淺談房地產(chǎn)項目景觀成本控制

陳淑珍

摘 要： 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，購房者在置業(yè)時對園林景觀的要求越來越高。在項目成本中，景觀費用雖然只占工程類成本的4%～7%，但是，如何通過投入有限的費用實現(xiàn)最佳的客戶滿意度已成為景觀成本管理的核心。本文通過分析項目開發(fā)各部門的景觀成本控制辦法，對景觀成本控制提出相應的對策。

關鍵詞： 房地產(chǎn)景觀；成本控制；設計；招采；施工

一、規(guī)劃設計階段：合理定位，合理設計

景觀設計需要在項目定位下進行，根據(jù)樓盤影響定位在市場選擇競品，可參照競品項目確定本項目景觀設計定位。設計階段控制要點如下：

1.設計標準化。 定位標準化，景觀定位明確后應對設計等級檔次，明確每個檔次景觀設計的內(nèi)容標準，明確相應的配置標準；工藝節(jié)點標準化，即可降低施工難度，又可節(jié)約工程成本。

2.合理確定軟硬景比例。 結合項目定位合理確定軟硬景比例。重慶某房地產(chǎn)企業(yè)旗下住宅項目軟硬景比例為7：3，商業(yè)綜合體軟硬景比例為2：8。不一樣的客戶群，設計景觀效果不同。

3.合理選擇植物，巧妙搭配植被及密度。 喬木成本高，因此要合理選擇種類和規(guī)格；灌木花卉可選擇可多用色葉喬灌木或變色喬灌木，減少更換和維護成本；地被植物中草坪成本較低，在保證效果的前提下可適量加大草坪種植面積。

4.設計應區(qū)分重點和非重點區(qū)域，應有不同的設計標準。 設計應重點打造客戶關注度高的區(qū)域，比如項目展示區(qū)、小區(qū)入口、人行系統(tǒng)，重點區(qū)域應適度提高設計標準，適度加大成本投入，取得較高的客戶滿意度，達到事半功倍的效果。

二、招采階段：合作、自產(chǎn)雙管齊下

招采作為房地產(chǎn)成本控制的一個重要階段，應從以下幾個方面把控：

1.進行戰(zhàn)略采購，選擇優(yōu)秀合作方。 集團或公司層面招采確定戰(zhàn)略合作伙伴，保證施工效果，減少索賠風險。對名貴苗木采用甲供，建立苗圃或選擇合作苗圃，保證苗木供應的質(zhì)量和數(shù)量。

2.投標報價。 招標應結合設計圖紙編制完善清單和材料表，針對施工單位回標價格，對材料價格和各清單項價格進行分析，并與企業(yè)數(shù)據(jù)庫和市場價進行對比分析，對不合理不平衡報價項目通過詢標進行調(diào)整，對設計選型較高的材料和做法可以進行替換優(yōu)化，保證中標價格合理可控。

3.材料選型。 研發(fā)設計部門在招標中應結合項目營銷定位和圖紙對材料進行選型，選擇與項目定位匹配的材料和品牌，重點區(qū)域可適當提高選型檔次，適當提高投入換取更高的客戶滿意度。在材料選型上應結合當?shù)厥袌鲞M行選擇，選用性價比高的材料。硬景上在滿足使用要求的前提下，盡量選擇本地生產(chǎn)的材料，材料厚度不宜過厚。軟景植物的選擇上，盡量減少成本較高的名貴苗木的投入，宜就近選擇苗圃，并注意減少反季節(jié)栽植成本?？傊?，材料成本合理的投入并保證景觀在競品項目中具有競爭性。

三、施工階段：施工工藝標準化，嚴控設計變更

施工階段成本控制，要重視圖紙交底，要有效控制簽證和變更，避免增加無效成本。

1.進行施工圖紙交底。 招標完成施工單位進場后，由建設單位組織各方進行圖紙會審交底，參會人員包括：建設單位、設計院、施工單位、監(jiān)理單位相關專業(yè)負責人。圖紙交底目的在于：找出圖紙缺項漏項部分；各專業(yè)之間溝通，減少相關專業(yè)施工上的盲點，減少開洞補洞等無效工作；相關單位之間明確施工邊界，避免施工時產(chǎn)生有爭議的工程量。施工交底會議記錄將是工程結算的依據(jù)之一，應作好記錄，建設單位做好內(nèi)部審批。

2.嚴格執(zhí)行設計變更審批程序。 施工過程中，因為各方面原因，需要變更設計。設計變更應經(jīng)過內(nèi)部審批后實施，注意審批時間節(jié)點，保證審批時間不影響工程進度，保證審批達到有效控制成本。同時應警惕惡意變更，減少施工單位借機索取大額簽證或索賠。

3.工藝節(jié)點標準化 。建設單位應沉淀成熟的施工工藝節(jié)點，并將施工工藝進行標準化，設計院設計圖紙時選擇標準化的工藝作為做法，施工單位按圖紙進行施工。工藝節(jié)點標準化應兼顧施工和經(jīng)濟性。

四、總結

景觀效果和成本高低是景觀工程的兩個重要評價指標，需要在客戶滿意度和成本支出中選擇一個合理的平衡點。不剝離成本單獨評論景觀效果、談論設計方案，也不能不講景觀效果一味追求低成本。項目規(guī)劃階段就為景觀做好定位；材料采購工作為設計和施工做了重要的銜接，也是成本控制的一個重要環(huán)節(jié)；施工和后期養(yǎng)護工作都多角度為景觀效果的展現(xiàn)提供強有力的支撐。因此，房地產(chǎn)景觀成本的成功把控需要公司上下全體努力。 （作者單位：重慶工程職業(yè)技術學院）

參考文獻：

[1] 毛意偉；許立芳；淺議項目管理和成本控制[J]；四川建材；2010年05期

[2] 邢莉燕，陳起俊.工程估價.北京：中國電力出版社，2008年