“民宅禁商”尷尬百出

方王洋

自從年初李克強總理提出“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”后，一場全民創(chuàng)業(yè)潮正在襲來。但與此同時，對于不少北京的小微創(chuàng)業(yè)公司來說，辦公地點和注冊地點的艱難抉擇成為創(chuàng)業(yè)路上的一道坎。據(jù)了解，自2006年北京市全面禁止住宅注冊公司以來，雖然2007年“民宅禁商”的政策有條件解禁，但小微企業(yè)想要在民宅注冊實屬不易。

記者走訪了解到，北京不少小微企業(yè)仍在住宅樓里辦公，物業(yè)卻缺乏明確的管理制度；公司注冊和經(jīng)營場所分離現(xiàn)象凸顯，給工商部門監(jiān)督以及消費者維權(quán)埋下諸多隱患。

民宅成本低吸引公司進駐

雖然北京“民宅禁商”政策是有條件解禁，限制了部分公司在住宅社區(qū)中經(jīng)營，但記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，時下仍舊有大量小微公司在住宅中辦公。

天創(chuàng)世緣位于北京市朝陽區(qū)大屯路附近，由于周邊匯聚了5號線、15號線等軌道交通，有大批公司在該小區(qū)租賃房源進行日常經(jīng)營。

在該社區(qū)B1樓26層，一處用來辦公的房源正門敞開著，工作人員由此進進出出，兩個業(yè)務(wù)人員在公共陽臺上打著業(yè)務(wù)聯(lián)系電話，場面頗為繁雜。而4月7日記者在該小區(qū)探訪中發(fā)現(xiàn)，類似的民宅辦公在這里并非少數(shù)。

“小區(qū)里90%的房子都是公司辦公用。物業(yè)費、用水用電等收費都和普通住宅一樣，這對于一些小型企業(yè)來說吸引力較大?！碧靹?chuàng)世緣租售中心工作人員介紹。

以天創(chuàng)世緣為例，該小區(qū)南側(cè)的洛克時代中心寫字樓里一個140平方米的辦公空間租金為2.2萬元/月左右。但在天創(chuàng)世緣，一套140平方米的房源租金在1萬元/月左右，加上2.9元/平方米/月的物業(yè)費，支出不足1.1萬元。再加上住宅的水電費、停車費均比寫字樓標準低，對于資金有限的創(chuàng)業(yè)型公司來說，住宅成為辦公場所的不二之選。

同樣，在海淀區(qū)的交大嘉園社區(qū)也有不少公司在其中經(jīng)營。附近居民多表示，公司經(jīng)營導(dǎo)致陌生人進出社區(qū)，對居住安全有很大影響，但社區(qū)物業(yè)對這些現(xiàn)象管理起來也十分困難。

這種缺乏管理的住宅、經(jīng)商混雜模式在嚴重影響居民生活的同時，也影響了房屋的保值增值能力。天創(chuàng)世緣周邊的二手房經(jīng)紀人介紹，由于社區(qū)內(nèi)公司經(jīng)營占比多，該小區(qū)的小戶型32000元/平方米，大戶型30000元/平方米左右，遠低于周邊樓盤40000元/平方米的均價。

不足萬元即可“注冊”

公司選擇住宅作為經(jīng)營場所，背后也隱藏諸多無奈和利益關(guān)系。

既想在住宅辦公，又苦于住宅注冊難度頗高，這些企業(yè)是如何實現(xiàn)注冊和運作的呢？記者了解到，正是由于不少小微企業(yè)缺乏注冊地點，因此衍生了代辦公司注冊這一下游行業(yè)。

記者在一知名分類網(wǎng)站上輸入“公司注冊”一詞，立刻顯示出47萬余條信息。記者試著撥打一家公司的咨詢電話，對方業(yè)務(wù)人員介紹，對于沒有辦公地點的公司，他們會將某產(chǎn)業(yè)孵化器的虛擬注冊地址作為公司的注冊地址，并協(xié)助辦理企業(yè)登記的一系列手續(xù)。注冊地址的租賃費用為4000元/年，連同后續(xù)的稅務(wù)報到等一系列服務(wù)，費用總共為6798元。

“我們的業(yè)務(wù)中80%以上都是找不到登記地址的客戶。完成登記后，就可以在住宅辦公，孵化器方面會給注冊公司提供相應(yīng)年審資料?！痹摌I(yè)務(wù)人員介紹。

注冊、辦公地點分離埋隱患

在民宅辦公，卻不能在民宅注冊，因此大批公司都面臨著注冊地、辦公地分離的情況。而這種情況，則給工商部門監(jiān)管以及消費者維權(quán)埋下諸多隱患。顧女士遇到的問題就是典型案例。

顧女士等人因為“黑中介”卷走房租，因此多方奔走維權(quán)。但在投訴過程中發(fā)現(xiàn)，由于該中介公司的注冊地和實際經(jīng)營地不符，工商分局在監(jiān)管過程中也有心無力。

“由于這家公司注冊地在朝陽區(qū)，而實際辦公地在豐臺區(qū)，因此北京市工商局豐臺分局對這種非正常的經(jīng)營模式不能監(jiān)管和處罰，只能從中調(diào)解。豐臺分局多次向該公司下達約見通知書，但始終沒有見到公司負責人。我們的維權(quán)進程也受到很大影響?！鳖櫯拷榻B。

同時，注冊地址和經(jīng)營地址的分離，實際也會給公司經(jīng)營帶來風險。法律人士介紹，根據(jù)我國《公司法》等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，企業(yè)在其住所以外地域用其自有或租、借的固定的場所設(shè)點從事經(jīng)營活動，應(yīng)辦理相關(guān)的登記注冊。注冊地與經(jīng)營地分離的情況一經(jīng)查出，可能被處以1萬元以上10萬元以下的罰款，或接受警告、限期辦理登記、責令停業(yè)整頓、扣繳營業(yè)執(zhí)照甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照等行政處罰。

住宅注冊公司路徑顯現(xiàn)不暢

既然“民宅禁商”后出現(xiàn)了如此之多的后遺癥，為何民宅禁商一直沒有得以全面放開？

對于“民宅禁商”問題，記者致電北京市工商局得知，按照本市房屋管理方面的地方法規(guī)中有關(guān)房屋用途應(yīng)當與經(jīng)營用途一致的規(guī)定，如果用居住用途的房屋（樓房或 平房）作為辦照的經(jīng)營場所的，需要先向房屋所在地的房屋管理部門申請將住宅改變商業(yè)用途后，再經(jīng)當?shù)鼐游瘯驑I(yè)委會同意，才能作為經(jīng)營場所登記辦照。

但從目前的情況看，這一路徑似乎并不順暢。

“前幾年，經(jīng)由居委會蓋章證明后，一些公司還可以獲得在小區(qū)里注冊的機會。但由于缺乏相應(yīng)的管理制度，居民對這種做法意見很大，因此這兩年已經(jīng)一律不能再小區(qū)里注冊了?！贝笸吐犯浇簧鐓^(qū)物業(yè)人員介紹。

天創(chuàng)世緣的物業(yè)管理人員也表示，2010年還可以通過居委會出具證明的方式注冊，現(xiàn)在一律不能注冊了。所以部分之前在這里注冊的公司，都紛紛轉(zhuǎn)移陣地，目前在小區(qū)里經(jīng)營的很多公司都是辦事處性質(zhì)的分支機構(gòu)。

專家建議允許特定行業(yè)注冊

顯然，目前北京的“民宅禁商”已經(jīng)處在掩耳盜鈴的狀態(tài)，一方面違規(guī)注冊的民宅辦公現(xiàn)象缺乏監(jiān)管和打擊，另一方面打擾其他小區(qū)居民的正常生活，對于在民宅中辦公的公司本身，以及市場秩序，也隱患重重。

北京市工商局登記注冊處相關(guān)負責人表示，目前北京的“民宅禁商”政策沒有調(diào)整計劃。而針對民宅商用的問題，北京市工商局咨詢熱線回復(fù)記者，若注冊地和經(jīng)營地分離，居民可以舉報，一經(jīng)查實，則按照異地經(jīng)營處理。

“2006年 實行民宅禁商主要是由于大批中小型企業(yè)進駐住宅，導(dǎo)致擾民。但隨著服務(wù)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)有一些新興行業(yè)擺脫了人與人當面交易的模式，主要采取遠程交易和靜默式辦公，例如網(wǎng)絡(luò)銷售企業(yè)、動漫公司和互聯(lián)網(wǎng)公司等。民宅禁商應(yīng)當考慮地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展需要和企業(yè)性質(zhì)，縮小住宅禁商政策的適用對象，為特定類型的中小企業(yè)保留生存空間?！敝袊鞘薪?jīng)濟學會副會長牛鳳瑞認為。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，民宅禁商政策的出臺與當時的住宅供應(yīng)緊缺也有密不可分的關(guān)系。但目前北京的住宅供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生一定轉(zhuǎn)變。允許特定行業(yè)公司在住宅內(nèi)辦公，也有助于充分利用住宅中的空置房源，盤活存量房。

牛鳳瑞表示，對于民宅禁商，簡單地全面放開，或者全面禁止都是行不通的，實則需要政府部門對企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)進行細致分類，嚴格判斷哪些公司適合進駐住宅社區(qū)，并在后期嚴格監(jiān)督。另一方面，對于并不適合在住宅社區(qū)經(jīng)營，但已經(jīng)進駐的公司，要通過合理疏導(dǎo)，將其引進產(chǎn)業(yè)園區(qū)等辦公場所。

簡單地全面放開，或者全面禁止都是行不通的，實則需要政府部門對企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)進行細致分類，嚴格判斷哪些公司適合進駐住宅社區(qū)，并在后期嚴格監(jiān)督。