地產(chǎn)眾籌，與大象共舞？

縱使包裝再華麗，周鴻祎做股權(quán)眾籌也并非慈善，圖謀的是試探市場、鎖定用戶、提高粘性。反觀地產(chǎn)眾籌，在為普通個人提供與大象共舞的機會之外，作為一種全新的房地產(chǎn)投資形態(tài)，其風險與收益特征仍有待深究。

那些年，大佬們玩過的噱頭

房地產(chǎn)眾籌是典型的舶來品，國內(nèi)地產(chǎn)商把他們玩出了花樣，加了各種噱頭之后，甚至有地產(chǎn)商打出眾籌產(chǎn)品40%甚至50%超高收益。

宣傳中的房地產(chǎn)眾籌高收益是怎樣“煉”成的？

先看一個典型的項目。地產(chǎn)商拿出一套房源作為眾籌項目，假設(shè)該房源市價為100萬元，眾籌目標金額為50萬元，相當于市價的5折。達到籌資金額后，開發(fā)商將這套房子拿到網(wǎng)上拍賣，所有眾籌參與者均能參與拍賣，5折起拍。出價最高的投資者將獲得該套房源，最終成交金額與眾籌金額的差價部分，將分配給其他眾籌投資人。假設(shè)這套房源最終以70萬拍賣成功，那么，20萬將作為投資收益分配給其他投資人。以每籌金額1000元算，共計500籌，每籌獲利400元，收益率高達40%。

通常，開發(fā)商的宣傳口徑是諸如“不論是否買房都獲利，預(yù)期年化收益率不低于%”，頗有吸引力。

然而，這類高收益產(chǎn)品本身不是一個長期理財產(chǎn)品，其收益不可持續(xù)。另外，此類產(chǎn)品的高收益只是預(yù)期收益，高收益能否達到，取決于開發(fā)商能否推出價格優(yōu)惠房源，同時也取決于拍賣價。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱更直接指出，這類型的房地產(chǎn)眾籌就是一場炒作。開發(fā)商專門拿出一套低價房，把與市場價的差價所得直接分給若干個參與者，然后對外進行放大宣傳，以取得推廣的效果，回過頭來對其他房源銷售產(chǎn)生作用，和眾籌沒有一點關(guān)系。

另一類較吸引人的噱頭是標榜十幾元眾籌買房。去年“雙十一”遠洋地產(chǎn)在京東金融平臺上推出的11元獲得1.1折購房的抽取資格項目，當下也有不少開發(fā)商打出“15元湊份子買房”的眾籌。這類眾籌完成是營銷驅(qū)動，參與的投資人能買到房子的概率猶如中彩票一般。去年“雙十一”遠洋地產(chǎn)某房產(chǎn)“眾籌”項目在京東金融上線，24小時內(nèi)吸引接近18萬人參與，總金額超過1200萬元。而該眾籌項目僅含11套房源，以18萬人計算，抽中概率不到萬分之一。

產(chǎn)品設(shè)計大不同

在房地產(chǎn)眾籌的同一個概念下，衍生出不同的產(chǎn)品，由于產(chǎn)品設(shè)計不同，風險和收益也各不相同。

“穩(wěn)賺一號”設(shè)計了萬達集團回購的條款，因此是一款類似保底收益的產(chǎn)品，但這款產(chǎn)品最大的硬傷是期限較長。一家財富管理機構(gòu)的CEO指出，互聯(lián)網(wǎng)用戶“小白”對時間很敏感，他們要考慮買房結(jié)婚養(yǎng)孩子，剩的錢不夠炒股，要么投資流動性高的余額寶，收益低但方便，要么投資權(quán)益產(chǎn)品，因為它具有想像空間。期限較長的固定收益產(chǎn)品，要有特別打動他們的地方，比如每3個月就安排有平臺做市轉(zhuǎn)讓。對此，萬達方面的應(yīng)對是，3個月后將該產(chǎn)品放在快錢平臺上轉(zhuǎn)讓，以解決產(chǎn)品的流動性問題。

其他多數(shù)眾籌產(chǎn)品并不承諾保底收益。武漢綠地606第一期產(chǎn)品持有期限不得超過18個月，時間雖不長，但期限內(nèi)并沒有退出機制，且不承諾保本保息，作為一款浮動收益產(chǎn)品，風險較大。對于如何保證眾籌的收益，武漢綠地方面的說法是，一方面依靠武漢綠地項目組給予這個眾籌計劃的價格折扣，一方面在于遠期這個樓盤會產(chǎn)生的增值溢價。

另一種眾籌方式眾籌建房也存在一定的風險。以碧桂園上海嘉定眾籌項目為例，在整個周期約18個月內(nèi)，不保證收益。也許是說，到樓盤建成銷售時，每1平方米的價格可能低于眾籌價格，這部分風險由眾籌投資人承擔。

降房價，別太當真！

傳說中，房地產(chǎn)眾籌是“降房價神器”。那么，它能讓房價降多少？

中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟的發(fā)起人、萬通控股董事長馮侖估計，眾籌建房節(jié)省了10%的融資成本，3%-5%的營銷費用，再加上其他環(huán)節(jié)，最終能實現(xiàn)房價下降20%-30%。

中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟另一發(fā)起方、平安好房CEO莊諾則認為，降價多少因項目而異，從他的角度來講，降價可能在15%-20%之間。

知名財經(jīng)評論人齊俊杰說，房地產(chǎn)眾籌能降房價？才怪！

甚至有人說，房地產(chǎn)眾籌宣傳的高收益，會使得“眾籌買房”演變成“眾籌炒房”，最終房價不僅不降，反而有上漲的可能。

對于眾籌建房能降房價這事，似乎還應(yīng)該保持一份清醒。

齊俊杰則指出，投資理財、眾籌建房、眾籌團購買房三種方式中，唯有眾籌建房有可能降房價，但這種方式很難實現(xiàn)。反而是投資理財型眾籌和團購式眾籌目前進行得如火如荼，但他認為，這兩種方式都可能會炒高房價。

他舉例說，理論上房子沒人買，開發(fā)商資金鏈緊張，便只能降價賣房償還銀行貸款。有了眾籌之后，各家平臺源源不斷籌錢買房子，開發(fā)商完全不用考慮銷路問題。更有甚之，開發(fā)商清楚，只有房子不斷地漲價，才能有更多的錢眾籌進來，一旦房價下跌，反而就完蛋了。因此，“房地產(chǎn)眾籌能降房價就是一場純忽悠而已。”

上海一位資深房地產(chǎn)人士持有相同意見。他認為，地產(chǎn)眾籌幫助開發(fā)商解決了錢和客戶兩個問題，同時使資金渠道和銷售渠道變得通暢，實際上受益最大的是開發(fā)商。眾籌這種千元起步的產(chǎn)品，使“屌絲”都能加入到炒房的行列，反而可能助長全民炒房的風氣，比如他身邊有正在攢錢換房的朋友，就比較積極地投資眾籌。他們覺得最差的結(jié)果只是損失幾天利息，卻有可能博取較大的收益，指不定還能買到一套低價房，這正是營銷式眾籌方興未艾的重要原因。