淺析房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

李佳欣

摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使得各行各業(yè)迅速的崛起。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展像光速一樣，迅速的房地產(chǎn)也成為了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)投資雖然是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也可以給企業(yè)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，但同時(shí)它的投資過(guò)程也具有高度的風(fēng)險(xiǎn)。本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，并提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

近年來(lái)，國(guó)民對(duì)房地產(chǎn)的熱情只增不減。經(jīng)過(guò)多年來(lái)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正在處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，逐步邁向一個(gè)多領(lǐng)域的、正規(guī)化的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的增長(zhǎng)方式也在逐漸改變，以前是靠政府扶助以及政策的優(yōu)待，而現(xiàn)在主要靠企業(yè)本身及市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。隨著房地產(chǎn)出售價(jià)格的飛速增長(zhǎng)，以及國(guó)家就其問(wèn)題頒布的一系列政策，是房地產(chǎn)企業(yè)的投資更加兇猛。由于物價(jià)的波動(dòng)較大，建筑物所需的材料成本以及房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力度逐漸增大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)的變化也日益增大。因此為了更好的應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，需要提出合理的相關(guān)防范措施，才能使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

1、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)體制改革的風(fēng)險(xiǎn)是指一種經(jīng)濟(jì)體制對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的影響，可能會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)受到一定的損失。經(jīng)濟(jì)體制一般決定著這個(gè)國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方向以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體結(jié)構(gòu)。假如國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行改革，這就說(shuō)明這個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制也要跟著變化。

2、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)。土地使用制度改革也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的成本。例如，土地的使用年限長(zhǎng)短的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商的收費(fèi)和補(bǔ)償都會(huì)使成本增加。另一原因，當(dāng)局者會(huì)根據(jù)土地的變化，就其土地的價(jià)值作出相應(yīng)的戰(zhàn)略也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。另外，當(dāng)局者要運(yùn)用宏觀調(diào)控的手段來(lái)控制房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性，防止過(guò)高而偏離市場(chǎng)價(jià)格。所以，這些政策的變化都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

1、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買者之間的交易形成的市場(chǎng)供求的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)和供求不是一層不變的，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化而變化。由于供求失衡，就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)以及購(gòu)房者帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)向，做好正確的市場(chǎng)分析把握市場(chǎng)供求的規(guī)律，了解購(gòu)買者的能力。進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，從而避免或者減少市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)及管理方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通常是指購(gòu)買力的風(fēng)險(xiǎn)，是指在投資時(shí)投入的資金和投資交易完成后相對(duì)比，如果購(gòu)買力降低給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買力的高低與通貨膨脹率有著密切的關(guān)系。投資是有一定的周期的，像是房地產(chǎn)這種行業(yè)投資資金大、周期較長(zhǎng)，所以通貨膨脹的存在就會(huì)影響企業(yè)運(yùn)行效率，就會(huì)面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并作出合理準(zhǔn)確的預(yù)防措施來(lái)減少通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。比如，適當(dāng)調(diào)整降低其利益收益來(lái)降低此風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率的影響程度。

（2）率變化風(fēng)險(xiǎn)。利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的不穩(wěn)定性給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。利率是國(guó)家在宏觀調(diào)控中一個(gè)重要的調(diào)節(jié)杠桿。所以，一個(gè)企業(yè)的投資活動(dòng)及財(cái)務(wù)決策的方向是要通過(guò)利率的變化來(lái)調(diào)整的。利率政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著非常大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)投資成本的高低也可以從利率這方面體現(xiàn)出來(lái)的，并且影響著企業(yè)的收益。所以，關(guān)注利率風(fēng)險(xiǎn)的變化做好及時(shí)的應(yīng)對(duì)措施，關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控利率的動(dòng)向，做好戰(zhàn)略性應(yīng)對(duì)措施，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)取得利益最大化。

（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

1、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市的規(guī)劃會(huì)使這個(gè)城市更加的有規(guī)模、和諧，使城市的布局看起來(lái)更加有層次感，進(jìn)而對(duì)城市建設(shè)中存在的矛盾進(jìn)行調(diào)節(jié)與改善。城市的發(fā)展離不開(kāi)規(guī)劃，而城市的規(guī)劃又影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。地理位置的優(yōu)越，交通的便利等原因都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)，所以國(guó)家要根據(jù)當(dāng)下城市發(fā)展所需作出規(guī)劃計(jì)劃，因此房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注當(dāng)下城市規(guī)劃的動(dòng)向，把城市規(guī)劃可能會(huì)給投資項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估預(yù)測(cè)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)采取有效措施，避免風(fēng)險(xiǎn)或者減小風(fēng)險(xiǎn)最大化。

2、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)一般指房產(chǎn)企業(yè)在舊房拆遷補(bǔ)償問(wèn)題上與居民之間的利益問(wèn)題。如果在這一區(qū)域建造房屋可能會(huì)影響到周圍居民的一些利益，比如：影響另一區(qū)域居民樓的采光等問(wèn)題，使得公眾對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行干預(yù)，因此會(huì)阻礙此項(xiàng)目的順利發(fā)展，導(dǎo)致給企業(yè)帶來(lái)一定的損失。

3、社會(huì)治安風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)治安是否有保障也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到項(xiàng)目投資區(qū)域的社會(huì)保障狀況，合理的規(guī)避社會(huì)治安風(fēng)險(xiǎn)給投資項(xiàng)目帶來(lái)的各種形式的損失。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）關(guān)注政府政策導(dǎo)向，掌握最佳的投資時(shí)期

1、密切關(guān)注國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制變更的政策與方向，企業(yè)組建政策分析小組作出合理的評(píng)估，關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展有計(jì)劃的分散性投資。

2、在取得土地使用權(quán)前應(yīng)對(duì)其進(jìn)行合理的評(píng)估與預(yù)算，看其是否符合開(kāi)發(fā)條件，并做好與政府相關(guān)部門溝通與協(xié)商，并且獲得支持與幫助。土地的開(kāi)發(fā)和利用要做好合理的分配，這樣企業(yè)可以循環(huán)的使用資源實(shí)現(xiàn)利益最大化并且減少風(fēng)險(xiǎn)和其他方面的阻礙。

（二）加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，合理回避風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)要緊密的關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，根據(jù)近一年或者幾年的房屋成交量合理計(jì)劃下周期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并且做好相關(guān)的防止盲目的開(kāi)發(fā)造成房屋過(guò)剩導(dǎo)致資金的占?jí)骸?/p>

2、企業(yè)在通貨膨脹期間，可以適當(dāng)?shù)倪x擇一些房屋進(jìn)行低利率的出售，可以緩和成本的回收和資金的流動(dòng)，通貨膨脹時(shí)政府會(huì)做相應(yīng)的對(duì)策去解決，可以根據(jù)政府的對(duì)策作出合理的回避。在利率這個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)。

（三）關(guān)注社會(huì)動(dòng)向，做好合理防范

1、用風(fēng)險(xiǎn)組合的原則，企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注政府的城市規(guī)劃的政策，然后根據(jù)規(guī)劃作出投資計(jì)劃，把投資組合在預(yù)期收益率下把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，或者合理的分散風(fēng)險(xiǎn)，使投資收益得到最大化。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以在一些地方建設(shè)寫(xiě)字樓，在另外的地方建設(shè)住宅區(qū)等。不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不同，收益也不相同。這樣可以得到較為平均的收益。

2、給予該區(qū)域的居民進(jìn)行優(yōu)惠購(gòu)房政策，與居民做好協(xié)商并給予居民一定的補(bǔ)償。改善該區(qū)域的環(huán)境，引進(jìn)商業(yè)進(jìn)駐小區(qū)便利該區(qū)居民生活，完善該區(qū)域周圍的環(huán)境設(shè)施。

3、房地產(chǎn)企業(yè)投資不能盲目的投資而忽略地段，地段對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)有著重要的影響，現(xiàn)在居民選房會(huì)把周圍地理優(yōu)勢(shì)和安全作為重要的條件，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建設(shè)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)與當(dāng)?shù)氐恼畢f(xié)商并簽立合同，加強(qiáng)該地的治安安全情況。并且房產(chǎn)企業(yè)也要有優(yōu)秀的物業(yè)管理和安全的治安系統(tǒng)。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)是一個(gè)涉及行業(yè)和領(lǐng)域范圍都比較大的行業(yè)，所以在投資的過(guò)程中，每個(gè)階段所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)使不同的，企業(yè)在投資的過(guò)程中也要考慮現(xiàn)實(shí)中的風(fēng)險(xiǎn)管理，既要全面的統(tǒng)籌規(guī)劃，又要注意每個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)，不要脫離總體控制，使每一階段每一環(huán)節(jié)都有效的實(shí)施。與此同時(shí)，每一個(gè)投資的企業(yè)或者個(gè)人，從內(nèi)部和外部的企業(yè)文化以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等各個(gè)方面客觀地全面地分析考慮企業(yè)本身的優(yōu)劣勢(shì)，這樣就可以建設(shè)合理有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，使風(fēng)險(xiǎn)降低，效益提高。（作者單位：西京學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院）

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