新形勢下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題與對策探析

劉志娟

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)濟不僅推動著我國整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，還肩負著改善人民群眾生產(chǎn)和生活的重要責任。但是，一段時期以來，不斷膨脹的房地產(chǎn)經(jīng)濟也出現(xiàn)了不少問題，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的阻礙。近年來，隨著經(jīng)濟新常態(tài)下的發(fā)展，許多行業(yè)產(chǎn)能出現(xiàn)了過?，F(xiàn)象，與人民群眾生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)也同樣出現(xiàn)了嚴重的資金鏈斷裂、供給過剩以及庫存過大等問題。因此，對于目前的房地產(chǎn)也來說，必須正視所面臨的問題，進一步消化庫存，通過央行的降息，減少購房者還貸壓力等政策推動，使房地產(chǎn)業(yè)重振旗鼓，成為真正拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎之一。文章對此進行了探討，并根據(jù)具體問題提出了相應的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟新常態(tài) 發(fā)展 管理 問題 對策

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）04-050-02

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟不僅推動著我國整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，還肩負著改善人民群眾生產(chǎn)和生活的重要責任。但是，全球金融危機發(fā)生以來，我國不斷膨脹的房地產(chǎn)經(jīng)濟也出現(xiàn)了不少問題，成為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的阻礙。近年來，隨著新常態(tài)下經(jīng)濟的呈現(xiàn)，許多行業(yè)產(chǎn)能出現(xiàn)了過?，F(xiàn)象，與人民群眾生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)也同樣出現(xiàn)了嚴重的資金鏈斷裂、供給過剩以及庫存過大、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏核心競爭力、中介與交易市場管理混亂、產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)偏低等問題。因此，對于目前的房地產(chǎn)業(yè)也來說，必須正視所面臨的問題，運用新思維、新理念、新方法適應新常態(tài)，進一步消化庫存，通過央行的降息，減少購房者還貸壓力等政策推動，調(diào)整發(fā)展思路，使房地產(chǎn)業(yè)重振旗鼓，成為真正拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎之一。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的問題

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系著13億人民群眾的生活質(zhì)量，關(guān)系著能否實現(xiàn)1000多年前的唐代詩人杜甫在《茅屋為秋風所破歌》中所期盼的“安得廣廈千萬間，大庇寒士俱歡顏”的愿望。因此，房地產(chǎn)業(yè)能否健康有序地發(fā)展直接關(guān)系著國計民生，它不但是一定時期社會經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，同時也能夠反映出深層次的社會問題。因此，對于因房價問題所造成的社會影響不能小覷。21世紀以來，我國政府十分重視房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，先后出臺了一系列的政策，以期規(guī)范房地產(chǎn)市場，逐步解決魂牽夢繞著千百萬個百姓家庭的住房問題。但是，從近年來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，并不盡如人意，有些地方甚至還出現(xiàn)了比較嚴重的問題。

1.房地產(chǎn)市場的發(fā)展宏觀管理目標不清晰，政策連續(xù)性不夠，有的甚至相互矛盾。首先，宏觀調(diào)控能力薄弱，政策缺乏連貫性。對于房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，相關(guān)部門沒有從深層次、多角度、長期發(fā)展戰(zhàn)略上進行準確的“把脈”。2005年的“國六條”、2006年的“國八條”，2007年的政策調(diào)控，一系列政策、措施前后不一，有的甚至無疾而終。缺乏科學的引導性和前瞻性，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了比較大的起伏，一些投機商人趁機渾水摸魚，哄抬房價，嚴重地擾亂了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其次，一些地方政府，將房地產(chǎn)業(yè)當成“搖錢樹”，過分依賴房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟。一些領(lǐng)導干部只是出于自己的政績、稅收、GDP才重視和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對自己政績有利的就支持，與自己政績無關(guān)的則棄之不顧，甚至出現(xiàn)了“一任市長一個規(guī)劃，一屆政府一種政策”的現(xiàn)象。一些地方前腳剛出臺政策鼓勵老百姓買新房，后手又推出購買二手房的優(yōu)惠政策，結(jié)果導致消費者忽東忽西，搞不清自己到底應該是相信哪個政策。許多舉措往往流于形式，無法落實到位，最后的結(jié)果是導致房價的暴漲。

2.缺乏能夠保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的法規(guī)體系。從世界各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程來看，依法治國，依法治“房”是重中之重。相比之下，我國房地產(chǎn)業(yè)許多發(fā)展環(huán)節(jié)上相關(guān)法律嚴重不足，難以應對房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展、壯大過程中所面臨諸多的問題，一些已頒布并實施的法律在解決實際案例時無法很好地應用。目前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要還是依靠政府的相關(guān)政策、措施進行調(diào)控和管理，一些地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之所以陷入泥潭，出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，一方面是由于當?shù)卣块T有法不依，執(zhí)法不嚴，互相推諉，為小利而失職，結(jié)果導致不法商人攜款逃逸、資金鏈斷裂，群眾怨聲頗多。另一方面，則是現(xiàn)行法律在執(zhí)行與落實上存在著許多缺失，比如適用性差、執(zhí)行性差，缺乏應有的嚴肅性和穩(wěn)定性等問題，導致公安、法院、司法等執(zhí)法部門面對實際案例無法采用相關(guān)法律開展工作。

3.疏于管理，一些政府部門“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”，往往是發(fā)生了問題才去臨時想辦法解決，沒有一個長效、有序的管理機制。近幾年來，政府相關(guān)政策密集出臺，導致地方政府的管理部門對政策理解不夠，執(zhí)行不到位，難以有效地監(jiān)管，有的甚至出現(xiàn)了偏差；同時由于監(jiān)督機制不完善，難以有效地監(jiān)管，職責無法明確的定位，出現(xiàn)斷層或重復管理的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了負面的影響。

4.一些地方政府過分依賴房地產(chǎn)業(yè)，將房地產(chǎn)業(yè)作為是當?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。特別是一些領(lǐng)導認為只有依賴房地產(chǎn)業(yè)才能拉動當?shù)亟?jīng)濟的增長，忽視了由于房地產(chǎn)業(yè)的不穩(wěn)定性，過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的作用不具有持久性和長期性，結(jié)果導致一些城市出現(xiàn)了大面積的“底特律”。

房地產(chǎn)業(yè)有其自己的特性：資金投入大、回籠周期長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈長，容易受到國際國內(nèi)經(jīng)濟波動的影響。近年來，國際上先后兩次發(fā)生的金融危機都直接對我國房地產(chǎn)業(yè)造成了非常大的影響。因此，一些城市孤注一擲，僅僅依靠大規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動當?shù)亟?jīng)濟，往往會由于其不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性而帶來災難性的后果。

三、如何采取切實有效的對策

近年來我國房地產(chǎn)投資增速明顯放緩，在當前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整期，特別是在經(jīng)濟新常態(tài)下，如何才能保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)地發(fā)展，科學合理地處理好“管”與“放”的關(guān)系，實現(xiàn)管理方式轉(zhuǎn)變，各級政府都面臨著很大的挑戰(zhàn)。筆者認為，要認真研究中國目前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，根據(jù)一、二、三、四線城市不同的發(fā)展態(tài)勢，不同的需求，創(chuàng)新融資機制和安置方式，正確地引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的巨大潛力，切實解決好住房這一民生問題。

1.要接好地氣，制定長期發(fā)展規(guī)劃。要進一步細分市場需求，分析特定因素，將調(diào)控能力和調(diào)控水平提高到新的高度。一是要正確認識發(fā)展方向，用中國精神，講好中國故事，激發(fā)中國力量；二是要明確發(fā)展思路，以新思維、新理念、新方法認識經(jīng)濟新常態(tài)；三是要分解目標，深刻認識當前形勢下調(diào)結(jié)構(gòu)已成為發(fā)展戰(zhàn)略的新常態(tài)，創(chuàng)新驅(qū)動已成為轉(zhuǎn)方式的新常態(tài)，惠民生已成為發(fā)展動力的新常態(tài)。因此，要根據(jù)我國一、二、三、四線城市的不同特點，分別以三個不同的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方陣制定不同的發(fā)展規(guī)劃。一線城市北京、上海、廣州、深圳可以按第一方陣制定發(fā)展規(guī)劃，重點控制豪宅、別墅的開發(fā)與建設(shè)，一方面，要在擴大經(jīng)濟適用房建設(shè)的同時，重點解決“北漂”的住房問題；另一方面，要精心打造具有環(huán)保、綠色、防霾等品質(zhì)，科技含量高的住宅小區(qū)，為中高收入的“白領(lǐng)”階層服務。二、三線城市作為第二方陣，以各省省會、副省級城市以及東南沿海城市為組成部分，重點要提高當?shù)爻鞘芯用竦纳钇焚|(zhì)和改善普通民眾的居住條件，一方面要加快棚戶區(qū)改造，讓居者有其屋，順應人民群眾對改善居住條件的期待；另一方面，要以遏制投機性需求、限制投資性需求為突破口，完善城市公共服務配套設(shè)施，努力提升城市居民的幸福感，提升城市競爭力。四線城市系指國內(nèi)的330多個地級市和2280多個縣城，由其構(gòu)成了龐大的第四方陣。在第四方陣推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，尤其要注意的是近年來，在一、二、三線城市打工、“北漂”了多年的農(nóng)民工群體中，有相當數(shù)量的人都紛紛返回老家所在的縣城投資十幾萬元、二十幾萬元購買住宅，幫助他們實現(xiàn)其“在老家有一套自己的住房”的夢想。

2.要集思廣益，合理引導滿足消費的房地產(chǎn)需求，有效地開展房地產(chǎn)業(yè)的成本控制。在房地產(chǎn)業(yè)日益走向成熟的形勢下，政府要進一步提高自己的管理和引導水平，提高政策的科學含量和執(zhí)行力，要明確房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展思路和方向，堅決打擊通過炒房買房牟取暴利、擾亂市場的不法行為。引導房地產(chǎn)開發(fā)商站在人民群眾的角度，不去簡單地追求房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的短期利益和效應。而是勇于擔當，愿意為老百姓過上幸福的美好生活，承擔起自己的責任。能控制的成本一定要控制住，能降的房價一定要降下來，從金融、稅收、環(huán)保、科技等方面給予積極支持，大力提高企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，滿足不同城市、不同人群的不同需求，進而解決城鄉(xiāng)居民的住房問題。

3.要依法治“房”，建立一套完善相關(guān)法律法規(guī)體系，推動我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。要體察民意，根據(jù)我國國情，推出一系列能夠切實推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的法律法規(guī)，比如，《中華人民共和國房地法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》等。2015年3月1日實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，給人民群眾帶來了“倒逼”房價下調(diào)的希望，在一定的時間內(nèi)肯定會對抑制房價上漲、房產(chǎn)投機、腐敗有一定的作用。但是從長期來看，房價主要是靠需求、預期等剛性因素所決定的。因此，只能通過制定和出臺科學、規(guī)范、周密、系統(tǒng)的法律體系，同時有效地提高政府部門出臺的相關(guān)政策的嚴肅性、穩(wěn)定性和層次性，互為補充、相輔相成，才能維護和保障房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。

4.要深化改革，建立健全嚴格的管理機制。一是要進一步發(fā)揮政府的管理職能，改革房地產(chǎn)市場的管理體制，該管的就必須要管，能放的一定要放。一方面，要在廣泛調(diào)研、深入摸底的基礎(chǔ)上，找到“開門”的鑰匙，逐一解決政策失靈的問題；另一方面，要改變過去大包大攬的角色，具體問題，具體研究，適當干預，絕不越界，讓市場自身進行調(diào)節(jié)。二是要進一步明確責任主體。劃清中央與地方在房地產(chǎn)發(fā)展中各自的職責、權(quán)力、義務，旗幟鮮明地反對“四風”，懲治腐敗，堅決打擊各種擾亂市場、哄抬房價、官商勾結(jié)、危害正常市場秩序的不法行為。三是要借助央行降息的東風，進一步消化庫存，創(chuàng)新融資機制與安置方式，引導更多的民間資本有序地進入房地產(chǎn)業(yè)，推動房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展。

四、結(jié)語

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！”筆者在此仍然引用唐代詩人杜甫1000多年前為人民大眾的吶喊作為結(jié)語。正如許多專家學者所指出的，持續(xù)一段時間以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的投資與銷售始終不景氣，直接表現(xiàn)為庫存過剩、供給不平衡以及完全依靠銀行貸款而導致資金鏈斷裂、拖欠農(nóng)民工工資等險象環(huán)生的問題。因此我們必須深刻地認識到，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，需要金融、投資、價格、財稅、司法以及其他相關(guān)部門和廣大有識之士的共同努力。筆者相信，只要我們同心同德，以速度換擋、質(zhì)量效益優(yōu)先的方式，實現(xiàn)經(jīng)濟新常態(tài)下的轉(zhuǎn)變，就能夠注入更多的動力，增添更多的活力，營造更好的發(fā)展之路，形成健康、良性、全方位發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)格局，從而實現(xiàn)億萬人民群眾日思夜想的“住房夢”。

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（作者單位：大同市經(jīng)濟建設(shè)投資有限責任公司 山西大同 037000）

（責編：若佳）