房產(chǎn)測(cè)繪“要件綜合”作業(yè)及其內(nèi)容編成

韓愛(ài)鴻

房產(chǎn)測(cè)繪的“要件綜合” 作業(yè)是房產(chǎn)測(cè)繪成果的各種專項(xiàng)管理適用性核查，其中的“要件”是指相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的各種行政許可批文。

一般情況下，房產(chǎn)測(cè)繪成果主要服務(wù)并服從于房屋登記，其操作根據(jù)是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和房產(chǎn)管理行政法規(guī)，作業(yè)對(duì)象是通過(guò)相關(guān)部門(mén)綜合驗(yàn)收的已竣工房屋。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，建設(shè)管理分項(xiàng)不斷融合，各類(lèi)管理互為依托，房產(chǎn)測(cè)繪成果已逐漸成為建設(shè)管理全流程，特別是與房屋登記密切相關(guān)的規(guī)劃許可、公建配套、人防設(shè)施等專項(xiàng)管理的通用指標(biāo)尺度，因而現(xiàn)行房產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)依據(jù)還應(yīng)包括相應(yīng)專項(xiàng)管理的技術(shù)要求。暫不論房產(chǎn)測(cè)繪成果跨門(mén)類(lèi)借用的效力如何，僅就現(xiàn)行房產(chǎn)測(cè)繪管理而言，“要件綜合”作業(yè)及其內(nèi)容合理編成，是確保測(cè)繪成果質(zhì)量和上述兼容應(yīng)用的現(xiàn)實(shí)需要。

房產(chǎn)測(cè)繪中，大類(lèi)（縱向）管理包括業(yè)務(wù)受理、派工編組、要件綜合、實(shí)地勘測(cè)、綜合成圖、分?jǐn)傆?jì)算、檢查審核、綜合驗(yàn)收、出具成果等流程，這些管理流程有些是出于行風(fēng)建設(shè)考慮，是房產(chǎn)測(cè)繪管理自身需要，更多的是控制成果質(zhì)量的重要手段。其中“要件綜合”是房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)性作業(yè)開(kāi)端，其相應(yīng)作業(yè)賦予房產(chǎn)測(cè)繪成果的房屋權(quán)屬和行政監(jiān)管特質(zhì)。

實(shí)務(wù)中，“要件綜合”流程的（橫向）作業(yè)內(nèi)容，主要是將待測(cè)房屋的各種專項(xiàng)管理要素，在房屋（建筑分層平面圖）竣工圖上的預(yù)先標(biāo)定，是實(shí)地勘測(cè)、綜合成圖和分?jǐn)傆?jì)算等大類(lèi)流程作業(yè)的基礎(chǔ)。主要包括下列內(nèi)容：

第一，待測(cè)房屋的相應(yīng)地理信息化丘號(hào)、幢號(hào)標(biāo)定，以先期補(bǔ)測(cè)的相應(yīng)地理信息系統(tǒng)相關(guān)信息為準(zhǔn)。

第二，待測(cè)房屋建筑工程竣工程序的標(biāo)識(shí)檢查、施工圖設(shè)計(jì)出圖程序的標(biāo)識(shí)檢查、施工圖建筑設(shè)計(jì)防火審查的標(biāo)識(shí)檢查以及施工圖審查程序的標(biāo)識(shí)審查等，前三項(xiàng)是形式上檢查加蓋的相關(guān)印鑒，后一項(xiàng)審查要審慎鑒別加蓋的相關(guān)印鑒。

第三，待測(cè)房屋的幢及其他擬測(cè)算（登記，下同）單元的正式門(mén)牌編號(hào)（公安編號(hào)）的標(biāo)定，以公安機(jī)關(guān)相應(yīng)管理部門(mén)出具的正式批文為依據(jù)。

第四，待測(cè)房屋的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”相關(guān)內(nèi)容確認(rèn)，以幢及其主要功能區(qū)用途、面積等進(jìn)行初步的概略比對(duì)。

第五，待測(cè)房屋中公建配套單元的圖上標(biāo)定，包括應(yīng)配建的人防地下室、公共廁所等公益性，配電房、車(chē)庫(kù)等非營(yíng)業(yè)性，商用房、車(chē)庫(kù)等營(yíng)業(yè)性的配套用房。以建設(shè)管理部門(mén)審定的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公建配套建設(shè)計(jì)劃表”（含范圍示意圖）為依據(jù)。

第六，待測(cè)房屋中人防設(shè)施范圍的圖上標(biāo)定，以民防部門(mén)的人防設(shè)施（紅線）范圍和人防超配建（藍(lán)線）范圍審定圖為依據(jù)。

上述六項(xiàng)作業(yè)內(nèi)容，除第一項(xiàng)是房產(chǎn)測(cè)繪的固有操作，由房產(chǎn)測(cè)繪管理部門(mén)統(tǒng)一編制賦予外，其他五項(xiàng)涉及的行政性專項(xiàng)管理內(nèi)容，雖然是現(xiàn)行房產(chǎn)測(cè)繪的核查重點(diǎn)，但是卻沒(méi)有房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)規(guī)范技術(shù)支持。房產(chǎn)測(cè)繪的這種“越權(quán)”作業(yè)，“歸咎”其相對(duì)建設(shè)管理大類(lèi)流程的“提前介入”，是迫于測(cè)繪成果跨行業(yè)“共亨”的現(xiàn)實(shí)壓力。然而，正是相關(guān)專項(xiàng)管理內(nèi)容的測(cè)繪成果化，才是切實(shí)保證現(xiàn)行房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量，滿足房屋登記及其他兼容應(yīng)用的根本保證。

在假定（理論上和實(shí)踐中都應(yīng)該是）房屋竣工圖與實(shí)地待測(cè)房屋一致的情況下，上述專項(xiàng)標(biāo)定的相應(yīng)要件核查不外三種結(jié)果。

一是完全相符。房屋竣工圖中專項(xiàng)待測(cè)單元與相應(yīng)各行政許可全部分項(xiàng)內(nèi)容一一對(duì)應(yīng)。

二是部分不相符。分兩種情況：1.房屋竣工圖中專項(xiàng)待測(cè)單元與相應(yīng)的部分行政許可內(nèi)容不符；2.房屋竣工圖中專項(xiàng)待測(cè)單元與部分行政許可的一些分項(xiàng)內(nèi)容不相符。如同一建筑空間，規(guī)劃許可的建筑單元是架空層，公建配套管理中建筑單元卻是非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)。

三是建設(shè)漏項(xiàng)。部分行政許可內(nèi)容在房屋竣工圖上無(wú)對(duì)應(yīng)的待測(cè)單元。

前一種核查結(jié)果當(dāng)然是皆大歡喜的完美情形，后兩種就要涉及竣工圖和房屋現(xiàn)場(chǎng)整改，或者相應(yīng)行政許可內(nèi)容的調(diào)整和統(tǒng)一。從業(yè)務(wù)邏輯上講，相關(guān)專項(xiàng)管理內(nèi)容的實(shí)地驗(yàn)收責(zé)任，本應(yīng)在相應(yīng)的行政主管部門(mén)。對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪來(lái)說(shuō)， “越俎代庖”式作業(yè)堪稱“猶解倒懸”，但“頂名替身發(fā)現(xiàn)問(wèn)題， 身不由己解決問(wèn)題”卻是最為尷尬的業(yè)務(wù)窘態(tài)，更是房產(chǎn)測(cè)繪遭人詬病的主要原因。

對(duì)于此類(lèi)跨行業(yè)的兼顧核查，囿于素質(zhì)能力和執(zhí)法權(quán)威，引發(fā)無(wú)謂的業(yè)務(wù)糾紛已是不爭(zhēng)事實(shí)，很大程度地影響著房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)程。實(shí)踐中，特別是房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化環(huán)境下，一些房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)此并不主動(dòng)積極，貌似不給人“越權(quán)執(zhí)法”的口實(shí)，實(shí)是回避“吃力不討好”的業(yè)務(wù)困境，亦或是出于商業(yè)利益考慮，并未將“要件綜合”列入正常業(yè)務(wù)流程。實(shí)踐中仍以竣工圖為勘測(cè)藍(lán)本， 并不核查相應(yīng)行政許可要件內(nèi)容，刻板地按照“申請(qǐng)內(nèi)容”草率施測(cè)，導(dǎo)致成果質(zhì)量嚴(yán)重縮水，形成下游管理需求的不斷反溯，人為制造（重復(fù)）變更測(cè)繪，既有損測(cè)繪成果的技術(shù)權(quán)威，又影響建設(shè)管理總體進(jìn)程。

另外，“要件綜合”作業(yè)也對(duì)測(cè)繪成果表現(xiàn)形式提出了新的要求。就相關(guān)要件核查本身來(lái)說(shuō)，前四個(gè)節(jié)點(diǎn)內(nèi)容，都是形式上的檢查確認(rèn)，并無(wú)判讀或理解上的技術(shù)障礙，后兩個(gè)節(jié)點(diǎn)內(nèi)容，在形式上也沒(méi)有實(shí)施難度。但由于專項(xiàng)管理要件政出多門(mén)，個(gè)別調(diào)控對(duì)象的建筑單元相互包含，導(dǎo)致部分?jǐn)M測(cè)算單元不能兼顧相鄰管理需求，這就對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果的表現(xiàn)形式提出了新的要求。如：人防超配建作為一項(xiàng)指標(biāo)性的建筑配套指標(biāo)，其建筑范圍的劃定有以下三種情形：1.相應(yīng)建筑范圍在營(yíng)業(yè)性或非營(yíng)業(yè)性公建配套的建筑空間范圍內(nèi)劃定；2.相應(yīng)建筑范圍包含兩種公建配套的全部建筑范圍；3.相應(yīng)建筑范圍劃定以營(yíng)業(yè)性公建配套的建筑范圍為主，非營(yíng)業(yè)性公建配套僅部分建筑范圍納入。而人防超配建、營(yíng)業(yè)性公建配套、非營(yíng)業(yè)性公建配套的建筑范圍都應(yīng)該是擬測(cè)算單元。這就出現(xiàn)了一個(gè)測(cè)繪成果應(yīng)用上的結(jié)構(gòu)性矛盾，一份成果報(bào)告的同一擬測(cè)算單元，不可能同時(shí)滿足兩個(gè)及以上屬性的成果性應(yīng)用。實(shí)務(wù)中，相應(yīng)問(wèn)題的解決有兩種途徑：一是成果報(bào)告中明確區(qū)分出營(yíng)業(yè)性和非營(yíng)業(yè)性公建配套（房屋登記單元）的擬測(cè)算單元，而以擬測(cè)算單元的備注形式標(biāo)明其他（指標(biāo)性）應(yīng)用屬性，此作業(yè)方法適用前兩種劃定形式。二是在前一種測(cè)算成果基礎(chǔ)上，不（能）以備注形式標(biāo)明其他應(yīng)用屬性，而以二次作業(yè)成果補(bǔ)充說(shuō)明形式滿足其他相關(guān)應(yīng)用。

綜上所述，相關(guān)專項(xiàng)管理的技術(shù)要求應(yīng)比照房產(chǎn)管理法規(guī)，一并列入房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，成為房產(chǎn)測(cè)繪的作業(yè)根據(jù)。

陳品祿/責(zé)任編輯