房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究

【摘 要】目前，市場競爭更加激烈，企業(yè)要提高競爭力，就應(yīng)改善企業(yè)內(nèi)部控制，建立并完善高效的內(nèi)部監(jiān)督與約束機(jī)制。這是企業(yè)防范各種風(fēng)險隱患的需要，也是企業(yè)在競爭中獲得更大經(jīng)濟(jì)效益的需要。在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加重視內(nèi)部控制，加強(qiáng)內(nèi)部控制。本文以某集團(tuán)采購與付款為例，探討了企業(yè)內(nèi)部的控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；采購；付款

目前，房地產(chǎn)市場環(huán)境復(fù)雜，不確定性因素增多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境更加復(fù)雜，對于企業(yè)的管理是很大的考驗(yàn)。在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)內(nèi)部控制，以提升防范和控制風(fēng)險的能力，提升企業(yè)的效益。本文在分析某集團(tuán)采購與付款現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出了完善內(nèi)部控制的有效措施。

一、某集團(tuán)內(nèi)部控制現(xiàn)狀與問題

某集團(tuán)具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，先后負(fù)責(zé)多個項(xiàng)目的開發(fā)。但由于集團(tuán)成立初期，未能制定明確的目標(biāo)，錯過了很多投資機(jī)會。企業(yè)在人員管理、資金管理等方面出現(xiàn)的問題，均制約了企業(yè)的發(fā)展壯大。在采購方面出現(xiàn)的問題也比較多，在工程材料、設(shè)施設(shè)備等內(nèi)部控制上，存在不少問題。

1.內(nèi)部管理制度不完善

涉及采購與付款業(yè)務(wù)的制度包括項(xiàng)目招標(biāo)管理制度、預(yù)算管理制度、財務(wù)管理制度、專項(xiàng)開支管理辦法、工程撥款管理辦法和日常經(jīng)費(fèi)開支管理辦法等。但目前該集團(tuán)的內(nèi)部管理制度不完善，無法對采購的材料、設(shè)備的采購行有效的的控制。

2.組織結(jié)構(gòu)及崗位設(shè)置不合理

該集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)不合理，項(xiàng)目由總經(jīng)理負(fù)責(zé)，而總工程師的管理權(quán)較弱。其中，工程施工為專業(yè)性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)，而公司的相關(guān)部門未能對施工的全過程進(jìn)行有效的監(jiān)督與管理，這種集中的管理權(quán)力，導(dǎo)致在實(shí)際管理中，基層管理者缺乏自主權(quán)，工程施工控制水平低，缺點(diǎn)比較多。

3.采購范圍的缺失

該集團(tuán)并未將設(shè)備、材料等列入單獨(dú)采購范圍，而將交由施工承包單位，而集團(tuán)主要負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)督與檢查。這導(dǎo)致工程的材料與設(shè)備質(zhì)量無法保障。材料與設(shè)備的質(zhì)量，對工程施工質(zhì)量的影響是直接性的，如果設(shè)備、材料質(zhì)量無法保障，則工程質(zhì)量勢必受到影響。

4.施工中的控制缺陷

在工程施工過程中，主要包括施工合同管理、項(xiàng)目預(yù)算管理、工程進(jìn)度管理和現(xiàn)場簽證管理等。但是從該集團(tuán)的實(shí)際情況來，在各項(xiàng)管理中，由于未有健全的管理制度，且管理人員的數(shù)量較少，所以無法對施工中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的控制。這個問題是集團(tuán)內(nèi)部控制中的一個比較突出的問題，需要引起管理者的高度重視。

5.工程款支付控制不嚴(yán)格

工程款支付控制包括工程量的審查、造價控制和財務(wù)部的審核等。比如在工程變更的報批中，由于工程中可能出現(xiàn)項(xiàng)目變更事件，主要由現(xiàn)場負(fù)責(zé)人處理，如果工程變更控制不嚴(yán)格，就會影響工程的進(jìn)度與質(zhì)量。集團(tuán)的工程款支付控制不嚴(yán)格，對上述環(huán)節(jié)均會產(chǎn)生直接影響。

二、集團(tuán)內(nèi)部控制改善的策略

在上文中，筆者對集團(tuán)采購與付款中內(nèi)部控制中的問題進(jìn)行了分析，為了提高集團(tuán)內(nèi)部控制水平，應(yīng)構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系，做好以下幾個方面的工作：

1.完善采購范圍

當(dāng)前該集團(tuán)的采購方式為外包方式，這種方式的缺點(diǎn)是易導(dǎo)致出現(xiàn)材料、設(shè)備質(zhì)量問題。為了有效規(guī)避風(fēng)險，集團(tuán)應(yīng)自行采購材料與設(shè)備，而施工單位負(fù)責(zé)安裝及維修。其中，自行采購分為采購與審核兩部分，由不同部門和負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，避免徇私舞弊的現(xiàn)象。通過相互制約、牽制的機(jī)制，可保證材料及設(shè)備質(zhì)量的不出問題。同時，對于大型設(shè)備、批量材料的采購，由采購部通過招標(biāo)方式采購，確保貨源的穩(wěn)定性及材料、設(shè)備質(zhì)量。

2.加強(qiáng)對施工環(huán)節(jié)的控制

加強(qiáng)對施工環(huán)節(jié)的控制，應(yīng)該做好以下幾個方面的工作：一是加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算管理，持續(xù)改進(jìn)預(yù)算的功能與內(nèi)容，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，所以應(yīng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性、費(fèi)用合理性及經(jīng)營收入做相應(yīng)規(guī)劃，避免由于盲目對待而造成損失。二是加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理，不得輕易修改現(xiàn)場簽證，加大現(xiàn)場管理力度，對材料使用、現(xiàn)場簽證及額外費(fèi)用管理，均應(yīng)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，并做好相關(guān)的記錄工作。另外，還需要加強(qiáng)工程進(jìn)度管理、合同管理，保證工程進(jìn)度整體進(jìn)展順利，根據(jù)合同規(guī)定支付相應(yīng)款項(xiàng)，減少合同糾紛。

3.加強(qiáng)并完善相關(guān)制度建設(shè)

在材料采購與支付環(huán)節(jié)上，僅僅用規(guī)定來約束，效果可能不是很理想。集團(tuán)要想獲得持續(xù)健康的發(fā)展，就必須逐步完善材料采購與付款環(huán)節(jié)控制中的各項(xiàng)制度，包括預(yù)算整合、審查力度、材料設(shè)備采購、進(jìn)度管理和款項(xiàng)撥付等各個方面，通過加強(qiáng)制度建設(shè)為企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)化的管理環(huán)境，逐步提升內(nèi)控水平和企業(yè)的競爭力。

4.加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督

企業(yè)內(nèi)部控制體系的有效性，需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。為了更好做好企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督，應(yīng)做好以下幾個方面：一是各部門各司其職，并相互合作，維持審計部門的獨(dú)立性和權(quán)威性；二是增加審計的范圍，優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營環(huán)境，最大程度發(fā)揮內(nèi)部審計監(jiān)督的作用。這也是企業(yè)審計部門的權(quán)責(zé)之一。

5.強(qiáng)化對工程款支付的控制

工程順利進(jìn)展與施工質(zhì)量保證的重要組成部分為工程款的支付。強(qiáng)化對工程款支付的控制，應(yīng)從以下幾個方面入手：一是嚴(yán)格控制工程支付款的條件，在工程質(zhì)量合格、手續(xù)齊全和工程變更記錄完備的條件下予以支付工程款；二是嚴(yán)格控制工程款支付的進(jìn)度，應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度來支付工程款，在接收到施工單位要求支付工程款的申請后，應(yīng)確保在各項(xiàng)項(xiàng)目審查均通過的條件下才予以支付工程款。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境比較復(fù)雜，市場競爭比較激烈，為了提高企業(yè)的競爭力，要求企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制。其中，采購與付款是企業(yè)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容之一。本文以某集團(tuán)為例，分析了其采購與付款中的問題，并從設(shè)立科學(xué)的控制活動、加強(qiáng)信息流通與共享、完善內(nèi)部控制制度等方面提出了改善的措施。

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