新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理分析

【摘 要】本文對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理和房地產(chǎn)成本關(guān)鍵點(diǎn)控制進(jìn)行了分析，更好地保證房地產(chǎn)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)狀分析；成本管理

前言：

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上，明確成本控制的目標(biāo)，在實(shí)際操作上減少一些不切實(shí)際的工作，明確目標(biāo)，加強(qiáng)成本控制的思想建設(shè)，從而使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

1、全過(guò)程成本管理

以成本規(guī)劃為發(fā)展方向，以全過(guò)程成本管理為主線，多部門穿插協(xié)作，抓好項(xiàng)目各階段的成本控制。

1.1拿地階段。實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)控制，重點(diǎn)關(guān)注法律風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)、高壓線風(fēng)險(xiǎn)、地下管線風(fēng)險(xiǎn)、地鐵降躁風(fēng)險(xiǎn)、地下埋藏物風(fēng)險(xiǎn)、工程地質(zhì)條件風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)評(píng)的風(fēng)險(xiǎn)等，確保成本控制風(fēng)險(xiǎn)最低，可行性研究依據(jù)充分可靠。風(fēng)險(xiǎn)控制的要點(diǎn)是資料完整性，合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)，準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。風(fēng)險(xiǎn)控制控制的指標(biāo)是每平米地價(jià)，土地獲得時(shí)間，價(jià)款支付方式，土地屬性案例資料收集完整，土地屬性。此階段主要工作是：提供土地信息，周邊配套信息，項(xiàng)目初定位及提出項(xiàng)目預(yù)案；運(yùn)用成本經(jīng)驗(yàn)值估算法，參考成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分表完成土地投資論證階段成本測(cè)算，主要測(cè)算前期、配套設(shè)施、大框架的建筑業(yè)態(tài)工程的造價(jià)。

1.2擴(kuò)初階段。營(yíng)銷部門建立客戶細(xì)分體系，定位戶型面積及功能、裝修標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品檔次、產(chǎn)品成本配置的初步定位。項(xiàng)目發(fā)展部門提供全面準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及配套要求，應(yīng)有容積率指標(biāo)面積、地上建筑面積、地下建筑面積、配套設(shè)施面積、車庫(kù)面積、綠化面積。設(shè)計(jì)管理部門提供方案圖，列出建筑方案部品清單，包括樁、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)形式、裝修、功能要求、景觀中硬景面積、軟景面積、水景面積、小區(qū)道路面積、圍墻長(zhǎng)度、市政接入長(zhǎng)度等成本測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。合約管理部門進(jìn)行第二次目標(biāo)成本測(cè)算，主要參考公司的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)變化預(yù)期、項(xiàng)目的特點(diǎn)，根據(jù)配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。

1.3設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)管理部門編寫“詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書”，提交設(shè)計(jì)院。對(duì)樁、砼基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、外圍護(hù)結(jié)構(gòu)、內(nèi)隔墻、門、窗、立面裝飾材料、樓面裝飾材料、墻地頂裝修做法、品牌等部品，列出詳細(xì)的技術(shù)要求。地上結(jié)構(gòu)砼框架，含鋼量、砼、窗地比指標(biāo)按不同建筑業(yè)態(tài)、不同層高列出指標(biāo)控制值，注明指標(biāo)計(jì)算說(shuō)明。關(guān)注轉(zhuǎn)換層、層高設(shè)計(jì)。地下室控制除控制含鋼量、砼指標(biāo)外，小區(qū)坡道、出入口、層高、層數(shù)、停車數(shù)、人防面積、構(gòu)造做法、設(shè)備房布置、頂板覆土也是重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)。景觀設(shè)計(jì)控制軟硬景比例、喬木品種、大小喬木灌木草皮比例、豎向建筑、木棧道小品燈具面積及單方成本、硬質(zhì)鋪裝材料高搭配比例、高檔材料使用范圍、是否設(shè)計(jì)水景及水景面積大小。

1.4實(shí)施階段。（1）提前介入，制定各階段成本測(cè)算表格，多次測(cè)算，提供成本數(shù)據(jù)，為公司決策提供數(shù)據(jù)支持。（2）建立項(xiàng)目成本級(jí)配規(guī)劃體系，提升項(xiàng)目的成本控制水平，進(jìn)而達(dá)到提升整個(gè)公司的整體運(yùn)營(yíng)能力。按照建筑部品清單，建立項(xiàng)目公共模塊、單體模塊及特別工程模塊，來(lái)設(shè)置成本規(guī)劃體系，各模塊按項(xiàng)目敏感點(diǎn)設(shè)置高中低三級(jí)配置，提供部品標(biāo)準(zhǔn)參考成本，供產(chǎn)品適配選型，以滿足不同樓盤售價(jià)需求。（3）做好項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)劃、合同規(guī)劃統(tǒng)籌工作。從項(xiàng)目擴(kuò)初階段起，按工程進(jìn)展順序，編制總分包工程、設(shè)備安裝工程、材料招標(biāo)比價(jià)、合同簽訂規(guī)劃方案，細(xì)化啟動(dòng)時(shí)間、關(guān)聯(lián)部門職責(zé)、需求時(shí)間、面積或數(shù)量、使用位置、尤其是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定、品牌確定、定價(jià)方式、計(jì)價(jià)模式，減少不確定因素造成成本異動(dòng)，增加目標(biāo)成本測(cè)算準(zhǔn)確率。

2、房地產(chǎn)成本關(guān)鍵點(diǎn)控制

2.1完善成本控制體系。設(shè)置成本管理專職機(jī)構(gòu)，建立成本考核體系。整個(gè)考核體系分為現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算資料質(zhì)量、合同執(zhí)行情況、成本控制意識(shí)、設(shè)計(jì)變更五個(gè)部分，根據(jù)每個(gè)考核項(xiàng)目的重要性分配權(quán)重分值。規(guī)范日常工作流程，提高管理約束力，為目標(biāo)成本的控制與實(shí)現(xiàn)提供制度保證。結(jié)合成本管理工作目標(biāo)，確定成本管理工作要點(diǎn)、預(yù)結(jié)算管理工作要點(diǎn)、招投標(biāo)工作管理要點(diǎn)，對(duì)全成本工作精細(xì)部署，做到有計(jì)劃、有實(shí)施、有檢查、有落實(shí)。

2.2加強(qiáng)事前控制，編制不同階段目標(biāo)成本。開發(fā)決策階段，配合設(shè)計(jì)、項(xiàng)目發(fā)展參加前期策劃、方案評(píng)審，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃條件、其它項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算不同產(chǎn)品配置條件下，項(xiàng)目成本利潤(rùn)，多次編制與調(diào)整，形成規(guī)劃版的目標(biāo)成本；項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，配合設(shè)計(jì)，參加圖紙?jiān)u審，提出優(yōu)化方案、限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值，調(diào)整各項(xiàng)科目指標(biāo)，形成設(shè)計(jì)版的目標(biāo)成本；在招標(biāo)、簽約階段，合理劃分標(biāo)段、制訂評(píng)標(biāo)原則、修訂完善商務(wù)條款，形成最終建安執(zhí)行版的目標(biāo)成本。經(jīng)過(guò)多次調(diào)整，保證了目標(biāo)成本制定的合理性，可操作性，項(xiàng)目管理過(guò)程中成本控制指導(dǎo)性。施工前做好圖紙會(huì)審和項(xiàng)目范圍劃分工作，減少因圖紙錯(cuò)、漏、碰不完善和施工范圍遺漏造成的簽證和設(shè)計(jì)變更，減少成本異動(dòng)因素。

2.3加強(qiáng)招投標(biāo)和供方管理。為規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中供方選擇行為，制訂針對(duì)多種招標(biāo)模式的管理辦法及流程，并針對(duì)管理需求，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中各類工程、材料設(shè)備采購(gòu)等招標(biāo)內(nèi)容及招標(biāo)規(guī)模的不同，采用公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、比質(zhì)比價(jià)三種招標(biāo)方式，形成一套較為完善的招投標(biāo)管理體系。重視管理體系建設(shè)，持續(xù)對(duì)供方管理工作進(jìn)行更新和改進(jìn)。對(duì)供方進(jìn)行全面更新和擴(kuò)充，建立信息化的供方庫(kù)，通過(guò)供方考察管理制度的修訂，規(guī)范管理供方考察工作，實(shí)現(xiàn)管理標(biāo)準(zhǔn)化，同時(shí)建立新的供方考察記錄表，結(jié)合信息化錄入平臺(tái)，使供方信息更加完善。對(duì)兩年以上沒(méi)有合作的供方均進(jìn)行資格預(yù)審，且對(duì)公司結(jié)構(gòu)、資質(zhì)等有重大變化的會(huì)重新組織考察。

2.4貫徹技術(shù)先行，積極推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。強(qiáng)化全員收集意識(shí)，全方位整理建設(shè)項(xiàng)目成本指標(biāo)庫(kù)加強(qiáng)基礎(chǔ)成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，修訂與完善成本統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，按業(yè)態(tài)增加工程主體造價(jià)指標(biāo)、各類配套工程分項(xiàng)指標(biāo)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，全面地搭建起項(xiàng)目成本統(tǒng)計(jì)指標(biāo)模式。制定各類建安標(biāo)準(zhǔn)化合同范本，在項(xiàng)目招標(biāo)前，對(duì)合同核心的技術(shù)條款、商務(wù)條款明確定量，確保項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程順利，減少漏洞，合同各方能互相協(xié)調(diào)，圓滿地履行合同責(zé)任。

3、成本管理的動(dòng)態(tài)控制

3.1推行造價(jià)咨詢公司全過(guò)程跟蹤管理。目前，武漢市較有規(guī)模的綠地、復(fù)地、融科房地產(chǎn)公司，已實(shí)行專業(yè)造價(jià)咨詢公司進(jìn)行項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤管理模式多年，借助專業(yè)團(tuán)隊(duì)力量，增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)前期，實(shí)施過(guò)程、后期成本評(píng)估成本管理力量。推動(dòng)簽證、設(shè)計(jì)變更一單一結(jié)進(jìn)程，使動(dòng)態(tài)成本變化掌控清晰及時(shí)，達(dá)到及時(shí)糾偏的目的。使成本管理健康、合理與有序。3.2推行《供方須知》，試行合同交底記錄。明確供方職責(zé)，共同促進(jìn)成本管理：合約部對(duì)合同涉及到的簽證、變更、結(jié)算資料的整理要求和遞交時(shí)間、竣工驗(yàn)收和付款必備的資料做出統(tǒng)一要求，形成合同附件標(biāo)準(zhǔn)文本，以誠(chéng)信明確的方式達(dá)成合作供方、監(jiān)理、項(xiàng)目部等相關(guān)部門對(duì)成本管理工作的協(xié)同。3.3加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、合同管理。繼續(xù)推行簽證、設(shè)計(jì)變更講評(píng)工作，力爭(zhēng)做到一單一結(jié)，月清月結(jié)，動(dòng)態(tài)成本能及時(shí)反應(yīng)，并起到預(yù)警作用；加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)謹(jǐn)商務(wù)條款，細(xì)化合同分包工程、限價(jià)材料附件，確保通過(guò)合同實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品無(wú)風(fēng)險(xiǎn)生產(chǎn)。

結(jié)束語(yǔ)：

以成本規(guī)劃為發(fā)展方向，建立成本級(jí)配規(guī)劃體系；以合約、招投標(biāo)策劃為保障，對(duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、事中控制、事后考核；以項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制為主線，以合約控制、價(jià)款支付、工程結(jié)算、價(jià)款調(diào)整、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程索賠為操作工具，以組織架構(gòu)、成本管理體系、制度措施體系為支撐，實(shí)現(xiàn)成本管理運(yùn)行正常、執(zhí)行有力，最大限度地提高項(xiàng)目盈利能力，推動(dòng)成本管理邁上新臺(tái)階。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊麗琛.房地產(chǎn)成本控制研究[J].硅谷，2010（13）：53—54.

[2]吳榮昌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理[J].中華建設(shè).2010（7）：36—28.