年報(bào)出賣房企秘密

曾慧娟

又到一年“交作業(yè)”的時(shí)候。截至4月30日，滬深A(yù)股上市公司2014年年報(bào)已披露完畢。湊完熱鬧，松口氣回頭再看，卻是另一番風(fēng)景。在這個(gè)天氣陰晴不定，日子趨向緊巴的新常態(tài)下，習(xí)慣了快跑、賺快錢的房企，正在經(jīng)歷這一場前所未有的考驗(yàn)。

伴隨著房企利潤的進(jìn)一步下滑，房企均認(rèn)識(shí)到“黃金時(shí)代”已成為過去，新的一年里“創(chuàng)新”和“轉(zhuǎn)型”成為眾房企關(guān)注的主流。各家房企均開始自謀出路。真相藏在數(shù)字里。

房企盈利能力普遍下降

年報(bào)透露出房企凈利潤增長速度正大幅度下滑，盈利能力普遍下降。

Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股市場75家房企營收總收入達(dá)到了6635.13億元，較2013年的5719.12億元增長16.07%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤749.13億元，較2013年的713.38億元增長5.0%。顯然，在營收增長超過16%的情況下，房企整體的凈利潤增幅不及營收的三分之一，賺錢的效率明顯下滑。

全國性房企世茂、萬科、龍湖、招商、融創(chuàng)、萬達(dá)商業(yè)等上市房企的凈利潤增幅均不足10%。綠城中國凈利潤下滑幅度較大，根據(jù)其2014年度的財(cái)報(bào)顯示，其年度凈利潤為32.1億元，較2013年的59.9億元下降46.4%。

招商地產(chǎn)雖然其銷售額達(dá)510.49億元，同比增長18.18%，但2014年的凈利潤增長速度也下降了24%。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，2014年上市房企利潤率延續(xù)了近年來持續(xù)走低的態(tài)勢。如果剔除評(píng)估物業(yè)增值，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率已抵近10%，甚至已低于10%，這意味著企業(yè)盈利壓力非常大。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱將香港上市的重點(diǎn)企業(yè)以及A股的招保萬金一共28家企業(yè)按去年銷售額1000億元以上、300-800億、150-300億和150億以下分成4個(gè)梯隊(duì)?？傮w來看，各梯隊(duì)房企，營業(yè)收入增長率普遍高于利潤的增長速度。這反映了當(dāng)前房企利潤空間縮窄；換句話說就是“做得多，賺得少”。4家第四梯隊(duì)房企核心凈利潤同比下滑7.8%，利潤出現(xiàn)倒退。中小房企面臨危局。

千億房企同樣面臨毛利率下滑的難題。2014年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比增幅只有8.1%和4.2%。另一大房企碧桂園2014年財(cái)報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1288億元，同比增長21.4%，利潤約為102.3億元，同比上升20.1%。毛利率為26.09%，同比下降了4.22個(gè)百分點(diǎn)，核心凈利潤率為10.93%，同比降低2.58個(gè)百分點(diǎn)。

券商分析師和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，一是2014年不少上市企業(yè)迫于資金壓力和業(yè)績需求，臨時(shí)改變決策來“以價(jià)換量”。其次是不少去年結(jié)轉(zhuǎn)收入的樓盤中，較多項(xiàng)目是于2009年取得土地，土地成本偏高，再加上過去幾年政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策影響導(dǎo)致銷售價(jià)格偏低，從而導(dǎo)致毛利率下降，也影響了凈利潤。

負(fù)債一路攀升

房企的資產(chǎn)負(fù)債率問題也引人關(guān)注，為了緩解資金壓力，今年以來，多家房地產(chǎn)企業(yè)選擇出售旗下項(xiàng)目公司股權(quán)來增加公司現(xiàn)金收入，包括佳兆業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)給融創(chuàng)中國。目前公布2014年年報(bào)的房企中，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，75家上市房企2014年負(fù)債合計(jì)接近1.95萬億元，同比增長幅度達(dá)17.32%。超過百億元負(fù)債的房企總計(jì)為34家，其中，萬科、保利、招商地產(chǎn)負(fù)債均超過1000億元，分別為3925.15億元、2848.93億元和1079.46億元。

從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。據(jù)蘭德咨詢分析顯示，以保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)為例：2014年保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%，較2013年下降了0.03個(gè)百分點(diǎn)，期末預(yù)收賬款1133億元，扣除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為46.9%，負(fù)債水平合理；而中航地產(chǎn)去年年末資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，同比上升3個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.3%，同比上升5個(gè)百分點(diǎn)，期末經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)，且降幅擴(kuò)大95.6%，籌資現(xiàn)金流同比減少，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為7億元，同比下降42%，短期償債壓力較大。

高頓財(cái)經(jīng)相關(guān)專家指出，有些企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)值正在走高。鑒于此，部分處在危險(xiǎn)邊緣的企業(yè)2014年通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的方式減輕資金鏈負(fù)擔(dān)，包括中冶置業(yè)將南京巨無霸地王分割出讓。此外，萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等房企明確提出將績效考核重點(diǎn)從銷售規(guī)模、計(jì)劃進(jìn)度轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流指標(biāo)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高運(yùn)營效率。

龍頭房企土地儲(chǔ)備充足

與中小房企相比，龍頭上市房企的土地儲(chǔ)備比較充足。恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布2014年年報(bào)顯示，公司全年竣工消耗土地儲(chǔ)備2063萬平方米之后，期末土地儲(chǔ)備總建筑面積為1.47億平方米，面積同比減少362萬平方米，降幅約2.6%。公司的土地儲(chǔ)備分布于中國147個(gè)城市，覆蓋了中國全部一線城市及絕大多數(shù)省會(huì)城市。

華潤置地有限公司在2014年年報(bào)中披露，集團(tuán)以總地價(jià)301.56億元增持了21宗土地，新增總建筑面積達(dá)842.38萬平方米。截至2014年12月31日，公司總土地儲(chǔ)備面積達(dá)4004.41萬平方米。這樣的土地儲(chǔ)備總量能滿足公司未來三至五年發(fā)展需求。

“在2013年至2014年，大部分房企都已經(jīng)加大力度增加一二線市場布局。未來，一二線城市競爭將會(huì)非常激烈。房企經(jīng)營的難度將會(huì)越來越大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，未來這些房企的拿地策略會(huì)有什么變化，關(guān)鍵是要看它們的土地儲(chǔ)備。如果在二三線城市拿地，庫存較高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較差，就會(huì)不好賣，房企就不會(huì)再輕易出手拿地；如果在一二線城市拿地，去化較快，產(chǎn)品結(jié)果較好，很容易出賣，那么房企就會(huì)考慮繼續(xù)在一二線城市出手拿地。隨著一線城市地價(jià)的上漲，一家房企有時(shí)很難獨(dú)自拿下高價(jià)地塊，就會(huì)與其他房企組成聯(lián)合體聯(lián)合拿地，這樣可以分擔(dān)土地成本、降低市場風(fēng)險(xiǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，“在央行、財(cái)政部出臺(tái)新政后，一旦部分城市成交量上升，房價(jià)出現(xiàn)反彈，就會(huì)促使房企在這些城市出手拿地。從這個(gè)角度看，房企拿地動(dòng)作預(yù)計(jì)在2015年下半年會(huì)加快。”

2015年銷售目標(biāo)不敢定太高

2014年，由于開年的樓市僵局導(dǎo)致許多開發(fā)商在中期調(diào)整年度銷售指標(biāo)，把目標(biāo)調(diào)低。2015年，隨著樓市利好政策接連出臺(tái)，房企會(huì)不會(huì)又重新調(diào)整年度銷售目標(biāo)呢？

比較具有代表性的是龍湖2014年年初定下的目標(biāo)是570億元的銷售額，而實(shí)際完成不到500億元，2015年其目標(biāo)定是540億元，較2014年年初的目標(biāo)下降了幾十億。景瑞控股也從去年的128億元目標(biāo)縮減至今年的100億元。

綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)三家，2014年銷售總額1625億、1253億、1004億，同比增長48%、9%、31%。三家巨頭在2015年的銷售目標(biāo)則預(yù)計(jì)為2800億、1500億元、1500億元，雖然從數(shù)字上來看，均比2014年增長不少。但與往年相比，除了保利地產(chǎn)銷售收入增幅增長1個(gè)百分點(diǎn)之外，其余兩家的銷售增幅卻出現(xiàn)明顯下滑。

除此之外，另外兩家上市房企巨頭萬達(dá)和萬科，則在2014年年報(bào)中明確表示，對銷售額指標(biāo)的考核變得更為靈活和彈性。

萬達(dá)集團(tuán)在其2014年年報(bào)中提出，未來核心考核指標(biāo)，將不在以單一的銷售額指標(biāo)為主，而是調(diào)整為考核租金、凈利潤、持有物業(yè)增長指標(biāo)。在萬達(dá)集團(tuán)高層人士看來，“這樣一來，房地產(chǎn)收入指標(biāo)就能少增長、不增長，甚至負(fù)增長?！?/p>

對此，克而瑞研究分析，一方面追求大規(guī)模擴(kuò)張后帶動(dòng)銷售額的惡果已經(jīng)顯現(xiàn)，看看現(xiàn)在的存量房壓力就知道。另一方面，資金鏈緊張，甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)明顯上升，佳兆業(yè)就是典型的一個(gè)例子。因此，不少房企巨頭開始從理念上改變對公司業(yè)績指標(biāo)的考核。不再單一關(guān)注項(xiàng)目的規(guī)模，而是更關(guān)心和關(guān)注有凈利潤增長的業(yè)務(wù)指標(biāo)。我覺得這才是國內(nèi)房企未來發(fā)展的大方向，他們將更關(guān)注造完房子之后的新盈利空間，比如各種增值服務(wù)和社區(qū)服務(wù)。

尋找轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)

當(dāng)房地產(chǎn)白銀時(shí)代到來，賺錢變得不再如過去那般容易，面對盈利持續(xù)下降，創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型成了眾房企賺錢新路。

從年報(bào)中的論述來看，“轉(zhuǎn)型“是房企2014年的重要主題，也是2015年發(fā)展的主要目標(biāo)，房企紛紛在傳統(tǒng)的住宅開發(fā)銷售外尋找新的盈利增長點(diǎn)。其中，輕資產(chǎn)、小股操盤和合伙人成為了最熱門的關(guān)鍵詞；基于互聯(lián)網(wǎng)思維的社區(qū)O2O平臺(tái)，包括醫(yī)療、教育、文化、物業(yè)代管等增值服務(wù)，同樣是十分火爆的概念。世茂、 綠城等都將其作為發(fā)展的一大重點(diǎn)。

此外，大多房企都提出了將豐富產(chǎn)品類型，如保利、遠(yuǎn)洋、綠城等將進(jìn)一步做強(qiáng)養(yǎng)老健康地產(chǎn)，綠地、萬科、招商等則將在產(chǎn)業(yè)和物流地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展，萬達(dá)等則將開拓文化旅游地產(chǎn)。

房企還在行業(yè)的上游尋找新機(jī)會(huì)，如綠地將大力發(fā)展區(qū)域開發(fā)、地鐵投資等“大基建”。金融和電商原本便與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，萬達(dá)、綠地等集團(tuán)實(shí)力較強(qiáng)的房企均已成立相關(guān)板塊，與主業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

恒大的轉(zhuǎn)型是房企中的特例，將進(jìn)入礦泉水、糧油、乳業(yè)、健康四大產(chǎn)業(yè)，作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充。

萬科總裁郁亮在2014年年報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，房企應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習(xí)，學(xué)會(huì)賺小錢。

從賺大錢到賺小錢，房企所需要改變的不僅是思維，也是套路。但不可否認(rèn)的是，房企的創(chuàng)新之路是充滿風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)的。

作為房地產(chǎn)開發(fā)的排頭兵，萬科作出了好的表率。自2008年以來，隨著萬科新增合作項(xiàng)目尤其是小股項(xiàng)目的比重逐步上升，萬科的投資收益和凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)了明顯的上升軌跡。這意味著小股操盤和投資性收益拉動(dòng)了萬科的盈利能力。

在小股操盤實(shí)現(xiàn)盈利創(chuàng)收的同時(shí)，萬科也大膽地借鑒了互聯(lián)網(wǎng)思維，比如與淘寶合作賣房。萬科的成功試水，讓眾房企看到了機(jī)遇。于是我們得以看到萬科“全民合伙人”、萬達(dá)聯(lián)手騰訊、百度成立的O2O業(yè)務(wù)平臺(tái)等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品成功推出。