通州商辦樓宇，你舍得賣嗎？

徐越

通州區(qū)房?jī)r(jià)從目前售樓處的反饋信息看，不管是不是有市政府搬遷的利好消息，都有看漲的可能性，只是一要看幅度和可持續(xù)性，二要看什么是觸媒。

2014年，當(dāng)運(yùn)河核心區(qū)各大開發(fā)商所持地塊的產(chǎn)品相繼問世后，未來近300萬平米的商業(yè)地產(chǎn)以嚴(yán)重同質(zhì)化的產(chǎn)品形式同期入市。其中，多數(shù)產(chǎn)品最終將以類住宅的形式入市，目光鎖定在已習(xí)慣生活在通州區(qū)內(nèi)卻又供職于CBD的白領(lǐng)一族。

為什么F3用地到了開發(fā)商手中，會(huì)被演變成類SOHO的產(chǎn)品面市呢。拋除政府在土地出讓時(shí)缺乏后期控制手段帶來的因素，單純就區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度而言，通州對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)在近幾年內(nèi)缺乏有效的政策指引和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)流，也是重要原因之一。商辦樓宇，作為區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物理承載空間，最終需要有足夠量的企業(yè)在里面辦公、社交和消費(fèi)，如果區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展力不足，直接影響商辦樓宇的出租率和租金，這兩點(diǎn)又直接影響散戶投資人對(duì)商辦產(chǎn)品的投資信心，從而導(dǎo)致開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)采取其他有效方式，規(guī)避由此帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)而青睞于因人口紅利而帶來的區(qū)域可持續(xù)獲利的類居住產(chǎn)品。

筆者與CBD的一些寫字樓銷售業(yè)內(nèi)人士以及部分終端客戶溝通時(shí)，當(dāng)問到是否考慮搬去通州核心區(qū)的超高層里辦公時(shí)，無一例外他們都會(huì)大搖其頭。接踵而來的是三個(gè)問題：第一，區(qū)域有吸引企業(yè)入駐的明確的優(yōu)惠政策嗎？第二，區(qū)域內(nèi)有世界500強(qiáng)或國(guó)內(nèi)500強(qiáng)為鄰嗎？第三，商務(wù)區(qū)的商務(wù)配套功能健全嗎？

即便是這樣的問話屢屢受挫，筆者仍然堅(jiān)信，利好于通州區(qū)總體布局發(fā)展的各方面信息，將在短期內(nèi)逐步推動(dòng)通州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，那么，還沒有開盤的運(yùn)河核心區(qū)的高層寫字樓，你還舍得賣掉嗎？持有型寫字樓的開發(fā)商第一句話就是“算不過來賬??！”筆者常常追之反問：“算過嗎？”

縱觀世界各地，包括中國(guó)在內(nèi)的各大城市，“城市名片”的桂冠往往屬于那些“算不過來賬”的持有型寫字樓。最近，在筆者的組織下，一個(gè)小規(guī)模的業(yè)內(nèi)人士參觀團(tuán)拜訪了北京即將入市和已經(jīng)入市數(shù)年的幾座持有型寫字樓，他們的共同點(diǎn)是，從拿地到動(dòng)工，多為數(shù)年之久，其間幾經(jīng)方案的修改、顛覆；不惜重金打造項(xiàng)目的精神堡壘；一些入市十年左右的項(xiàng)目投入大量資金進(jìn)行硬件的升級(jí)改造，始終保持高品質(zhì)的狀態(tài)面對(duì)市場(chǎng)……看完之后，持有經(jīng)營(yíng)這本賬，更是不好算了。

從未來供應(yīng)上看，望京地區(qū)的高品質(zhì)寫字樓集中在2015-2017年入市，中服地塊預(yù)計(jì)在2020年-2022年入市，通州運(yùn)河核心區(qū)的高品質(zhì)寫字樓，交付使用時(shí)間正好介于兩者之間，在一定程度上，是有望拉動(dòng)需求的最大市場(chǎng)磁石。

各項(xiàng)目利好消息的促動(dòng)下，通州未來產(chǎn)業(yè)格局的變化已經(jīng)悄然開始了。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的逐步完善升級(jí)，將極大程度地拉動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)的各種需求。商人皆逐利，持有運(yùn)營(yíng)的寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，是否能算得過來賬，不在于算賬的技術(shù)方法，而在于如何算賬的思想意識(shí)。好的產(chǎn)品硬件加上到位的軟性服務(wù)，才能吸引一流的客戶，才能帶動(dòng)整體物業(yè)的價(jià)值持續(xù)增值保值，這才是商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值追求。

如果有一天，通州站在京津冀的肩膀上擎起一座新的商務(wù)之巔，那么，以今天的時(shí)點(diǎn)和地價(jià)，在一個(gè)新興的核心區(qū)擁有一幢城市名片級(jí)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，將是何等眼光，何等風(fēng)光。全世界，這樣的機(jī)會(huì)不多了。難道，持有這本賬，還說算不過來嗎？