可否憑人民法院行政判決書辦理轉(zhuǎn)移登記

某縣登記機(jī)構(gòu)詢問：我局在1998年辦過一起房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，是由周某（李某之母）將其自建的房屋轉(zhuǎn)讓給兒子李某。最近，周某向縣人民法院提起行政訴訟，認(rèn)為周某沒有在登記文件上簽字，是李某讓他人冒名頂替，因而要求撤銷李某的房屋所有權(quán)證。我縣人民法院已作出判決：撤銷我局的這一登記行為?，F(xiàn)在周某要求憑該判決書將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為其所有。但是，我們查閱了原登記檔案，在周某轉(zhuǎn)讓給兒子李某時，周某并未辦理過初始登記。問：我局是否還要對李某的房屋登記做出撤銷決定？可否按《房屋登記辦法》第八十條的規(guī)定，憑人民法院的判決書為周某辦理房屋轉(zhuǎn)移登記？

金紹達(dá)：登記行為被人民法院撤銷以后，登記機(jī)構(gòu)毋須再做出撤銷登記的決定，也不能應(yīng)周某的要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。理由如下：

第一，某一行政行為通過司法程序被撤銷以后，這一行為就不再成立，所以登記機(jī)構(gòu)毋須也不能再作出撤銷登記的決定。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法院的這一判決將李某的登記事項從登記簿中刪除，李某的房屋權(quán)屬證書如無法收回，登記機(jī)構(gòu)可公告作廢。

第二，行政訴訟的標(biāo)的是行政機(jī)關(guān)的行政行為，不會通過行政審判確認(rèn)某一房屋的權(quán)利歸屬。因此，本例中人民法院的判決是撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行為。而《房屋登記辦法》第八十條的規(guī)定是“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的”，登記機(jī)構(gòu)可以按照法律文書辦理相應(yīng)的登記。這一規(guī)定的前提是法律文書確定房屋權(quán)利的歸屬。因此，本例不能適用這一條規(guī)定，不能直接憑該判決書將房屋所有權(quán)登記為周某所有。

在某些情況下，登記機(jī)構(gòu)可以憑人民法院行政判決書辦理轉(zhuǎn)移登記，如：人民法院判決登記機(jī)構(gòu)作出轉(zhuǎn)移登記這一行政行為。

第三，違法的行政行為自始無效，除登記機(jī)構(gòu)要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任外，相當(dāng)于未發(fā)生過一樣。李某雖然申請并取得了登記，但在這一登記行為被人民法院撤銷后，就等于沒有登記，而轉(zhuǎn)移登記時，出讓方應(yīng)當(dāng)辦理過權(quán)屬登記并持有合法的所有權(quán)證。李某的房屋所有權(quán)證無論是否由登記機(jī)構(gòu)收回，都已喪失效力。《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，確定了“未辦理房屋所有權(quán)初始登記的，不得辦理房屋的其他登記”的原則，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則（草案征求意見稿）》也有類似的表述，所以登記機(jī)構(gòu)不能為周某辦理轉(zhuǎn)移登記。

按《房屋登記辦法》的規(guī)定，周某應(yīng)持相關(guān)的證據(jù)申請初始登記。倘若周某的登記文件不全、不符合初始登記的條件，仍然不能申請初始登記。

陳品祿/責(zé)任編輯