《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)登記實(shí)務(wù)的影響（二）

陳亞菁

在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》 （以下簡(jiǎn)稱《條例》）實(shí)施后，隨著登記主體發(fā)生重大的變化，登記的客體范圍隨之整合為一家機(jī)構(gòu)辦理，這對(duì)以前僅從事過單一種類客體登記業(yè)務(wù)的工作人員來(lái)說，也是不小的挑戰(zhàn)。在各類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)分設(shè)由不同部門辦理時(shí)期，相關(guān)的工作人員無(wú)需知道與登記客體相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之登記由來(lái)，只要申請(qǐng)人提供相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書即可。登記業(yè)務(wù)整合后，并不意味著僅是簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)疊加，而是必須在理清各種客體的關(guān)系和登記類型的關(guān)聯(lián)性之后進(jìn)行合理的歸類。現(xiàn)就《條例》規(guī)定的登記類型及登記范圍對(duì)登記實(shí)務(wù)的影響作簡(jiǎn)要分析。

一、登記客體的多樣化

《物權(quán)法》規(guī)定，物有兩大類，即動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)的種類遠(yuǎn)比不動(dòng)產(chǎn)多而復(fù)雜，不動(dòng)產(chǎn)就是《條例》所列的三大類：土地、海域、定著物。

1.土地

土地根據(jù)使用性質(zhì)又可分成三大類：農(nóng)用地如耕地、林地等；建設(shè)用地；填海填湖土地。作出這樣的分類是因?yàn)椴煌再|(zhì)的土地其用途和來(lái)源不同，如農(nóng)用地上不能建造房屋（用于農(nóng)業(yè)所需的配套則另當(dāng)別論）。又如填海土地是經(jīng)批準(zhǔn)由海域轉(zhuǎn)化而來(lái)。不同性質(zhì)的土地可以依法轉(zhuǎn)化，如農(nóng)用地經(jīng)嚴(yán)格的審批程序可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，反之，建設(shè)用地也可轉(zhuǎn)化為農(nóng)用地，當(dāng)然填海填湖土地既可以是農(nóng)用地，也可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

2.海域

根據(jù)《海域使用管理法》，海域是指內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土，與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的是海域使用權(quán)。與土地使用權(quán)一樣，海域使用權(quán)可以依法提供給單位和個(gè)人使用。

3.定著物

土地或海域上定著物主要是建筑物、構(gòu)筑物；土地上定著物還有森林、林木。定著物可以附著于地上、地下。在我國(guó)，僅就房屋而言，因功能、性質(zhì)、來(lái)源之多樣而使得房屋的登記復(fù)雜多樣。

二、登記的物權(quán)種類多樣化

《物權(quán)法》規(guī)定，各類不動(dòng)產(chǎn)都可以申請(qǐng)登記，登記后或產(chǎn)生物權(quán)效力，或產(chǎn)生對(duì)抗效力。從大類而言，共有三種類型：一是所有權(quán)。國(guó)有土地和海域?qū)賴?guó)家所有的自然資源，其所有權(quán)不需登記，而集體所有的土地需要登記，此外，大量的所有權(quán)登記是附于土地和海域上的定著物。二是擔(dān)保物權(quán)。可以用于抵押的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有三大類，即土地（海域）使用權(quán)、所附定著物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。三是用益物權(quán)。這類物權(quán)類型較為多樣，依附于所有權(quán)和土地使用權(quán)也都可產(chǎn)生用益物權(quán)，其種類具體有：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)、地役權(quán)。

三、客體的多樣和相互組合形成的登記類型

對(duì)登記類型進(jìn)行科學(xué)分類，有助于建立良好的登記秩序，根據(jù)登記的客體特點(diǎn)大體可分成五大類。

1.單一土地使用權(quán)或所有權(quán)登記

當(dāng)土地或海域上尚未有建筑物或構(gòu)筑物時(shí)，則集體土地的所有權(quán)、土地使用權(quán)、海域使用權(quán)分別申請(qǐng)單一物權(quán)登記。

2.單一房屋所有權(quán)登記

已登記的土地或海域使用權(quán)上已建成房屋進(jìn)行初始登記（即《條例》所說的首次登記），由于此時(shí)土地使用主體和房屋所有權(quán)主體是一致的，因此只需辦理房屋所有權(quán)登記。另一類單一房屋登記是所有權(quán)注銷登記，由于土地正常情況不可能滅失而房屋拆除是經(jīng)常發(fā)生的，因此只有房屋才發(fā)生所有權(quán)注銷登記。

3.土地（海域）使用權(quán)和房屋所有權(quán)組合登記

房屋所有權(quán)初始（首次）登記完成后，不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更的，則土地（海域）使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更登記，確保兩者的權(quán)利主體一致。

4.抵押權(quán)登記

根據(jù)《物權(quán)法》，可以設(shè)立抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有房屋或其他定著物的所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。在這些物權(quán)中，房屋或其他定著物的所有權(quán)必須與土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以單獨(dú)設(shè)立抵押。當(dāng)然，無(wú)定著物的土地使用權(quán)也是單獨(dú)設(shè)立抵押。

5.地役權(quán)登記

地役權(quán)可以設(shè)立于土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)之上，當(dāng)?shù)匾蹤?quán)與其他用益物權(quán)共存時(shí)，由于地役權(quán)具有從屬性，因此在處分地役權(quán)時(shí)將受到一定的制約。

四、高效合法做好組合權(quán)利的登記

1.多個(gè)有關(guān)聯(lián)的登記可合并則盡量合并辦理

不動(dòng)產(chǎn)登記以依申請(qǐng)為原則，因此，是否登記取決于當(dāng)事人的意愿。現(xiàn)實(shí)中也存在著許多登記滯后于已發(fā)生的法律行為或法律事實(shí)的情形，如合法取得的宅基地、合法建設(shè)的房屋未申請(qǐng)登記；購(gòu)買的房屋未及時(shí)登記等。當(dāng)權(quán)利人需要處分不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)登記簿上還是上一手權(quán)利人的名字或該不動(dòng)產(chǎn)根本未曾登記過。此時(shí)，是否需要將不動(dòng)產(chǎn)每次取得的環(huán)節(jié)一一作相應(yīng)的登記，履行所有的登記程序呢？這要根據(jù)權(quán)利取得的途徑區(qū)別對(duì)待。對(duì)于取得土地使用權(quán)后用于自建自用的房屋，如果當(dāng)事人在取得土地使用權(quán)后沒有申請(qǐng)土地使用權(quán)首次登記，而在建好房屋后申請(qǐng)登記的，此時(shí)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可一并登記，沒必要土地使用權(quán)先行登記，完成登簿后再辦理房屋所有權(quán)登記。而對(duì)于因多個(gè)先后法律行為產(chǎn)生的權(quán)利變動(dòng)，宜分別辦理相應(yīng)的登記，如房屋買賣先后發(fā)生多次的，每個(gè)買賣行為都應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，從而規(guī)范交易和登記秩序，保護(hù)交易安全。

2.可以競(jìng)存的權(quán)利按順位并有條件地辦理

不同的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)可以同時(shí)存在于同一不動(dòng)產(chǎn)，從而更大效能地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)作用，但權(quán)利不同的登記順序會(huì)對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生不同的影響。如，抵押權(quán)設(shè)立后，再設(shè)立地役權(quán)的應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則不得對(duì)抗抵押權(quán)人，因此在辦理地役權(quán)登記時(shí)，如登記簿已記載抵押權(quán)的，應(yīng)提供抵押權(quán)人同意的證明。當(dāng)?shù)盅簷?quán)和地役權(quán)同時(shí)申請(qǐng)登記時(shí)，由于地役權(quán)在合同生效時(shí)即設(shè)立，地役權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)成立，因此應(yīng)先登記地役權(quán)，抵押權(quán)人應(yīng)知曉抵押物上存有地役權(quán)，經(jīng)登記后抵押權(quán)排列于地役權(quán)之后。又如土地所有權(quán)上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，所有權(quán)人欲設(shè)立地役權(quán)，應(yīng)經(jīng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人同意，在辦理地役權(quán)登記時(shí)所有權(quán)人應(yīng)提供承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人同意的證明。

3.根據(jù)法律事實(shí)準(zhǔn)確認(rèn)定登記類型并注意前后銜接

原來(lái)在土地登記中沒有轉(zhuǎn)移登記這個(gè)類型（都?xì)w入變更登記了），而《條例》實(shí)施后，只要涉及權(quán)利主體變動(dòng)的就應(yīng)歸入轉(zhuǎn)移登記，特別是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)主體的變動(dòng)涉及到稅費(fèi)的繳納，因此準(zhǔn)確認(rèn)定登記類型是正確收取稅費(fèi)的前提。以征收不動(dòng)產(chǎn)這一法律事實(shí)來(lái)說，在征收過程中，不動(dòng)產(chǎn)從原權(quán)人手里轉(zhuǎn)移到了征收人（一般是地方政府）名下，此時(shí)，根據(jù)《條例》，土地使用權(quán)應(yīng)辦理注銷登記，而由于房屋尚未拆除，登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)征收決定辦理土地使用權(quán)注銷登記和房屋轉(zhuǎn)移登記，房屋應(yīng)登記在征收單位名下（一般是地方政府相關(guān)部門代管單位）。當(dāng)房屋拆除滅失后，不動(dòng)產(chǎn)征收人應(yīng)盡快申請(qǐng)房屋注銷登記。隨后地方政府對(duì)已無(wú)房屋的土地重新規(guī)劃后再次向市場(chǎng)出讓的，則又開始了新一輪的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，隨之而來(lái)又有了不動(dòng)產(chǎn)各類登記。因此，及時(shí)、如實(shí)地登記記載不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況是保證房地產(chǎn)一、二級(jí)市級(jí)正常運(yùn)行的重要前提。

陳品祿/責(zé)任編輯