北京：供需失衡，房價還將上漲

董映頡

北京樓市的夏天如約而至。

自今年5月以來，北京樓市持續(xù)活躍，無論是普通住宅，還是以別墅、公寓為代表的高端市場都表現(xiàn)得可圈可點，多個項目出現(xiàn)“日光”，位于六環(huán)的樓盤價格也一度突破8萬。業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，在北京土地資源日益稀缺的情況下，北京住宅市場供不應(yīng)求的矛盾正在加劇，商品房入市量不足，供需失衡，房價還將上漲。

成交放量的背后，供應(yīng)日漸萎縮

北京樓市回暖不僅體現(xiàn)在總體的成交數(shù)據(jù)方面，還體現(xiàn)在熱銷的項目上。日前，北京泰禾拾景園、合生悅上城等多個樓盤出現(xiàn)了“日光”。

“最近推出的樓盤確實好賣了，”北京一高端樓盤的銷售總監(jiān)告訴記者，“現(xiàn)在的購房人不像以前，只是關(guān)心房價是漲了還是跌了，而是在需求、品質(zhì)、價格之間權(quán)衡，最終做一個判斷。”在他看來，目前對于開發(fā)商而言，現(xiàn)在問題的關(guān)鍵已不是開盤能不能售罄，而是開盤售罄后怎么辦?！八袁F(xiàn)在我們特意放慢了銷售速度，賣得好的幾個項目最近都沒有再推盤，想放一放再說?！边@位銷售總監(jiān)表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京今年5月份前25天的市場成交量為663837平米，同比上漲達(dá)42%。

成交放量的背后卻是供應(yīng)量的日漸萎縮。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月北京市場供應(yīng)商品房僅20238套，供應(yīng)面積194.12萬平米，而這一數(shù)據(jù)與去年同期的48319套相比已經(jīng)腰斬，更是創(chuàng)下了近十年內(nèi)供應(yīng)量的新低。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，毫不夸張地說，北京住宅市場供不應(yīng)求的矛盾正在加劇，今年有可能創(chuàng)下有史以來的供應(yīng)新低。

6月份即將新入市的項目也未見增加。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月北京樓市預(yù)計只有20個項目入市，其中包括10個純新盤和10個老項目后期。郭毅表示，這是今年連續(xù)第6個月的開盤量未能超過20個，而這一數(shù)量也將創(chuàng)造6月歷史開盤量的新低。

中原地產(chǎn)市場研究部的一組數(shù)據(jù)或許能解釋北京商品房供應(yīng)減少的原因。2013年4月到2015年4月，北京市供應(yīng)住宅類用地113宗，剔除配建和自住房及各類保障房因素，實際商品住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平米左右。

“從目前北京成交的土地看，大部分土地成交價格高企，供應(yīng)的住宅用地繼續(xù)減少，抑制了部分供應(yīng)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析，還有一部分在北京擁有土地的企業(yè)放緩了開發(fā)節(jié)奏，以期待未來房價的上行，很多高端住宅都將成為現(xiàn)房銷售，客觀上也減少了現(xiàn)階段房源的供應(yīng)量。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從北京新建商品住宅庫存的走勢看，持續(xù)攀升的態(tài)勢已基本停滯，目前處于一個震蕩下行的態(tài)勢，這無疑會帶來房價持續(xù)走高的動力。目前購房者持續(xù)觀望的情緒已經(jīng)淡化，二季度成交量會有一個明顯的上升，個別月份的波動并不會影響季度成交量的復(fù)蘇。

價格看漲，資本“狂歡”恐難再現(xiàn)

“現(xiàn)在很多購房客戶從看房到下定只需3天，而之前的購房節(jié)奏一般是從看房到下定1個月的時間較為理性。所以我們考慮現(xiàn)在的價格還是相對偏低，隨著銷售節(jié)奏的放緩，我們下一次開盤時會把價格再提高10%左右?！鄙鲜龈叨隧椖夸N售總監(jiān)表示。

據(jù)北京市多家房企營銷負(fù)責(zé)人透露，“漲價”已經(jīng)提上日程，但并不是對旗下北京所有項目全面提價，而是選擇個別“五一”期間銷售較快的項目，適當(dāng)控制銷售節(jié)奏，包括在減少折扣力度上做文章，或者小幅上調(diào)售價等階段性提價試探市場的手段。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)顯示，2015年4月15日，位于五環(huán)至六環(huán)位置的清水灣項目現(xiàn)房別墅產(chǎn)品獲批，擬售價格高達(dá)81600元/平米，成通州區(qū)住宅銷售單價史上最高，而該項目此前銷售的高層產(chǎn)品成交均價不足2.5萬元/平米。

“在供應(yīng)萎縮的情況下，前期觀望的購房人群將加速入市，后市房價上行可期?！睆埓髠ヮA(yù)測。

“從政策導(dǎo)向來看，新政支持自住及改善型需求的態(tài)度非常明確。”北京房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳志表示，新政實施以來，無論是首付還是貨幣政策的支持，已經(jīng)讓消費者購買門檻明顯降低。但對于開發(fā)商來說，企業(yè)的財務(wù)成本不斷加大，需要適當(dāng)調(diào)整價格走量保證企業(yè)業(yè)績，房價水平短期內(nèi)不會明顯上漲。

不過，購房者的購買力能否持續(xù)支撐樓盤價格上調(diào)，這仍未可知。官方數(shù)據(jù)顯示，6月1-7日，北京市商品房市場的各項指標(biāo)都環(huán)比出現(xiàn)下滑，其中成交套數(shù)環(huán)比上周下滑14.9%，成交均價環(huán)比上周下滑1.26%。

不過，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市的資本“狂歡”已難再現(xiàn)?！霸诙噍啒鞘姓{(diào)整中，由于政策的傾向性，住宅的居住屬性已經(jīng)進(jìn)一步凸顯，資產(chǎn)屬性則被進(jìn)一步弱化，其由此而導(dǎo)致住宅投資的作用不斷削弱?！币拙又袊戮种飨荜恐赋?。