房地產(chǎn)公司財務(wù)數(shù)據(jù)分析對公司管理的幫助

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)在特殊的歷史時期獲得了長足的發(fā)展，尤其是近幾年幾乎成為中國國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分。而隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，各行各業(yè)都面臨著很多管理模式和方法上的變革，而企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)分析為其管理提供了重要的數(shù)據(jù)參考，有著極其重要的作用，為此我們將詳細(xì)的分析房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)分析內(nèi)容和意義，并討論其對公司管理作用的局限性，綜合分析其對公司管理的作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；財務(wù)數(shù)據(jù)分析；公司管理；管理模式

財務(wù)數(shù)據(jù)分析也叫財務(wù)指標(biāo)分析，主要包含的內(nèi)容有企業(yè)的償債能力、運(yùn)營能力指標(biāo)、盈利能力和發(fā)展能力等，能夠綜合的評定企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營能力。是在企業(yè)財務(wù)報告的基礎(chǔ)上完成的，通過對企業(yè)財務(wù)報告中數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的分析和整理并結(jié)合其他更加全面的補(bǔ)充信息進(jìn)行的，能夠全面的分析和對比企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，是企業(yè)決策層和管理層進(jìn)行重大決策和日常管理的重要基礎(chǔ)，是企業(yè)管理中重要的參考意見和結(jié)論，這里我們以房地產(chǎn)公司為案例，結(jié)合房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)分析財務(wù)數(shù)據(jù)分析在企業(yè)管理中的重要幫助。

一、房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)對公司管理的重要意義

1.房地產(chǎn)公司的財務(wù)分析特點(diǎn)

相比于其他企業(yè)來說，房地產(chǎn)企的開發(fā)周期較長，而且企業(yè)的資金投資和投資會回收期相對較長，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析相對來說難度較大，其報告呈現(xiàn)出的信息由于投資回報期的延長導(dǎo)致與實(shí)際情況有很大的差距，所以常規(guī)企業(yè)中應(yīng)用的財務(wù)數(shù)據(jù)分析的模板和方法很多在這里并不是適用。特別是我國近幾年房價持續(xù)走高，政府部門對于房價的相關(guān)措施和控制也是朝令夕改，政策和調(diào)控手段的改動也給企業(yè)造成了不小的沖擊，例如我國最近探索的二胎放松政策、央行的準(zhǔn)備金率提升、城市限購令等等政策都是政府對于穩(wěn)定房價、調(diào)控房價的重要措施，而這些問題也會給房地產(chǎn)公司造成一定的影響。例如投資者會持續(xù)的觀望政府的進(jìn)一步優(yōu)惠政策，導(dǎo)致其投資欲望減弱，而且國家經(jīng)濟(jì)的低迷、貨幣緊縮、國家財政緊張等一系列的問題都必將導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金斷裂的問題出現(xiàn)。綜上所述，房地產(chǎn)公司的財務(wù)分析有很大的特異性，我們承認(rèn)財務(wù)分析報告應(yīng)用于企業(yè)管理中也要明白其作用的局限性。

2.房地產(chǎn)公司的財務(wù)分析的內(nèi)容

財務(wù)數(shù)據(jù)分析的工作是同時有不同的主體共同進(jìn)行的，這些不同的主體負(fù)責(zé)的內(nèi)容和核心方向也各有不同，但是要求標(biāo)準(zhǔn)是基本上一致的。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其財務(wù)數(shù)據(jù)分析的核心內(nèi)容主要包含以下三個方面的內(nèi)容：首先是對企業(yè)償債能力和企業(yè)權(quán)益結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)層面的分析，通過數(shù)據(jù)分析企業(yè)對于債務(wù)資金的利用效率，當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)的開發(fā)費(fèi)用都是從銀行貸款，所以企業(yè)償債能力的分析是財務(wù)數(shù)據(jù)分析的重點(diǎn)內(nèi)容，是科學(xué)的分析和評價企業(yè)綜合運(yùn)營能力的重要指標(biāo)。其次是科學(xué)的評價其盈利能力，任何公司和企業(yè)都是以盈利為目的的，良好的盈利能力是企業(yè)發(fā)展的重要動力，主要的內(nèi)容是數(shù)據(jù)分析企業(yè)利潤目標(biāo)以及利益的實(shí)現(xiàn)過程，考察公司的盈利和實(shí)際情況的對比。最后是估算企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營能力，通過運(yùn)營的資金流動等多個角度綜合其經(jīng)濟(jì)效益。這三項內(nèi)容同時也是企業(yè)管理的根本目的，三項內(nèi)容不僅緊密結(jié)合各項之間也存在著一定的交叉關(guān)聯(lián)，能夠較為詳細(xì)的評估企業(yè)的先進(jìn)流量、經(jīng)營成果和實(shí)際經(jīng)營的財務(wù)情況，不僅和企業(yè)的財會分析直接照應(yīng)，同時也是企業(yè)管理的根本目的和內(nèi)容有直接關(guān)聯(lián)。

3.房地產(chǎn)公司財務(wù)數(shù)據(jù)分析的意義

通過財務(wù)分析能夠較好的反映出企業(yè)的財務(wù)狀況、現(xiàn)金流量和經(jīng)營能力，但是并不能單純的依賴這些財務(wù)分析的結(jié)果，還需要對各項財務(wù)數(shù)據(jù)完成進(jìn)一步的分析和整理，從而全面客觀的反映出企業(yè)的管理水平和經(jīng)營效果。其對于公司管理的作用主要體現(xiàn)在以下是三個方面：第一，資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)分析對公司管理的作用，資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)分析能夠準(zhǔn)確的反應(yīng)出企業(yè)跨級期末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的狀況。對于房地產(chǎn)公司來說，企業(yè)的投資占比最大的就是土地使用權(quán)和建筑施工的兩大類，而企業(yè)的投資也是其發(fā)展和壯大的重要組成，而房地產(chǎn)公司的負(fù)債表分析能夠幫助企業(yè)的管理層更加的清晰的了解企業(yè)的財務(wù)狀況，從而分析以往投資收益比以及其他的資產(chǎn)投資分析，全面的了解企業(yè)投資活動的結(jié)果。特別是對于房地產(chǎn)公司來說，公司的投資和融資是保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要動力，其融資的過程為公司的投資和發(fā)展提供了基礎(chǔ)保障，是奠定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展的重要基礎(chǔ)保障。第二，利潤表數(shù)據(jù)分析對公司管理的重要作用，利潤表能夠有效的評定企業(yè)在特定的一段時間內(nèi)的經(jīng)營效果。企業(yè)的任何經(jīng)營活動也都是圍繞企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的最大化來開展的，所以企業(yè)利潤數(shù)據(jù)的分析能夠很好的評估各項經(jīng)營活動以及管理模式的改革是否完成了計劃中的效果和目的。而企業(yè)的利潤分析不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，記錄企業(yè)的各項數(shù)據(jù)和收支費(fèi)用，還能夠利用不同時期的數(shù)據(jù)分析完成橫向和縱向的對比，幫助企業(yè)在未來的發(fā)展中找準(zhǔn)自己的方向，給企業(yè)的管理層和決策層的重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略提供重要的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。第三，現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)分析對企業(yè)管理的作用，現(xiàn)金流量分析能夠有效的反應(yīng)企業(yè)的以先進(jìn)為基礎(chǔ)的財務(wù)狀況結(jié)果，也就是說企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營中的資金流出和流入情況?，F(xiàn)金可以說是企業(yè)的“血液”，現(xiàn)金流量能夠最大限度的反映出企業(yè)實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營狀況是否開展的良好，而現(xiàn)金流量的管理也是財務(wù)管理中的重要內(nèi)容，能夠較為真實(shí)的反映出企業(yè)融資能力和外源湊資中先進(jìn)利用的實(shí)際效率，為企業(yè)的維持、壯大和發(fā)展提供了重要的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)分析對企業(yè)管理作用的局限性

1.預(yù)收賬款繁多導(dǎo)致短期負(fù)債加劇，影響財務(wù)分析對企業(yè)償債能力的評估

我國頒布的《企業(yè)會計制度》中就明確的指出房地產(chǎn)公司收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：首先是工程必須竣工而且驗(yàn)收達(dá)標(biāo)；必須有直接購買人的簽證結(jié)算通知書；嚴(yán)格滿足房地產(chǎn)銷售合同中的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，而且有關(guān)的款項已經(jīng)全部獲得；能夠準(zhǔn)確的計量成本。但是房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用和回收周期較長，通常房地產(chǎn)工程從立項、工程施工竣工、決算和測繪完成再到后期的預(yù)售、收入認(rèn)定過程需要較長時間，要想全部完成這些工作直到完成企業(yè)收入的評估，斷則需要幾個月，長的可以達(dá)到四五年，加之近幾年我國對房價的宏觀調(diào)措施，都極大的加重了企業(yè)的短期負(fù)載，所以也極大的削弱了利益所有者的正當(dāng)權(quán)益。而收入認(rèn)證過程的主要工作就是能夠?qū)a(chǎn)權(quán)進(jìn)行量化標(biāo)準(zhǔn)，因此通常來說企業(yè)的收入確認(rèn)發(fā)生在企業(yè)結(jié)束產(chǎn)品銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)以后進(jìn)行的，這樣一來房地產(chǎn)的企業(yè)受益分析也就只能等到工程竣工以及銷售而且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后才開始確認(rèn)，因此企業(yè)的生產(chǎn)效益和經(jīng)營受益也就不再一統(tǒng)一了，導(dǎo)致當(dāng)期的企業(yè)受益并不能真實(shí)的反應(yīng)房地產(chǎn)公司的實(shí)際經(jīng)營成果。所以近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析和財務(wù)報告也在積極的進(jìn)行改革，從而防止房地產(chǎn)公司財務(wù)數(shù)據(jù)分析無法真實(shí)反映企業(yè)盈利的現(xiàn)象，全面的提升財務(wù)數(shù)據(jù)分析的真實(shí)性和可靠性。

2.期間費(fèi)用計算的檔期損益，影響財務(wù)數(shù)據(jù)分析對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷

分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度來看，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營中產(chǎn)生的全部管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用都被算進(jìn)了期間費(fèi)用的內(nèi)容中，因此相應(yīng)的也直接計入企業(yè)的當(dāng)期損益。這對于房地產(chǎn)公司來說有著一定的影響，對于某些正處在工程檢收階段的巨額預(yù)收賬款并沒有真實(shí)的轉(zhuǎn)化為銷售收入所以造成了短暫的企業(yè)嚴(yán)重虧損結(jié)果，因此就必須進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)收入分析，分析企業(yè)的隱形利潤和收入，從而全面的反應(yīng)企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營狀況。

三、結(jié)語

綜合分析，我們知道財務(wù)數(shù)據(jù)分析是在財務(wù)報告和財務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，結(jié)合更多的信息以及針對性的分析方法還原財務(wù)分析的真實(shí)性和有效性。而財務(wù)數(shù)據(jù)分析對于房地產(chǎn)公司的管理和運(yùn)營也有著重要的意義，尤其是企業(yè)在面臨重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃和利益集團(tuán)決策的有著很大的幫助，不僅如此對于企業(yè)的日常管理和內(nèi)部管理也有著很好的幫助。財務(wù)數(shù)據(jù)分析最核心的目的就是講實(shí)際生產(chǎn)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成能夠?yàn)闆Q策和管理服務(wù)的總結(jié)性信息，但是鑒于房地產(chǎn)公司的特殊性其財務(wù)數(shù)據(jù)分析也有著一定的局限性，需要綜合進(jìn)行分析，全面提高企業(yè)的現(xiàn)代化管理能力。

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