經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

【摘 要】中國(guó)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，指的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度從高速增長(zhǎng)逐漸轉(zhuǎn)向了中高速增長(zhǎng)，在這樣的背景之下，其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一定的影響，基于此，本文論述了我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)之下房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)；發(fā)展

引言

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷的一個(gè)看點(diǎn)是首次系統(tǒng)闡述了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的具體內(nèi)涵，總結(jié)起來(lái)就是“九個(gè)變化，四個(gè)轉(zhuǎn)向”——“九個(gè)變化”是指消費(fèi)需求、投資需求、出口和國(guó)際收支、生產(chǎn)能力和產(chǎn)業(yè)組織方式、生產(chǎn)要素相對(duì)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、資源環(huán)境約束、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)積累與化解、資源配置模式和宏觀調(diào)控方式的變化；“四個(gè)轉(zhuǎn)向”是指增長(zhǎng)速度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的轉(zhuǎn)向。會(huì)議強(qiáng)調(diào)今年工作總基調(diào)仍然是穩(wěn)中求進(jìn)，但與過(guò)去相比，提高了對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)注，更加強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要性，突出強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新，積極培育新增長(zhǎng)點(diǎn)，減少政府干預(yù)，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。而中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的闡述，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。

1、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)提出的背景

自從經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)。世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然不能夠很確定，2014年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)保持低速。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)里的各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還是能動(dòng)疲弱，下行風(fēng)險(xiǎn)依舊存在：歐元區(qū)依舊可能經(jīng)濟(jì)衰退；美國(guó)復(fù)蘇進(jìn)程依舊持續(xù)；日本經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)依舊存在；新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)相對(duì)減緩。經(jīng)濟(jì)危機(jī)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律之一，各國(guó)都順應(yīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在復(fù)蘇過(guò)程中調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。2013年的全球GDP為2.4%，據(jù)預(yù)測(cè)，2014年全球GDP增長(zhǎng)率，將會(huì)增至3.2%，2015年則增至3.4%，2016年就要增至3.5%。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)142倍，從世界第十位躍居第二位，占世界份額11.5%，年增速9.8%，同期世界平均增速只有2.8%。近幾年來(lái)，我國(guó)一直保持高速的發(fā)展特征，持續(xù)的高速增速并不能說(shuō)明掩蓋經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸。面對(duì)潛在危機(jī)，中國(guó)在2008年的40000億計(jì)劃在短期內(nèi)使經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)，同時(shí)外媒稱(chēng)“中國(guó)拯救了世界”?！霸诮?jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期里，當(dāng)資本積累的過(guò)程不能像過(guò)去一樣進(jìn)行下去，也不能在以往的條件下繼續(xù)下去的時(shí)候，重大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整就變得勢(shì)在必行，而且也有可能了?！钡怪袊?guó)避開(kāi)了最佳調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的最好時(shí)期，附加帶來(lái)的各種負(fù)面特征如地方債務(wù)、通貨膨脹、市場(chǎng)要素價(jià)格扭曲、生產(chǎn)率水平降低、整體競(jìng)爭(zhēng)力減弱。產(chǎn)能過(guò)剩是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)的最大問(wèn)題，40000億計(jì)劃使得問(wèn)題比以前更加嚴(yán)重。政府花錢(qián)，不能創(chuàng)造財(cái)富，只能在短期內(nèi)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，但不可持續(xù)后續(xù)用歷史的。必須要用辯證的眼光來(lái)看待這一計(jì)劃，單純的刺激政策亦不能振興當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況，但是“開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭”，所以面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，新一輪的體制改革亟待進(jìn)行，必須漸進(jìn)地消化“40000億”這一應(yīng)急政策帶來(lái)的后續(xù)，這成為接下來(lái)的改革目標(biāo)。

2、新常態(tài)的特征

2.1、中高速。中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)將換擋回落，可能保持在7%～8%的發(fā)展區(qū)間。2012年我國(guó)GDP增速為7.8%，2013年我國(guó)GDP增速為7.7%，統(tǒng)計(jì)局公布的2014年第一季度中國(guó)GDP同比增長(zhǎng)7.4%，2014年《政府工作報(bào)告》指出預(yù)計(jì)今年GDP增長(zhǎng)7.5%左右。從世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史來(lái)看，經(jīng)濟(jì)在高速增長(zhǎng)后換擋回落是正?，F(xiàn)象。很多官員對(duì)GDP增速的下滑會(huì)不自覺(jué)地產(chǎn)生“增長(zhǎng)焦慮癥”，這是不正確也不必要的。雖然與自己前幾年縱向比，我國(guó)經(jīng)濟(jì)是中高速，但在全球范圍內(nèi)橫向比，中國(guó)GDP增速依舊是高速發(fā)展的動(dòng)向，2013年全球的GDP增長(zhǎng)才達(dá)到2.4%。

2.2、優(yōu)結(jié)構(gòu)。要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化發(fā)展，首先是我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。一直以來(lái)，我國(guó)在三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里主要依靠第二產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值占GDP比重逐年增加，今年上半年第三產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)46.6%，而美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家則高達(dá)80%以上。由中低端向中高端提升將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期發(fā)展的方向。其次，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式優(yōu)化。傳統(tǒng)依賴(lài)我們的三駕馬車(chē)中，投資一直超過(guò)消費(fèi)，但是我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，今年上半年消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)54.4%，投資為48.5%，出口則是負(fù)2.9%，以消費(fèi)尤其是居民消費(fèi)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。再次是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌優(yōu)化。2011年末我國(guó)城鎮(zhèn)人口超過(guò)農(nóng)村人口，我國(guó)城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝跀?shù)中占51.27%，2013年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率則增至53.7%。

3、如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)

在這樣的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新常態(tài)是個(gè)什么狀況呢？我們也不妨用中央的分析框架來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)。消費(fèi)方面，過(guò)去因?yàn)樽》抗┙o短缺，消費(fèi)饑渴帶來(lái)的大規(guī)模住房需求和消費(fèi)快速增長(zhǎng)階段基本結(jié)束，2014年限購(gòu)、限貸放松后也沒(méi)有出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，就是因?yàn)槲覀兊幕久姘l(fā)生了變化，消費(fèi)、供求關(guān)系發(fā)生了重要變化。根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)，實(shí)際上2011年前后我國(guó)已經(jīng)戶(hù)均一套房左右，排浪式的消費(fèi)很難再度出現(xiàn)。同時(shí)，不同的城市市場(chǎng)分化趨勢(shì)明顯，北上廣深新增的人口不斷增加，城市不斷擴(kuò)大，但是很多的三四線城市，依靠當(dāng)前的人口恐怕難以支撐未來(lái)的新增供給，甚至有一些地方是凈流出的人口，所以要釋放真正消費(fèi)需求成為重點(diǎn)。

從投資需求看，隨著需求峰值的出現(xiàn)和供求關(guān)系的變化，新開(kāi)工在下降，投資增速換檔明顯，目前是11.9%，2015年怎么樣呢？我們分析，如果沒(méi)有更強(qiáng)刺激，恐怕難以達(dá)到10%。我們?cè)購(gòu)纳a(chǎn)能力和產(chǎn)業(yè)組織方式看，2010年來(lái)房地產(chǎn)供給能力大幅增強(qiáng)，部分三四線城市供給甚至超過(guò)需求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)急需優(yōu)化升級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾萬(wàn)家，在趨勢(shì)性條件發(fā)生重大變化的條件下，我們這樣的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，還可以維持嗎？強(qiáng)者愈強(qiáng)，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、兼并重組，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中趨勢(shì)不可避免。從生產(chǎn)要素看，我們的農(nóng)業(yè)富余勞動(dòng)力減少，成本上升，要素驅(qū)動(dòng)力減弱，總體而言，房地產(chǎn)業(yè)，特別是建筑業(yè)，也是勞工密集型的，隨著成本上升，原先的要素驅(qū)動(dòng)動(dòng)力也在明顯減弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要更多依靠技術(shù)進(jìn)步。

從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)看，從城市、地段、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量型、功能型、舒適型、服務(wù)型等綜合環(huán)境優(yōu)化的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。另外從資源環(huán)境約束看，如何推動(dòng)綠色低碳循環(huán)發(fā)展，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新方式。新型環(huán)保材料的創(chuàng)新和利用，減少建筑垃圾，優(yōu)化更新方式。

4、理性面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的“新常態(tài)”

4.1、房地產(chǎn)市場(chǎng)將由支柱地位轉(zhuǎn)換為基礎(chǔ)地位

在舊常態(tài)中，全社會(huì)過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，過(guò)于倚重房地產(chǎn)對(duì)GDP及產(chǎn)業(yè)上下游的帶動(dòng)作用，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)啟“新常態(tài)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“重民生、輕市場(chǎng)”的新格局，從目前開(kāi)始很長(zhǎng)時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作就是去庫(kù)存化，未來(lái)房地產(chǎn)也將成為一個(gè)基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)暴利時(shí)代也將一去不返。

4.2、住房市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)去投資投機(jī)化

回顧歷程，中國(guó)住房市場(chǎng)化的方向和道路沒(méi)有錯(cuò)，但由于配套政策不足導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)泡沫積累，社會(huì)中也出現(xiàn)了大量投資投機(jī)性需求的購(gòu)房者，擠壓了部分剛性需求，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)稅的加快實(shí)施，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)去投資化，投機(jī)需求將被有效被擠出住房市場(chǎng)，居民的基礎(chǔ)性購(gòu)房需求將得到有效滿足。

4.3、堅(jiān)持創(chuàng)新主導(dǎo)發(fā)展

要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力，就必須以創(chuàng)新引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。世界各國(guó)都認(rèn)識(shí)到創(chuàng)新是人類(lèi)財(cái)富的源泉。李克強(qiáng)總理2014年9月10日在第八屆夏季達(dá)沃斯論壇上提到，把改革的紅利轉(zhuǎn)化為發(fā)展的新動(dòng)力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力與內(nèi)需的潛力、創(chuàng)新的活力疊加起來(lái)，形成更有力的發(fā)展助推動(dòng)力。未來(lái)政策走向要漸漸成為“宏觀政策要穩(wěn)住，微觀政策要放活，社會(huì)政策要托底”的模式。新常態(tài)下要求各地區(qū)尋找符合基本國(guó)情的特色發(fā)展。

4.4、堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)發(fā)展

傳統(tǒng)以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠投資拉動(dòng)，但是今年三駕馬車(chē)與以往不同。未來(lái)投資增長(zhǎng)率會(huì)放緩，房地產(chǎn)增速有持續(xù)下降的趨勢(shì)；出口順差的增加將會(huì)進(jìn)一步加劇流動(dòng)性過(guò)剩，因而內(nèi)需成為發(fā)展的突破口，消費(fèi)應(yīng)當(dāng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)，未來(lái)要引導(dǎo)、鼓勵(lì)國(guó)民消費(fèi)。

最后，堅(jiān)持改革主導(dǎo)發(fā)展。改革開(kāi)放的實(shí)踐證明，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展探索要勇敢邁出改革的步伐，這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展才能有成效，改革開(kāi)放本身就是一個(gè)典型。中央政治局在第十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議上提出在新的形勢(shì)、任務(wù)和要求下全面深化改革的目標(biāo)任務(wù)。只有進(jìn)一步深化改革，才能為發(fā)展創(chuàng)造空間。

5、結(jié)語(yǔ)

地方政策會(huì)進(jìn)一步放松和強(qiáng)化，分類(lèi)調(diào)控趨勢(shì)更為明顯。金融政策可能會(huì)有降息的政策，另外商業(yè)銀行和公積金的政策也在出臺(tái)，但利率市場(chǎng)化背景下不會(huì)有更大幅度優(yōu)惠。

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