自貿區(qū)人才公寓之爭

隨著上海自貿區(qū)的掛牌成立，區(qū)內房產價格波動亦悄然發(fā)生，時隔不久，一些房產糾紛也由此浮出水面。就在自貿區(qū)成立不足半年之際，一棟位于自貿區(qū)內擁有400余間客房的人才公寓成為一起房產糾紛的標的物。

由于涉訟公寓內不僅仍有百余名知名企業(yè)員工長期入住，還涉及抵押權、司法查封等諸多錯綜復雜的事實和法律問題，加上作為出讓方的上海百藝珠寶有限公司（以下簡稱珠寶公司）、擔保人和作為受讓方的上海某城建動拆遷公司（以下簡稱動拆遷公司）對究竟是房屋買賣還是借款關系各執(zhí)一詞，這場訴訟甫一開始就注定將會在激烈的沖突中展開。

案件一路從浦東新區(qū)法院自貿區(qū)法庭上訴至上海市第一中級人民法院。直到2015年新春前不久二審落槌， 涉案房地產轉讓協(xié)議的效力才得以最終確認。

緣起：高端公寓花落誰家

上海百藝人才酒店坐落于外高橋保稅區(qū)內，建筑面積近2萬平方米，有400余套客房。其定位是為高等學歷緊缺人才和留學歸國學子度身打造的“高端”公寓酒店。然而在經營了一段時間之后，百藝人才酒店的所有人珠寶公司卻遇到了資金周轉困難。

2013年9月25日，動拆遷公司與珠寶公司簽訂了一份《房地產轉讓協(xié)議書》，約定：珠寶公司向動拆遷公司轉讓上述物業(yè)，包括該房地產土地使用權范圍內的現有所有相關建筑物、構筑物、裝修及設施設備，總價款為人民幣1.27億元。權利轉移及繳付時間為協(xié)議生效后三個月內，由珠寶公司配合動拆遷公司完成該房地產過戶交易手續(xù)及繳付所有轉讓標的物。鑒于該房地產項下存在司法查封，由動拆遷公司根據法院執(zhí)行中的調解協(xié)議直接以房地產轉讓款代珠寶公司向查封法院支付全部執(zhí)行款，以保證撤銷查封及后續(xù)交易過戶手續(xù)順利進行。雙方還就房款的支付方式及各自違約責任作了具體約定。

當日，作為擔保人的上海百藝公寓酒店有限公司、某企業(yè)發(fā)展有限公司和周先生等公司與個人一同向動拆遷公司出具《不可撤銷的擔保書》，均承諾對上述協(xié)議承擔不可撤銷的連帶清償責任。之后，動拆遷公司按約先后于2013年10月、12月分數次共將5500多萬元購房款直接匯至相關法院賬戶，代償珠寶公司在相關法院強制執(zhí)行程序中的債務，以避免系爭房地產進入拍賣程序，以及解除司法查封。事實上，這棟此后引發(fā)了訟爭的公寓，還因珠寶公司向兩案外人借款而設有抵押權。

如約支付了5500多萬元，眼看約定的時間已過，拆遷公司并沒能等來對方履約過戶，遂于2014年3月一紙訴狀將珠寶公司和全部擔保人一并告上了法庭，要求對方兌現約定，辦理過戶手續(xù)、注銷抵押并繳付房產，還應承擔違約金，當初承諾擔保的公司和個人則對所有應付款項承擔連帶責任。

庭審：是借貸還是買賣？激烈交鋒

圍繞雙方之間究竟屬于借款抑或房產轉讓，珠寶公司算不算違約，一審判決：珠寶公司于判決生效之日起十五日內消除涉案房地產上的抵押權；珠寶公司于抵押權消除后十日內，協(xié)助動拆遷公司辦理產權過戶登記手續(xù)，并繳付房屋；動拆遷公司支付珠寶公司購房余款及逾期辦理過戶手續(xù)和繳付房屋的違約金；擔保人對珠寶公司的付款義務承擔連帶責任。然而一審判決后，雙方的訴訟“舌戰(zhàn)”又繼續(xù)到二審。

在二審法庭上，珠寶公司和所有擔保人眾口一詞表示之前簽訂的房地產轉讓協(xié)議書實為借款協(xié)議。珠寶公司聲稱，系爭房產在珠寶公司與動拆遷公司簽訂轉讓協(xié)議前就被珠寶公司因借款而進行了抵押。之后，珠寶公司為避免這處房產被司法拍賣而向動拆遷公司融資，由于無法再度設定抵押權不得已采用了訂立買賣合同的方式，實際是以此向對方提供擔保?！耙虼?，協(xié)議由于未經抵押權人同意而違法，且不可履行，同時違反當事人真實意思表示，故應被認定無效。即使協(xié)議有效，珠寶公司也不存在違約，所以無論是珠寶公司還是擔保人都不應承擔責任。”代理此案的律師在辯論中如是說。

珠寶公司更以一份中介和珠寶公司之間的電話錄音來證明轉讓協(xié)議的借款之實。代理律師對此份證據加以說明：“中介是以被上訴人的名義出面的，中介和我們之間的電話錄音里談到的是借款而不是房屋買賣?！?/p>

珠寶公司的理由被動拆遷公司一一反駁。“上訴人公司目前強調并非房屋買賣，其實主要是因為標的物房產在自貿區(qū)的關系。他們認為酒店升值了，所以一直和我們談判，愿意出更高的價格由潛在的受讓方買下。但我們肯定是不愿意放棄的?！眲硬疬w公司在法庭上的態(tài)度非常堅決。這就是一份正常典型的房屋買賣合同，并且完全能夠履行。關于珠寶公司拋出的電話錄音證據，動拆遷公司表示，珠寶公司提供的電話錄音真實性無法認定，且中介無權代表公司發(fā)表意見，證據不具有證明力，轉讓協(xié)議有效，己方有權要求繼續(xù)履行合同。

案結：法院確認房產轉讓協(xié)議效力

法庭上，以珠寶公司和數位擔保人為一方，動拆遷公司為另一方的兩大陣營你來我往進行了數度“激戰(zhàn)”。合議庭當庭梳理出兩大爭議焦點。第一，動拆遷公司和珠寶公司簽訂的房地產轉讓協(xié)議書的法律性質是什么。第二，珠寶公司是否存在違約行為。

在對案件事實進行了充分調查并聽取雙方訴辯意見的基礎上，上海一中院圍繞兩大焦點作出了終審判決。

關于合同性質，法院認為，根據上訴人珠寶公司與被上訴人動拆遷公司簽訂的房地產轉讓協(xié)議書，雙方就房地產標的物坐落地址、房地產成交價款、房款支付時間、支付方式以及房地產過戶、繳房時間、違約責任等合同主要條款作了約定，且也涉及珠寶公司轉讓房產的原因等內容，符合房屋買賣的合同要件，故可認定雙方之間為房屋買賣合同法律關系，系雙方當事人真實意思表示，應屬有效?；诘盅簷嗳嗽谝粚徠陂g函告法院同意抵押物轉讓以及動拆遷公司同意以購房余款代償相關債務以實現抵押權滌除，因此這份房地產轉讓協(xié)議繼續(xù)履行已無法律上的障礙，動拆遷公司要求繼續(xù)履行的請求，應予支持。

關于違約責任，動拆遷公司已經按照協(xié)議書約定向相關法院代付了珠寶公司的執(zhí)行款5500余萬元作為動拆遷公司已付的房款，相應的珠寶公司應根據協(xié)議約定在協(xié)議書簽訂生效后三個月內配合動拆遷公司完成過戶繳房等義務，珠寶公司未能按照約定條款完成合同義務。而司法查封的解除、抵押權滌除等均為珠寶公司應履行的義務，且在房地產轉讓協(xié)議中有所涉及，珠寶公司同意在協(xié)議生效后三個月完成過戶繳房，系其對自己義務完成時間的預判，即便有種種原因未能及時完成，因不屬于法定事由不能免除應承擔的違約責任。遂作出維持原判的終審判決。

至此，這起持續(xù)了10個月的自貿區(qū)內大標的額房產轉讓糾紛終于塵埃落定。

編輯：成韻 chengyunpipi@126.comendprint