重慶市忠縣社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)研

李小雙

摘 要：物業(yè)管理是社會文明進(jìn)步的重要途徑，是促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的重要手段，也是社區(qū)治理的發(fā)展趨勢。近年來，忠縣納入物業(yè)管理的區(qū)域逐年增加，但也存在一些問題，主要包括開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、職能部門、單體樓和老久住宅五個(gè)方面。提高物業(yè)管理水平的建議：加大輿論宣傳，提高全民物管意識；采取有效措施，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為；嚴(yán)格把關(guān)，創(chuàng)造良好物管條件；建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，強(qiáng)力推進(jìn)物管工作；強(qiáng)化部門職責(zé)，分類處置遺留問題。

關(guān)鍵詞：忠縣；物業(yè)管理；現(xiàn)狀；調(diào)研

社區(qū)物業(yè)管理在現(xiàn)代城市生活中起著重要作用，專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理有利于營造方便舒適安全的居住環(huán)境和工作環(huán)境。而且，物業(yè)管理是社會文明進(jìn)步的重要途徑，是促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的重要手段，也是社區(qū)治理的發(fā)展趨勢。鑒于此，課題組對忠縣社區(qū)物業(yè)管理的基本情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，從中梳理出一些共性的問題，并提出一些具體的對策建議。

一、忠縣社區(qū)物業(yè)管理的基本情況

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況：忠縣第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立于2005年，截止目前為止，已在忠縣登記備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共27家；其中，一級資質(zhì)1家、二級資質(zhì)2家、三級資質(zhì)24家。

納入物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和公共區(qū)域：目前，全縣共有90個(gè)物業(yè)小區(qū)、740萬㎡的房屋已納入物業(yè)管理服務(wù)范圍，其中2007年以后新建商品房全部納入物業(yè)管理，2007年以前建成的單體樓、獨(dú)棟樓（含單位集資房）及老舊住宅（含開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)），部分已按業(yè)主自治和聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的方式納入物業(yè)管理；此外，還有縣行政中心、街道辦事處（部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、政府部門、學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)關(guān)事業(yè)單位的辦公樓和城鎮(zhèn)的道路、花園、公園等公共區(qū)域，也由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

二、忠縣社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商遺留問題較多，引發(fā)物管矛盾糾紛

一是有的房地產(chǎn)開發(fā)商提前交付不具備使用條件的商品房，把本該由自己承擔(dān)的前期開發(fā)責(zé)任和建設(shè)成本直接遺留和轉(zhuǎn)嫁給物管企業(yè)，導(dǎo)致開發(fā)商、業(yè)主、物管企業(yè)產(chǎn)生糾紛。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，全縣此類情況共有22個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、1.4萬余套、建筑面積164.04萬㎡房屋。二是有的房地產(chǎn)開發(fā)商未切實(shí)履行銷售合同中約定的義務(wù)，導(dǎo)致其建設(shè)的商品房標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同約定存在差距、小區(qū)公共配套設(shè)施不完善、房屋存在質(zhì)量瑕疵、規(guī)劃更改、延期交房、權(quán)證未辦以及違約賠償?shù)冗z留問題得不到及時(shí)解決，業(yè)主將怨氣發(fā)泄到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，引發(fā)物業(yè)管理矛盾糾紛。

（二）業(yè)主物管意識參差不齊，增大物管工作難度

一是部分業(yè)主物業(yè)管理意識差，尚未形成有償物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，拒繳或惡意拖欠物管費(fèi)。二是一部分靈活就業(yè)、收入不穩(wěn)定業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力有限，交不起或一段時(shí)間交不起物管費(fèi)。三是部分業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物管費(fèi)。四是部分業(yè)主亂停亂放車輛、亂搭亂建違章建筑、亂栽亂種破壞綠地、亂堆亂放侵占公共空間，導(dǎo)致大量業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為、管理不到位為由拒交物管費(fèi)。五是部分小區(qū)未成立業(yè)委會，以及部分業(yè)委會委員存有私心，不能在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)需要的時(shí)候做出相應(yīng)行動(dòng)。

（三）部分物業(yè)企業(yè)經(jīng)營不善，提供低質(zhì)物管服務(wù)

一是我縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小、服務(wù)面積少、存在惡性競爭，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出，主動(dòng)退出。二是我縣物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收繳率較低，制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展。除新樓盤外，物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大多執(zhí)行的是2005年縣物價(jià)部門核定的0.45-0.7元/㎡之間，偏離市場規(guī)律，導(dǎo)致企業(yè)效益低下、服務(wù)質(zhì)量偏低、業(yè)主投訴增加，形成惡性循環(huán)。三是物業(yè)企業(yè)職工工資低，員工流失率高，專業(yè)人才匱乏，服務(wù)意識落后。四是物業(yè)企業(yè)處理物業(yè)糾紛不及時(shí)，解決途徑有限，依法開展工作能力不強(qiáng)。

（四）職能部門監(jiān)管缺位，物管工作保障乏力

一是相關(guān)職能部門對房地產(chǎn)開發(fā)商的違約行為監(jiān)管不力、處理不及時(shí)，處罰不到位，造成潛在的矛盾糾紛。二是房屋交付業(yè)主后，一部分業(yè)主隨意違法亂搭亂建、毀綠損綠、亂停亂放、堵塞消防通道或公共空間，相關(guān)職能部門未及時(shí)整治處罰，存在以罰代管現(xiàn)象，致使物管工作得不到相關(guān)職能部門的大力支持和有力保障。三是相關(guān)職能部門對物業(yè)管理企業(yè)的不當(dāng)行為未及時(shí)糾正，致使物業(yè)服務(wù)水平難以提高。

（五）單體樓及老舊住宅條件差，物業(yè)管理推進(jìn)難度大

我縣單體樓及老舊住宅情況復(fù)雜，2013年完成了3個(gè)老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理試點(diǎn)工作，目前較多單體樓和老舊住宅還未納入物業(yè)管理服務(wù)范圍。一是建設(shè)年代久遠(yuǎn)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，配套設(shè)施設(shè)備不完善；二是物業(yè)管理投入大、日常維護(hù)費(fèi)用高，按現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)利潤少甚至無利潤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入管理；三是部分住戶收入低、物業(yè)管理認(rèn)識不到位，有的不愿接受物業(yè)管理服務(wù)，有的只愿簡單的物業(yè)管理服務(wù)，還有的只愿享受免費(fèi)的物業(yè)管理服務(wù)，難以形成一致性的意見。

三、完善忠縣社區(qū)物業(yè)管理的對策建議

（一）加大輿論宣傳，提高全民物管意識

一是編印物業(yè)管理法律法規(guī)和政策文件匯編并廣為散發(fā)。二是在《忠州日報(bào)》、手機(jī)報(bào)、忠縣電視臺刊登或播報(bào)物業(yè)管理法律法規(guī)政策的知識問答。三是利用網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、報(bào)紙和雜志等宣傳載體，通過標(biāo)語、橫幅、板報(bào)、專欄、上街宣傳（咨詢）、發(fā)放資料（傳單）等多種群眾喜聞樂見的方式宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)和政策，提高整個(gè)社會特別是廣大業(yè)主的物業(yè)管理意識。

（二）采取有效措施，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為

一是政府出臺扶持政策，鼓勵(lì)并支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化組合，做大做強(qiáng)龍頭物業(yè)服務(wù)企業(yè)，樹立行業(yè)典范。二是邀請物業(yè)管理專家送教下鄉(xiāng)、到縣開班培訓(xùn)我縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人、部門經(jīng)理和其他從業(yè)人員，提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體服務(wù)水平。三是強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場準(zhǔn)入。四是規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場秩序，推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度考核制度。開展優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)樓盤評選活動(dòng)。五是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，建立物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制。對服務(wù)質(zhì)量低劣、信譽(yù)低下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)列入黑名單，實(shí)行市場禁入。

（三）嚴(yán)格把關(guān)，創(chuàng)造良好物管條件

一是嚴(yán)把城市規(guī)劃控制關(guān)?？h規(guī)劃部門嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)消防、電梯、車庫等公用設(shè)施設(shè)備，加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的動(dòng)態(tài)管理，嚴(yán)禁擅自更改規(guī)劃，確保物業(yè)管理綜合配套設(shè)施設(shè)備同規(guī)劃、同設(shè)計(jì)、同建設(shè)，從源頭上為物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是嚴(yán)把商品房預(yù)售許可關(guān)?？h國土房管局在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》前，必須要求開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理，明確管理的具體時(shí)間到項(xiàng)目綜合竣工驗(yàn)收后，業(yè)主入住、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、聘請新的物管企業(yè)為止。三是嚴(yán)把竣工驗(yàn)收備案關(guān)?？h城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門在進(jìn)行新建樓盤竣工驗(yàn)收備案時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格查驗(yàn)物業(yè)管理用房配備完善情況和其他綜合配套設(shè)施設(shè)備的完善情況，未按規(guī)定配備完善，一律不得竣工驗(yàn)收備案和交付使用。四是嚴(yán)把小區(qū)公（共）用設(shè)施設(shè)備功能移交和承接查驗(yàn)關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)移交小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備，未按規(guī)定功能移交的，縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)督促其限期移交，暫停其商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付，并將其記入開發(fā)企業(yè)誠信建設(shè)檔案，縣國土房管部門不予辦理該項(xiàng)目的房地產(chǎn)權(quán)總證。

（四）建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，強(qiáng)力推進(jìn)物管工作

建立由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）召集，國土房管、居委會、公安、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會成員等參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，專門研究解決物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的問題和矛盾糾紛。一是街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居委會、業(yè)委會要加強(qiáng)對業(yè)主的教育引導(dǎo)，動(dòng)員業(yè)主積極參與物業(yè)管理活動(dòng)，引導(dǎo)業(yè)主主動(dòng)履行按期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù)。二是街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要切實(shí)履職，認(rèn)真指導(dǎo)其轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會召開和業(yè)委會組建工作，加強(qiáng)業(yè)主大會和業(yè)委會監(jiān)管工作，積極支持業(yè)主大會和業(yè)委會依法履職、依法維權(quán)，對拒不繳納水電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)委會成員，取消其業(yè)委會成員資格。三是推進(jìn)業(yè)主委員會自治工作，充分發(fā)揮社區(qū)居委會、業(yè)委會的調(diào)解作用，提高物管工作效率。四是開展主體考核工作，將各物業(yè)管理責(zé)任主體是否認(rèn)真履行工作責(zé)任，納入相關(guān)部門年度綜合工作目標(biāo)考核內(nèi)容之一，督促各職能部門積極按照相關(guān)規(guī)定主動(dòng)履職；創(chuàng)建街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、相關(guān)部門、物管公司、全體業(yè)主共同參予的“四位一體”物業(yè)管理工作新模式。

（五）強(qiáng)化部門職責(zé)，分類處置遺留問題

一是按照“政府牽頭、社區(qū)組織、群眾參與”的原則，推動(dòng)原已建成投入使用的單體樓或老舊住宅樓的物業(yè)管理服務(wù)工作。凡有條件實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的，召開業(yè)主大會、成立業(yè)委會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)；不能成立業(yè)委會的，由老舊住宅所在地居委會代行業(yè)主委員會職責(zé)，實(shí)行社區(qū)居委會和樓院業(yè)主“共治”，幾個(gè)樓院共同選聘一個(gè)物管企業(yè)一并實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)；無條件實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的，以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式進(jìn)行業(yè)主自治管理。二是由縣供電公司、自來水公司、天然氣公司等專業(yè)單位本著“尊重歷史，以人為本”的原則，妥善解決單體樓或老舊住宅樓遺留的水、電、氣的一戶一表問題。三是由縣城鄉(xiāng)建委、規(guī)劃局、消防大隊(duì)等職能部門按規(guī)定處理并督促已存在物業(yè)管理遺留問題的房地產(chǎn)開發(fā)商按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求完善全部設(shè)施設(shè)備，完善綜合竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，使其具備房地產(chǎn)權(quán)證書辦理?xiàng)l件。四是推行物業(yè)管理遺留問題處理專項(xiàng)會議制度。物業(yè)管理遺留問題處理專項(xiàng)會議由縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遺留問題處理工作領(lǐng)導(dǎo)小組組織召開，相關(guān)部門單位和企業(yè)參加，專門研究解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遺留問題。五是嚴(yán)格處理亂搭亂建、毀綠損綠、亂停亂放、堵塞消防通道等的業(yè)主。并由公安部門牽頭依法查處拒交水電費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并組織、帶頭無理上訪、鬧事的極端個(gè)別業(yè)主，維護(hù)社會公平正義和安全穩(wěn)定。（作者單位：中共忠縣縣委黨校）

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