高度城市化、空間緊縮和產(chǎn)業(yè)升級下的房價

李宇嘉

一、近期深圳房價“任性”上漲

股市狂飚突進(jìn)，但房地產(chǎn)似乎也不愿成為“沒落的貴族”。深圳，這個被稱為我國樓市“風(fēng)向標(biāo)”、“優(yōu)等生”和房地產(chǎn)市場化最先開始的城市，其樓市近期正在上演完全不輸于股市的火熱景象：久違的“日光盤”又回來了，這次上演“日光”的并不是原來的熱點區(qū)域——福田、南山等，而是被稱為公共配套設(shè)施相對差的原關(guān)外的寶安和龍華；二手房業(yè)主一夜反價50萬元也被買家欣然接受，賣方市場又回來了，而且相當(dāng)強(qiáng)勢；熱點二手住房供應(yīng)片區(qū)“一房難求”，自貿(mào)區(qū)和學(xué)位房引領(lǐng)房價漲幅前兩位，用中介的話來說“出一套、賣一套”；新房價格“跳漲”以萬元為單位，恐慌性購房潮難以阻擋；非中心區(qū)（龍華、寶安等）的房屋單價以萬元為單位“三年三連跳”，似乎已步入比肩福田和南山的豪宅時代了。

二、深圳房價上漲的特征分析

1.房價漲幅位居全國第一，未來或繼續(xù)上漲

近期，深圳本地網(wǎng)媒上的幾個帖子被大量轉(zhuǎn)載，如《深圳房價跳漲以萬為單位》、《我伙呆！若深圳房價一直漲下去，那將會怎樣？》、《寶安房價10年漲10倍》。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，深圳新房價格指數(shù)連續(xù)4個月（2014年12月-2015年3月）上漲，3月份的漲幅排名全國第一，同比跌幅全國最小，已回到1以內(nèi)，年中有望在全國大城市中率先回升；二手住房價格連續(xù)5個月環(huán)比上漲，漲幅也排名第一，同比為全國唯一上漲城市。

5月初公布的百城房價中深圳新房價格31495元/平方米，同環(huán)比均上漲1.09%，位居10大城市漲幅之首，且漲幅超過其他上漲城市的三倍；二手住房價格環(huán)比漲3.29%、比3月份擴(kuò)大1.82個百分點，漲幅也位居全國第一，且出現(xiàn)加速上漲的跡象，二手住房價格同比上漲了6%，漲幅比3月份擴(kuò)大了3.68個百分點，漲幅同樣位列全國第一，并且比漲幅排第二位的武漢（1.12%）高出近6倍。

日前，廣東省現(xiàn)代社評院發(fā)布的《十大城市房價預(yù)期指數(shù)報告》顯示，未來12個月，二三線城市房價預(yù)期將繼續(xù)下跌；北上廣深等一線城市房價預(yù)期將上漲。其中，深圳未來房價上漲預(yù)期指數(shù)全國第一。

2.房價上漲有5個特征

一是以學(xué)位房、前海和自貿(mào)區(qū)為代表的概念性房價上漲，去年10月份啟動新一輪上漲以來，學(xué)位房和自貿(mào)區(qū)概念的房價分別上漲15%和10%。二是原特區(qū)外住房供應(yīng)密集區(qū)房價快速上漲，其中以占據(jù)全市供應(yīng)超過40%的寶安和龍華為甚。這兩個片區(qū)的房價從2012年的2.0萬-2.2萬元/平方米上漲到目前的每平方米3.5萬-4萬元左右，去年四季度到目前，兩個片區(qū)的房價每平方米上漲了1萬元，有報道稱寶安中心區(qū)的房價10年翻了10倍。三是價格洼地的房價迅速上漲，比如龍崗中心區(qū)、阪田、福田南等處于價格洼地的房價，去年四季度以來上漲20%以上。四是投資需求或入場，除了學(xué)位房成為新的投資品種外，房租連續(xù)32個月上漲，位置優(yōu)越（主要是臨近地鐵）的中小戶型次新房，有的租金超過月供，受到投資者的青睞，推動房價上漲。五是豪宅成交量暴漲近3倍，拉動房價整體水平。4月份，深圳一手豪宅項目成交268套、5.33萬平方米，環(huán)比增加36%、同比增加288%。其中，800萬元以上豪宅成交在豪宅總量中占比53%，環(huán)比上升15個百分點；1000萬元、1500萬元級別的豪宅成交分別占比37%、22%。

三、深圳房價上漲的原因探討

今年以來，全國廣大的二三四線城市房價依舊低迷，只有一線城市房價在上漲，但是并不像深圳這般瘋狂，這在過去也是從來都沒有的。即便2007年上半年，深圳房價漲幅連續(xù)數(shù)月位居70個大中城市之首，但與其它熱點城市的漲幅差別不大，而且有“補漲”的特性（即北京和上海之前漲的太快）。對于此輪深圳房價狂飆式上漲，政策激勵是首要原因，2014年四季度以后，“9·30”新政、公積金新政和近期的“3·30”新政，以及連續(xù)降準(zhǔn)降息等政策激勵，在降首付、降月供、降稅費等方面形成利好是首要原因。但是，這是各大城市面臨的共性，本文從深圳土地供應(yīng)、城市和人口及存量住房特征、產(chǎn)業(yè)升級等三個方面進(jìn)行本地特色的分析。

（一）住宅用地供應(yīng)減少、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡

1.新增住宅用地短缺，沖擊預(yù)期和土地價格

除政策原因外，連續(xù)幾年土地供應(yīng)跟不上，惡化了供求關(guān)系緊張的預(yù)期、造成土地價格高企是重要原因。根據(jù)深圳規(guī)劃和國土資源委員會的數(shù)據(jù)，深圳到2020年的建設(shè)用地總規(guī)模是976平方公里，現(xiàn)在已經(jīng)用到940平方公里了。也就是說，未來5年只有30平方公里左右新增建設(shè)用地，平均每年只有6平方公里的新增建設(shè)用地，居住用途還要與道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)等“搶地”。

2014年，深圳土地價格達(dá)到2.3萬元/平方米，僅次于北京，其中工業(yè)用地價格達(dá)到3200元/平方米，比其他省會城市和直轄市都要高。因此，2009年以來，在深圳房價和需求相互推動下，房價進(jìn)入最快速上漲時期，均價5年來基本翻了一倍。但是，商品住房用地供應(yīng)或者無法完成計劃，或者低于預(yù)期，特別是在“十二五”3600萬套保障性住房用地剛性供應(yīng)任務(wù)下，新增用地基本偏向保障房，商品住房供地大幅度減少。

因此，每當(dāng)有一宗地“招拍掛”時，便引來很多開發(fā)商瘋搶，惡化了市場供求預(yù)期、推高了樓面地價，造成未來房價上漲的預(yù)期。最典型的就是2014年10月，深圳當(dāng)年唯一“招拍掛”出讓的地塊——龍華白石龍地塊，該地塊吸引來7家競買人，最終成交樓面地價25094元/平方米，溢價率高達(dá)85.3%，創(chuàng)造了深圳居住用地樓面地價歷史新高。

而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年9月份，龍華區(qū)域的新房均價為24387元/平方米，而周邊的二手房主流價格位于2.2萬-2.8萬元/平方米之間，高拓戶型的房子才可能達(dá)到3萬元/平方米。該地塊的樓面價格已經(jīng)超過周邊絕大多數(shù)的新房及二手房價，典型的“面粉貴過面包”，這直接推動龍華區(qū)域的房價從2015年初開始進(jìn)入“3萬元時代”。

事實上，這僅僅是深圳近年來新增住宅用地供應(yīng)不斷緊縮、逐年下滑的一個縮影。2013年，深圳僅出讓三宗住宅用地，出讓面積13.2萬平方米，較2012年居住用地11宗、49萬平方米的水平，出讓面積縮減超過70%。相比之下，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2008-2012年深圳居住用地平均每年新增供應(yīng)62萬平方米，住宅用地供應(yīng)每年下一個臺階。

2.城市更新供應(yīng)為主，周期長且不確定性大

近年來，深圳住房供應(yīng)或者靠開發(fā)商手里的儲備土地，或者靠城市更新，城市更新漸成主渠道。中原地產(chǎn)預(yù)測，2015年深圳有102個新建商品住宅項目進(jìn)入銷售階段，其中的55個為更新項目，占比58%。但是，一方面，城市更新存在周期長、不確定性大，緩解中短期供求緊張的效果不佳；另一方面，在房價看漲、更新成本大、周期長的情況下，城市更新越往后走，更新成本推高房價的幅度越大；同時，近年來容易更新的區(qū)域已經(jīng)展開，剩下的都是難啃的骨頭，增加供應(yīng)的周期更長。另外，城市更新不僅減少了價格低廉住房的供應(yīng)，也推升了租賃價格的上漲，倒逼房價上漲。

3.其他類用地占比高，擠壓了住宅用地供應(yīng)

早在“十二五”之初，深圳市就緊盯六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和四大支柱產(chǎn)業(yè)，要求促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)集聚發(fā)展，到2015年，累計引進(jìn)國內(nèi)外大型總部企業(yè)30個以上。在諸如比亞迪坪山工業(yè)園、華為科技城等項目的簇?fù)硐拢?014年，深圳市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的GDP占比繼續(xù)提升，達(dá)到35.3%。這一系列招商背后，都需要土地的支持。因此，近年來的土地供應(yīng)向扶持產(chǎn)業(yè)傾斜。

2013年，深圳工業(yè)用地出讓占比達(dá)到71.4%，而廣州僅為58%，上海僅為43.47%，北京市含住宅在內(nèi)的綜合用地僅為44.2%；2014年，深圳全市土地“招拍掛”市場共成交45宗地塊（除去企業(yè)轉(zhuǎn)讓1宗），總成交面積為188萬平方米，而住宅用地只有1宗；2015年3月份，深圳市公布了《2015年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，該計劃中商住項目的占比縮減，新型產(chǎn)業(yè)用地占比升至70%。近期公布的《深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2015年度實施計劃》顯示，2015年全市（含前海）供應(yīng)建設(shè)用地1600公頃，65.6%將用于交通教育、醫(yī)療養(yǎng)老，商品住房用地僅占5.3%。

（二）城市人口吸附能力強(qiáng)，人均可支配收入全國第一，存量住房“穩(wěn)定器”作用不彰

1.城市包容性、超強(qiáng)的支付能力、適齡購房人群規(guī)模大

“來了就是深圳人”，在深圳的公交站牌、戶外公益廣告，到處可見這一令外來人口無比溫暖的宣傳語。這句口號雖然簡單質(zhì)樸，但卻反映了深圳城市的包容性格以及移民城市的獨特氣質(zhì)。特區(qū)成立30多年來，數(shù)以千萬之眾“孔雀東南飛”，特別是致力于創(chuàng)業(yè)、實現(xiàn)夢想的廣大仁人志士，深圳是最佳選擇之一，這是深圳商品住房市場購買力源源不斷、人口年輕化（平均在34歲左右）和適齡購房人群規(guī)模居高不下的主要原因。

2013年，深圳在崗職工平均工資達(dá)到7.7萬元，相比上年增長32%，與中國省會城市和直轄市相比，深圳工資水平僅次于北京和上海。但是，從人均可支配收入的角度看，深圳超越了北京和上海，2013年人均可支配收入達(dá)到4.5萬元，位居各大城市的第一名，而人均存款余額也位居內(nèi)地城市第一。

1989年，深圳常住非戶籍人口就開始超過戶籍人口；1989年后，深圳每增加100萬人口所用的時間僅為2至3年；1998年后，這座城市非戶籍人口占比超過80%。目前，深圳市實際管理人口2000萬、常住人口1300多萬、戶籍人口不到400萬，土地面積僅相當(dāng)于北京的1/8和上海的1/3。人口結(jié)構(gòu)方面，深圳紅利人口（15-64歲）占比達(dá)到88.4%、適齡購房人群（25-44歲）占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%要高。2014年，深圳小學(xué)入學(xué)量首次超過北京，成為最年輕的城市。

2.主體存量住房以小產(chǎn)權(quán)房為主，“穩(wěn)定器”作用不夠

深圳是個新城市，歷史只有30多年，不像北京、上海和廣州一樣，在上世紀(jì)90年代末的“房改”前，就有大量的存量“適居”住房供應(yīng)。事實上，盡管這些城市的存量老舊住房房齡長、建筑格局不新穎，但多數(shù)位于老城區(qū)，教育、醫(yī)療和交通等公共服務(wù)配套設(shè)施較完備。而且，“房改”后，這些存量住房都迅速轉(zhuǎn)化為商品住房的一部分，對于應(yīng)對市場化后潮水般的需求來說是個蓄水池，也是穩(wěn)定器。

但是，自上世紀(jì)80年代建城以來，深圳就一直處于外來人口不斷涌入的態(tài)勢，存量住房供應(yīng)的主體卻是歷史遺留違法建筑，即俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，占據(jù)存量住房的51%，商品房市場體量太小，僅占存量住房的20%多。并沒有像北京、上海和廣州等城市一樣，深圳沒有大量的存量“適居”商品住房，也就無法在住房需求強(qiáng)大的情況下，發(fā)揮穩(wěn)定器和緩沖器的作用。

根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計，按常住人口計算，深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套，遠(yuǎn)低于公開數(shù)據(jù)顯示的全國戶均1套的平均水平，常住人口住房自有率不足30%。目前，深圳超過1100萬的常住人口中，70%的部分無房，他們長期在深圳創(chuàng)業(yè)，也就要在深圳安家落戶，這一潛在的巨大需求隨時都有入市的可能，而住房供應(yīng)彈性很低，從而推動房價上漲。

（三）大城市中率先完成產(chǎn)業(yè)升級和創(chuàng)新驅(qū)動，推動收入增長和房價上漲

1.人均GDP全國第一、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、擺脫外貿(mào)依賴

1979年，深圳生產(chǎn)總值只有1.96億元；2014年，深圳生產(chǎn)總值達(dá)到1.60萬億元，年均復(fù)合實際增長率達(dá)到23%。2014年，深圳人均GDP達(dá)到了14.9萬元，相當(dāng)于2.4萬美元，高于“北上廣”，在大中城市中排名首位。在如此高的基數(shù)下，深圳在2015年1季度仍然實現(xiàn)了7.8%的增長，不僅高于全國整體水平，而且位居一線城市榜首。

從歷史上看，深圳經(jīng)濟(jì)增長經(jīng)歷過兩次低潮，但是終能走出困境，重新出發(fā)。1998年前后，深圳經(jīng)濟(jì)增速放緩，但在制造業(yè)發(fā)力之下，2005年深圳GDP突破4000億，超出了“十五”規(guī)劃目標(biāo)3000億元的43%。這一數(shù)字背后，是深圳本土民企的崛起；2008年金融危機(jī)以來，外需放緩、成本上升，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展再次遭遇挑戰(zhàn)，但深圳積極推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，經(jīng)濟(jì)增長速度并未出現(xiàn)大幅下滑，始終高于全國整體水平。

2008年前，深圳經(jīng)濟(jì)對出口的依賴度較高。從2000年到2006年，深圳工業(yè)銷售產(chǎn)值中外銷占比持續(xù)上升，最高曾達(dá)到了66%，出口拉動工業(yè)銷售產(chǎn)值快速增長。2013年，深圳出口總額超過3000億美元，增長12.7%，占全國出口總值的13.8%，占到廣東全省出口總值的48%，外貿(mào)出口總額連續(xù)22年居全國大中城市首位。2008年金融危機(jī)后，外需大幅放緩，深圳這樣對外需依賴度高的地方經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊。從2009年開始，深圳著力幫助企業(yè)拓展國內(nèi)外市場，以期實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)從外向型向內(nèi)外并重的轉(zhuǎn)變。2013年年中，深圳工業(yè)外銷比例降到了50%以下，首次低于內(nèi)銷比例，2014年進(jìn)一步下降至49.1%。與此同時，工業(yè)銷售產(chǎn)值仍舊加速上升，顯示內(nèi)銷的增加較好地彌補了外銷的減弱，經(jīng)濟(jì)對出口的依賴度降低。

2.完成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新驅(qū)動、成為中國的“硅谷”

2014年，深圳第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到56.5%，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值增長10.5%，占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)67.6%?；ヂ?lián)網(wǎng)和金融業(yè)發(fā)展最為突出，物流業(yè)發(fā)展勢頭良好，而其他新興業(yè)態(tài)，包括互聯(lián)網(wǎng)金融、信息消費、供應(yīng)鏈管理等也是亮點不斷。深圳被稱為是“中國的硅谷”，已在全國率先實現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)型。

深圳不像北京有眾多的中字頭國企，不像上海外企云集，但是深圳的創(chuàng)新精神卻讓其他地方望其項背，單位GDP能耗全國最低，5月15日社科院發(fā)布的《城市競爭力藍(lán)皮書：中國城市競爭力報告NO.13》顯示，深圳超越香港躍居綜合競爭力榜首。歷來，深圳有著創(chuàng)新的傳統(tǒng)，華為、騰訊、中興等給深圳積累了很多人才，對深圳互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。此外，深圳有著完整的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，從資金到技術(shù)一應(yīng)俱全，從點子到應(yīng)用，不過一步之遙。

深圳穩(wěn)居中國金融業(yè)第一梯隊。1998年，深圳金融業(yè)的增長放緩，2000年深交所停發(fā)新股對深圳金融業(yè)打擊巨大，但從2005年開始，深圳金融業(yè)開始發(fā)力。2014年深圳金融業(yè)增長13.8%，占GDP的比例達(dá)到了14.0%。金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)突破7萬億元，比年初增長21%。前海的發(fā)展也將助力深圳金融業(yè)，截至2014年底，前海注冊的金融類企業(yè)超過1萬家，占比達(dá)到56.7%。深圳交易所近幾年的交易額更是直追上海證券交易所，2014年僅略低于上交所2%。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”、“中國制造2040”、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等三個經(jīng)濟(jì)增長引擎中，深圳在國內(nèi)各大城市中走在最前面。IT行業(yè)的華為、中興、騰訊，金融行業(yè)的平安、招商，房地產(chǎn)行業(yè)的萬科、華僑城，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的大疆、光啟、固高，傳統(tǒng)行業(yè)“不傳統(tǒng)”的勁嘉、美盈森，還有比亞迪、順豐，等等，都是中國乃至世界各行業(yè)中的佼佼者。

根據(jù)美國住房監(jiān)測機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，美國房價最低的5個城市是密歇根州的底特律、內(nèi)華達(dá)州的拉斯維加斯、俄亥俄州的克利夫、印第安納州的印第安納波利斯和內(nèi)布拉斯加州的奧馬哈，這幾個城市都是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集聚的城市。而房價最高的前5個城市，則是加利福尼亞州圣何塞、加利福尼亞州舊金山、加利福尼亞州奧倫奇、夏威夷州檀香山和紐約州長島。而排在第一位的就是有著硅谷之稱的圣何塞，因為這里的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為高級、人均收入最高、單位空間產(chǎn)值最高、最具人才吸引力和購買力，房價最高也就不奇怪了。

李求軍/責(zé)任編輯