房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議：納稅方的立場(chǎng)和原因

肖良生 唐鈺

房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因比較多樣，從爭(zhēng)議產(chǎn)生的主體來(lái)看，除了因房地產(chǎn)登記屬性錯(cuò)誤，或者房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估不夠準(zhǔn)確之外，還有一些爭(zhēng)議的產(chǎn)生原因存在于納稅方。隨著我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)稅的立法工作持續(xù)推進(jìn)，在保有環(huán)節(jié)繳納房地產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)日漸成熟。一般來(lái)說(shuō)，在稅率既定的情況下，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格成為稅負(fù)輕重的決定性因素。在此背景下，更多的納稅人站在自己的立場(chǎng)上更加重視房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格。

納稅人既可以是自然人，也可以是組織機(jī)構(gòu)。不管是自然人還是組織機(jī)構(gòu)，納稅人的行為主要受三大理論影響，即馬斯洛的需求理論、亞當(dāng)斯的公平理論、凱爾曼的態(tài)度變化理論。其中，約翰·斯塔希·亞當(dāng)斯的公平理論對(duì)于影響納稅人行為最為關(guān)鍵，他認(rèn)為：從某種意義來(lái)講，動(dòng)機(jī)的激發(fā)過(guò)程實(shí)際上是人與人進(jìn)行比較，做出公平與否的判斷，并據(jù)此以指導(dǎo)行為的過(guò)程。盡管亞當(dāng)斯用公平理論來(lái)解決生產(chǎn)效率的問(wèn)題，但于納稅同樣成立。稅賦的公平性越大，抗稅的可能性越小；稅賦的公平性越小，抗稅的可能性越大。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)納稅人提出異議，是感覺(jué)自己的房產(chǎn)估價(jià)不準(zhǔn)確，自己受到不公平對(duì)待所致。

納稅人對(duì)于稅負(fù)是敏感的，對(duì)于稅收管理者而言，一個(gè)新稅種關(guān)鍵是如何利用這種敏感，引導(dǎo)之，促其調(diào)整，培養(yǎng)之，使其接受；而對(duì)于計(jì)稅價(jià)格，關(guān)鍵是如何確保房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估準(zhǔn)確，公平公正對(duì)待納稅者。對(duì)于納稅人來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格提出爭(zhēng)議至少包括以下原因：理性經(jīng)濟(jì)人的天然避稅行為、房地產(chǎn)本身結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、納稅人主觀認(rèn)為稅賦不公平、納稅人對(duì)制度或程序困惑、其他原因?qū)е陆?jīng)營(yíng)性房產(chǎn)價(jià)值貶損等。

一、理性經(jīng)濟(jì)人的天然避稅行為

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的鼻祖亞當(dāng)·斯密認(rèn)為：人只要做“理性經(jīng)濟(jì)人”就可以了，“如此一來(lái)，他就好像被一只無(wú)形之手引領(lǐng)，在不自覺(jué)中對(duì)社會(huì)的改進(jìn)盡力而為。在一般的情形下，一個(gè)人為求私利而無(wú)心對(duì)社會(huì)做出貢獻(xiàn)，其對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)比有意圖做出的大”。馬克思也認(rèn)為，“所謂理性經(jīng)濟(jì)人，是指?jìng)€(gè)人在一定約束條件下實(shí)現(xiàn)自己的效用最大化”。房地產(chǎn)業(yè)主作為資產(chǎn)所有者，天然希望自己少繳稅或不繳稅。決定房地產(chǎn)稅賦的兩個(gè)決定性因素是稅率和計(jì)稅價(jià)格，在稅率一定的情況下，計(jì)稅價(jià)格越低，稅賦越輕。所以，業(yè)主天然希望自己的房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估結(jié)果比較低，甚至低于市場(chǎng)同類(lèi)同質(zhì)房產(chǎn)。所以，一部分業(yè)主提出爭(zhēng)議，窮盡其所有理由來(lái)試圖說(shuō)明其房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該比周邊價(jià)格更低，以便避稅或減稅。

二、房地產(chǎn)本身結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

有的房地產(chǎn)后期改造導(dǎo)致其結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，使房地產(chǎn)屬性信息的變化造成價(jià)值嚴(yán)重折損而引發(fā)爭(zhēng)議。房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性源于評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，包括房地產(chǎn)的基礎(chǔ)屬性數(shù)據(jù)、市場(chǎng)租金數(shù)據(jù)及市場(chǎng)售價(jià)數(shù)據(jù)等，因此，為保證評(píng)估價(jià)值的時(shí)效性，一般房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估價(jià)值需要定期更新。然而，在此輪評(píng)估時(shí)點(diǎn)之后，下輪評(píng)估開(kāi)始之前發(fā)生的評(píng)估數(shù)據(jù)的變化并不能及時(shí)反映到評(píng)估價(jià)值上，從而引發(fā)爭(zhēng)議。

如深圳市某大廈為一棟高層商住樓，一至四層為商業(yè)裙樓，四層以上為住宅，產(chǎn)生爭(zhēng)議的房產(chǎn)位于一至二層裙樓的夾層中間。由于后期改建，一層至二層的樓梯通道全部封死，進(jìn)出該層商業(yè)裙樓僅能依靠大廈住宅出入口旁的側(cè)門(mén)，內(nèi)部環(huán)境極其封閉，無(wú)法作為商鋪進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)，大部分商鋪均處于空置狀態(tài)中。對(duì)此，納稅人對(duì)自己的商鋪和具有正常出入通道的商鋪評(píng)估價(jià)格一樣高感到不滿，從而提出房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格異議。

三、納稅人主觀認(rèn)為稅賦不公平

納稅人主觀認(rèn)為所持房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估價(jià)值偏高，并不能提供客觀依據(jù)及具體爭(zhēng)議的理由。對(duì)于這種情況，一般需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)納稅人進(jìn)行解釋溝通，闡明評(píng)估的技術(shù)方法、流程以及評(píng)估結(jié)果的公平公正性，對(duì)納稅人進(jìn)行答疑解惑，消除爭(zhēng)議。

納稅人對(duì)稅收公平性提出異議。例如深圳市某納稅人在xx小區(qū)二期28層有一套住宅，其計(jì)稅價(jià)格評(píng)估價(jià)值比同樓棟3層高出6000元/平方米，且比該小區(qū)三期同樓層單元高2000元/平方米，納稅人對(duì)此提出異議，認(rèn)為計(jì)稅價(jià)格評(píng)估價(jià)值缺乏公平性。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)地復(fù)核發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)共有三期，其中該納稅人持有的房屋所在的二期由于遠(yuǎn)離主干道，朝向以及景觀較好，平均價(jià)格水平較一、三期都高；另外，高層住宅價(jià)值理應(yīng)隨樓層升高而上升。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)需對(duì)納稅人解釋計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的方法與流程，提供同樓棟同戶(hù)型計(jì)稅價(jià)格評(píng)估價(jià)格以及同樓層其他單元計(jì)稅價(jià)格評(píng)估價(jià)格，幫助納稅人理解房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的公平公正。

四、納稅人對(duì)制度或程序困惑

納稅人對(duì)制度了解不足，表現(xiàn)在對(duì)業(yè)務(wù)不熟悉，對(duì)存疑的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格不知從何下手提出爭(zhēng)議申請(qǐng)，對(duì)復(fù)核提起的流程、時(shí)間窗口和路徑不清楚。對(duì)政策的變動(dòng)不太理解，對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)數(shù)據(jù)生效不太清楚。這類(lèi)疑問(wèn)一般在整個(gè)爭(zhēng)議處理流程的初始階段就可以化解。一般征稅機(jī)構(gòu)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的窗口，或者對(duì)通過(guò)網(wǎng)站、新媒體或平面媒體進(jìn)行充分的宣傳，就可以消解。

納稅人對(duì)如何提出爭(zhēng)議的程序缺乏認(rèn)識(shí)，有的錯(cuò)誤地越過(guò)一些流程辦事，有的干脆直接放棄。其實(shí)這兩種做法都不同程度損害了自己的利益，前者浪費(fèi)時(shí)間多走彎路，后者沒(méi)有爭(zhēng)取到自己的合法權(quán)益。

對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格提出復(fù)核申請(qǐng)，各個(gè)城市具體做法并不一致。這就要求各個(gè)城市征稅部門(mén)要借助各種傳播手段，將提出房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格復(fù)核的信息進(jìn)行充分傳播，使納稅人普遍受益。

五、其他原因?qū)е陆?jīng)營(yíng)性房產(chǎn)價(jià)值貶損

經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)價(jià)格影響因素比較復(fù)雜，如有的經(jīng)營(yíng)不善、人們生活方式改變、風(fēng)水觀念、火災(zāi)、水災(zāi)、地震、兇宅觀念、文化的差異等，這些因素都可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)價(jià)值貶損，使房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格偏離正常估值。

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)會(huì)因?yàn)闃I(yè)主自身經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致實(shí)際成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)水平從而引發(fā)爭(zhēng)議。商鋪、商店、寫(xiě)字樓、酒店、出租房等，業(yè)主如果經(jīng)營(yíng)不善，可能導(dǎo)致價(jià)格大量貶損。例如，深圳市某商業(yè)城位于深圳市最為繁華的商圈之一，商業(yè)氛圍濃厚。商業(yè)城共四層，由于整體經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致目前二、三層商鋪大量空置，其中二層部分商鋪已改作倉(cāng)儲(chǔ)用途，三層商鋪整層處于空置狀態(tài)。納稅人以經(jīng)營(yíng)不善為由，認(rèn)為基于正常市場(chǎng)情況下的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估價(jià)值偏高，提出爭(zhēng)議。

當(dāng)然，隨著網(wǎng)上購(gòu)物的發(fā)展，傳統(tǒng)的店鋪受到前所未有的沖擊，一些二三線商場(chǎng)人流量萎縮，商鋪的價(jià)值也受到影響。也有的商鋪、寫(xiě)字樓或住宅，因?yàn)橹袊?guó)傳統(tǒng)的“風(fēng)水”觀念，使得該物業(yè)的整體價(jià)格比同地段同品質(zhì)的物業(yè)價(jià)格更低。例如深圳某大廈，因?yàn)樗诘囟我郧笆乔舴笀?zhí)行死刑的場(chǎng)地，所以，盡管這塊地日后進(jìn)行了更新，而且蓋起了高樓大廈，因?yàn)槭軅鹘y(tǒng)“風(fēng)水”觀念的影響，其價(jià)格仍然比附近其他樓盤(pán)更低。類(lèi)似的物業(yè)還很多，比如經(jīng)歷過(guò)火災(zāi)、水災(zāi)、地震的房屋，盡管硬件沒(méi)有什么改變，但市場(chǎng)對(duì)其有兇宅觀念，物業(yè)得不到市場(chǎng)的認(rèn)可，所以，其市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)偏低。

總之，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議會(huì)隨著房地產(chǎn)稅改革的深入而不斷增加，也會(huì)隨著人們對(duì)自己權(quán)益的認(rèn)識(shí)逐漸提高而增加。此外，我國(guó)加強(qiáng)法制社會(huì)建設(shè)的環(huán)境使人們的維權(quán)意識(shí)不斷強(qiáng)化，在多重因素的疊加之下，納稅人對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格更趨向于追求公平和公正。其中理性經(jīng)濟(jì)人的天然避稅行為是對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格提起爭(zhēng)議的根本原因，而房地產(chǎn)本身結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、其他原因?qū)е陆?jīng)營(yíng)性房產(chǎn)價(jià)值貶損等，則可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)采集更多詳細(xì)的數(shù)據(jù)，在下一輪房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估時(shí)予以調(diào)整。對(duì)于納稅人主觀認(rèn)為稅賦不公平、納稅人對(duì)制度或程序困惑等原因，房地產(chǎn)稅的征稅方要進(jìn)行充分的宣傳和披露，對(duì)稅賦的標(biāo)準(zhǔn)、爭(zhēng)議的處理和評(píng)估的準(zhǔn)則進(jìn)行廣泛的宣傳，以減少房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的爭(zhēng)議。

李求軍/責(zé)任編輯