農(nóng)村土地使用權流轉的主要方式及效力評價

楊遂全　祁全明

摘 要： 我國農(nóng)村土地主要有農(nóng)戶享有使用權的承包地和宅基地，就目前法律規(guī)定來看，無論是承包地經(jīng)營權還是宅基地使用權都不允許買賣，因為農(nóng)戶只享有使用權而沒有所有權，不能處分承包地和宅基地。但是現(xiàn)實的情況是，目前在農(nóng)村存在著大量的承包地和宅基地的流轉，其中包括宅基地使用權的流轉、將房屋和宅基地使用權一起流轉、承包地經(jīng)營權的流轉、將房屋、宅基地使用權和承包地經(jīng)營權一起打包流轉等情形。這些流轉方式在農(nóng)村現(xiàn)實中已經(jīng)廣泛存在并被接受和履行，但在法律層面還有許多問題，尤其是這些流轉方式的效力問題。在解決這些問題時應該具體情況具體分析，結合法律規(guī)定和現(xiàn)實情形予以考慮，從而做出不同的效力判斷。

關鍵詞：承包地經(jīng)營權；宅基地使用權；土地流轉；法律效力

中圖分類號：F325.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-9107（2015）02-0001-07

正如馬克思所說：“土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”[1]。中國歷來都非常重視土地問題。從目前的法律規(guī)定來看，農(nóng)民對土地所享有的權利主要是土地承包經(jīng)營權和宅基地使用權，但這兩項權利都屬于用益物權的類型，農(nóng)民只享受占用、使用、收益的權利，可以進行法律規(guī)定范圍的流轉，沒有處分的權利，尤其是不允許買賣?？墒歉鶕?jù)筆者的調查，目前在農(nóng)村大量存在著土地的流轉買賣，已經(jīng)完全突破了法律的規(guī)定，并且這些做法并沒有因為其違反法律規(guī)定而在實踐中被認定為無效，而是被買賣雙方認真地遵守并履行著。本文將結合筆者的調查和相關法律規(guī)定與學理，就目前農(nóng)村大量存在的土地流轉的主要方式及其效力進行相關分析和解讀，并提出一些解決辦法。

一、農(nóng)村土地使用權流轉的現(xiàn)狀和主要形式

為了更好地了解農(nóng)村實際，筆者對甘肅省古浪縣的3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行了調研，本次調研主要集中在古浪縣的西靖鄉(xiāng)、民權鄉(xiāng)和大靖鎮(zhèn)3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中西靖鄉(xiāng)屬于半山區(qū)、純農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以旱地種植為主，剛開始新農(nóng)村建設，城鎮(zhèn)化水平比較低，土地買賣和流轉比較少；民權鄉(xiāng)也屬于半山區(qū)，但是以水地種植為主，城鎮(zhèn)化程度較西靖鄉(xiāng)要高，土地買賣和流轉也比較多；而大靖鎮(zhèn)則屬于“絲綢之路”東線的古鎮(zhèn)，有著悠久的歷史和貿易傳統(tǒng)，也是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟貿易中心，相比西靖鄉(xiāng)和民權鄉(xiāng)，城鎮(zhèn)化程度較高，土地買賣和流轉就更多。3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)共發(fā)放調查問卷120份，回收有效問卷120份，回收率100%。其中涉及到宅基地的取得、農(nóng)村土地的流轉等問題。另外在調查過程中，筆者還有針對性地對個別農(nóng)戶進行了訪談，獲得了大量的農(nóng)村土地流轉的第一手資料。就筆者走訪調查的3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)來說，目前關于土地流轉的方式主要有以下4種：

（一）宅基地使用權的流轉

這種情況在3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中都存在，而且比較普遍。根據(jù)調研來看，又有兩種情況：第一種是農(nóng)戶將自己通過集體成員身份獲得的宅基地使用權直接進行買賣。在這種情況下，所出賣的宅基地上一般沒有房屋等其他構筑物，就是一塊地皮，這種只能算是“裸賣”。第二種是即采取所謂的“合作建房”或者“賣地建房”，這種流轉主要是在大靖鎮(zhèn)。其具體做法是：擁有宅基地的農(nóng)戶將宅基地的一部分出賣給投資者以獲得資金支持，從而能夠自己建起更好的房子并用于經(jīng)營，而投資者通過資金的出讓來獲得部分宅基地的使用權，并在這一部分宅基地上建房，或用于出租，或自己經(jīng)營，實現(xiàn)了雙贏的局面。但是這種方式取得的宅基地和所建的房屋都沒有取得任何權利證明。這兩種買賣宅基地使用權的行為主要有以下幾個特點：

1.交易主體的不特定性。根據(jù)法律規(guī)定，宅基地使用權不得買賣，但是可以在本集體組織成員之間進行流轉，其不得向本集體組織成員以外的人轉讓。也就是說，即便是流轉，宅基地流轉的主體也是特定的，只能是本集體組織的成員。但是在調查中發(fā)現(xiàn)，賣方一般是本集體經(jīng)濟組織成員，是依據(jù)其集體成員身份獲得的宅基地使用權人，是特定的。而買方則不特定，有的是本集體組織的成員，有的是其他集體組織的成員，甚至還有城鎮(zhèn)戶口的也來買。對于賣方來說，對方是誰不重要，關鍵是價格，只要出價合適，誰都可以賣。

2.交易方式和程序的非規(guī)范化。在交易方式和程序上，買方和賣方一般是私下交易，或是通過中間人交易。就調查的情況來看，基本上都是熟人之間、親戚之間，或是通過熟人或親戚介紹進行交易。在農(nóng)村這樣一個非常重視關系和面子的“熟人社會”，基本上不會簽訂正式的合同，最多寫一個書面的收條或者協(xié)議，就算是交易完成了。另一方面，買賣雙方在完成了交易以后，不管買方是本集體組織成員、其他集體組織成員還是城鎮(zhèn)戶口，基本上都不通過本集體進行備案或者經(jīng)過本集體的討論，直接由買賣雙方進行交付，而后買方直接取得對宅基地的使用權。而宅基地所在的集體組織也很少對這些現(xiàn)象進行干預。

（二）只出賣房屋

房屋作為農(nóng)民自己的財產(chǎn)，農(nóng)民對其擁有完全的所有權，可以占用、使用、收益和處分，其中就包括了出租、抵押、買賣等方式。因此從法律上來看，農(nóng)民出賣自己的房屋是完全合法的。但是問題是房屋是建在土地上的，出賣房屋必然牽涉到房屋下面的土地的轉讓問題。就目前的情況來看，農(nóng)村房屋下面的土地都是所有權屬于集體的宅基地，農(nóng)民享有的僅僅是使用權。而一旦出賣房屋，根據(jù)“房地一體”原則，房屋之下的宅基地也將被出賣。這就導致宅基地被隱形地買賣。

在調查中發(fā)現(xiàn)，只賣房屋導致宅基地流轉的情況也有兩種：一是名為賣房，實為賣地。即有些農(nóng)戶打著賣房的旗號，實則是想通過賣房來賣地。出現(xiàn)這種情況是由于目前宅基地禁止買賣，但是宅基地上的房屋卻可以自由買賣，于是這些農(nóng)戶就通過房屋買賣來實現(xiàn)宅基地的買賣。二是本來就想賣宅基地，但是為了獲得更高的出價，在宅基地上蓋幾間房屋，然后進行房屋的出賣，可以借此來提高宅基地買賣的價格。

（三）承包地經(jīng)營權的流轉

承包地是農(nóng)戶根據(jù)其集體成員身份承包的由其所屬集體組織所有的發(fā)包土地。農(nóng)戶一旦承包土地，就成為土地承包經(jīng)營權的享有者，其依法享有占用、使用、收益的權利，承包地的所有權性質不變，仍屬于本集體所有。筆者在調查中發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村不僅存在著買賣承包地經(jīng)營權的情況，而且還存在著買賣和變更土地用途的情形。因此，這種流轉也有兩種情形：

1.以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的的承包地經(jīng)營權的流轉。出現(xiàn)這種情形主要是由于我國法律規(guī)定的農(nóng)村承包地30年不變的期限，以及在此期限內實行的“增人不增地、減人不減地”的規(guī)則（即農(nóng)戶因娶妻生子增加人口，不因此而增加原有承包地面積；因家庭成員去世、女兒出嫁、子女當國家公務員等原因而人口減少，也不因此而減少原有承包地面積）[2]。但是該政策在實踐中遇到的問題就是期限的穩(wěn)定性與人口的流動性之間的矛盾。隨著城市化進程的加快，很多農(nóng)民進城務工、經(jīng)商，最后定居，但在農(nóng)村他還有承包地，可是他又不可能回去耕種，導致有的土地撂荒，而有的農(nóng)戶則將承包地直接賣掉，以換取現(xiàn)實的金錢利益。但是這些買賣基本上都是賣給其他農(nóng)戶進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，并沒有變更承包地的用途，而且同宅基地的買賣一樣，買受人的身份并不重要，仍然實行價高者得的規(guī)則。

2.以變更承包地用途為目的的流轉。筆者在調查中就發(fā)現(xiàn)部分農(nóng)戶將自己的承包地直接賣給他人，但并不是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而是用做宅基地建設或者其他建設用地，并且簽訂了協(xié)議。一般這種協(xié)議的名稱是“土地使用權轉讓協(xié)議”，但實際上轉讓的是屬于甲方享受使用權的土地承包經(jīng)營權。由于甲方和乙方屬于不同的集體經(jīng)濟組織，依據(jù)法律規(guī)定，應該經(jīng)過甲方所在集體的討論同意之后才可以，并且轉讓后仍然用作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。但是乙方在取得使用權后，直接變更了土地的用途，將原來的耕地變?yōu)榱苏?，甚至建設用地，在上面建造住房、廠房等。

（四）打包流轉

即流轉的不僅是房屋，還包括戶主的宅基地使用權和承包地經(jīng)營權，將這三者打包作為整體流轉，尤其是戶口仍然在本集體但人不在本集體生活的農(nóng)戶，他們將利用集體成員身份獲得的宅基地以及宅基地上的房屋和承包地出賣給其他人獲取利益。出現(xiàn)這種打包流轉的原因主要是有些農(nóng)戶舉家遷移，但是其宅基地和承包地又無人回收，尤其是作為集體經(jīng)濟組織的不作為，以及30年不變的承包期都為打包買賣土地提供了便利。

二、我國關于農(nóng)村土地的主要法律規(guī)定

（一）關于土地承包經(jīng)營權的主要規(guī)定

我國《物權法》第125條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權是指承包人“依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”。結合《物權法》《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的相關規(guī)定，目前我國關于土地承包經(jīng)營權的規(guī)定主要有以下幾點：

1.承包人的身份限制：《農(nóng)村土地承包法》第15條規(guī)定：“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶?！币虼?，承包人只能是本集體經(jīng)濟組織的成員，以家庭（戶）為單位進行承包，具有強烈的身份屬性。

2.承包地的目的限制：農(nóng)戶承包的土地只能從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，未經(jīng)依法批準，不得變更為非農(nóng)業(yè)用地或者用于非農(nóng)建設（《物權法》第128條）。如果改變承包地的用途，土地承包經(jīng)營權應該終止。

3.承包地的流轉限制：土地承包經(jīng)營權可以采取轉包、出租、互換、入股、轉讓或者其他方式流轉。但是轉包須經(jīng)發(fā)包人同意，且只能轉讓給本集體經(jīng)濟組織成員；而入股根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第41條的規(guī)定，僅限于“承包人之間”；轉讓則是將承包經(jīng)營權部分或者全部讓與他人。而根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，不允許承包地的買賣。

4.承包地的期限限制：根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》和《物權法》的規(guī)定，耕地的承包期為30年，草地的承包期為30-50年，林地的承包期為30-70年。但是也有學者認為家庭土地承包經(jīng)營權實質上是一種無期限的用益物權。其理由是承包期屆滿可以繼續(xù)承包或者重新簽訂土地承包經(jīng)營合同，因此是無期限的[3]。但從法律規(guī)定和實際的操作來看，農(nóng)戶可以在承包期滿了以后繼續(xù)承包，比如1998年的第二輪土地承包合同的簽訂，其實這已經(jīng)說明了是有期限的，正是因為有前面的期限限制，才有在期限屆滿以后繼續(xù)承包或重新簽訂合同的機會，否則簽訂一次就可以永久享有了。

（二）關于宅基地使用權的主要規(guī)定

根據(jù)我國《物權法》第152條規(guī)定，宅基地使用權是指農(nóng)村村民依法享有的，在其所屬集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的一種用益物權。宅基地使用權屬于我國特有的用益物權類型，目前關于宅基地使用權的規(guī)定主要有：

1.適用對象的局限性：宅基地使用權僅適用于在集體所有的土地上建造房屋或者其他建筑物，國有土地上建造住房或其他建筑物適用建設用地使用權的規(guī)定。

2.權利主體的局限性：享有宅基地使用權的人只能是屬于本集體經(jīng)濟組織的村民，且只能以“戶”為單位申請，實行嚴格的“一戶一宅”原則，是一種身份和福利的象征。

3.無償性和無期限性：宅基地的取得只要是本集體經(jīng)濟組織成員，就可以申請，而且是無償使用，不需要支付任何對價，并且沒有期限限制。

4.宅基地轉讓的嚴格限制：《物權法》并沒有對宅基地是否可以轉讓做出明確的規(guī)定，而是在《物權法》第153條規(guī)定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。其他法律法規(guī)對于宅基地的轉讓都采取了嚴格的限制措施，比如：（1）根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房再申請的不予批準；（2）國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》和國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見中》也規(guī)定：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證；（3）《物權法》第184條第2項和《擔保法》第37條第2款規(guī)定，宅基地使用權不得抵押；（4）宅基地的轉讓只限制在本集體經(jīng)濟組織成員內部，宅基地不得單獨轉讓等。

上述關于土地承包經(jīng)營權和宅基地使用權的規(guī)定，在很大程度上使廣大農(nóng)民能“耕者有其田”、“居者有其屋”，因為對于廣大農(nóng)民來說，土地就是他們的安身立命之所和基本的生存保障?！皬闹袊r(nóng)村土地制度設計來看，我國農(nóng)戶所獲得的土地權力不僅僅是單純的經(jīng)濟權力，主要的還是與成員身份緊密結合的社會保障權”[3]。因此在法律上確保農(nóng)村土地關系的穩(wěn)定，不僅關系到農(nóng)民的基本生活和命運，也關系到農(nóng)村社會的穩(wěn)定和國家的長治久安以及經(jīng)濟社會的協(xié)調發(fā)展。但是隨著農(nóng)村人口的流動，大量農(nóng)民工進城務工，導致了農(nóng)村大量耕地、房屋和宅基地的閑置。另一方面，隨著新農(nóng)村建設和城鎮(zhèn)化進程的加快，大量城市人口開始涌向農(nóng)村，在農(nóng)村生活和從事其他業(yè)務，但是這些城市人口又不能獲得宅基地和承包地，只能通過租賃或者其他方式來居住。而從筆者的調研中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民也非?？释恋氐牧鬓D，這樣就可以使其閑置的土地充分利用，為他們帶來現(xiàn)實的收益。但是面對法律上的種種限制，他們只能采取各種隱性的方式交易，以實現(xiàn)自身利益的最大化。面對這樣法律規(guī)定與現(xiàn)實交易的沖突，如何對這些現(xiàn)象和行為進行解釋和規(guī)制，就需要結合法律規(guī)定和現(xiàn)實情況對各種行為的效力進行評價。

三、農(nóng)村土地流轉方式的現(xiàn)實效力考察

（一）宅基地使用權流轉的現(xiàn)實效力考察

出賣宅基地使用權的情況有兩種，一是“裸賣”，即只出賣宅基地的地皮；二是賣地建房。其實兩種形式都是通過宅基地的出賣換取金錢，導致宅基地主體的變更。只不過第一種是絕賣，賣了以后出賣人再不得在宅基地上有任何權利，而后一種是活賣，賣了以后原出賣人和新的買受人還可以一起在宅基地上建造房屋等。從農(nóng)村現(xiàn)實來考察會發(fā)現(xiàn)，盡管在法律上對宅基地使用權買賣的行為會根據(jù)買受人身份的不同而區(qū)別對待，但是在現(xiàn)實中，不管買受人是不是本集體經(jīng)濟組織的成員，也不管是否有正式的買賣合同，只要錢地兩清，不但買賣雙方會認為是有效的，并且會積極履行，而且宅基地所在的集體經(jīng)濟組織也認為是有效的，基本上不會進行干涉，而任由農(nóng)戶進行出賣。

（二）房屋流轉的現(xiàn)實效力考察

盡管法律上允許房屋的買賣，但是由于“房地一體”原則的實行和宅基地的特殊屬性，導致農(nóng)村房屋買賣大多被認定為無效，但是這并不妨礙農(nóng)村房屋買賣的熱情和火爆。在筆者調查中發(fā)現(xiàn)，仍有很多人想出賣自己的房屋，也有很多人愿意去買，他們并不會因為法律認定這樣的行為無效而望而卻步，甚至出現(xiàn)了房屋買賣的投資市場，他們通過倒賣，利用差價賺取更多的利潤。一院房子在幾年內可以數(shù)易其主，并且也不履行什么登記手續(xù)，只有買賣雙方的一紙協(xié)議。另一方面，村委會基本上也不管不問，因為在他們的心中認為，既然房子已經(jīng)蓋在地上了，那么房子和地就都是出賣人的，出賣人可以任意處分。所以在現(xiàn)實中仍然存在著大量的房屋買賣，并且這些行為大多數(shù)都有效地被履行著。一旦涉及糾紛訴諸法院，那就會按照法律規(guī)定被判為無效。

（三）承包地經(jīng)營權流轉的現(xiàn)實效力考察

承包地經(jīng)營權的出賣主要是兩種形式，一是不變更土地用途的出賣，即買受人繼續(xù)在承包地上從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；二是以變更土地用途為目的的出賣。在現(xiàn)實中，這兩種情況普遍存在，并且都很普遍地被履行。

1.就不變更用途的買賣來看，現(xiàn)實中受到的限制很少，主要表現(xiàn)在：一是發(fā)包方的同意形同虛設。在調研中發(fā)現(xiàn)，只要轉讓人和受讓人達成協(xié)議，發(fā)包方基本不會對雙方的資質進行審查，直接就可以同意。從法律上來講，發(fā)包方是集體經(jīng)濟組織，但是由于集體經(jīng)濟組織的權力主要是由村委會來行使，在農(nóng)村甚至直接就是村長或者村支書說了算，所以很多情況下發(fā)包方是否同意就看村長或者村支書是否同意。于是有些人就通過人情、關系或者金錢來換取發(fā)包方的同意。二是法律對于轉讓人和受讓人的限制條件也形同虛設。從法律規(guī)定來看，發(fā)包人的同意會決定轉讓行為能否成功，但是由于發(fā)包人的不作為，導致實際買賣中轉讓人和受讓人基本沒有任何限制。

2.對于以變更土地用途為目的的出賣行為，主要出現(xiàn)在新農(nóng)村建設過程中。根據(jù)政府的統(tǒng)一規(guī)劃和安排，大量農(nóng)村居民被集中安置在一個居住區(qū)，居住區(qū)屬于原有的其他集體經(jīng)濟組織的承包地范圍，由政府統(tǒng)一將這些承包地通過變更土地用途變?yōu)檎赜玫?，然后進行統(tǒng)一分配，宅基地的面積也是統(tǒng)一的。但是由于宅基地面積較小，無法滿足新搬農(nóng)民對于基本生產(chǎn)生活的需要，所以很多農(nóng)戶選擇將宅基地周邊的承包地也占為己有，而這些承包地由于沒有被政府統(tǒng)一規(guī)劃和變更土地用途，所以仍然屬于原承包戶。為了能夠對這些土地予以利用，就出現(xiàn)了買賣承包地的行為，雙方將承包地進行買賣，并且在協(xié)議中寫明了所謂的“永久為業(yè)”，以及約定如果其他單位和個人對轉讓有異議，由轉讓人負責妥善處理。這里所謂的異議，主要是指轉讓人所在的集體經(jīng)濟組織的同意問題和土地用途的變更問題。由此可以看出，農(nóng)戶對于這樣的法律規(guī)定是明白的，可是他們仍然這樣去做，并且簽訂了協(xié)議以后就會很快履行。之所以敢這樣做，是因為他們有自己的解決辦法和對這些問題的基本判斷。比如對于集體經(jīng)濟組織的同意問題，一般都是采取人情關系來解決，由雙方當事人共同通過宴請、送禮等方式來使村長或者村支書同意。對于由雙方協(xié)商將承包地變?yōu)檎厣踔赁r(nóng)村建設用地的問題，實際上只要政府不追究，沒有人會去干涉這些問題。而實際上農(nóng)民也非常清楚這樣的現(xiàn)實，因此會出現(xiàn)買賣耕地用作宅基地甚至農(nóng)村建設用地的情況。

（四）打包買賣的現(xiàn)實效力考察

在調研中筆者發(fā)現(xiàn)，造成這種打包出賣現(xiàn)象出現(xiàn)主要有兩個原因，一是如前面提到的舉家遷移等，導致承包地無人耕種，房屋無人居住；第二個原因也是更為重要的原因是集體經(jīng)濟組織的不作為。按照《農(nóng)村土地承包法》第26條第3款的規(guī)定，承包期內，如果承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農(nóng)業(yè)戶口的，承包方不交回承包的耕地和草地的，發(fā)包方可以收回。《土地管理法》第65條也規(guī)定了，因遷徙等原因停止使用土地的，集體經(jīng)濟組織可以收回宅基地。但是在現(xiàn)實中，即使出現(xiàn)了法律規(guī)定的收回情形，承包地和宅基地也很少被收回。其主要原因，就承包地而言是30年的不變期限和“增人不增地、減人不減地”的政策；而就宅基地來說，主要是傳統(tǒng)文化的影響和人情面子等原因。正是由于這些原因，為打包出賣提供了機會。一般轉讓人都是本集體經(jīng)濟組織的成員，因為只有本集體經(jīng)濟組織成員才有可能獲得宅基地和承包地，但是受讓人的身份就不一定局限于本集體經(jīng)濟組織成員了，有可能是其他集體經(jīng)濟組織成員，也有可能是城鎮(zhèn)人口。不管受讓人是誰，只要雙方當事人就買賣達成協(xié)議就可以了，也很少按照法律規(guī)定履行相應的程序和辦理相應的手續(xù)。因此，在實踐中，打包買賣土地的行為也被農(nóng)民和其所在的集體經(jīng)濟組織所認可。

四、農(nóng)村土地流轉方式的法律效力評價

（一）宅基地使用權流轉的法律效力評價

從目前我國法律規(guī)定來看，農(nóng)村宅基地使用權的流轉受到較多限制，更是嚴格禁止宅基地的買賣。根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！闭厥褂脵嗍潜炯w經(jīng)濟組織村民基于其身份而無償取得的，與集體經(jīng)濟組織成員的資格是緊密聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有身份屬性、福利屬性和社會保障的功能。因此，原則上買賣宅基地的行為都是違法的。但是另一方面，根據(jù)法律規(guī)定，宅基地是可以轉讓給本集體經(jīng)濟組織成員，而不能轉讓給本集體經(jīng)濟組織以外的成員。因此，從法律層面來講，上述兩種買賣行為的效力評價，要結合買受人的身份來認定這種行為的效力，如果買受人是本集體經(jīng)濟組織成員，則是有效的，可以轉讓；如果買受人不是本集體經(jīng)濟組織成員，那就應該是無效的。表面上看起來這一效力評價有違市場經(jīng)濟的基本原則，但是基于法律的強制性規(guī)定和宅基地的身份、福利和社會保障屬性就可以理解了。