股市樓市“相對(duì)論”

回顧央行去年11月21日降息之后的股市，央行降息引起資本市場(chǎng)“狂歡”。截至2015年4月底，短短5個(gè)月左右的時(shí)間，滬市大盤從2200點(diǎn)左右重新站上4500點(diǎn)以上。而這背后是各路資本已經(jīng)開始布局股市，股市已形成天量的成交。而至今，這一局面已經(jīng)被打破，進(jìn)入5月初，A股出現(xiàn)連續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，從4500點(diǎn)跌至4100點(diǎn)左右，這標(biāo)志著資本市場(chǎng)“狂歡”已經(jīng)結(jié)束。從2015年6月底股市大幅跳水回吐的表現(xiàn)來(lái)看亦是如此。

而從樓市表現(xiàn)來(lái)看，限購(gòu)政策取消、央行三次降準(zhǔn)與四次降息、“3·30新政”等利好政策頻發(fā)，盡管至今為止大多數(shù)城市樓市基本面仍然沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)，樓市仍然面臨去庫(kù)存的壓力，但是部分城市已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，比如北上廣深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市。

那么，在當(dāng)前樓市與股市均出現(xiàn)下行的市場(chǎng)行情之下，是否是買房投資置業(yè)良機(jī)，或者是否是賣房投股或賣股投房的時(shí)機(jī)？如何投資成為每個(gè)投資人關(guān)心的問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，在6月底“降息+定向降準(zhǔn)”的市場(chǎng)背景下，把控好央行給股民們最后的解套期“窗口期”顯得非常關(guān)鍵，股民們?cè)谧詈蟮恼摺按翱谄凇辟u股套現(xiàn)買房成為投資的最佳選擇。

一、經(jīng)濟(jì)基本面不支撐股市一路瘋漲

經(jīng)濟(jì)基本面的走勢(shì)和股市密切相關(guān)。從未來(lái)2-3年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)基本面有下行壓力，并且2015-2016年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從2015年第一季度GDP增速來(lái)看，GDP增速已經(jīng)下降至7%。從二季度經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)期來(lái)看，也并不會(huì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。從經(jīng)濟(jì)基本面走勢(shì)和股市關(guān)系來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增速下滑也就意味著可以繼續(xù)推升股市基本面回升的動(dòng)力有限，2015-2016年期間股市不可能在實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求動(dòng)力不是很足的市場(chǎng)背景下表現(xiàn)為一枝獨(dú)秀。因此，短短5個(gè)月左右的時(shí)間，滬市大盤從去年11月的2200點(diǎn)左右重新站上今年4月份4500點(diǎn)以上，甚至后期更高的表現(xiàn)是短期的市場(chǎng)行為，并不構(gòu)成持續(xù)上漲的理由。

從股市最新表現(xiàn)來(lái)看，2015年5月5日-7日，中國(guó)股市搖搖欲墜，連續(xù)三日大跌，證券、銀行、保險(xiǎn)跌幅居前，中字頭表現(xiàn)繼續(xù)不盡人意，多數(shù)投資者開始懷疑中國(guó)的牛市行情是否發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。到今年6月底，股市更是從5000多點(diǎn)下跌至4000點(diǎn)左右水平。6月29日，滬指盤中連破4200、4100、4000、3900，午后一點(diǎn)半左右滬指探底回升跌幅收窄，全天最高4297.48點(diǎn)，最低3875.05點(diǎn)，盤中巨震10.07%。滬指自本輪牛市新高5178.19點(diǎn)調(diào)整以來(lái)，十個(gè)交易日跌逾千點(diǎn)，跌幅達(dá)20%。截至收盤，滬指報(bào)4053.03點(diǎn)，跌139.84點(diǎn)，跌幅3.34%。

這總體說(shuō)明，盡管有規(guī)劃、改革、重組等眾多政策層面的利好因素，但是，從經(jīng)濟(jì)基本面表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)基本面的下行走勢(shì)并沒有本質(zhì)改變，此時(shí)不支持股市持續(xù)上行。如果后期股市仍然在持續(xù)上行，這說(shuō)明股市存在一定市場(chǎng)泡沫，此時(shí)進(jìn)入有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，隨后股市仍然有大幅暴跌的可能性。

而地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)則與股市不一樣。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)與樓市基本面特征來(lái)看，經(jīng)驗(yàn)表明，GDP增速與樓市成交量呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的關(guān)系。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化改革與轉(zhuǎn)型繼續(xù)推進(jìn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速下滑壓力加大，房地產(chǎn)投資增速下滑，樓市亦供大于求。此時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)仍然難以擺脫對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的依賴。從最近各地“救市”政策頻發(fā)的表現(xiàn)來(lái)看，我們可知，無(wú)論是調(diào)控政策還是貨幣政策已經(jīng)開啟全面寬松或“救市”的閘門，比如取消限購(gòu)、降準(zhǔn)降息、降低首套首付鼓勵(lì)改善型需求入市、稅費(fèi)補(bǔ)貼等，通過(guò)這些“救市”措施促使樓市基本面回升，以適度拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

因此，我們看到，在眾多“救市”政策刺激之下，北上廣深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)一波入市的行情，2015年 “紅五月”“紅六月”半年報(bào)行情也會(huì)毫無(wú)懸念地發(fā)生了。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，2015年樓市接下來(lái)幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的少數(shù)城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來(lái)講會(huì)出現(xiàn)逐漸漲價(jià)的現(xiàn)象，市場(chǎng)基本面會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)。從這個(gè)角度來(lái)看，在當(dāng)前樓市基本面尚未完全復(fù)蘇階段，房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)較為合理，甚至一些資金面較為緊張的開發(fā)商還會(huì)保持“以價(jià)換量”的推盤策略，這成為投資客抄底買房投資的最佳時(shí)機(jī)。

二、糾結(jié)之后還是選擇傻瓜型投資產(chǎn)品

從當(dāng)前投資房產(chǎn)的特征來(lái)看，盡管房產(chǎn)短期內(nèi)獲得升值的空間被壓縮，但是，房產(chǎn)保值增值的基本屬性還存在，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)普遍性的持續(xù)下跌。尤其是在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程大背景下，樓市需求仍然表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)行業(yè)英雄本色猶在，即使是2014年樓市低迷期，樓市也并沒有出現(xiàn)明顯下滑和持續(xù)性衰退，2015年亦是如此。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前房產(chǎn)仍然是一個(gè)“傻瓜型”投資產(chǎn)品，也就是說(shuō)，只要投資房產(chǎn)，起碼房產(chǎn)不會(huì)貶值，它是一個(gè)保值增值的產(chǎn)品，投資者不必太擔(dān)心短期市場(chǎng)層面的變化。其實(shí)，當(dāng)前許多投資者正在持幣待購(gòu)，只要政策稍有松動(dòng)，一線城市及部分二線市場(chǎng)基本面良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)快速反彈。

而股市背后的走勢(shì)較為復(fù)雜，一般性的投資客沒有那么多的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備，也不懂什么是市場(chǎng)基本面、技術(shù)基本面的操作。即使熟悉市場(chǎng)基本面、技術(shù)基本面操作的分析師，他們的預(yù)測(cè)也并非一如既往的準(zhǔn)確。并且中國(guó)股市變化無(wú)常，常常會(huì)受到短期內(nèi)股市調(diào)控政策、市場(chǎng)利好消息、內(nèi)幕消息炒作等因素影響，不一定和經(jīng)濟(jì)基本面或企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本面密切相關(guān)。因此，對(duì)于一般性的投資客來(lái)講，如何在資本市場(chǎng)炒作的浪潮當(dāng)中“搭順風(fēng)車”成為他們盈利與否的關(guān)鍵。而這對(duì)于大多數(shù)中小股民來(lái)講，等于是難上加難。

此外，短短幾個(gè)月左右的時(shí)間，滬市大盤從2200點(diǎn)左右重新站上5000點(diǎn)以上，已經(jīng)是階段性的“峰值”，如果此時(shí)高位入市追漲，勢(shì)必會(huì)遭遇股價(jià)腰斬的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而2015年1月19日的股市“1·19慘案”，今年5月初、6月底股市的“慘跌”等表現(xiàn)也就是這個(gè)道理。因此，對(duì)于投資客來(lái)講，股市也時(shí)刻面臨著投資風(fēng)險(xiǎn)，糾結(jié)之后還是選擇傻瓜型投資產(chǎn)品?——房產(chǎn)比較放心。

三、在降準(zhǔn)降息的政策“窗口期”賣股套現(xiàn)買房

從上述分析來(lái)看，房產(chǎn)仍然是一個(gè)“傻瓜型”投資產(chǎn)品，相比暴漲暴跌的股市來(lái)講，仍然具有穩(wěn)定的投資價(jià)值。此時(shí)，投資客賣房投股不是一個(gè)最佳的選擇，并且，極有可能面臨股市的暴跌投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在這樣復(fù)雜的市場(chǎng)背景下，投資客應(yīng)該繼續(xù)關(guān)注樓市，適當(dāng)時(shí)機(jī)賣股套現(xiàn)抄底投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。

那么，買房投資置業(yè)何時(shí)何地購(gòu)房為好呢？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，應(yīng)該把握好以下幾點(diǎn)基本原則：

第一，從樓市政策和市場(chǎng)層面來(lái)講，認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)趨勢(shì)是買房投資置業(yè)的關(guān)鍵。從今年二季度樓市表現(xiàn)來(lái)看，在“3·30新政”等政策刺激之下，一線城市及部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的成交量回升，部分城市如深圳已經(jīng)開始出現(xiàn)買漲不買跌的行情。

從未來(lái)樓市趨勢(shì)來(lái)看，在央行降準(zhǔn)降息、二套房貸降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門檻等“救市”政策刺激之下，一線城市樓市房?jī)r(jià)將步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市存銷比開始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，15個(gè)月以上的城市樓市還有去庫(kù)存壓力；對(duì)于大多數(shù)三四線城市樓市來(lái)講，想法設(shè)法跑量主題不變，因?yàn)閹?kù)存量大去化周期長(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫(kù)存。簡(jiǎn)單來(lái)講，購(gòu)房者應(yīng)該把握好市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購(gòu)房或投資，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購(gòu)房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購(gòu)房，把控好降準(zhǔn)降息、二套房貸降首付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門檻等“救市”政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”。

第二，把控好“降息+定向降準(zhǔn)”的政策“窗口期”賣股套現(xiàn)買房很關(guān)鍵。從前期已經(jīng)獲利的股市投資客來(lái)講，投資客獲利之后的目的無(wú)非是消費(fèi)，而不是繼續(xù)進(jìn)行投資。目前來(lái)看，在國(guó)內(nèi)最大宗的消費(fèi)也就是房子和車子了。當(dāng)前來(lái)講，相對(duì)而言買房子更靠譜，尤其是對(duì)于股市已經(jīng)獲利的投資客而言，改善自己的居住環(huán)境，提高家庭的生活品質(zhì)勢(shì)必成為大多數(shù)人的追求。再加上當(dāng)前政策也支持改善住房，因此，股市贏了錢，最合適的消費(fèi)方向就是購(gòu)房。從上述角度來(lái)看，對(duì)于這些股市投資客來(lái)講，此時(shí)，當(dāng)股市基本面已經(jīng)不再持續(xù)上漲之后，當(dāng)股市已經(jīng)開始回歸理性之后，股民們更應(yīng)該想清楚要不要繼續(xù)留在股市。

第三，從城市角度來(lái)看，選擇“城市群”“城市圈”的核心城市及周邊具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市進(jìn)行投資，比如“一帶一路”、京津冀一體化、長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶等所涉及的核心城市。原因很簡(jiǎn)單，在新型城鎮(zhèn)化市場(chǎng)背景下，“城市群”“城市圈”將迎來(lái)大發(fā)展的機(jī)會(huì)。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，同城效應(yīng)將日益凸顯。這樣“城市群”“城市圈”核心城市及周邊的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)增長(zhǎng)，投資者可從這個(gè)區(qū)域內(nèi)獲得溢價(jià)收益。

第四，從產(chǎn)品角度來(lái)講，住宅地產(chǎn)的中小戶型產(chǎn)品和具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)值得關(guān)注。中小戶型的產(chǎn)品總價(jià)低，自住需求關(guān)注的多，市場(chǎng)流通性好，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低，是投資置業(yè)的良選；房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)狀至今仍未改變，商業(yè)地產(chǎn)沒有受到樓市政策調(diào)控的影響，住宅“限購(gòu)”導(dǎo)致不少資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與未來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回暖，商業(yè)地產(chǎn)在投資回報(bào)上并不比住宅地產(chǎn)差。

第五，從投資者心態(tài)來(lái)講，選好適宜的投資機(jī)會(huì)，該出手就出手，但是也不要過(guò)于貪婪，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)云變幻，機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，錯(cuò)過(guò)最佳投資時(shí)機(jī)也是在一瞬間；同時(shí)，也應(yīng)冷靜面對(duì)市場(chǎng)上各類媒體的炒作信息，做出自己的判斷，不盲目“抄底”。

作者系上海同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)