房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和現(xiàn)狀分析

【摘 要】隨著近兩年我國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速上漲的發(fā)展行業(yè)，無(wú)論是一線城市還是二線、三線城市，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為人們輿論的主要焦點(diǎn)。隨著我國(guó)“宏觀穩(wěn)、微觀活”政策的出臺(tái)，我國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)入了結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，隨著人們生活水平的不斷提高以及我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，我國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢(shì)?；诖耍疚木头康禺a(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和現(xiàn)狀進(jìn)行分析與研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)

引言

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸退出高潮，回歸平淡，甚至存在下行的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的下降已不只局限于少數(shù)三四線城市，也不止局限于一兩個(gè)區(qū)域，這股下行趨勢(shì)已經(jīng)開始蔓延至全國(guó)，甚至連最堅(jiān)挺的一線城市的房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情況。以北京為例，多個(gè)新開樓盤已經(jīng)打出了降價(jià)的旗號(hào)，而二手房市場(chǎng)的存銷比明顯升高，市場(chǎng)逐漸從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

一、我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）我國(guó)房地產(chǎn)供給端情況

從供給端來(lái)看，1～4月我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為2.2萬(wàn)億元，同比增加16.4%，但是開發(fā)投資的同比增速自從去年12月開始出現(xiàn)單調(diào)遞減的趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置面積8130萬(wàn)平方米，同比下降7.9%，降幅比1-4月份下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。

新開工建筑面積4.3億平方米，其中新開工住宅建筑面積3.1億平方米，同比分別下降高達(dá)22.1%和24.5%，房屋施工面積5.6億平方米，其中住宅施工面積4.3億平方米，同比上升12.8%和9.9%，但是增幅較2014年一季度均有下降。竣工面積為2.3億平米，其中住宅竣工面積1.7億平米，同比分別下降0.3%和2.1%。

從上述的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，我們已經(jīng)看出，供給端市場(chǎng)冷淡的態(tài)勢(shì)已基本確定，而且按照房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積和新開工建設(shè)面積這兩項(xiàng)反映未來(lái)供給市場(chǎng)的重要指標(biāo)基本可以確定未來(lái)一段時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給將會(huì)出現(xiàn)明顯的收縮。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)需求端情況

我們?cè)倏葱枨蠖说那闆r。1～4月份，我國(guó)房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到2.7億平米，銷售額達(dá)到1.8萬(wàn)億元，同比分別下降6.9%和7.8%，降幅比1-3月份雙雙出現(xiàn)增大的趨勢(shì)。待銷售面積分別為5.2億平方米，同比上升23.6%。從需求端的兩大指標(biāo)看，一方面是月銷量的下降，一方面是存量的大幅增加，需求市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷跡象也很明顯。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走向

綜合供求兩端的情況看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的衰退跡象了呢？我們可以通過(guò)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的存銷比看供求均衡狀況，存銷比是7.7小于供求均衡臨界點(diǎn)8，按照市場(chǎng)的供求原則未來(lái)應(yīng)該是處于上升的趨勢(shì)。

但是，房?jī)r(jià)的決定因素不單僅僅是供求關(guān)系所決定，還包括市場(chǎng)、購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)方式的信心和對(duì)價(jià)格的市場(chǎng)預(yù)期等多重因素。而今的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的更多的是房?jī)r(jià)下跌的壓力，購(gòu)房者更多的是采取觀望的態(tài)度，并且形成了較為強(qiáng)烈的價(jià)格下降的預(yù)期。

甚至有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取全盤否定，夸大房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。這些言語(yǔ)只要稍加理性的分析，就可不攻自破。

二、對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的建議

（一）加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控作用，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府應(yīng)通過(guò)稅收等宏觀調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅，而房地產(chǎn)保有方面的稅費(fèi)過(guò)低，導(dǎo)致了大量的房屋投機(jī)行為的產(chǎn)生，使得部分房屋成為保值增值的工具，減弱房屋的居住功能，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，應(yīng)通過(guò)增加房屋保有環(huán)節(jié)方面的稅費(fèi)，提高房屋保有方面的費(fèi)用，確保房?jī)r(jià)在一個(gè)合理的范圍內(nèi)波動(dòng)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，避免房地產(chǎn)泡沫化。

（二）加大保障性住房建投入，改善城市中低收入人群的居住條件。

確保人們住有所居，是重要的民生問(wèn)題，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。政府應(yīng)該通過(guò)法律、規(guī)劃、財(cái)政、金融、稅收等多種手段，保障城鎮(zhèn)中低收入群體和最低收入群體基本住房需求，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，確保符合條件的中低收入群體買得起、買得到經(jīng)濟(jì)適用住房，同時(shí)，大力發(fā)展廉租房建設(shè)，中低收入人群能夠住上廉租住房，從而滿足中低收入人群對(duì)住房的基本需求，確保社會(huì)健康和諧發(fā)展。

（三）加大中小戶型的住房供給。

因當(dāng)前商品房的過(guò)于超前發(fā)展，由其面積大、單價(jià)高，導(dǎo)致房屋總價(jià)超出了購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買能力，不得不依靠銀行貸款購(gòu)買住房，出現(xiàn)了很多“房奴族”，終身為房貸而工作奔波，也加大了銀行的資金壓力，因此，加大中低價(jià)位的房屋的供給刻不容緩，通過(guò)建設(shè)中小戶型的房屋，降低房屋總購(gòu)買的價(jià)格，能夠有效地緩解住房的壓力和經(jīng)濟(jì)壓力，對(duì)全面建設(shè)小康社會(huì)有積極的促進(jìn)作用。

（四）科學(xué)規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)，積極完善房地產(chǎn)的各項(xiàng)配套設(shè)施。

科學(xué)合理規(guī)劃城市建設(shè)，對(duì)新建小區(qū)進(jìn)行合理布局，確保小區(qū)周邊生活設(shè)施完善，同時(shí)完善已建小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及社會(huì)公共配套、社區(qū)配套建設(shè)。在房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)人口規(guī)模、服務(wù)半徑以及相應(yīng)的配建標(biāo)準(zhǔn)等因素，對(duì)各項(xiàng)配套設(shè)施以及城市綠地在空間布局上進(jìn)行了科學(xué)合理的安排，并根據(jù)配建規(guī)模對(duì)設(shè)施用地適當(dāng)進(jìn)行預(yù)留，以此作為規(guī)劃管理的依據(jù)。并從政策上加以引導(dǎo)，以市場(chǎng)的手段配置各種資源和要素，提高房地產(chǎn)發(fā)展的整體規(guī)劃的科學(xué)性和合理性。

（五）提高房地產(chǎn)開發(fā)的自有資金比例，同時(shí)擴(kuò)寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多樣化，分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)全部集中到銀行，同時(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)因銀行政策變動(dòng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)建立房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保購(gòu)買者的資金能夠用到房地產(chǎn)的建設(shè)上來(lái)，避免爛尾樓的產(chǎn)生，導(dǎo)致資源的浪費(fèi)，確保社會(huì)的安定和諧。

三、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)建設(shè)會(huì)更加合理

基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越加成熟、國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷完善，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)建設(shè)會(huì)更加注重社會(huì)的供需結(jié)構(gòu)關(guān)系。

一是中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)由過(guò)去的以高回報(bào)為主的商業(yè)建筑向“利潤(rùn)微薄”的保障房建設(shè)方向發(fā)展。隨著我國(guó)對(duì)民生工程的重視程度越來(lái)越高，民生保障工程建設(shè)會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)建設(shè)投資的主要發(fā)展方向之一。

二是傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)企業(yè)為市場(chǎng)主體的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生根本變化，目前住房消費(fèi)雖然仍以剛性需求為主，但是隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)未來(lái)的建設(shè)形式將以滿足人們高端生活品質(zhì)為主。

三是住宅功能越來(lái)越完善。隨著我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)以社區(qū)購(gòu)物中心建設(shè)為主，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增加了對(duì)社區(qū)商業(yè)的投入，以此為購(gòu)房者提供全面、立體的現(xiàn)代服務(wù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力會(huì)越來(lái)越強(qiáng)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策的出臺(tái)，我國(guó)的房地產(chǎn)粗暴式的盈利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，市場(chǎng)中中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難，它們的融資渠道也越來(lái)越狹窄，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期，我國(guó)開發(fā)商數(shù)量為8萬(wàn)多家，隨著投資結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量可以遞減至3000家以下，數(shù)量的遞減并不會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷，反而會(huì)促使我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的不斷提高。

（三）我國(guó)住房供給方式呈現(xiàn)多樣化

從2009年底以來(lái)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)臨時(shí)性的政策措施來(lái)看，未來(lái)中國(guó)的住房供應(yīng)將出現(xiàn)以下幾種形式：

一是由房地產(chǎn)行業(yè)依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式供應(yīng)的各類商品房；

二是由政府供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房；

三是由政府供給的廉租房；四是政府還可能會(huì)提練更多的住房供應(yīng)名詞類型。

通過(guò)這一宏觀方向上的發(fā)展方向定位，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)走向更規(guī)范和具備競(jìng)爭(zhēng)性的發(fā)展模式，并同時(shí)為我國(guó)居民提供更好的住房產(chǎn)品，盡到房地產(chǎn)企業(yè)本身的社會(huì)責(zé)任。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)，但伴隨著房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，運(yùn)行機(jī)制不完善，投資過(guò)熱等問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，只有有效的解決其中存在的問(wèn)題，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

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