淺談房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革—基于滬渝兩市

趙宇 劉治州

摘 要：房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，并根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，世界各國普遍征收。隨著經(jīng)濟(jì)和人均收入增長、城鎮(zhèn)化率提高，人們對(duì)住房的需求日益增長。自2007年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但也隱藏著房價(jià)畸高，庫存過大等泡沫。本文針對(duì)滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行分析和總結(jié)，對(duì)今后房產(chǎn)稅的推進(jìn)及改革提出建議和思考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；問題；改革

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或房產(chǎn)的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)納稅人經(jīng)營自用房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%；對(duì)于出租的房屋，以房產(chǎn)的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。各地實(shí)踐證明，房地產(chǎn)稅收有力地保障了地方財(cái)政收入的增長。當(dāng)然，稅收是房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分，在一定程度上稅收負(fù)擔(dān)的合理性影響著政府、納稅人和居民的關(guān)系，同時(shí)也關(guān)系著政府能否有效地應(yīng)用稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格問題。

2011年1月28日，為調(diào)節(jié)收入分配，部分代替土地出讓金成為地方稅收來源，抑制房價(jià)過快上漲，改變市場(chǎng)心理預(yù)期，上海和重慶兩市同時(shí)開始對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。在上海，政策主要是針對(duì)本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。而重慶房產(chǎn)稅的征收范圍比上海更狹窄，同樣沒有關(guān)注多套存量住房，也沒有涉及人們最關(guān)心的普通商品房市場(chǎng)。房產(chǎn)稅的征收不涉及存量住房，僅這一點(diǎn)就決定了房產(chǎn)稅試點(diǎn)無法從根本上擠出多套房。而從繳納房產(chǎn)稅的家庭來看，其年稅費(fèi)成本多在數(shù)千元左右，對(duì)于漲幅很大的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，這些稅費(fèi)成本難以撼動(dòng)投資人涌入樓市的熱情。隨著對(duì)政策的消化，房產(chǎn)稅很快就成了一種只針對(duì)極少數(shù)人的特殊稅種。房產(chǎn)稅改革將有利于合理調(diào)節(jié)居民收入分配，引導(dǎo)居民理性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但房產(chǎn)稅在改革試點(diǎn)的過程中仍然出現(xiàn)了許多問題。

一、存在問題

房產(chǎn)稅改革對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的重要意義尤其表現(xiàn)在調(diào)節(jié)房價(jià)和地方財(cái)政收人方面，它成為目前能夠替代“土地財(cái)政”的重要手段。但是，當(dāng)前征收住房房產(chǎn)稅的環(huán)境并不成熟，稅制的改革面臨著諸多的內(nèi)在問題和外在挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)為：

1.稅制無法完全反映支付能力。從改革試點(diǎn)情況看來，房產(chǎn)稅改革主要針對(duì)增量房，而居民新購房的多少，不一定能如實(shí)反映其支付能力，對(duì)增量房的稅制無法如實(shí)反映居民支付能力。

2.難以實(shí)現(xiàn)降低房價(jià)的預(yù)期。房價(jià)高低在根本上還是取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，征稅無法在根本上使供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。且在房地產(chǎn)需求缺乏彈性的前提下，征收定率稅不但無法抑制房價(jià)，還容易使賣方向消費(fèi)者實(shí)行稅收轉(zhuǎn)嫁，反使房價(jià)上漲。此外，征稅范圍較窄，對(duì)普通住房需求影響不大，難以抑制房價(jià)上漲。

3.計(jì)稅依據(jù)尚欠合理。在改革試點(diǎn)過程中，以原市場(chǎng)交易價(jià)格（歷史成本）作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，無法體現(xiàn)房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，房產(chǎn)后期階段增值的部分就無法有效納稅，政府也就不能參與增值部分的分配，效率降低。

4.缺乏高素質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)人才。房產(chǎn)稅的評(píng)估通常交給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成，此環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)估價(jià)人才顯得尤為重要。而我國獲得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證的人員和機(jī)構(gòu)相對(duì)于估房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，且政府外包這些服務(wù)仍然面對(duì)較大風(fēng)險(xiǎn)。

5.稅收征管難度較大。通常，財(cái)產(chǎn)稅的建立和征收需要強(qiáng)大的稅收征管系統(tǒng)作為支撐。房產(chǎn)稅稅源廣，很多稅源較為隱蔽分散，給征收工作帶來很大不便。且由于房產(chǎn)稅課稅對(duì)象的特殊性，征稅需要依靠地理信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)的支撐，這就需要引進(jìn)大量的專業(yè)人才。試點(diǎn)初期，計(jì)稅依據(jù)暫定為住房的市場(chǎng)交易價(jià)格，征稅難度相對(duì)較小。但是隨著改革的進(jìn)行，若將房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，這又涉及到房地產(chǎn)估價(jià)成本和估價(jià)的權(quán)威性問題，征稅工作更是難上加難。

二、改革思路

1.完善征稅要素的設(shè)計(jì)

稅制方案的設(shè)計(jì)直接關(guān)系到房產(chǎn)稅多重功能的實(shí)現(xiàn)程度，結(jié)合滬、渝試點(diǎn)細(xì)則的設(shè)計(jì)缺陷，新的征稅方案應(yīng)在稅率、征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅收減免等要素上審慎確定。

（1）稅率。滬渝方案的稅率均低于1%-3%的國際經(jīng)驗(yàn)值①，可以適度提高。較高的稅率可以較大幅度地遏制投資性需求，進(jìn)而深度影響房價(jià)，同時(shí)還能增加房產(chǎn)稅稅收，加大調(diào)節(jié)收入分配的力度。但過高的稅率又會(huì)誤傷剛性需求，重挫房地產(chǎn)市場(chǎng)，在確定合適稅率時(shí)需綜合權(quán)衡。稅率在表現(xiàn)形式上，宜沿用重慶方案的累進(jìn)制梯度稅率，且稅率的確定還應(yīng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、稅負(fù)承擔(dān)能力保持一致。

（2）征稅范圍。滬渝方案的征稅范圍都很窄，主要針對(duì)奢侈性住房和非本市的投資性住房。因此，隨著改革的推進(jìn)，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象應(yīng)該逐步向存量房產(chǎn)覆蓋。

（3）計(jì)稅依據(jù)。我國目前的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該更替為市場(chǎng)評(píng)估值。以市場(chǎng)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)能更好地反映房產(chǎn)的市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值，體現(xiàn)公平性和“量能負(fù)擔(dān)”的原則，同時(shí)達(dá)到使稅收和經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步增長的目的。

（4）稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置應(yīng)致力于滿足人們的基本生存需要和現(xiàn)有平均住房條件，并重點(diǎn)照顧到接受最低生活保障救濟(jì)的家庭、低收入者、農(nóng)民、殘疾人等弱勢(shì)群體，實(shí)現(xiàn)不同社會(huì)階層納稅人的稅收公平。

2.把握房產(chǎn)稅改革穩(wěn)步推進(jìn)的階段性

房產(chǎn)稅改革是一個(gè)長期而漸進(jìn)的過程，它應(yīng)該在整合、規(guī)范相關(guān)的稅費(fèi)體系并逐步完善征管環(huán)境的基礎(chǔ)上分階段、按步驟穩(wěn)步推進(jìn)。房產(chǎn)稅在我國廣泛推開可以分為三個(gè)階段：局部試點(diǎn)、增量試點(diǎn)階段；大面積試點(diǎn)、全量試點(diǎn)階段；全國征收階段。

3.同步推行相關(guān)配套措施

房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)還有賴于稅收管理體系的建立和征管水平的提高。結(jié)合改革初期房產(chǎn)稅所面臨的主要障礙，應(yīng)從以下幾個(gè)方面同步進(jìn)行房產(chǎn)稅相關(guān)的改革配套來促進(jìn)稅收效力的充分發(fā)揮：建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)；完善房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制；健全房產(chǎn)稅法律；配合稅制體系改革。

三、結(jié)論

房產(chǎn)稅是一個(gè)具有增長潛力的稅種，從某種意義上來說，現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制已經(jīng)背離了現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)格局和社會(huì)制度運(yùn)轉(zhuǎn)的基本要求。在建立和完善房地產(chǎn)稅收體系的同時(shí)，把房地產(chǎn)稅培植為地方財(cái)政收入的主體稅種是可預(yù)見的。因此，完善房產(chǎn)稅稅收的立法，顯得刻不容緩。只有在法制完善的基礎(chǔ)上，輔以相關(guān)配套措施，必然能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅收入持續(xù)穩(wěn)定增長，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，引導(dǎo)居民理性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)）

注解：

① 滿燕云.借鑒國際經(jīng)驗(yàn)完善我國房產(chǎn)稅制[J].涉外稅務(wù)，2011，（5）.

參考文獻(xiàn)：

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