人才公寓建設(shè)中的設(shè)計優(yōu)化

張德明　蘇美耀

【摘要】寧波市鄞州區(qū)人才公寓項目是政府確定的實事工程與重點工程，怎樣在政府工程高檔次、高品位與成本控制之間尋找平衡點，是政府工程建設(shè)者應(yīng)必須重視的課題。本文通過一具體實例的運作，為有關(guān)工程建設(shè)者提供一些有益的參考與借鑒。

【關(guān)鍵詞】 政府工程；成本測算；銷售回收；投資費用；設(shè)計優(yōu)化；效果與效益

【Abstract】Ninbo Yinzhou area talented person apartment item is a government assurance of real fact engineering and point engineering， how look for a balance point between the government engineering upscale time， Gao personal status and the cost control， is the government engineering constructor should have to value of topic.This text pass a concrete solid example of operation， for relevant the engineering constructor provide some beneficial reference with draw lessons from.

【Key words】The engineering of the government；The cost measure to calculate；Sale recovery；Investment expenses；The design is excellent to turn；Effect and performance

1. 人才公寓項目工程概況

（1）寧波市鄞州區(qū)人才公寓項目是鄞州區(qū)人民政府為推進(jìn)“科技強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略，吸引科技人才，進(jìn)一步發(fā)展作為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣區(qū)市鄞州區(qū)的經(jīng)濟(jì)而作出的重大戰(zhàn)略舉措。

（2）在2007年初的人大、政協(xié)兩會上，人才公寓項目建設(shè)被列入政府工作報告中的實事工程與重點工程，并作為2007、2008二年重點推進(jìn)的項目。

（3）人才公寓項目經(jīng)過科學(xué)的論證，最后選址環(huán)境優(yōu)美的寧波南部高教園區(qū)諾丁漢大學(xué)的北側(cè)。三家設(shè)計單位進(jìn)行了方案設(shè)計，2007年5月經(jīng)評審，DC國際建筑師事務(wù)所設(shè)計的方案為最終中標(biāo)方案。2007年8月通過擴(kuò)初會審，2007年11月完成施工圖設(shè)計，2008年1月完成施工招標(biāo)工作，2008年3月1日正式開工建設(shè)。

2. 人才公寓項目原設(shè)計方案與成本測算

（1）人才公寓項目用地面積33375平方米（約50畝），總建筑面積111243平方米。其中地下室面積約24000平方米（一層半地下室），地上建筑面積約87200平方米（地上由二棟三十一層公寓2號3號樓、一棟L形十六層公寓1號樓與一棟二層俱樂部組成）。地下室設(shè)置約480只車位，地上設(shè)置約70只車位。由于設(shè)計師對人才公寓項目作前期調(diào)研后的個性化與品味化設(shè)計，人才公寓項目可售住宅面積只有約76800平方米（有962戶公寓與14間青年旅館客房），可售商業(yè)用房面積只有約1100平方米，而不可售的休閑平臺面積約有3700平方米、架空層灰空間面積約有1900平方米，青年俱樂部面積約有2400平方米。人才公寓項目呈現(xiàn)設(shè)計檔次較高，可售面積較少的特點。（見圖1：總平面圖與圖2：鳥瞰圖）

（2）人才公寓項目為精裝修樓盤，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為中檔（造價800元/平方米）。由于是政府實事工程，土地價格較為便宜，僅為50萬元/每畝（同類地段市場價格約250～300萬元/每畝）。經(jīng)成本測算，包括土地成本、前期費用、建安成本、財務(wù)費用、營銷費用等所有成本，人才公寓項目總投資約需5.6億元。

（3）2007年中下半年及2008年初，寧波市的房地產(chǎn)形勢與全國各地一樣呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，人才公寓同類地段的精裝公寓市場銷售價格達(dá)到均價約1.2萬元/每平米。人才公寓作為為企業(yè)分擔(dān)引進(jìn)人才的成本、給重點骨干企業(yè)以福利支持的實事工程，政府承諾以遠(yuǎn)低于市場的成本價格出售給符合條件的企業(yè)，政府在人才公寓項目上不賺一分錢。根據(jù)測算，人才公寓銷售均價7000元/每平米，即可收回成本（遠(yuǎn)低于市場均價1.2萬元/每平米）。所以人才公寓項目建設(shè)決策者在設(shè)計階段側(cè)重于樓盤的檔次與政府的形象，而對較低的得房率不敏感、不重視。然而天有不測風(fēng)云，2008年開始房地產(chǎn)形勢漸趨蕭條，再加下半年暴發(fā)的世界金融危機(jī)雪上加霜，寧波市的房地產(chǎn)形勢與全國各地一樣一片慘淡，量縮價跌。2008年9月同類地段的精裝公寓市場銷售價格跌至均價約8500元/每平米，人才公寓預(yù)計2008年底完成地下室工程，2009年初領(lǐng)取預(yù)售許可證，并開始銷售。

3. 人才公寓項目設(shè)計優(yōu)化思路與方案

2008年下半年，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，為了讓購房企業(yè)真真得到實惠，區(qū)政府作出決策：一是公寓銷售均價不能突破6500元/每平米；二是銷售總額回收必須與總投資成本持平，不能虧損。

按區(qū)政府確定的公寓最高限價6500元/每平米，地下車位5萬元/每只，商鋪與俱樂部只租不售以成本價列入銷售額，人才公寓滿打滿算只能回收銷售額約5.4億元。而總投資成本依然約需5.6億，存在約2000萬元的虧空。面對如此的困難，筆者作為人才公寓項目的建設(shè)者，認(rèn)為一個項目的投資控制，必須“開源節(jié)流”。何為“開源”？就是從項目本身入

手挖掘潛力，創(chuàng)造效益；何為“節(jié)流”？就是項目該花的錢必須精打細(xì)算地花，項目不該花的錢一分也不能花。

針對人才公寓項目的建筑設(shè)計圖，筆者進(jìn)行了深入的研究。在不影響樓盤的檔次與品味、不影響外立面風(fēng)格與形態(tài)的前提下，通過與設(shè)計師及規(guī)劃行政部門的溝通與協(xié)調(diào)，取得了他們的協(xié)助與支持。以下為具體優(yōu)化內(nèi)容：

3.1 地下室部分。地下室地坪標(biāo)高-6.00米，除設(shè)置必要的設(shè)備用房外，均為汽車停車位（人才公寓項目未考慮人防工程）。1號樓中1-A樓與1-B樓各有二只交通核心筒，其中一只作為主要入口，在地上一層設(shè)置有過渡空間與大門廳；另一只作為次要入口，從室外通過走道直接進(jìn)入交通核心筒。而1-C樓雖也有二只交通核心筒，但設(shè)計師給二只交通核心筒均設(shè)置有過渡空間與大門廳，在青年俱樂部下沉廣場（標(biāo)高-2.40米）再通過踏步下地下室（標(biāo)高-4.80米），具體位置見圖3：原地下室平面圖19～22軸之R～X軸。地下室地坪標(biāo)高-6.00米，而此塊區(qū)域標(biāo)高-4.80米，設(shè)計采用梁板結(jié)構(gòu)架空1.20米高，這樣既浪費造價，又造成22～23軸之R～X軸區(qū)域約300平米成為死角，無法利用。經(jīng)設(shè)計優(yōu)化，保留19～22軸之V～W軸過渡空間與大門廳，其他區(qū)域標(biāo)高均降至-6.00米，通過合理的交通組織，可新增停車位16只。（見圖4：優(yōu)化后地下室平面圖）

3.2 半地下室部分。

（1）半地下室地坪標(biāo)高-2.10米，10～11軸之G～P軸區(qū)域為綠化斜坡，原設(shè)計未作利用，其實斜坡內(nèi)空間高點凈高2.40米，低點凈高1.60米，可利用面積約350平米，用作自行車庫。而原10～12軸之S～W軸區(qū)域自行車庫分割出約370平米設(shè)汽車庫，可新增停車位12只。5～7軸之A～G軸區(qū)域，原設(shè)計有車道入口管理室，其他未作利用，其實此區(qū)域半地下室頂為室外踏步與觀景亭，室內(nèi)梁低凈高有2.30米，由于車輛進(jìn)出地下室已設(shè)計智能化管理系統(tǒng)，所以可取消管理室，經(jīng)設(shè)計，此塊區(qū)域能新增停車位10只。（見圖5：原半地下室平面圖與圖6：優(yōu)化后半地下室平面圖）。

（2）其他地下室區(qū)域也經(jīng)過合理的規(guī)格與調(diào)整，整個地下室（包括半地下室） 新增停車位約45只， 地下車庫共有停車位約525只。

3.3 1-A號樓部分。1-A號樓原設(shè)計二層為青年旅館，有14間客房。經(jīng)筆者對公寓樓盤的調(diào)研與考慮，人才公寓沒必要設(shè)旅館。一是經(jīng)營有問題，誰來經(jīng)營？經(jīng)營會否虧損（由于規(guī)模太?。?；二是管理上存在問題，同一棟樓內(nèi)，通過同一交通核心筒，住宿旅客與常住居民形成人流交叉，不利于公寓樓的安保與保潔。通過分析，取消青年旅館，14間客房改為8套公寓（C1、C2戶型），其他各層均為南北向錯層常規(guī)戶型（B1、B2戶型）。（見圖7：原1-A號樓二層平面圖與圖8：優(yōu)化后1-A號樓二層平面圖）。

3.4 1-B號樓部分。1-B號樓與1-A號樓在五、六層及十一、十二層由空中連廊相聯(lián)，原設(shè)計中三～十六層1-C～F軸之1-14～15軸區(qū)域均未作利用，而1-C～F軸之1-16～17軸區(qū)域戶型只能樓上樓下自成一戶，戶型較差。通過優(yōu)化，保留五、六層及十一、十二層空中連廊位置，其他各層均改為南北向錯層常規(guī)戶型（B1、B2戶型），五、六層及十一、十二層各有一套B3戶型，新增公寓5套。（見圖9：原1-B號樓平面圖與圖10：優(yōu)化后1-B號樓平面圖）。

3.5 1-C號樓部分。1-C號樓三層1-R～X軸之1-14～15軸區(qū)域與八層九層1-R～X軸之1-14～17軸區(qū)域，原設(shè)計均為休閑平臺，有的滿鋪，有的鏤空。通過優(yōu)化，三層該區(qū)域改成3套公寓（B5戶型）；八層九層該區(qū)域改成南北向錯層常規(guī)戶型（B1、B2戶型）12套公寓，新增公寓15套。（見圖11：原1-C號樓平面圖與圖12：優(yōu)化后1-C號樓平面圖）

3.6 2號樓部分。2號樓由于原設(shè)計考慮26～31層西北角外裝飾設(shè)有工字鋼立柵，可能影響室內(nèi)采光，把2-1～3軸之2/2-B～2-D軸區(qū)域設(shè)計為休閑平臺，而南側(cè)六層只能樓上樓下自成一戶，戶型較差。其實工字鋼立柵，恰當(dāng)掌握虛實對比度，是不會影響室內(nèi)采光與通風(fēng)。通過優(yōu)化，把26～31層2-1～3軸之2-A～D軸作為一整體設(shè)計，改成南北向錯層常規(guī)戶型（A2、A3戶型），新增公寓6套。（見圖13：原2號樓平面圖與圖14：優(yōu)化后2號樓平面圖）

3.7 3號樓部分。3號樓由于原設(shè)計考慮二十二、二十三層3-1～3軸之3-A～D軸區(qū)域外裝飾設(shè)有玻璃幕墻，可能影響室內(nèi)通風(fēng)，因而把二十二、二十三層此區(qū)域設(shè)計成休閑平臺。通過設(shè)計優(yōu)化，把該把區(qū)域外裝飾玻璃幕墻設(shè)計成條狀格柵形，解決了室內(nèi)通風(fēng)問題，取消該區(qū)域休閑平臺，改成南北向錯層常規(guī)戶型（A1、A2戶型），新增公寓4套。（見圖15：原3號樓平面圖與圖16：優(yōu)化后3號樓平面圖）

4. 人才公寓項目設(shè)計優(yōu)化后的效果與效益

（1）人才公寓項目設(shè)計優(yōu)化并未損害人才公寓作為政府重點工程的品味與檔次，無非把不合理的設(shè)計進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化。把設(shè)置過多的休閑平臺進(jìn)行合理的調(diào)整，保留了恰當(dāng)?shù)男蓍e平臺位置與面積，基本上做到每棟樓居民足不出戶，都有休閑的地方與空間。

（2）人才公寓設(shè)計優(yōu)化基本未影響立面風(fēng)格，無非1-C號樓八、九層休閑平臺改為公寓后，局部立面有所變化，但變化不大，效果較好（見圖17： 優(yōu)化后鳥瞰圖）。

（3）人才公寓建筑設(shè)計優(yōu)化后，新增地下車位45只，新增公寓30套（新增可售住宅面積約2000平米），保留休閑平臺面積約2200平米（比原來減少了1500平米），總建筑面積111496平米（比原來新增253平米，在控制容積率范圍內(nèi)）。建筑設(shè)計優(yōu)化后，可新增銷售額約1500萬元。另由于設(shè)計單位在施工圖設(shè)計階段的匆忙與倉促，人才公寓項目結(jié)構(gòu)設(shè)計相當(dāng)保守，安全系數(shù)取值過高，通過結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化，可節(jié)儉土建造價約1000萬元。二者合計預(yù)計能產(chǎn)生2500萬元經(jīng)濟(jì)效益，為人才公寓項目能保證投入與產(chǎn)出的平衡創(chuàng)造了良好的條件。

5. 總結(jié)

人才公寓項目設(shè)計優(yōu)化歷時三個月，從2008年10月至12月。期間正是人才公寓項目地下室施工階段，邊優(yōu)化邊施工，并不耽誤施工工期，工作相當(dāng)辛苦與繁瑣，好在通過建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工總包單位及有關(guān)建設(shè)行政部門的共同努力，圓滿完成了人才公寓項目設(shè)計優(yōu)化工作，為2009年初順利售房及年底主體結(jié)構(gòu)揭頂打下了扎實的基礎(chǔ)。

[文章編號]1619-2737（2015）09-26-016

[作者簡介]張德明（1965.11-）男，籍貫：浙江寧波人，學(xué)歷：同濟(jì)大學(xué)碩士研究生，職稱：高級工程師。