城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控

周瑩瑩等

【摘 要】 城市邊緣區(qū)處于城市與農(nóng)村地區(qū)過(guò)渡地帶，其地價(jià)具有復(fù)雜性。城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過(guò)程中面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，文章詳細(xì)分析了其中的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，如土地估價(jià)機(jī)構(gòu)委托風(fēng)險(xiǎn)、土地估價(jià)人員執(zhí)業(yè)素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)及評(píng)估方法的選取和參數(shù)確定風(fēng)險(xiǎn)等。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步構(gòu)建了城市邊緣區(qū)土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控系統(tǒng)，并闡釋了該系統(tǒng)的施行機(jī)制，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，以期減小評(píng)估誤差，提升城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確性。

【關(guān)鍵詞】 城市邊緣區(qū)； 土地資源； 價(jià)格評(píng)估

中圖分類號(hào)：F714.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2015）09-0062-05

土地資源是一種稀缺性資源與財(cái)產(chǎn)，城市邊緣區(qū)處于城市與農(nóng)村的過(guò)渡地帶，受城市與農(nóng)村的雙重影響，其土地價(jià)格具有復(fù)雜性及動(dòng)態(tài)性。城市邊緣區(qū)是城市快速擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)也是土地交易頻繁、土地價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化的特殊地帶。近年來(lái)，在建設(shè)用地?cái)U(kuò)張和經(jīng)濟(jì)利益等因素的驅(qū)動(dòng)下，為避免開(kāi)發(fā)城市內(nèi)部土地帶來(lái)的高成本，城市邊緣區(qū)土地相對(duì)于城市內(nèi)部土地具有良好的生態(tài)環(huán)境、較低廉的土地價(jià)格，引起了土地需求者的廣泛關(guān)注。我國(guó)國(guó)土資源部已頒布《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》、《農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》等，使農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地的定級(jí)估價(jià)有了規(guī)范、系統(tǒng)的技術(shù)依據(jù)，然而如何準(zhǔn)確地評(píng)估城市邊緣區(qū)土地的價(jià)格以及防范評(píng)估過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，仍是普遍關(guān)注的問(wèn)題。

伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口持續(xù)增長(zhǎng)，城市因其自身發(fā)展需要不斷向外擴(kuò)張。近年來(lái)我國(guó)城市建設(shè)用地和征地面積基本呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢(shì)，具體如表1所示。從2005年以來(lái)征地面積年均增幅10%左右，2012年較2011年約增長(zhǎng)17.36%。城市邊緣區(qū)處于城市建成區(qū)和農(nóng)村地區(qū)之間漸變?nèi)诤系牡赜颍浅鞘袛U(kuò)張的首要區(qū)域，城市邊緣區(qū)土地開(kāi)發(fā)利用活動(dòng)異?；钴S，因而必然涉及到對(duì)土地交易具有重要影響的土地價(jià)格評(píng)估問(wèn)題。然而，如何判斷及篩選影響城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格的因素，以及選取何種土地資源價(jià)格評(píng)估方法，以力求準(zhǔn)確地進(jìn)行城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格的評(píng)估，并有效地防范與控制評(píng)估過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)狀況，減小評(píng)估誤差，以及如何構(gòu)建城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控系統(tǒng)等問(wèn)題值得深入探討。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2011—2013年三年的城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到了51.27%、52.57%、53.73%。據(jù)中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2005年、2006年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地購(gòu)置面積分別為38 209.86萬(wàn)平方米、36 791.02萬(wàn)平方米，2007年增至40 609.18萬(wàn)平方米，2008年、2009年呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，土地購(gòu)置面積分別為36 785.37萬(wàn)平方米、31 906.08萬(wàn)平方米，2010年、2011年分別升至40 969.53萬(wàn)平方米、40 972.95萬(wàn)平方米，2012年、2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地購(gòu)置面積分別為35 666.8萬(wàn)平方米、38 814.38萬(wàn)平方米?？梢钥闯鲭S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，土地市場(chǎng)活躍程度亦逐漸增強(qiáng)，在這一過(guò)程中進(jìn)行城市邊緣區(qū)土地價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)研究，具有重要的理論與實(shí)踐意義。本文在分析土地估價(jià)作用及其具體評(píng)估過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)因素的基礎(chǔ)上，構(gòu)建城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控系統(tǒng)，提出有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以提升地價(jià)評(píng)估的準(zhǔn)確性、減少評(píng)估誤差。

一、土地資源價(jià)格評(píng)估的主要作用

目前我國(guó)共有40 000多名土地估價(jià)師，約20 000名執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師在全國(guó)3 000余家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，隨著社會(huì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，土地估價(jià)行業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒏鼜V，發(fā)揮的作用也會(huì)更大。伴隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地交易逐漸頻繁，而進(jìn)行土地資源估價(jià)，具有以下方面作用：

第一，滿足在經(jīng)濟(jì)秩序逐步建立過(guò)程中對(duì)地價(jià)具體狀況的鑒證，主要包括土地資源的經(jīng)濟(jì)責(zé)任確定、土地資源利益關(guān)系界定及對(duì)土地資源價(jià)格爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)等。此外，在確定土地資源稅收時(shí)，亦需對(duì)土地資源價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地資源價(jià)格評(píng)估制度是經(jīng)濟(jì)社會(huì)信用機(jī)制的重要組成部分，其實(shí)質(zhì)是誠(chéng)信機(jī)制。估價(jià)制度的最初產(chǎn)生，源于對(duì)資產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定過(guò)程中的不信任假說(shuō)。在市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的過(guò)程中，利益主體各方需要了解資產(chǎn)的價(jià)格狀況。然而，由于信息不對(duì)稱及缺乏專業(yè)知識(shí)等原因，利益主體很難真實(shí)地掌握資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格狀況。在此情況下，估價(jià)方介入，以過(guò)硬的專業(yè)知識(shí)和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并以誠(chéng)信為基礎(chǔ)，客觀公正地對(duì)土地資源價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，從專業(yè)的角度將資產(chǎn)價(jià)格信息披露給利益主體，進(jìn)而為國(guó)家政府、土地交易市場(chǎng)的利益主體、公眾等提供土地資源價(jià)格的參考依據(jù)。

第二，土地資源價(jià)格評(píng)估可以滿足社會(huì)對(duì)區(qū)域性土地市場(chǎng)價(jià)格水平及土地資源價(jià)格潛在變化趨勢(shì)的了解等。土地估價(jià)作為一個(gè)行業(yè)，土地資源價(jià)格評(píng)估的作用之一是協(xié)助公眾，為其提供地價(jià)格方面的指引。公眾有時(shí)需要了解土地資源的價(jià)格狀況，往往尋求專業(yè)的評(píng)估人員進(jìn)行正式估價(jià)。政府服務(wù)公眾時(shí)，亦有進(jìn)行土地估價(jià)的責(zé)任和需求，例如建立地價(jià)公共信息發(fā)布制度，解決市場(chǎng)信息的不對(duì)稱問(wèn)題、增強(qiáng)信息透明度，建立土地市場(chǎng)有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，均需要對(duì)土地資源價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。正式的土地資源估價(jià)服務(wù)一般通過(guò)正式委托相關(guān)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員進(jìn)行。具體估價(jià)過(guò)程中，需要土地估價(jià)師在系統(tǒng)收集和分析相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對(duì)土地資源價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)一步形成土地估價(jià)報(bào)告，以利于委托方了解土地資源的價(jià)格狀況。

第三，土地資源價(jià)格評(píng)估有利于完善土地市場(chǎng)管理。土地管理中一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容是進(jìn)行土地市場(chǎng)的管理，而其中土地價(jià)格管理是土地市場(chǎng)管理的核心。土地價(jià)格隨著市場(chǎng)因素的變動(dòng)而波動(dòng)程度較大時(shí)，土地投機(jī)行為極易發(fā)生，因此，需要以專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員評(píng)估的具有代表性的地塊價(jià)格，作為防范地價(jià)波動(dòng)較大時(shí)投機(jī)行為惡化的依據(jù)，以控制地價(jià)水平。目前我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的配置方式有國(guó)有土地租賃、行政劃撥、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、土地出讓、作價(jià)入股等多種形式，土地資源的市場(chǎng)配置范圍逐漸擴(kuò)大。然而，土地資源的量化是市場(chǎng)配置的基礎(chǔ)，土地估價(jià)是土地資源量化的基本手段。此外，土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，以及進(jìn)行土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段的實(shí)施，均需要以土地資源價(jià)格的評(píng)估量化為基礎(chǔ)。因而，對(duì)土地資源價(jià)格的合理、客觀、公正的評(píng)估，有利于有效控制土地價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)、防范土地交易的投機(jī)行為，可以作為土地稅征收和土地融資的參考依據(jù)，為完善土地市場(chǎng)的發(fā)展起到重要的作用。

二、城市邊緣區(qū)土地價(jià)格評(píng)估中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

關(guān)于城市邊緣區(qū)土地資源的價(jià)格特點(diǎn)，學(xué)者們進(jìn)行了相關(guān)探討。高中貴等（2002）、李強(qiáng)等（2003）、呂萍等（2003）、曲福田等（2005）、譚榮等（2006）、周京奎等（2010）學(xué)者的研究中反映，由于國(guó)有土地與集體土地、農(nóng)用地與非農(nóng)用地之間的轉(zhuǎn)換，城市邊緣區(qū)土地價(jià)格具有明顯的梯度性變化，由于城市邊緣區(qū)建設(shè)用地緊張，土地供需矛盾突出，土地價(jià)格受土地供求影響顯著，土地價(jià)格呈攀升趨勢(shì)。錢(qián)建平等（2004）、歐陽(yáng)華（2011）、史紅亮等（2013）的研究認(rèn)為，城市邊緣區(qū)因其所處地理區(qū)位的特殊性，該地區(qū)土地價(jià)格低于城區(qū)的土地價(jià)格，同時(shí)又高于農(nóng)村的土地價(jià)格，其價(jià)格特征具有復(fù)雜性。

城市邊緣區(qū)土地價(jià)格在評(píng)估過(guò)程中面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，需要有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨別、分析風(fēng)險(xiǎn)的程度，進(jìn)而采取有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，才能有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于城市邊緣區(qū)土地價(jià)格的最終估價(jià)帶來(lái)的不確定性，以客觀真實(shí)地反映城市邊緣區(qū)土地價(jià)格。在正式的城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過(guò)程中，其基本程序是首先確定委托立項(xiàng)，委托給專業(yè)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)人員進(jìn)行估價(jià)，進(jìn)而確定估價(jià)的基本項(xiàng)目，例如估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類型等；進(jìn)一步擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，收集待估宗地的各項(xiàng)相關(guān)資料，分析影響待估宗地的各項(xiàng)因素，繼而選擇適宜的估價(jià)方法確定評(píng)估地價(jià)，并撰寫(xiě)和提交估價(jià)報(bào)告書(shū)。對(duì)于各類型土地資源價(jià)格的評(píng)估需要考慮的因素主要包括：一般因素，即包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等；區(qū)域因素，即包括待估宗地所處的具體區(qū)位、交通條件、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制等；個(gè)別因素，即包括待估宗地自身的形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積等情況。依據(jù)城市邊緣區(qū)土地資源的具體情況，在綜合考慮上述因素的基礎(chǔ)上，城市邊緣區(qū)土地價(jià)格的構(gòu)成主要包括土地自身經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)價(jià)格、生態(tài)價(jià)格和社會(huì)價(jià)格等。具體如圖1所示。

在城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員存在的風(fēng)險(xiǎn)因素如圖2所示。

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)首先體現(xiàn)在土地估計(jì)機(jī)構(gòu)的委托風(fēng)險(xiǎn)方面。有土地估價(jià)需求的一方由于專業(yè)知識(shí)的缺乏和相關(guān)政策的規(guī)定，依賴于土地估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告作為進(jìn)行城市邊緣區(qū)土地開(kāi)發(fā)利用的重要依據(jù)。委托執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高的評(píng)估機(jī)構(gòu)將會(huì)帶來(lái)委托風(fēng)險(xiǎn)，不能反映土地資源真實(shí)價(jià)格的評(píng)估，必然會(huì)損害土地所有者及相關(guān)主體的利益。因此，委托方在選擇土地估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)秉持謹(jǐn)慎態(tài)度，全面考察估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力、主攻領(lǐng)域、信譽(yù)狀況及評(píng)估經(jīng)驗(yàn)等，選擇專業(yè)、適合、信譽(yù)度高的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)。

其次，土地估價(jià)過(guò)程中還存在著土地估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)為其執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險(xiǎn)、職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)和不履行勤謹(jǐn)義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。土地估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)能力是否全面、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)是否豐富對(duì)于土地資源價(jià)格的評(píng)估具有實(shí)質(zhì)性影響。具體表現(xiàn)為：

一方面，土地價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)類型眾多，各土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也各有擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但現(xiàn)實(shí)中不乏缺少相關(guān)專業(yè)背景和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的土地估價(jià)人員承接其難以勝任的業(yè)務(wù)，造成土地估價(jià)結(jié)果不準(zhǔn)確，帶來(lái)執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，即使土地估價(jià)人員精通估價(jià)理論與技術(shù)，擁有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但如果沒(méi)有良好的職業(yè)操守，也難保估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確真實(shí)。土地估價(jià)人員的職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)是一種故意性風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)為惡意執(zhí)業(yè)，出于競(jìng)爭(zhēng)需要人為操縱估價(jià)，迎合客戶需求而高估或低估相關(guān)土地價(jià)格，造成土地估價(jià)結(jié)果的嚴(yán)重誤差。如在抵押貸款評(píng)估中，委托方往往要求評(píng)估人員高估其土地價(jià)格，而在繳稅評(píng)估中，又存在著委托方要求評(píng)估人員低估其土地價(jià)格的情況。

此外，土地估價(jià)人員還可能存在對(duì)于勤謹(jǐn)義務(wù)的不作為風(fēng)險(xiǎn)。履行勤謹(jǐn)義務(wù)要求土地估價(jià)人員對(duì)于需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查的項(xiàng)目，要實(shí)地詳細(xì)勘查，在執(zhí)業(yè)過(guò)程中嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范、保守執(zhí)業(yè)機(jī)密等，對(duì)勤謹(jǐn)義務(wù)的不作為，也將對(duì)土地估價(jià)結(jié)果帶來(lái)不利影響。

如圖2總結(jié)的城市邊緣區(qū)土地估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)因素，除委托風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外，在實(shí)際評(píng)估操作中，評(píng)估方法的選取與要素的確定對(duì)于土地估價(jià)結(jié)果影響甚大。城市邊緣區(qū)土地價(jià)格有其復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性，選取具體的適宜城市邊緣區(qū)土地的估價(jià)方法對(duì)執(zhí)業(yè)人員提出了較高的要求，同時(shí)，參數(shù)要素的變動(dòng)與調(diào)整直接影響估價(jià)結(jié)果。目前，行業(yè)內(nèi)對(duì)于一些重要的評(píng)估參數(shù)還存在分歧，如土地價(jià)格指數(shù)、土地資本化率等，如何選取準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)膮?shù)要素也是土地評(píng)估人員面臨的執(zhí)業(yè)挑戰(zhàn)。

三、城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控系統(tǒng)構(gòu)建及施行機(jī)制

依據(jù)城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別與判斷，進(jìn)而構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控系統(tǒng)，進(jìn)行土地資源價(jià)格評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與管理，以期盡可能在城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過(guò)程中防患于未然，減少估價(jià)誤差，提升估價(jià)的準(zhǔn)確性。在具體的城市邊緣區(qū)土地資源價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)判別和防范的過(guò)程中，主要秉持風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)衡量、風(fēng)險(xiǎn)決策、風(fēng)險(xiǎn)管控的監(jiān)督反饋這一流程，具體的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)如圖3所示。

圖3進(jìn)一步顯示出對(duì)城市邊緣區(qū)土地估價(jià)中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與衡量是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控的基礎(chǔ)，依據(jù)圖2土地估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成情況，結(jié)合城市邊緣區(qū)地價(jià)的特殊性，針對(duì)影響城市邊緣區(qū)地價(jià)的具體因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化分析。例如城市邊緣區(qū)地價(jià)構(gòu)成當(dāng)中（具體如圖1所示），構(gòu)成生態(tài)價(jià)格的生態(tài)環(huán)境因素和構(gòu)成社會(huì)價(jià)格的社會(huì)保障因素的評(píng)估應(yīng)當(dāng)引起重視。生態(tài)環(huán)境價(jià)格是指土地能夠改善生態(tài)環(huán)境，具有保養(yǎng)土壤、涵養(yǎng)水源、調(diào)節(jié)微氣候、凈化水質(zhì)、空氣等效益的貨幣表現(xiàn)。社會(huì)保障價(jià)格是指土地為農(nóng)民帶來(lái)的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)等保障效益的貨幣表現(xiàn)。生態(tài)環(huán)境因素及社會(huì)保障因素的評(píng)估涉及到環(huán)境質(zhì)量和生活質(zhì)量等指標(biāo)的量化，因而具有較強(qiáng)的不確定性，需要評(píng)估人員充分收集資料并依托現(xiàn)場(chǎng)勘查和調(diào)研，這一過(guò)程中具體評(píng)估資料分析不全面、要素判斷不準(zhǔn)確，易造成評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。在細(xì)化分析的基礎(chǔ)上，還需衡量各風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)整體評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響程度，明確地價(jià)評(píng)估中風(fēng)險(xiǎn)的管控目標(biāo)，尤其應(yīng)注意評(píng)估方法的選取和參數(shù)的確定。

對(duì)于城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過(guò)程中影響估價(jià)結(jié)果的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，需要以風(fēng)險(xiǎn)管控目標(biāo)為中心，有針對(duì)性地制定防御策略，分別采取及時(shí)預(yù)防和超前轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策，其后針對(duì)眾多風(fēng)險(xiǎn)因素所造成的整體影響狀況進(jìn)行衡量并防范，從整體角度出發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。通過(guò)一系列風(fēng)險(xiǎn)管理策略的制定與實(shí)施，加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控能力。對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督跟蹤反饋過(guò)程具有動(dòng)態(tài)性特征，要求根據(jù)土地估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)狀況及時(shí)高效采取對(duì)應(yīng)措施。在這一過(guò)程中，需注重評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于未能有效預(yù)防而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，需及時(shí)采取措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，避免造成嚴(yán)重的評(píng)估誤差。如果防范和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)措施未能達(dá)到預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)的有效性，需適時(shí)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償方案，以降低城市邊緣區(qū)土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地減少評(píng)估誤差，提升評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

四、防范城市邊緣區(qū)土地價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

依據(jù)城市邊緣區(qū)土地價(jià)格評(píng)估中所要考慮的主要影響因素，以及其中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素判別及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控系統(tǒng)的構(gòu)建，對(duì)于防范城市邊緣區(qū)土地估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策建議主要有：

第一，加強(qiáng)土地評(píng)估行業(yè)的自律監(jiān)管。在國(guó)家相關(guān)部門(mén)監(jiān)管的情況下，加強(qiáng)行業(yè)自律監(jiān)管，完善中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的監(jiān)管職能十分必要。一方面，需強(qiáng)化土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。執(zhí)業(yè)規(guī)范是有效進(jìn)行地價(jià)評(píng)估項(xiàng)目組織與管理、規(guī)范地價(jià)評(píng)估人員職業(yè)操守的重要支撐，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，可通過(guò)進(jìn)一步有效統(tǒng)一地價(jià)評(píng)估程序、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估工作底稿以及評(píng)估報(bào)告等對(duì)地價(jià)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)行為加以規(guī)范和調(diào)控。另一方面，盡管我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)已頒布了《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》、《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但在現(xiàn)實(shí)的土地估價(jià)過(guò)程中依然存在較多行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的情況，尤其體現(xiàn)在城市邊緣區(qū)土地估價(jià)執(zhí)業(yè)中，行業(yè)協(xié)會(huì)需有效完善土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。

第二，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。土地估價(jià)過(guò)程中的受托方應(yīng)有效進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理與防范。委托方進(jìn)行土地評(píng)估業(yè)務(wù)的委托時(shí)，應(yīng)盡可能選取誠(chéng)信度高的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)人員，要求土地估價(jià)人員執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，以降低估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，提升地價(jià)評(píng)估的準(zhǔn)確性，以真實(shí)地反映待估宗地的價(jià)格。與此同時(shí)，受托方在承接業(yè)務(wù)時(shí)，也需仔細(xì)審慎，篩選出誠(chéng)信度較高的客戶群，避免客戶提供虛假資料以致產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)，杜絕因同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)迎合客戶不合法的要求。受托方還需建立有效的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控制度，在符合行業(yè)規(guī)范的基礎(chǔ)上制定本機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)業(yè)程序，尤其是評(píng)估工作流程和評(píng)估復(fù)審制度，針對(duì)每一個(gè)可能潛藏風(fēng)險(xiǎn)的流程進(jìn)行有效的監(jiān)督和約束，并切實(shí)監(jiān)督執(zhí)業(yè)人員嚴(yán)格遵守職業(yè)道德、業(yè)務(wù)操作規(guī)范，進(jìn)而提升受委托方的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控效率，減輕其在地價(jià)評(píng)估過(guò)程中造成的風(fēng)險(xiǎn)影響程度。

第三，加強(qiáng)土地估價(jià)師后續(xù)教育和職業(yè)道德培養(yǎng)。在城市邊緣區(qū)土地估價(jià)的實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，由于有時(shí)待估宗地的評(píng)估要素復(fù)雜多變，土地估價(jià)師難免出現(xiàn)執(zhí)業(yè)能力或執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足的情況而無(wú)法勝任所承接的業(yè)務(wù)。因此，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)針對(duì)當(dāng)前土地估價(jià)領(lǐng)域中遇到的新問(wèn)題、新情況有計(jì)劃地組織土地估價(jià)師集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核，各估價(jià)機(jī)構(gòu)亦可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，聘任相關(guān)的專家學(xué)者作為顧問(wèn)，定期為執(zhí)業(yè)人員提供培訓(xùn)和專業(yè)指導(dǎo)。職業(yè)道德是各行各業(yè)的興業(yè)之本，對(duì)于土地估價(jià)行業(yè)，尤其需要強(qiáng)調(diào)誠(chéng)信公正的職業(yè)道德理念，行業(yè)協(xié)會(huì)與各估價(jià)機(jī)構(gòu)都需要加強(qiáng)職業(yè)道德培養(yǎng)，保證土地估價(jià)執(zhí)業(yè)人員排除外界干擾，按照土地市場(chǎng)規(guī)律和估價(jià)對(duì)象自身的客觀情況進(jìn)行獨(dú)立的分析判斷。除此之外，對(duì)新頒布的法律法規(guī)或行業(yè)規(guī)范，行業(yè)協(xié)會(huì)和各土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)活動(dòng)，以有效規(guī)制土地估價(jià)執(zhí)業(yè)人員的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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