探究房地產(chǎn)全過程成本管理

【摘 要】隨著我國城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)工程的成本控制和管理工作得到了人們的高度重視，因此，要嚴(yán)格管理工程施工中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)，重視培養(yǎng)工程成本控制管理人員，使其能夠適應(yīng)當(dāng)前快速發(fā)展的新形勢(shì)與新標(biāo)準(zhǔn)。保證成本控制管理工作的順利開展，使房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；全過程；成本管理

引言

房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的成本管理并不是對(duì)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目核算的簡(jiǎn)單過程，而是一項(xiàng)復(fù)雜的、全過程的、整體的系統(tǒng)工程，必須由多個(gè)部門的配合和全員的參與，全面控制和落實(shí)，形成濃厚的全員參與成本管理的工作氛圍。做到制度有力、職責(zé)分明、考核嚴(yán)格、目標(biāo)明確，確保房地產(chǎn)施工項(xiàng)目在安全有序的狀態(tài)下進(jìn)行。

一、簡(jiǎn)析成本控制的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)踐證明，施工企業(yè)在項(xiàng)目的施工過程中實(shí)施成本控制十分必要。施工企業(yè)是否進(jìn)行成本控制和管理是該企業(yè)能夠具有未來發(fā)展?jié)摿Φ囊豁?xiàng)重要標(biāo)志，有效的成本控制和管理也構(gòu)成了施工企業(yè)的一個(gè)主要利潤來源。

成本控制和管理的特點(diǎn)具有預(yù)先性、能動(dòng)性、系統(tǒng)性。這也是由施工項(xiàng)目的安全性所要求的。成本控制與管理在實(shí)施中必須與采購管理、生產(chǎn)管理（包括分包管理）、質(zhì)量安全管理、技術(shù)管理和資金管理有機(jī)結(jié)合起來。

只有把所有管理職能、管理對(duì)象、管理要素納入施工成本管理中，施工過程中的成本控制才能具有事先能動(dòng)性和綜合優(yōu)化的功效。同時(shí)在施工管理過程中根據(jù)項(xiàng)目施工前的計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)督、控制、調(diào)整和修正，以達(dá)到施工過程中成本控制管理的動(dòng)態(tài)跟蹤性。

二、成本控制的基本原則分析

1、成本最低化原則

成本控制的根本目的在于通過成本控制管理的各種手段，降低施工成本，以達(dá)到成本最低增加效益。

2、全面成本管理原則

項(xiàng)目的施工中，既要重視施工成本的預(yù)算與分析、對(duì)實(shí)際成本進(jìn)行分析與核算、以及財(cái)務(wù)人員的有效管理，同時(shí)還要對(duì)施工全過程的成本管理及其影響因素給予充分的重視。其中包括采購成本控制與管理、工藝成本控制與管理、質(zhì)量成本控制與管理、日常施工的成本控制與管理，以實(shí)現(xiàn)施工成本的有效控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3、成本責(zé)任制原則

在施工成本過程中，為了實(shí)行全面成本管理，必須對(duì)成本控制進(jìn)行層層分解，劃清責(zé)任，并與獎(jiǎng)懲制度掛鉤，使項(xiàng)目中的每一個(gè)人都加入到成本控制中。

三、房地產(chǎn)工程全過程成本控制存在的問題

1、企業(yè)成本控制意識(shí)不強(qiáng)

有的房地產(chǎn)行業(yè)沒有成本管理意識(shí)，沒有認(rèn)識(shí)到成本管理在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益中的作用，只有在施工過程中對(duì)成本進(jìn)行合理控制，才能減少工程費(fèi)用，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。但在目前的房地產(chǎn)工程中，管理人員和現(xiàn)場(chǎng)施工人員缺乏成本控制意識(shí)，因此在實(shí)際施工過程中沒有制訂合理的成本控制計(jì)劃。成本計(jì)劃是一種成本目標(biāo)值，是根據(jù)市場(chǎng)行情和企業(yè)自身的施工技術(shù)條件確定的。缺少成本計(jì)劃，企業(yè)就不具備成本控制目標(biāo)。

2、對(duì)成本控制管理存在誤區(qū)

這是企業(yè)成本控制管理工作的一個(gè)失誤之處，有的職工認(rèn)為成本控制是財(cái)務(wù)部門或者領(lǐng)導(dǎo)人員的責(zé)任，和自己的關(guān)系不大，因此使企業(yè)成本管理范圍減小，而企業(yè)的成本管理涉及到企業(yè)全體員工，要求必須全部人員共同參與，自工程招標(biāo)到竣工驗(yàn)收，企業(yè)全體員工都應(yīng)參與。企業(yè)的成本控制和管理要落實(shí)到實(shí)際施工中的每一個(gè)步驟，都應(yīng)該嚴(yán)格控制和管理工程施工過程中每一項(xiàng)收入和支出，只有及時(shí)轉(zhuǎn)變員工對(duì)成本管理的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，才有利于成本管理工作的順利進(jìn)行。

3、成本管理制度不完善

管理制度不完善主要有下面這些表現(xiàn)：一成本管理過程中的責(zé)任和權(quán)力不能明確，各個(gè)部門的成本支出不規(guī)范；二員工的工資和業(yè)績沒有掛鉤，干多干少都一樣，這種現(xiàn)象不利于調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，造成嚴(yán)重的浪費(fèi)現(xiàn)象。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程全過程成本控制與管理

1、工程項(xiàng)目招投標(biāo)階段成本管理

在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目全過程成本管理過程中，成本管理的起點(diǎn)就是招投標(biāo)階段，也是成本管理的重點(diǎn)源頭，是確保施工企業(yè)是否獲得合理利潤的重要階段，該階段明確了承包和發(fā)包雙方的責(zé)任和義務(wù)，避免在施工和結(jié)算時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。

站在開發(fā)商的角度，投標(biāo)價(jià)格高度會(huì)對(duì)項(xiàng)目投入成本產(chǎn)生直接影響，站在施工企業(yè)的角度，投標(biāo)價(jià)格高度將會(huì)直接的影響到自身的收益，做好施工過程中成本管理會(huì)對(duì)收益的高度產(chǎn)生直接影響，所以，應(yīng)對(duì)招投標(biāo)階段的成本管理加以重視。

招投標(biāo)階段成本管理的主要工作是全面熟悉招投標(biāo)流程，全面預(yù)測(cè)投標(biāo)工程成本利潤，選擇出最佳的施工方案投標(biāo)，簽訂施工合同過程中，掌握合同的類型、合同存在的風(fēng)險(xiǎn)、合同條款和支付方式的準(zhǔn)確性，確保所簽訂合同的公平合理性，為后面的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本管理打下良好的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工投標(biāo)是指投標(biāo)人受邀參加投標(biāo)，滿足投標(biāo)條件的企業(yè)也可以申請(qǐng)投標(biāo)，然后投標(biāo)人在滿足招標(biāo)文件條件和要求基礎(chǔ)上，將預(yù)算價(jià)格遞交給招標(biāo)人爭(zhēng)取中標(biāo)的整個(gè)過程。

投標(biāo)企業(yè)在拿到投標(biāo)文件之后，首先要仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件，對(duì)其內(nèi)容和要求有全面的理解，從而有計(jì)劃的開展投標(biāo)工作。例如投標(biāo)人資格要求、文件遞交截止時(shí)間、建設(shè)資金來源、現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)間等等。在了解以上因素之外，還要重點(diǎn)注意房地產(chǎn)施工項(xiàng)目對(duì)于工程質(zhì)量和工期的要求。組織投標(biāo)人員對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行深入分析，確認(rèn)本單位是否有能力可以承接該工程項(xiàng)目，該工程項(xiàng)目會(huì)為企業(yè)帶來盈利或虧損，另外，還需要注意在投標(biāo)文件中存在哪些條款是不利于自己企業(yè)的，在投標(biāo)階段的報(bào)價(jià)中應(yīng)體現(xiàn)出這些風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)項(xiàng)目虧本的問題。

2、工程項(xiàng)目施工階段的成本管理

由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營性質(zhì)，使得投標(biāo)越激烈，承包商的利潤空間相應(yīng)的會(huì)越小。施工企業(yè)中標(biāo)并不意味著一定會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利，施工企業(yè)盈利與否受到施工階段成本管理的影響較大。工程項(xiàng)目施工階段如果出現(xiàn)問題，隨之利潤空間也會(huì)隨之降低。由此可見，施工階段的成本管理是施工項(xiàng)目各階段成本控制的重點(diǎn)。施工階段成本管理效果如何會(huì)直接影響到工程項(xiàng)目總成本的高低。

工程項(xiàng)目施工階段的工期成本和質(zhì)量成本控制不容忽視。工期成本是指工程項(xiàng)目實(shí)施中企業(yè)為達(dá)到工期目標(biāo)采取措施所消耗的費(fèi)用，加強(qiáng)施工進(jìn)度管理也就是加強(qiáng)施工工期目標(biāo)管理，工期管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)合同承諾和獲得信譽(yù)的重要條件。

施工進(jìn)度滯后，隨之而增加的便是各項(xiàng)的管理費(fèi)和租賃費(fèi)，從而引發(fā)成本的增加?？刂乒て诔杀局饕峭ㄟ^科學(xué)調(diào)配工序、有效組織，加快施工進(jìn)度，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)降低工期成本目的。例如，施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，還有周轉(zhuǎn)設(shè)備和施工機(jī)械費(fèi)用等等。

質(zhì)量成本控制是指提高項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量所消耗的費(fèi)用，還包含由于未能達(dá)到客戶需求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的損失，質(zhì)量成本控制主要表現(xiàn)在兩方面：

一方面，編制房地產(chǎn)施工項(xiàng)目質(zhì)量成本計(jì)劃，合理統(tǒng)計(jì)、分析施工項(xiàng)目數(shù)據(jù)，對(duì)施工項(xiàng)目質(zhì)量成本技術(shù)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督和管理。另一方面，質(zhì)量有效的質(zhì)量預(yù)控目標(biāo)，并全程的監(jiān)督檢查，確保個(gè)分項(xiàng)工程交驗(yàn)合格，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，避免出現(xiàn)返工現(xiàn)象和質(zhì)量問題的發(fā)生。

3、工程項(xiàng)目竣工階段的成本管理

工程項(xiàng)目竣工階段的成本管理作為施工項(xiàng)目全過程成本管理的最后階段，施工企業(yè)將合同中所有內(nèi)容完成，并且驗(yàn)收合格，便可以與業(yè)主結(jié)算工程尾款?？⒐るA段的結(jié)算的結(jié)果會(huì)對(duì)施工單位的利益產(chǎn)生直接影響，因此，應(yīng)對(duì)竣工階段的成本控制充分重視。

在竣工結(jié)算中，項(xiàng)目部應(yīng)將結(jié)算資料全部交給預(yù)算部門，由預(yù)算部分對(duì)其中的材料消耗、人工費(fèi)用等進(jìn)行分析和檢查，確保工程竣工結(jié)算的準(zhǔn)確性和完整性。預(yù)算部門在各部門的配合下，提交預(yù)算，確保工程竣工階段的預(yù)算順利完成。

房地產(chǎn)施工項(xiàng)目竣工后，還要對(duì)工程項(xiàng)目成本管理的成績進(jìn)行考核。根據(jù)考核的實(shí)際情況，找出相關(guān)責(zé)任人給予其一定的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰。根據(jù)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的成本管理規(guī)定，對(duì)成本管理人員進(jìn)行考核，考核內(nèi)容包括設(shè)備使用費(fèi)、人工費(fèi)、原材料成本和工作量，根據(jù)考核獎(jiǎng)罰制度，實(shí)行獎(jiǎng)優(yōu)罰劣原則。

成本考核指標(biāo)可有效降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，加強(qiáng)項(xiàng)目管理層對(duì)經(jīng)歷部門的統(tǒng)籌指導(dǎo)，充分的運(yùn)用管理人員在工作中所積累的經(jīng)驗(yàn)和智慧，避免企業(yè)中項(xiàng)目管理出現(xiàn)異化現(xiàn)象，轉(zhuǎn)變?yōu)樯贁?shù)人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的管理模式。

項(xiàng)目經(jīng)理部的獎(jiǎng)勵(lì)和績效，是根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成的實(shí)際情況而定的，所以平常發(fā)放的獎(jiǎng)金嚴(yán)格上來講實(shí)際上是預(yù)發(fā)，真正兌現(xiàn)的時(shí)間是在責(zé)任成本合同全部完成和主體結(jié)算和項(xiàng)目竣工完成后進(jìn)行的。

結(jié)束語

總之，為了做好房地產(chǎn)工程全過程的成本控制和管理工作，就要嚴(yán)格管理工程的每個(gè)環(huán)節(jié)，科學(xué)制定各個(gè)環(huán)節(jié)工作計(jì)劃，同時(shí)重視培養(yǎng)工程成本控制管理人員，使其跟上快速發(fā)展的新時(shí)代。保證工程成本控制管理工作的順利進(jìn)行，企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，才能不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

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