房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析及對策探究

【摘 要】房地產(chǎn)是一種高收益、高風(fēng)險的綜合性產(chǎn)業(yè)，對其開發(fā)經(jīng)營過程中存在的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)分析和探究尤為重要。文章從分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險存在的原因出發(fā)，對造成房地產(chǎn)風(fēng)險的原因及其應(yīng)對策略進(jìn)行了闡述，以期對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)經(jīng)營；風(fēng)險分析；對策

房地產(chǎn)是一種投資金額巨大、開發(fā)周期較長的產(chǎn)業(yè)，幾近集聚了社會財富的四分之三，其巨額利潤的背后所潛伏的風(fēng)險也是與之收益成正比的。正因為如此，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險進(jìn)行分析和研究非常重要且必要。改革開放以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)更是以無比迅猛的速度在發(fā)展崛起，在市場經(jīng)濟的大環(huán)境作用下，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險逐步上升，風(fēng)險的種類和起因也日漸復(fù)雜化。為了取得更大收益和發(fā)展前景，避免風(fēng)險因素帶來的損失，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有目的、有意識的開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險管理，用嚴(yán)密、科學(xué)的管理制度帶動房地產(chǎn)企穩(wěn)定運行。

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險存在的原因

實現(xiàn)商品生產(chǎn)與商品值的統(tǒng)一性是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險存在的主要原因。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處政治環(huán)境與企業(yè)內(nèi)部機制的復(fù)雜性、財政管理可控范圍的局限性、社會形態(tài)的多樣性以及人們認(rèn)知的差異性，都會導(dǎo)致其開發(fā)經(jīng)營過程中面臨著各種風(fēng)險。為了適應(yīng)當(dāng)下商品經(jīng)濟的總體趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)勢必會在商品開發(fā)和經(jīng)營管理過程中作出相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，以保證企業(yè)資金鏈能夠正常運轉(zhuǎn)并收獲更多利潤，但由于市場經(jīng)濟變化的不規(guī)律性，加之房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系的不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理不可避免的會呈現(xiàn)出模糊狀態(tài)的未來值，這在很大程度上是不受企業(yè)主觀規(guī)劃控制的。當(dāng)實際情況與企業(yè)預(yù)定目標(biāo)產(chǎn)生偏差時，如果不能及時協(xié)調(diào)好兩者的差距，必然會給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理帶來風(fēng)險。同時，企業(yè)財務(wù)活動的進(jìn)程不僅會受到企業(yè)外部環(huán)境如政治、社會、經(jīng)濟等各類因素的影響，還會受到企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動本身的限制，例如資金的配置、管理水平的制約等等，這些不定因素的變化，難以得到企業(yè)管理機制的有效控制，而企業(yè)財務(wù)活動的不確定性勢必造成財務(wù)決策的隨機性，在這一過程中蘊藏的各種風(fēng)險因素，都會增大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理的難度。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險因素分析

1.投資決策風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期性較長，其開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)就是投資決策環(huán)節(jié)。投資決策環(huán)節(jié)是決定房地產(chǎn)最終收益的重要因素之一。在這個階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理者必須對國家及各地區(qū)的政治環(huán)境、經(jīng)濟和社會的發(fā)展趨勢做一個全面而精準(zhǔn)的判定，再綜合考慮到房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和企業(yè)財務(wù)的總體狀況，在確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域、時機、類型都符合市場發(fā)展趨勢的前提下，再來制定完善的房地產(chǎn)開發(fā)策略。市場經(jīng)濟發(fā)展是不均衡的，不同地區(qū)的政治、社會、經(jīng)濟環(huán)境都會有較大的差異，因此，房地產(chǎn)開發(fā)地域的差異性也會給整體經(jīng)營管理帶來一定的風(fēng)險，且相同的風(fēng)險因素在不同區(qū)域環(huán)境的作用下所產(chǎn)生的影響相差也是比較懸殊的。在風(fēng)險因素呈現(xiàn)地域性差異的情況下，房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險將隨之呈現(xiàn)出多樣性和復(fù)雜性。

2.項目建設(shè)風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)過程即項目建設(shè)過程，在這一過程中產(chǎn)生的風(fēng)險也是不容忽視的。房地產(chǎn)項目建設(shè)風(fēng)險存在于項目開工到竣工的整個階段，如前期的招標(biāo)模式風(fēng)險、承包方式風(fēng)險、合同簽訂風(fēng)險，以及項目建設(shè)過程中的開發(fā)成本風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、工程工期風(fēng)險、施工安全風(fēng)險甚至是自然條件風(fēng)險等等，這些風(fēng)險因素的存在，都給房地差開發(fā)經(jīng)營管理帶來了更大的不確定性。

3.經(jīng)營銷售風(fēng)險

在經(jīng)歷了投資決策風(fēng)險和項目建設(shè)風(fēng)險后，房地產(chǎn)企業(yè)還將面臨著一個巨大的風(fēng)險階段，即最終的經(jīng)營銷售風(fēng)險。經(jīng)營銷售風(fēng)險主要指房地產(chǎn)商品的售價、租金和空置率的不確定性帶來的風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)商品生產(chǎn)與商品值管理中必然存在的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)開發(fā)與銷售流通環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象，勢必會導(dǎo)致房地產(chǎn)商品與資金積壓，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金流通受阻問題，進(jìn)而使房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個過程都面臨著緊急調(diào)整和未知風(fēng)險。經(jīng)營銷售風(fēng)險是房地產(chǎn)管理者不可避免會遭遇到且無法有效控制的一種風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險規(guī)避對策

1.加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的宏觀調(diào)控

規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，政府的宏觀調(diào)控政策發(fā)揮著最大的作用。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的巨額經(jīng)濟效益，政府應(yīng)重視對房地產(chǎn)行業(yè)的有效管理和引導(dǎo)，其宏觀調(diào)控政策也應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期波動的發(fā)展趨勢作出相應(yīng)調(diào)整。政府要結(jié)合經(jīng)常性微調(diào)、短期微調(diào)和中長期發(fā)展相協(xié)調(diào)的方式對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在調(diào)整時機的確定上要有“先見之明”，避免政策“急剎車”給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的巨大震蕩；在調(diào)整力度的把握上要“軟硬兼施”，實現(xiàn)調(diào)控政策“軟著陸”和調(diào)控力度“硬貫徹”，避免力度過大或過小導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)大幅度波動，甚至是引發(fā)惡性發(fā)展；在調(diào)控手段上要綜合運用，將經(jīng)濟手段、法律手段和必要的行政手段相結(jié)合，建立起適宜房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控機制，強化政府在房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理中的職能和作用，在總量控制的前提下讓房地產(chǎn)行業(yè)適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行自我結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2.開展房地產(chǎn)行業(yè)多渠道、多形式融資

政府的財政政策和貨幣政策的變化，直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)投資、經(jīng)營、管理的成敗，因此，政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控主體還是要通過金融手段來進(jìn)行。在較為緊縮的財政和信貸政策下，政府?dāng)U大融資渠道，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)多渠道、多形式融資，是避免房地產(chǎn)企業(yè)面臨開發(fā)經(jīng)營管理風(fēng)險的有效方式。為了便于集中資金投放房地產(chǎn)業(yè)，提高資金的利用效率和最終受益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直迫切地希望有專有的獨立經(jīng)紀(jì)機構(gòu)來辦理房地產(chǎn)融資活動，而銀行開展的房地產(chǎn)抵押信貸服務(wù)和住房按揭服務(wù)都在一定程度上滿足了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，再加上房地產(chǎn)證券的上市和推廣，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能夠更趨于短期化、分散化、和動產(chǎn)化。

3.通過調(diào)整投資結(jié)構(gòu)促使供求平衡

房地產(chǎn)開發(fā)必須滿足土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，并且以市場供求平衡為前提，對房地產(chǎn)開發(fā)用地實行總量控制。在土地使用權(quán)出讓方式上，更多地采取招標(biāo)和拍賣形式，著重清理土地隱形市場。在土地二級市場上，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場在總量和結(jié)構(gòu)上達(dá)到平衡。一方面限制房地產(chǎn)開發(fā)往高級住宅、花園別墅和度假村建設(shè)方向發(fā)展；另一方面大力發(fā)展適銷對路的普通住宅建設(shè)，通過將資金引向普通住宅建設(shè)的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)往微利房和解困房傾斜，以避免房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理中出現(xiàn)大的風(fēng)險。

4.以法規(guī)體系規(guī)范房地產(chǎn)市場行為

規(guī)范和完善房地產(chǎn)相關(guān)法律和犯規(guī)體系，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營實施強有效的政策干預(yù)，避免房地產(chǎn)業(yè)過度膨脹引發(fā)一系列風(fēng)險；其次，通過法律手段介入房產(chǎn)中介機構(gòu)及房地產(chǎn)市場行為，讓房產(chǎn)買賣、租賃及抵押等經(jīng)濟活動都更加規(guī)范和合法化，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營創(chuàng)造出公平合理的社會環(huán)境。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理是一個龐大而縝密的系統(tǒng)，其影響因素及涉及范圍之廣都使得房地產(chǎn)風(fēng)險管理的難度不斷提升。鑒于房地產(chǎn)風(fēng)險管理的重要性，房地產(chǎn)業(yè)在日常管理工作中必須盡快地完善風(fēng)險管理系統(tǒng)，給我國房地產(chǎn)業(yè)營造出一個健康的發(fā)展環(huán)境。

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