中國(guó)高層住宅樓層選擇偏好研究———以石家莊市為例

孫平軍，冷 紅

（哈爾濱工業(yè)大學(xué) 建筑學(xué)院，哈爾濱150001）

隨著全球城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口規(guī)模的增加、城市化進(jìn)程的推進(jìn)以及建筑技術(shù)的進(jìn)步，為滿足城市大量住宅和產(chǎn)業(yè)用地需求，土地利用趨向于立體化開發(fā)已成為時(shí)代的潮流和歷史發(fā)展的必然選擇［1］。高層住宅由于較好地適應(yīng)了城市不斷增長(zhǎng)的居住用地需求而成為提高城市土地利用效率、解決土地資源短缺的主要途徑（或手段）之一，并創(chuàng)造了較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)效益［2］［3］，當(dāng)前如雨后春筍不斷涌現(xiàn)于世界城市的各個(gè)角落［4］。如以紐約、芝加哥和倫敦為代表的歐美大城市復(fù)興中，近十多年來呈現(xiàn)出明顯的高層化趨勢(shì)［5］［6］，中國(guó)香港地區(qū)因高層住宅而向世人展示了一道獨(dú)特而又舉世矚目的城市天際線［7］，日本東京高層住宅成簇成群隨處可見［8］，新加坡?lián)y(tǒng)計(jì)幾乎90%的人口都居住在高層住宅里［9］等。可以說高層住宅已經(jīng)或即將成為城市居住功能的主要表現(xiàn)形式，與人們?nèi)粘５纳?、休憩息息相關(guān)［10］－［12］。

然而針對(duì)同一高層住宅，不同的使用者通過多方面的權(quán)衡考慮而可能存在迥異的樓層選擇偏好：如有的使用者基于支付能力的考慮而傾向于選擇售價(jià)較低的樓層［13］，有的購(gòu)買者出于家庭成員結(jié)構(gòu)的考慮（老人與小孩）而偏向于出行方便的樓層選擇，而有的行為決策者強(qiáng)調(diào)生活品味的追求而偏好于選擇視野開闊、環(huán)境清靜的樓層［14］－［16］以及由于特殊的數(shù)字愛好或忌諱而選擇或避免某些特定樓層［17］－［19］等?？梢哉f居民高層住宅樓層選擇偏好不僅是住宅消費(fèi)者效用函數(shù)（滿意程度）的重要組分［20］，在某種程度上來說更是其社會(huì)、家庭屬性（個(gè)人收入、年齡結(jié)構(gòu)、性別、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)等）、生活方式的重要體現(xiàn)［21］。那么住宅消費(fèi)者的社會(huì)、家庭屬性如何作用于高層住宅的樓層選擇，期間又有什么樣的內(nèi)在規(guī)律性，對(duì)于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商和住宅設(shè)計(jì)師如何處理好高層住宅的樓層布局（樓層房間大小、套型與套型比、以及室內(nèi)布局風(fēng)格等）、銷售定價(jià)［22］、以及國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)戰(zhàn)略定位等具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。也是對(duì)Smith等學(xué)者［23］指出的“居住環(huán)境為什么會(huì)存在如此多的不如意，原因在于這些高層住宅是由不在這里居住的人所設(shè)計(jì)”的一個(gè)積極響應(yīng)與回答。

如張曦方所言［24］，住宅消費(fèi)者（全文特指戶主、具有購(gòu)買力的房屋所有者，下同）的社會(huì)、家庭屬性在很大程度上決定了其購(gòu)買能力、購(gòu)買意愿以及對(duì)由經(jīng)濟(jì)性、舒適性、安全性和便利性居住環(huán)境組構(gòu)的居住“效用函數(shù)”的選擇。高層住宅作為居住環(huán)境一種重要的承載體，并通過樓層的變化而帶動(dòng)居住環(huán)境“效用束”的變化［25］。探尋居民高層住宅樓層選擇偏好，其實(shí)質(zhì)就是揭示住宅消費(fèi)者的社會(huì)、家庭屬性與居住環(huán)境“效用束”的關(guān)聯(lián)“映射”，即男人與女人、老人小孩與成人、高文化素質(zhì)的人與低文化素質(zhì)的人以及高收入人群與低收入人群等對(duì)居住環(huán)境“效用束”的偏好；二者以高層樓層為“介點(diǎn)”而形成一對(duì)互為“映射”的函數(shù)關(guān)系式。換句話說，本研究可以細(xì)分為兩個(gè)方面的問題分析：其一是高層住宅的居住環(huán)境“效用束”與樓層的關(guān)聯(lián)性分析；其二是住宅消費(fèi)者的社會(huì)、家庭屬性與高層住宅居住環(huán)境“效用束”的對(duì)應(yīng)“映射”統(tǒng)計(jì)。

關(guān)于第一個(gè)問題，張曦方［24］、Grigg［26］等學(xué)者就高層住宅居住環(huán)境“效用束”的內(nèi)涵展開了分析，認(rèn)為安全性、可達(dá)性與舒適性是其核心內(nèi)容所在，周邊環(huán)境、使用習(xí)慣亦是居民樓層選擇的影響要素［27］［28］；至于居住環(huán)境“效用束”是如何隨樓層變化的，也有部分學(xué)者展開了分析，如以Heath，Smith ＆Lim［29］為代表的研究指出高層住宅居民的滿意度（居住效用）隨樓層的增加而上升，原因在于視野開闊、環(huán)境安靜，而以Moore［30］為代表的其他6個(gè)研究通過調(diào)研歸納發(fā)現(xiàn)，低樓層的居民滿意度因?yàn)槭褂梅奖恪⒂欣谛『⒊砷L(zhǎng)等反而高于高樓 層 等［31］－［33］。但 總 的 說 來，目 前 研 究比較零碎，對(duì)于其內(nèi)在規(guī)律性歸納總結(jié)顯得不夠。而關(guān)于第二個(gè)問題，雖然早期已經(jīng)有研究從社會(huì)及心理學(xué)視角對(duì)居民的樓層選擇展開了研究［34］［35］，如Conway，等［34］對(duì)一棟24層樓層調(diào)查分析中指出，30%左右的受訪者選擇1－2層在于周邊環(huán)境好，15%左右選擇3－5層在于出行方便，另有20%左右選擇21－23層在于視野開闊、環(huán)境安靜；Lim［36］對(duì)新加坡高層住戶調(diào)研同樣指出，由于看得遠(yuǎn)、遠(yuǎn)離吵鬧等而愿意居住在10層以上的比重由1973年的27．9%增加到1981年的47．3%；Ma ＆Chau、Bourassa ＆Peng、Russell

等學(xué)者［14］－［19］也展開了類似的分析。但現(xiàn)有研究同樣存在不系統(tǒng)的問題，對(duì)于各種社會(huì)、家庭屬性如何作用于居住“效用束”（樓層）缺乏系統(tǒng)梳理和歸納，而且由于住宅使用者的社會(huì)、家庭屬性在大的時(shí)間尺度和地域空間尺度上存在顯著的差異性，研究中應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)發(fā)展中國(guó)家、尤其像中國(guó)這種人多地少、城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速、社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展和改革等樣本單元的覆蓋。而對(duì)于問題一與問題二的整合研究更是當(dāng)前研究中極其缺乏的。

為此，本研究試圖基于典型區(qū)域：中國(guó)石家莊市，采用問卷調(diào)查分析法，將上述問題一和問題二作為一個(gè)整體，就其內(nèi)在規(guī)律性特征展開系統(tǒng)性的梳理和總結(jié)。后面具體的章節(jié)內(nèi)容安排如下：第二部分包括研究區(qū)域的選取和調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)兩方面的內(nèi)容，其中調(diào)查問卷設(shè)計(jì)涵蓋了居住“效用函數(shù)”的內(nèi)容構(gòu)成、住宅使用者社會(huì)、家庭屬性的表征指標(biāo)選取、以及高層樓層的分組設(shè)置等三個(gè)小點(diǎn)；第三部分是運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS19．0對(duì)調(diào)查問卷進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)和簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)處理；第四部分就是對(duì)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果的歸納、解釋以及對(duì)上述問題一、問題二內(nèi)在規(guī)律性的歸納提煉，并在此基礎(chǔ)上圍繞中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展定位、建筑設(shè)計(jì)以及未來研究方向展開了討論。

一、研究對(duì)象與調(diào)查問卷設(shè)計(jì)

（一）研究對(duì)象

中國(guó)是一個(gè)人多地少的發(fā)展中國(guó)家，以占全球1／14的土地養(yǎng)活著占全球1／5的人口，人地矛盾極其尖銳［37］，當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展階段（據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年底中國(guó)城鎮(zhèn)化率為52．06%），以年均1%的速度和1300萬的規(guī)模在遞增，期間意味著大規(guī)模的住房需求［37］［38］。為了順應(yīng)人多地少的基本國(guó)情和節(jié)約集約用地的基本國(guó)策以及可持續(xù)發(fā)展的路徑選擇，高層住宅已成為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式的首選：自20世紀(jì)90年代以來，特大城市（如北京和上海）的新建住宅傾向高層、高密度的開發(fā)方式，隨后開始向中小城市延伸［39］，如今已是高樓林立，遍及神州大地的各個(gè)城市。據(jù)此，本研究以目標(biāo)抽樣的方法選取中國(guó)石家莊市的華城綠洲、鐵道大學(xué)家屬院等9個(gè)小區(qū)為樣本單元（見表1），通過問卷調(diào)查手段，對(duì)居民高層住宅的樓層選擇偏好展開實(shí)證分析。我們選取24層高樓層作為觀察體，從底層（1層）到頂層（24層）挨家挨戶發(fā)放問卷調(diào)研，期間我們發(fā)放了1200份調(diào)查問卷，收回1200份，其中有效問卷為1157份，有效率達(dá)96．42%。

表1 樣本小區(qū)分布情況

（二）調(diào)查問卷設(shè)計(jì)

1．居住環(huán)境“效用束”

如 前 所 述，以 張 曦 方［24］、Grigg［26］、Marans［25］、Holahan ＆Wilcox［31］、Saegert［40］、Franck［32］、Rohe［33］、CHURCHMAN［41］等為代表的學(xué)者以及世界衛(wèi)生組織制定的居住環(huán)境品質(zhì)衡量標(biāo)準(zhǔn)［42］（HDB，2003），認(rèn)為安全性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和可達(dá)性是高層住宅居住環(huán)境“效用束”的主要構(gòu)成內(nèi)容，具體涉及到Moore［30］提到的出行方便、有利于小孩成長(zhǎng)，Lim［36］指出的視野開闊、環(huán)境安靜等內(nèi)容。為此，本研究中圍繞這四個(gè)基本點(diǎn)設(shè)計(jì)如下8個(gè)具體指標(biāo)用于表征居住環(huán)境“效用束”的具體內(nèi)容（您為什么選擇這一層，請(qǐng)選擇3個(gè)主要理由）：

（1）出行方便；（2）照顧老人、有利于小孩成長(zhǎng)；（3）接近地面、相對(duì)安全、心理踏實(shí)；（4）通風(fēng)、采光好；（5）視野開闊、環(huán)境安靜；（6）干凈衛(wèi)生；（7）房?jī)r(jià)（注：中國(guó)樓層平均房?jī)r(jià)隨樓層遞增，頂層除外）；（8）其 他：——。其中（3）對(duì)應(yīng)安全 性，（1）、（2）對(duì)應(yīng)可達(dá)性，（4）、（5）、（6）對(duì)應(yīng)舒適性，（7）對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)性；而（8）指的是一些特殊考慮，比如說為了爬樓梯鍛煉、恐高心理因素影響、特殊數(shù)字愛好或忌諱等。

2．住宅消費(fèi)者的社會(huì)、家庭結(jié)構(gòu)屬性

為了使研究結(jié)果更具代表性和普及性，本研究中只選擇了一些最基本的信息，具體包括住宅消費(fèi)者（每戶的家主，購(gòu)房決策者）的性別、年齡（16－34歲之間：對(duì)應(yīng)青年階段、35－59歲之間：對(duì)應(yīng)中年階段、60歲及以上：對(duì)應(yīng)老年階段）、收入（年收入RMB 30000元以內(nèi)、年收入RMB 30000－80000元之間、年收入RMB 80000元以上）、家庭結(jié)構(gòu)（“瘦身型”家庭——無小孩和老人，“成長(zhǎng)型”家庭——有小孩無老人，“成熟型”家庭——有老人無小孩，“穩(wěn)定型”家庭——有小孩和老人）。

3．高層住宅樓層分組設(shè)置

研究中我們選擇24層高層住宅作為基準(zhǔn)進(jìn)行分析，并依據(jù)《中國(guó)建筑資料集》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，將其劃分為底層（第1層）、2－6層、7－11層、12－17層、18－23層和頂層（24層）六個(gè)層次，理由是：底層接近地面，比較潮濕，所以研究中通常將其單獨(dú)劃分，2－6層對(duì)應(yīng)低層住宅，7－11層對(duì)應(yīng)小高層住宅，12－17層對(duì)應(yīng)中高層，18－23層對(duì)應(yīng)高層住宅，頂層（24層）通常因材料（瀝青）、技術(shù)和施工等的制約容易出現(xiàn)漏水問題，所以無論是售房定價(jià)還是購(gòu)房者選房行為都是有意識(shí)地將其與其他樓層分開處理。

二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與處理

通過對(duì)調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)整理，得到如表2、表3所示的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和圖1所示的效用指標(biāo)權(quán)重。下面基于這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)高層住宅居住環(huán)境“效用函數(shù)”與樓層的關(guān)系、以及住宅消費(fèi)決策者的社會(huì)、家庭結(jié)構(gòu)屬性如何作用于選擇樓層的展開論述。

（一）高層住宅居住環(huán)境“效用函數(shù)”與樓層的關(guān)系

高層住宅居住環(huán)境的“效用函數(shù)”與樓層的關(guān)系主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一是各劃分樓層的居住環(huán)境“效用函數(shù)”是由哪幾個(gè)效用指標(biāo)所決定；其二是效用指標(biāo)如何隨樓層的增加而發(fā)生變化。

一是樓層“效用函數(shù)”的關(guān)鍵性指標(biāo)。從表2和圖1（左）中可以看出：底層（1層）的居住環(huán)境“功效函數(shù)”主要體現(xiàn)在出行方便和照顧老人、有利于小孩成長(zhǎng)以及接近地面、相對(duì)安全、心理踏實(shí)

表2 居民高層住宅樓層選擇原因

等三個(gè)效用指標(biāo)上，各統(tǒng)計(jì)戶數(shù)選擇意愿分別達(dá)到了92%（選擇戶數(shù)（46）／該層總有效戶數(shù)（50）＝92%，下同）、78%和66%的高度，而三者的累積選擇意愿占據(jù)了整個(gè)底層選擇意愿的78．67%。2－6層的居住環(huán)境“功效函數(shù)”決定因子與底層略有不同，除了共有的三個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)外，房?jī)r(jià)效用指標(biāo)也在扮演著重要角色（統(tǒng)計(jì)戶數(shù)選擇意愿高達(dá)71．31%）四個(gè)效用指標(biāo)的累積貢獻(xiàn)率為89．73%。7－11層屬于小高層，其居住環(huán)境“功效函數(shù)”在各效用指標(biāo)之間表征的比較均勻，其中出行方便效用指標(biāo)的貢獻(xiàn)率為18．43%，照顧老人、有利于小孩的貢獻(xiàn)率為15．72%，房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)率為18．16%，接近地面、相對(duì)安全、心理踏實(shí)為14．91%，其次是通風(fēng)、采光好和視野開闊、環(huán)境安靜這兩個(gè)效用指標(biāo)，相對(duì)較弱的是干凈衛(wèi)生和其他效用指標(biāo)，二者的累積貢獻(xiàn)率僅為9．76%。12－17層的居住環(huán)境“功效函數(shù)”相對(duì)集中體現(xiàn)在通風(fēng)、采光好，視野開闊、環(huán)境安靜和干凈衛(wèi)生三個(gè)效用指標(biāo)上，統(tǒng)計(jì)戶數(shù)選擇意愿上，三者分別為70．1%、68%和52．92%，累積貢獻(xiàn)率占據(jù)了整個(gè)樓層選擇意愿的63．57%，當(dāng)然出行方便，照顧老人、有利于小孩成長(zhǎng)，接近地面、相對(duì)安全、心理踏實(shí)和房?jī)r(jià)等效用指標(biāo)也發(fā)揮了較大的作用，累積貢獻(xiàn)率達(dá)到了36．43%之多。18－23層的居住環(huán)境“功效函數(shù)”進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了12－17層的三個(gè)主要效用指標(biāo)的做功，統(tǒng)計(jì)戶數(shù)選擇意愿中，通風(fēng)、采光好的選擇意愿為96．84%，視野開闊、環(huán)境安靜為92．28%，干凈衛(wèi)生為75．79%，三者的累積貢獻(xiàn)率高達(dá)88．42%。頂層（24層）的“效用函數(shù)”的決定因素和18－23層相同，取決于通風(fēng)、采光好，視野開闊、環(huán)境安靜和干凈衛(wèi)生三個(gè)效用指標(biāo)。

圖1（左） 各樓層效用指標(biāo)的權(quán)重

圖1（右） 各效用指標(biāo)選擇意愿隨樓層的變化情況

標(biāo)注：其中TC、BECG、GRSSS、GVLB、VQE、C、HP、O分別代表前面按順序所列舉的8個(gè)效用指標(biāo)。

二是效用指標(biāo)與樓層的關(guān)系。從圖1（右）中可以看出，出行方便，照顧老人、有利于小孩成長(zhǎng)和接近地面、相對(duì)安全、心里踏實(shí)三個(gè)效用指標(biāo)的居民樓層選擇意愿隨樓層的遞增而呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)，且主要集中于中間區(qū)域（2－6層到18－23層之間）；其中出行方便效用指標(biāo)下降最為明顯，由底層的92%迅速下降到頂層的0，照顧老人、有利于小孩成長(zhǎng)效用指標(biāo)相對(duì)次之，而接近地面、相對(duì)安全、心里踏實(shí)效用指標(biāo)相對(duì)最弱；整體說來，三者是一個(gè)越接近地面，效用值越大，樓層越高，效用值越低的樓層遞減函數(shù)。通風(fēng)、采光好，視野開闊、環(huán)境安全和干凈衛(wèi)生三個(gè)效用指標(biāo)卻呈現(xiàn)出相反的做功特征，即各自的效用值（居民樓層選擇意愿）與樓層層數(shù)基本呈正相關(guān)：隨樓層的增加而增加，稍微有點(diǎn)差異的是干凈衛(wèi)生這個(gè)效用指標(biāo)的遞增規(guī)律符合所有樓層，而其他兩個(gè)效用指標(biāo)對(duì)于底層是不符合這個(gè)規(guī)律的。房?jī)r(jià)這個(gè)效用指標(biāo)如同前面指標(biāo)設(shè)計(jì)中所說，現(xiàn)實(shí)中樓房平均售價(jià)除底層和頂層外，是隨樓層而逐層遞增的，所以在這里不加詳述；對(duì)于“其他”這個(gè)效用指標(biāo)，通過反饋回來的信息中可以發(fā)現(xiàn)，其影響比較小，對(duì)于整個(gè)調(diào)查結(jié)果來說，只占1．51的比重，原因中有人覺得帶數(shù)字6和8的樓層吉祥，帶數(shù)字4的樓層不吉祥，有人擔(dān)心電梯突然壞了而不方便上下樓，而有的人認(rèn)為適度層數(shù)利于健身等而有意地選擇等。

（二）住宅消費(fèi)者社會(huì)、家庭結(jié)構(gòu)屬性與樓層關(guān)系

住宅消費(fèi)者的性別對(duì)于樓層選擇是有區(qū)別的，其中女性相對(duì)傾向于低樓層的選擇，在前三個(gè)樓層分組中女性選擇的比重大于男性，而在中間組12－17層，男女選擇的人數(shù)基本相等，而后越往上，男性選擇的人數(shù)明顯大于女性人數(shù)，男性傾向于高樓層選擇。

住宅消費(fèi)者的年齡構(gòu)成屬性對(duì)高層住宅的樓層選擇同樣存在很大的差異性，從表3中可以看出，16－34歲的青年人具有絕對(duì)的“高層化”傾向，從下往上居民樓層選擇意愿的比重依次為［16．0%－21．52%－28．05%－28．18%－39．65%－43．75%］，增加的速度和幅度非常明顯；35－59歲的中年人對(duì)高層住宅樓層的選擇，權(quán)重相對(duì)較為均勻，在各樓層組基本穩(wěn)定在50%－70%之間；而60歲及以上的老人具有典型的“低層化”選擇傾向，由底層初始的10．0%下降到18－23層的6．32%、頂層的0．0%；同時(shí)從中也可以看出，住房購(gòu)買決策者基本上以中年人為主，其相對(duì)來說有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和穩(wěn)定的收入來源，而青年人則相對(duì)差點(diǎn)，而老人通常不需要再購(gòu)買住房。

表3 高層住宅消費(fèi)者的社會(huì)、家庭結(jié)構(gòu)屬性及其樓層選擇比重

年收入的社會(huì)、家庭結(jié)構(gòu)屬性同樣在影響著住宅消費(fèi)者對(duì)高層住宅的樓層選擇，其中年收入RMB在3萬以內(nèi)的消費(fèi)者，具有典型的“低層化”傾向，選擇權(quán)重由底層的60．0%下降到頂層的8．33%，下降趨勢(shì)非常明顯；年收入在3－8萬RMB的住宅消費(fèi)者，對(duì)高層住宅樓層的選擇，整體來說相對(duì)比較均勻，基本穩(wěn)定在36－54%之間，而年收入在8萬及以上RMB的住宅消費(fèi)者其樓層選擇具有典型的“高層化”傾向——由底層4%的選擇意愿急速上升到頂層的37．5%。

住宅消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)屬性同樣在樓層選擇偏好中存在差異性，其中無老人和小孩的“瘦身型”家庭對(duì)樓層的選擇，雖然相對(duì)較為均勻，但依然呈現(xiàn)出某種程度上的“高層化”傾向，其選擇權(quán)重從底層向頂層依次為［58．0%－43．04%－54．88%－66．67%－69．47%－79．17%］，原因可能在于“瘦身型”家庭應(yīng)該以年輕人為主，所以基于自由的追求而帶有一定程度上的“高層化”傾向；有小孩無老人的“成長(zhǎng)型”家庭對(duì)高層住宅的樓層選擇同樣分布相對(duì)較為均衡，其中底層選擇比重為14．0%，2－6層選擇比重為23．21%，7－11層選擇比重為13．82%，12－18層選擇比重為17．53%，18－23層和頂層選擇比重分別為16．84%和12．50%，沒有相對(duì)明顯的“低層化”或“高層化”選擇偏好，其似乎是與上述效用指標(biāo)照顧老人、有利于小孩成長(zhǎng)的樓層變化規(guī)律相矛盾，即沒有呈現(xiàn)出“低層化”選擇傾向，其實(shí)不然，這個(gè)效用指標(biāo)包含老人和小孩兩個(gè)群體，模式2只是說明了接近地面有利小孩這個(gè)觀點(diǎn)并沒有被住房購(gòu)買者所認(rèn)可，并最終影響高層住宅的樓層選擇，即小孩不是成為照顧老人、利于小孩成長(zhǎng)效用指標(biāo)的主要成因，老人才是關(guān)鍵，老人具有“低層化”樓層選擇的傾向，為了證明這一點(diǎn)，下面與模式3進(jìn)行比較，即“成熟型”家庭——有老人無小孩，其樓層選擇偏好是什么，模式3中各分組樓層選擇的比重依次為［18．0%－28．27%－26．42%－12．03%－9．12%－8．33%］，可以發(fā)現(xiàn)該模式具有典型的“低層化”樓層選擇偏好，樓層分組前三組的平均值（24．23%）將近是后三組的平均值（9．83%）的2．5倍，證實(shí)了有利于小孩成長(zhǎng)效用指標(biāo)的“低層化”特征以及老人的主導(dǎo)作用，接近地面有利于小孩成長(zhǎng)在本研究中沒有得到證實(shí)，這與Moore（1975）得出的結(jié)論相反；既有老人又有小孩的家庭模式4具有什么樣的高層住宅樓層選擇偏好呢？通過觀察樓層選擇比重：從下往上依次為［10．0%－5．49%－7．32%－3．78%－4．56%－0．0%］，可以發(fā)現(xiàn)具有明顯的“低層化”選擇傾向，前三組的平均比重幾乎是后三組的3倍，原因與模式3解釋一樣，在于老人的作用。

三、結(jié)果分析和討論

（一）主要結(jié)論

基于上述對(duì)高層住宅居住環(huán)境“效用函數(shù)”與樓層、以及高層住宅消費(fèi)者社會(huì)、家庭結(jié)構(gòu)屬性與樓層的關(guān)系的系統(tǒng)梳理，我們可以得出如下的幾個(gè)基本規(guī)律性特征：

一是高層住宅居住環(huán)境“效用函數(shù)”的安全性對(duì)應(yīng)的效用指標(biāo)是接近地面、相對(duì)安全、心里踏實(shí)，具有典型的“低層化”特征，即越接近地面，居民感覺越安全，對(duì)應(yīng)的個(gè)人效用值就越高，其與樓層層數(shù)構(gòu)成一對(duì)互為關(guān)聯(lián)的反向函數(shù)式，亦意味著安全性效用值的“低層化”特征；高層住宅居住環(huán)境“效用函數(shù)”的舒適性對(duì)應(yīng)的效用指標(biāo)是通風(fēng)、采光好，干凈衛(wèi)生和視野開闊、環(huán)境安靜，在上述分析中，這3個(gè)指標(biāo)的效用值具有明顯的“高層化”傾向，亦表明居住環(huán)境舒適性效用值與樓層層數(shù)的正向關(guān)聯(lián)性；高層住宅居住環(huán)境“效用函數(shù)”的經(jīng)濟(jì)性和可達(dá)性對(duì)應(yīng)的效用指標(biāo)分別為房?jī)r(jià)，以及出行方便和照顧老人、有利于小孩成長(zhǎng)，其中基于房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)性效用值隨樓層的增長(zhǎng)而上升，而可達(dá)性效用值與樓層層數(shù)呈反向關(guān)聯(lián)，隨樓層層數(shù)的增加而下降。概括起來說，高層住宅居住環(huán)境“效用函數(shù)”的安全性、可達(dá)性和經(jīng)濟(jì)性隨樓層的增加而下降，而舒適性隨樓層的增加而上升。如果把經(jīng)濟(jì)性看成應(yīng)變量，而把安全性、可達(dá)性和舒適性看成是自變量的話，我們同樣可以間接地得出舒適性是平均房?jī)r(jià)（經(jīng)濟(jì)性）的一個(gè)主要影響因素。

二是高層住宅消費(fèi)者的社會(huì)、家庭結(jié)構(gòu)屬性對(duì)樓層的選擇存在明顯的差異性，其中個(gè)人社會(huì)屬性之性別結(jié)構(gòu)中，女性相對(duì)傾向于低樓層選擇，而男性相對(duì)傾向于高樓層選擇；個(gè)人社會(huì)屬性之年齡結(jié)構(gòu)中，青年人具有“高層化”樓層選擇傾向，老人具有“低層化”樓層選擇傾向，而中年人樓層選擇比較均勻，這與其家庭結(jié)構(gòu)屬性有很大的關(guān)聯(lián)；個(gè)人社會(huì)屬性之年收入構(gòu)成中整體呈現(xiàn)出收入越高樓層“高層化”選擇、收入越低樓層“低層化”選擇的內(nèi)在規(guī)律性特征；而家庭結(jié)構(gòu)屬性同樣對(duì)樓層選擇有著非常大的影響，其關(guān)鍵點(diǎn)在于家中是否有老人和小孩。研究發(fā)現(xiàn)：如果有老人，則呈現(xiàn)出“低層化”的樓層選擇，而是否有小孩，對(duì)其樓層選擇影響不大，與此同時(shí)，那些既沒有老人又沒有小孩的“瘦身”家庭具有某種程度上的“高層化”樓層選擇傾向。

三是高層住宅消費(fèi)者的社會(huì)、家庭結(jié)構(gòu)屬性是如何作用于樓層選擇的呢？基點(diǎn)在于對(duì)居住環(huán)境“效用函數(shù)束”的選擇偏好，具體說來就是住宅消費(fèi)者的性別、年齡、收入以及社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)等屬性對(duì)“效用函數(shù)束”的“個(gè)性化”表征，其中性別呈現(xiàn)出女性相對(duì)傾向于居住環(huán)境“效用函數(shù)束”中的安全性、可達(dá)性和經(jīng)濟(jì)性效用，而男性相對(duì)傾向于舒適性效用的選擇；年齡分組效用選擇中，青年人相對(duì)偏好于“高層化”的舒適性效用，這與青年人追求自信、展現(xiàn)自我的性格特征是直接對(duì)應(yīng)的，中年人由于社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)的作用、加上性格上的成熟、沉穩(wěn)，而對(duì)于居住環(huán)境“效用函數(shù)束”的選擇都有所考慮，其考慮的是整個(gè)家庭的需要；而老年人的選擇相對(duì)偏好于“低層化”的安全性和可達(dá)性的選擇；年收入效用選擇中，中低年收入的人群更多考慮的是對(duì)居住環(huán)境“效用函數(shù)束”中經(jīng)濟(jì)性效用的選擇，傾向于“低層化”——低水平住房均價(jià)的選擇，而高收入人群更多考慮其他方面“效用束”的偏好；家庭結(jié)構(gòu)“效用函數(shù)束”選擇中，如前所述，更多考慮的是對(duì)家中老人和小孩的照顧，準(zhǔn)確說是對(duì)老人需求的兼顧。分析結(jié)果表明，有老人的家庭結(jié)構(gòu)（“成熟型”家庭和“穩(wěn)定型”家庭）更多傾向于對(duì)“低層化”的安全性、可達(dá)性的選擇偏好，而“瘦身型”家庭帶有某種程度上的舒適性選擇偏好，至于“成長(zhǎng)型”家庭對(duì)居住環(huán)境“效用函數(shù)束”四個(gè)方面的效用選擇沒有絕對(duì)的偏向和特殊需求，相對(duì)較為均勻。

（二）討論

Smith等學(xué)者認(rèn)為“高層住宅之所以會(huì)存在如此多的不如意，原因在于住宅不是由住在這里的人所設(shè)計(jì)”。側(cè)面映射出城市住宅戰(zhàn)略定位、住宅設(shè)計(jì)或配置的不合理，即供給無法滿足市場(chǎng)的多元化需求。如上所述，針對(duì)同一高層住宅，迥異的社會(huì)、家庭結(jié)構(gòu)屬性對(duì)應(yīng)著不同的居住環(huán)境“效用函數(shù)”（安全、可達(dá)、舒適和經(jīng)濟(jì)等）的偏愛，即差異化的樓層選擇。那么從高層住宅樓層選擇意愿這一實(shí)證分析中，我們能得到一些什么樣的啟迪呢？

一方面，人多地少、集約節(jié)約用地的基本國(guó)情和用地基本國(guó)策，促使住宅的“高層化”發(fā)展，另一方面，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和生活水平的不斷提升，催化了市民住房需求的多樣化選擇，立足于單一的、模式化的高層住宅發(fā)展戰(zhàn)略定位是不合理的。隨著社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)化和老齡化社會(huì)的到來，家庭愈趨小型化，針對(duì)老年人上下樓層出行不便、恐高、心里不踏實(shí)等問題，不僅需要考慮在城市住宅戰(zhàn)略定位中配置一定比例的中低層住宅，而且可以從加強(qiáng)住宅居住環(huán)境的“效用函數(shù)”來予以改善，比如說電梯的安全性及無障礙設(shè)施的配置、供水供電等的穩(wěn)定性、高層窗戶、陽臺(tái)設(shè)置的安全感、密封性、以及住房大廳管理的“人性化”、“智能化（呼叫救護(hù)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)）”和樓層老人活動(dòng)室的設(shè)置等，必然可以提高老人住高層的安全感；針對(duì)青年的“高層化”選擇意愿傾向和資本積累、收入相對(duì)有限的尷尬局面，在城市住宅戰(zhàn)略定位中需要配置一定比例的公寓式高層住宅，其戶型面積不需要很大，房型和套型適合廣大單身家庭或剛結(jié)婚無小孩的家庭；有小孩“成長(zhǎng)型”家庭將是未來高層住宅的主體，如何在住宅設(shè)計(jì)中兼顧小孩的快樂成長(zhǎng)、安全顯得非常重要和極其有意義，具體如在每個(gè)（或每2－3個(gè)）樓層設(shè)置一個(gè)小孩活動(dòng)室等，不失為一個(gè)提高居民居住環(huán)境“效用函數(shù)”的好辦法；而對(duì)于其他類型的家庭結(jié)構(gòu)，需要我們辯證地去配置樓層住房的面積大小、套型比例和設(shè)計(jì)風(fēng)格；最后一個(gè)涉及的是社會(huì)公平問題，針對(duì)低收入人群，考慮其多樣化的高層住宅樓層選擇意愿和收入有限的矛盾沖突，需要地方政府加強(qiáng)對(duì)相關(guān)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等高層住宅的配比建設(shè)。

總之，中國(guó)要實(shí)現(xiàn)高層住宅的戰(zhàn)略定位，還需要進(jìn)一步細(xì)化高層住宅的比例（低、中、高層）、高層住宅的類型配比、高層住宅設(shè)計(jì)本身的襯托等。本研究有望為此戰(zhàn)略定位提供理論依據(jù)和參考借鑒。

（三）研究展望

通過上述對(duì)高層住宅樓層選擇偏好的特征及其成因的分析，我們認(rèn)為高層住宅樓層選擇偏好從某種意義上來說，其實(shí)質(zhì)就是一個(gè)通過住宅消費(fèi)者需求的心理活動(dòng)反映城市居民對(duì)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、區(qū)域文化對(duì)地理環(huán)境等的“適應(yīng)”與“響應(yīng)映射”，其為大體認(rèn)知城市基本地理環(huán)境、人類文明進(jìn)步程度提供了參考。那么住宅消費(fèi)者的需求是否具有階段性、地域性特征呢？除了上述列舉的這些社會(huì)、家庭結(jié)構(gòu)屬性的影響外，是否存在其他方面社會(huì)屬性的影響呢？居住環(huán)境“效用函數(shù)束”是否還存在其他方面的效用，針對(duì)研究中選擇中國(guó)石家莊市而設(shè)計(jì)的效用指標(biāo)體系是否全面、科學(xué)等，都是需要今后有待進(jìn)一步去驗(yàn)證和深化的科學(xué)問題。

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