓面價相對此前出讓的幾塊高價地來說并不是很高，因此暫時對于周邊房價不會產(chǎn)生影響。

白盆窯地塊所在的總部基地-郭公莊板塊位于四環(huán)的西南角，其中總部基地于2003年就已經(jīng)開工，規(guī)劃中將建成總面積約6萬平方米的金融廣場。形成一個能夠和CBD、金融街、中關村并駕齊驅的城市新經(jīng)濟中心。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，由于北京東富西貴的傳統(tǒng)城市格局，南城區(qū)域一直以來都不被投資者所看好，目前這一區(qū)域還遠不能和望京、朝外等地相比。但他同時表示，隨著白盆窯地王的出現(xiàn)和總部基地的發(fā)展成熟，該區(qū)域未來還是有非常大的升值潛力 。

郭公莊板塊近年迎來了不少品牌開發(fā)商入駐。京投萬科以及中海等房企相繼進入該區(qū)域，打造高端項目。據(jù)了解，京投萬科西華府以及中海九號公館這兩個項目的房價均在4萬元平方米以上。而張大偉也向記者表示，目前該區(qū)域二手房的總體價格也已經(jīng)超過了3萬元/平方米。

事實上，郭公莊區(qū)域的價值提升已經(jīng)開始。同朝青板塊情況相似，隨著地鐵房山線和9號線的貫通，郭公莊板塊占據(jù)西南四環(huán)外沿線片區(qū)，毗鄰豐臺科技園的總部基地，不僅成為該片區(qū)商務經(jīng)濟發(fā)展的延伸，也能夠承載總部基地、麗澤商務區(qū)的外溢置業(yè)需求。