企業(yè)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目成本的全過程跟蹤控制

摘要：企業(yè)經(jīng)濟(jì)適用房工程成本的全過程管理，指的是在工程設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工等階段，通過對工程成本費(fèi)用等的調(diào)控，以最少的成本支出爭取獲得更高的經(jīng)濟(jì)和社會效益。文章以深圳市桂龍家園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為例，對經(jīng)濟(jì)適用房的成本全過程跟蹤控制進(jìn)行了分析，對企業(yè)的成本控制具有指導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞：企業(yè)經(jīng)濟(jì)適用房；建設(shè)項(xiàng)目；成本控制；全過程管理；工程成本 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

中圖分類號：F407 文章編號：1009-2374（2015）17-0007-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.17.003

1 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本概況

1.1 經(jīng)濟(jì)適用房的成本構(gòu)成

建設(shè)部、國家發(fā)展計(jì)劃委員會、國土資源部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干問題》對經(jīng)濟(jì)適用房成本構(gòu)成做了如下規(guī)定：（1）建設(shè)用地的片地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)；（2）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；（3）建安工程費(fèi)；（4）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（5）管理費(fèi)；（6）貸款利息；（7）稅金；（8）3%以下的利潤。

1.2 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程項(xiàng)目的流程分析

經(jīng)濟(jì)適用房雖然有自己的特性，但是也具有一般項(xiàng)目的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)主要分為項(xiàng)目立項(xiàng)階段、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目竣工交付階段。

2 深圳桂龍家園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本全過程跟蹤控制

桂龍家園項(xiàng)目為鐵路企業(yè)集資自建職工經(jīng)濟(jì)適用房，項(xiàng)目用地面積5164m2，總建筑面積45071m2，其中地下2層，地上32層，共3棟塔樓，可售面積35879m2，總計(jì)358戶。本文將從立項(xiàng)決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、交付結(jié)算5個階段對桂龍家園建設(shè)成本控制進(jìn)行分析。

2.1 立項(xiàng)決策階段跟蹤控制

立項(xiàng)決策階段是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本管理的一個重要階段，雖然從表面上看發(fā)生在立項(xiàng)決策階段的成本費(fèi)用比較少，但是對整個項(xiàng)目的成本管理、成本控制具有十分重要的意義，直接關(guān)系到一個項(xiàng)目的成敗。

桂龍家園項(xiàng)目從立項(xiàng)之初就爭取政府支持，將該項(xiàng)目納入深圳市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)。該項(xiàng)目建設(shè)用地為企業(yè)自有地塊，是由政府以土地劃撥的形式取得的歷史劃撥存量住宅建設(shè)用地。由于該項(xiàng)目納入深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)一規(guī)劃管理范圍，因此項(xiàng)目繳交地價(jià)根據(jù)深圳市相關(guān)政策僅為市場地價(jià)的5%，約521萬元，建設(shè)過程中行政性收費(fèi)減半征收，小區(qū)周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府承擔(dān)，并享受稅收等優(yōu)惠政策，從而節(jié)省了大筆的資金。立項(xiàng)決策階段就為該項(xiàng)目的成本控制奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

此外，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)政策，企業(yè)不得墊付該項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用，為節(jié)約建設(shè)資金成本，通過預(yù)售方式向職工集資籌措項(xiàng)目建設(shè)資金。在取得項(xiàng)目《施工許可證》后，購房職工按預(yù)售認(rèn)購價(jià)的40%繳交首期款，工程完成至±0.00再交40%房款，剩余20%尾款在住房交付使用時支付。建房款實(shí)行?？罟芾?，專項(xiàng)使用，通過集資建房節(jié)省了項(xiàng)目建設(shè)資金貸款利息支出。

2.2 設(shè)計(jì)階段跟蹤控制

設(shè)計(jì)階段的成本控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。開發(fā)成本中建安工程費(fèi)占了很大一部分，建安工程費(fèi)的多少又直接取決于設(shè)計(jì)階段的成本控制。有關(guān)資料表明，設(shè)計(jì)階段對工程成本影響幅度最大，達(dá)到75%以上。

桂龍家園項(xiàng)目基坑支護(hù)設(shè)計(jì)第一版圖紙采用全樁錨支護(hù)結(jié)構(gòu)體系，工程造價(jià)約1200萬元。在工程開工前，為進(jìn)一步降低建安成本，經(jīng)過實(shí)地考察分析，在不影響安全的前提下，根據(jù)基坑四周建構(gòu)筑物的相對距離對基坑支護(hù)體系進(jìn)行了全面優(yōu)化，支護(hù)樁長度根據(jù)不同位置適當(dāng)縮短了1～2m，南側(cè)及東側(cè)支護(hù)體系進(jìn)行了調(diào)整，將樁錨結(jié)構(gòu)變更為上部放坡，下部為微型樁+復(fù)合土釘墻等結(jié)構(gòu)形式，工程造價(jià)也相應(yīng)大幅下降，調(diào)整后的基坑支護(hù)造價(jià)約為680萬元。通過優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而達(dá)到了對該項(xiàng)目成本的有效控制。

2.3 招標(biāo)階段跟蹤控制

建設(shè)工程采用招投標(biāo)確定施工單位，目的是把真正有技術(shù)、質(zhì)量意識比較強(qiáng)、素質(zhì)比較好并且有相當(dāng)?shù)墓こ探ㄔO(shè)經(jīng)驗(yàn)的單位招標(biāo)進(jìn)來，是建設(shè)高質(zhì)量住房的保障。桂龍家園項(xiàng)目在選擇施工單位時，摒棄了以往鐵路建房由鐵路內(nèi)部施工企業(yè)承包的方式，改由通過深圳市招標(biāo)站公開招標(biāo)的方式來選擇施工單位，確保由優(yōu)秀的施工企業(yè)來承建該項(xiàng)目。施工招標(biāo)中，先由專業(yè)造價(jià)咨詢公司編制標(biāo)底造價(jià)在交易中心公開招標(biāo)，有16個單位投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)委員會評標(biāo)確定中標(biāo)單位，中標(biāo)施工企業(yè)以10066萬元中標(biāo)，此標(biāo)底11772萬元減少1706萬元，下浮15.51%，為桂龍家園項(xiàng)目的成本控制打下了良好的基礎(chǔ)。

2.4 項(xiàng)目施工階段跟蹤控制

工程建設(shè)成本主要發(fā)生在施工階段，開發(fā)項(xiàng)目由于施工過程周期長、材料價(jià)格波動大、現(xiàn)場變更及處理方法等各種因素都會影響工程造價(jià)。對施工階段進(jìn)行有效成本控制，既能降低建設(shè)單位的投入成本，增加項(xiàng)目利潤，又可以促使施工單位規(guī)范施工行為，有效的造價(jià)控制可以很好地調(diào)節(jié)建設(shè)方及施工方的行為和利益。

為有效控制建安成本，須做到以下兩點(diǎn)：

2.4.1 加強(qiáng)建設(shè)單位對造價(jià)控制的管理，及時組織合約交底。工程項(xiàng)目合約簽訂后，為保證總包合同、各分包合同順利執(zhí)行，加深對合同主要條款的理解和認(rèn)識，建設(shè)單位工程部、成控部會同監(jiān)理單位向施工單位進(jìn)行合約交底，說明工程的承包范圍、承包方式、合同條件、合同單價(jià)及總價(jià)、暫定金額項(xiàng)目、暫定供應(yīng)單價(jià)項(xiàng)目及注意事項(xiàng)等。

桂龍家園項(xiàng)目招標(biāo)時，鋁合金門窗工程由于造價(jià)較高，材料的市場變化較大，因此在招標(biāo)之初被列為暫定價(jià)工程。在施工過程中，總包方對該部分進(jìn)行了報(bào)價(jià)約680萬元，在對市場上同類工程及材料等詢價(jià)后發(fā)現(xiàn)總包方報(bào)價(jià)偏高，隨后建設(shè)單位邀請了深圳市多個具有甲級資質(zhì)的門窗工程企業(yè)進(jìn)行了投標(biāo)報(bào)價(jià)，在經(jīng)過多輪的比選及談判后，該分項(xiàng)工程在嚴(yán)格滿足設(shè)計(jì)要求的前提下造價(jià)降低到500萬元，從而達(dá)到了對工程建安成本的有效控制。

2.4.2 配合項(xiàng)目部加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)督及跟蹤管理，監(jiān)督施工單位，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工，及時發(fā)現(xiàn)問題，并做好現(xiàn)場記錄及相關(guān)證據(jù)資料的收集，以便進(jìn)行成本核減工作。對施工過程中的造價(jià)支出做好分析與預(yù)測，經(jīng)?；蚨ㄆ谙蛏霞壧峤豁?xiàng)目造價(jià)控制及其存在問題的分析報(bào)告。

桂龍家園項(xiàng)目地下室防水工程原設(shè)計(jì)為外防水，即用防水卷材粘貼防水，但在實(shí)際施工過程中發(fā)現(xiàn)部分地下室外墻與基坑邊距離不足50cm，無法在外側(cè)搭腳手架進(jìn)行施工。經(jīng)與設(shè)計(jì)單位協(xié)商，地下室防水工程由外防水變更為內(nèi)防水，同時建設(shè)單位對市場的內(nèi)防水材料進(jìn)行了調(diào)研比選，并與施工總包方溝通協(xié)商，最終采用了美國筑金滲透結(jié)晶型內(nèi)防水材料，其綜合單價(jià)低于原設(shè)計(jì)的外防水卷材施工，最終地下室防水工程在原投標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上節(jié)省了10萬元，從而達(dá)到了對工程建安成本的有效控制。

2.5 驗(yàn)收交付結(jié)算階段跟蹤控制

建設(shè)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收后，加強(qiáng)工程結(jié)算是一項(xiàng)非常重要而有效的措施，可以有效地控制建設(shè)成本。該階段的主要成本管理措施是：（1）通過成本核算環(huán)節(jié)，掌握工程實(shí)際成本情況。將工程實(shí)際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行比較，計(jì)算成本差異，確定成本節(jié)約或浪費(fèi)數(shù)額。分析工程成本節(jié)超的原因，確定經(jīng)濟(jì)責(zé)任的歸屬。針對存在的問題，采取有效措施，改進(jìn)成本控制工作，并對成本責(zé)任部門和單位進(jìn)行業(yè)績評價(jià)和考核；（2）進(jìn)行嚴(yán)格的工程結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算審計(jì)，及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后的項(xiàng)目開發(fā)提供借鑒。

桂龍家園項(xiàng)目土方分項(xiàng)工程在招標(biāo)文件中明確了投標(biāo)報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，除政府因素不可抗力外，不對該分項(xiàng)工程綜合單價(jià)進(jìn)行調(diào)差。但在結(jié)算過程中，總包單位并未按投標(biāo)時的46元/m3結(jié)算，而是按當(dāng)時的市場價(jià)70元/m3向建設(shè)方提交結(jié)算資料，在審查過程中，建設(shè)方嚴(yán)格按照招標(biāo)文件及合同約定，確定該部分工程調(diào)差依據(jù)不足，在經(jīng)過多次的談判后最終按原投標(biāo)報(bào)價(jià)核減了該部分增加工程費(fèi)用約100萬元。在結(jié)算過程有效地控制了成本，同時滿足辦理產(chǎn)權(quán)初始登記的要求，建設(shè)單位將造價(jià)咨詢公司審核后的總包施工工程結(jié)算送深圳市建設(shè)工程造價(jià)管理站審定，造價(jià)站審核后核減177萬元。

深圳桂龍家園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在各階段實(shí)施過程中通過較為嚴(yán)格的管理，對項(xiàng)目進(jìn)行了有效的成本控制，最終按期交付。最終該項(xiàng)目開發(fā)總成本按總建筑面積控制在2400元/m2，按可售面積成功控制在3500元/m2，同時也保證了企業(yè)按經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定獲得了3%以下的利潤，取得了合理的經(jīng)濟(jì)回報(bào)和良好的社會效益。

3 結(jié)語

本文通過分析經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)各階段成本控制的特點(diǎn)，闡述了各階段成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容，提出成本控制的主要方法。結(jié)合工作中的實(shí)際案例，用實(shí)際數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的成本控制進(jìn)行論述，將對經(jīng)濟(jì)適用房成本控制具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：黃凡（1959-），深圳市廣深鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，經(jīng)濟(jì)師，研究生。

（責(zé)任編輯：周 瓊）