廣西開征物業(yè)稅的若干問(wèn)題研究

巫德富+李曉穎+唐鋒

[摘 要] 開征物業(yè)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到多方利益和博弈。廣西開征物業(yè)稅面臨的大環(huán)境和全國(guó)一樣，但廣西自身社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的不同，在必須遵循公平原則、寬稅基與低稅率原則以及稅收高效率、低成本原則基礎(chǔ)上，開征物業(yè)稅還需解決的關(guān)鍵問(wèn)題是：界定物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系;評(píng)估體系的不完善影響廣西開征物業(yè)稅;產(chǎn)權(quán)不明成為廣西開征物業(yè)稅的一大障礙;物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。廣西開征物業(yè)稅在立法、稅制要素、信息資源系統(tǒng)以及物業(yè)估價(jià)技術(shù)等要素都不具備，開征物業(yè)稅還有很長(zhǎng)的路要走。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成，廣西離開征物業(yè)稅也就不遠(yuǎn)了。

[關(guān)鍵詞] 廣西;物業(yè)稅;問(wèn)題研究

[中圖分類號(hào)] F810.424 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、物業(yè)稅的相關(guān)概念

從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為課稅對(duì)象，不區(qū)分經(jīng)營(yíng)性與非經(jīng)營(yíng)性，以其財(cái)產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定稅款，且應(yīng)納稅值隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。[1]

理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)之間的關(guān)系是物業(yè)稅開征的首要前提。房地產(chǎn)稅費(fèi)種類較多，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及房產(chǎn)交易稅費(fèi)等。由此可見，房產(chǎn)稅僅僅是房地產(chǎn)稅費(fèi)的一種。而物業(yè)稅是對(duì)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征收，因此，房產(chǎn)稅也從屬于物業(yè)稅。從簡(jiǎn)化稅制角度，開征物業(yè)稅，將房產(chǎn)稅、房產(chǎn)交易稅費(fèi)，以及現(xiàn)行涉及土地房產(chǎn)的所有稅費(fèi)并入其中，但不包括土地出讓金。

二、廣西開征物業(yè)稅必須遵循的原則

（一）公平原則

所謂公平就是相同支付能力的納稅人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相似的稅負(fù)，較高支付能力的納稅人承擔(dān)較高的稅負(fù)。保證公平的關(guān)鍵是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。因此，廣西開征物業(yè)稅的一個(gè)重要前提就是完善評(píng)估體系，建立一支高素質(zhì)的評(píng)估隊(duì)伍。

（二）寬稅基、低稅率原則

物業(yè)稅屬于地稅，廣西開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持寬稅基原則。一般而言，除學(xué)校、醫(yī)院、宗教等公益性和保障性住房等屬于減免范圍內(nèi)的房產(chǎn)和土地外，農(nóng)村和城鎮(zhèn)的其他房產(chǎn)、地產(chǎn)都應(yīng)該納入征稅對(duì)象，這樣可以保證相對(duì)穩(wěn)定的稅源。低稅率原則要實(shí)行階梯稅率或差別稅率，對(duì)一定面積或價(jià)值內(nèi)的住房實(shí)行低稅率，并根據(jù)廣西自身的財(cái)政支出水平及房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)具體確定。

（三）稅收高效率、低成本原則

所謂稅收高效率就是通過(guò)稅收發(fā)揮其在社會(huì)資源有效配置中的作用，低成本是指在征稅過(guò)程中要節(jié)省稅收成本，物業(yè)稅的開征要使其對(duì)社會(huì)福利損失降到最低，不能對(duì)家庭正常擁有保障性住房的需求產(chǎn)生影響。

三、廣西開征物業(yè)稅需解決的關(guān)鍵問(wèn)題

（一）界定物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系

物業(yè)稅與土地出讓金關(guān)系的界定是開征物業(yè)稅不能繞開的問(wèn)題，也是廣西開征物業(yè)稅首先要解決的問(wèn)題。關(guān)于二者之間的關(guān)系，業(yè)界有兩種觀點(diǎn)：一是把土地出讓金并入物業(yè)稅中;二是土地出讓金不應(yīng)納入物業(yè)稅中。第一種觀點(diǎn)是政府已經(jīng)收取了40-70年的土地出讓金，若再收取物業(yè)稅，這是雙重收稅，將加重老百姓的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，把土地出讓金并入物業(yè)稅中，將有利于降低開發(fā)商的開發(fā)成本，從達(dá)到降低房?jī)r(jià)的作用。筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，主要基于以下考慮：第一，物業(yè)稅是稅收，土地出讓金是40-70年的土地租金，是一種收益，二者在本質(zhì)上就有所不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅中缺乏理論依據(jù)。第二，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，政府將失去對(duì)土地資源的分配依據(jù)，土地不在是財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓、抵押等就無(wú)從談起，嚴(yán)重影響金融秩序;同時(shí)，地方政府失去了一次性取得財(cái)政的機(jī)會(huì)，影響當(dāng)期的財(cái)政收入，影響地方政府開征物業(yè)稅的積極性。第三，土地出讓金分開征收，降低了開發(fā)商的進(jìn)入門檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的，房?jī)r(jià)主要是受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及供需關(guān)系的影響。

廣西作為欠發(fā)達(dá)地區(qū)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的背景下，面臨著主動(dòng)發(fā)展與被動(dòng)進(jìn)入新常態(tài)的挑戰(zhàn)。剛進(jìn)入工業(yè)化中期階段不久，人均GDP僅相當(dāng)于全國(guó)水平的73%，全面小康社會(huì)總體實(shí)現(xiàn)程度低于全國(guó)7.9個(gè)百分點(diǎn)，在發(fā)展階段上滯后全國(guó)，在這種情況下廣西提前進(jìn)入新常態(tài)，與全國(guó)特別是東部地區(qū)比起來(lái)，顯得比較被動(dòng)，適應(yīng)起來(lái)難度更大。因此，廣西開征物業(yè)稅，同時(shí)保留土地出讓金，應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)適用新常態(tài)的產(chǎn)業(yè)用地在土地出讓金方面給予優(yōu)惠;物業(yè)稅的稅率和減免扣除方面應(yīng)當(dāng)考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不能一味的參照發(fā)達(dá)地區(qū)或城市房地產(chǎn)的物業(yè)稅的征收管理辦法。

（二）評(píng)估體系的不完善影響廣西開征物業(yè)稅

就全國(guó)而言，物業(yè)稅征收的是市場(chǎng)價(jià)值，開征物業(yè)稅需要每年對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。因此，需建立公正、客觀和科學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)體系，但我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)體系并不完善，市場(chǎng)還不規(guī)范，存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、政企不分以及評(píng)估人員素質(zhì)低等問(wèn)題，難以適應(yīng)開征物業(yè)稅的要求。[2]

就廣西而言，近年來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)為促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易、維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序發(fā)揮了重要作用。但隨著廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)需求日益旺盛，如果開征物業(yè)稅，對(duì)估價(jià)服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)。然而房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性要求極高，目前廣西房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平還存在參差不齊的現(xiàn)狀，和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)相比仍有較大的差距。據(jù)調(diào)查，廣西目前擁有的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)近1000人，完全不能滿足開征物業(yè)稅后對(duì)估價(jià)人員的需求。特別是近年來(lái)，誠(chéng)信缺失、惡性競(jìng)爭(zhēng)等不良估價(jià)行為影響了廣西房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康有序發(fā)展。廣西開征物業(yè)稅需要一個(gè)良好的估價(jià)環(huán)境和完善的評(píng)估體系與目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀有較大的差距，因此廣西要順利開征物業(yè)稅需要完善房地產(chǎn)估價(jià)體系，進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)估價(jià)環(huán)境。

（三）產(chǎn)權(quán)不明成為廣西開征物業(yè)稅的一大障礙

廣西物業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系缺乏明顯的法律界定，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是廣西大部分物業(yè)的《房屋所有權(quán)證》與《土地使用證》是分開的，并且證書的頒發(fā)分別屬于兩個(gè)不同部門，但一般而言，二者是不可分割的，應(yīng)當(dāng)雙證合一，頒發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》這就需要房管局和土地局聯(lián)合辦公;二是同一個(gè)人在不同的地區(qū)或城市均購(gòu)買了房屋，應(yīng)弄清不同物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，弄清擁有多少套房屋，這個(gè)問(wèn)題在國(guó)家推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之前很難確定，但隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一實(shí)施，2014年建立了統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年將推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成，屆時(shí)每個(gè)人所擁有多少套房屋以及房屋的坐落都可以查詢，為征收第二套、第三套住房提供依據(jù)，同時(shí)也為同一個(gè)所有者在在不同區(qū)域征收不同的物業(yè)稅做鋪墊，比如，如果第二套房在南寧市所轄上林縣與在市中心區(qū)擁有第二套房性質(zhì)是完全不一樣的;三是產(chǎn)權(quán)不明還體現(xiàn)出行政化體制與市場(chǎng)化體制并存的二元房地產(chǎn)體制特征，在實(shí)際征管過(guò)程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難相當(dāng)大，相當(dāng)一部分人是使用人在繳稅，這與物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)不符。這一障礙隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得以清除。endprint

（四）物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定

物業(yè)稅囊括了所有的房地產(chǎn)稅，涉及到取得環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和持有等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)涉及到大量稅費(fèi)，既有土地管理及房地產(chǎn)管理等多個(gè)部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營(yíng)交易、過(guò)戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用，也涉及到稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、交易環(huán)節(jié)征收的稅，在物業(yè)稅征收過(guò)程中，哪些應(yīng)該保留或取消應(yīng)根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和具體情況而定，廣西在開征物業(yè)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平取消或保留應(yīng)有的稅費(fèi)，并確定合理的稅負(fù)但難以很快地測(cè)算出來(lái)。同時(shí)，開征物業(yè)稅還應(yīng)同未來(lái)將開征的另一種財(cái)產(chǎn)稅（遺產(chǎn)稅）相協(xié)調(diào)。廣西開征物業(yè)稅的稅負(fù)水平確定主要有以下幾個(gè)方面：第一，起征點(diǎn)、免征額的確定。結(jié)合自身特點(diǎn)，比如，廣西人均居住面積較高，并且廣西大多數(shù)家庭都擁有兩個(gè)孩子，起征點(diǎn)以四口之家作為基本單位家庭，如四口之家僅擁有150平方米的房屋，以35平方米作為保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)，扣除140平方米，實(shí)際交稅為10平方米，這樣在保留土地出讓金的情況下，減輕老百姓的納稅負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，第二套、第三套住房將沒(méi)有起征點(diǎn)和免征額，按全部房產(chǎn)價(jià)值為稅基進(jìn)行征稅，即按現(xiàn)值征稅。第二，稅率的確定。廣西政府根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。征收物業(yè)稅對(duì)普通住宅和非普通住宅也應(yīng)有所區(qū)分并根據(jù)不同區(qū)段不同稅率進(jìn)行征收或減免。[3]

四、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)稅是我國(guó)未來(lái)稅制改革的一個(gè)重要方向，但物業(yè)稅并不是完全新設(shè)立的一個(gè)稅種，與正在征收的房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關(guān)聯(lián)，因此牽涉面較廣。目前，廣西開征物業(yè)稅在立法、稅制要素、信息資源系統(tǒng)以及物業(yè)估價(jià)技術(shù)等要素都不具備，肯定還需要長(zhǎng)時(shí)間準(zhǔn)備和醞釀，廣西開征物業(yè)稅為時(shí)尚早，但應(yīng)進(jìn)行深入的研究和準(zhǔn)備，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成，屆時(shí)，廣西開征物業(yè)稅的條件將得到進(jìn)一步完善，離開征物業(yè)稅也就不遠(yuǎn)了。[4]

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]徐滇慶.房?jī)r(jià)與物業(yè)稅[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008

[2]吳立范.物業(yè)稅的四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題[N].南方周末，2007-11-08

[3]龐鳳喜.物業(yè)稅九大問(wèn)題淺議[J].稅制改革，2008（4）：36-39

[4]張青.我國(guó)開征物業(yè)稅的意義及現(xiàn)實(shí)評(píng)述[J].涉外稅務(wù)，2010（7）

[責(zé)任編輯：王鳳娟]endprint