房地產(chǎn)項目的施工管理簡析

【摘 要】近幾年，房地長行業(yè)發(fā)展迅猛，同時也加大了企業(yè)之間的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場中生存就必須要通過強化施工管理來提高企業(yè)的競爭力，對此加強房地產(chǎn)項目的施工管理進行研究非常有必要，從而采取有效的措施解決存在的問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的科學性、規(guī)范性?；诖吮疚姆治隽朔康禺a(chǎn)項目的施工管理的相關(guān)方面。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；施工管理；措施

1、我國房地產(chǎn)項目施工管理現(xiàn)狀

近十幾年來我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場的剛性需求使得眾多企業(yè)之間的競爭也越發(fā)激烈，市場的激烈競爭給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。企業(yè)要在土地出讓招標中獲勝除了資質(zhì)、勢力等方面的因素外還要在施工技術(shù)、施工管理方面具有對手無可比擬的優(yōu)勢。而施工管理水平也成為體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要實力之一。目前房地長項目施工管理中還有很多的不足，嚴重制約了分行業(yè)的發(fā)展。因此需要我們加強房地產(chǎn)項目施工管理的研究，相信我國房地產(chǎn)項目會隨著房地產(chǎn)工程項目的發(fā)展而發(fā)展，項目施工管理也能夠逐漸適應(yīng)工程建設(shè)的需要，同時需要注意的是在這樣的基礎(chǔ)上還要不斷的創(chuàng)新和自我完善。

2、影響房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理的因素分析

2.1、影響房地產(chǎn)開發(fā)項目施工進度的因素

影響施工進度的主要因素表現(xiàn)為：一是相關(guān)單位沒有按照預(yù)定的進度執(zhí)行。項目施工是由不同部門共同協(xié)作才能完成的，如果其中任何的一個部門、環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響施工的進度；二是設(shè)計的變更。在施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計變更的現(xiàn)象，設(shè)計變更會導致原來預(yù)定的施工方案被改變，進而會產(chǎn)生新的工作，其必然會導致工程的延期；三是施工所需要的物質(zhì)短期。在施工過程中施工物質(zhì)的保障工作是施工管理中的重要內(nèi)容，因為施工物質(zhì)短期而導致施工進度延期的現(xiàn)象在房地產(chǎn)項目施工中比較常見，比如因為資金沒有及時到位，而導致施工企業(yè)不能及時地購買施工材料、支付施工人員工資等導致施工的被迫停止；四是不可抗力因素的出現(xiàn)。同時還有自然災(zāi)害是我們不能控制的，需要引起我們的重視。

2.2、影響房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量的因素

影響施工質(zhì)量的因素主要集中在：一是人的因素。在施工過程中人的因素對施工質(zhì)量的影響是巨大的，如果施工人員在施工過程中不嚴格遵守施工要求規(guī)范或者其本身就存在技術(shù)問題，這樣他們所從事的工作就不可能從根本上保障質(zhì)量；二是施工材料的因素。施工材料是構(gòu)成施工質(zhì)量的重要保障，如果沒有符合施工要求的建筑材料，那么無論采取什么樣的施工技術(shù)方案都不可能保障施工質(zhì)量；三是機械的因素。隨著現(xiàn)代建筑業(yè)的不斷發(fā)展，機械在施工中的作用越來越突出，機械設(shè)備的功能狀態(tài)直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，比如在施工過程中的計量方面，如果全站儀的標定超過預(yù)定的時間就會導致建筑物和構(gòu)件的點位出現(xiàn)偏差，影響施工的質(zhì)量。

2.3、影響房地產(chǎn)項目施工成本的因素

縱觀房地產(chǎn)項目施工的全過程，影響成本的因素貫穿于整個項目工程的施工過程，具體表現(xiàn)在：一是沒有嚴格規(guī)范施工合同。施工合同是施工雙方權(quán)利與義務(wù)的有效保障，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的重要依據(jù)，通過合同可以明確規(guī)定施工的總造價以及具體的費用支出情況等；二是在施工過程中沒有對工程進行嚴格的管理。在具體的施工中由于忽視監(jiān)督管理的作用或者因為制度的不健全導致相應(yīng)的責任沒有落實到實處，導致施工的進度與控制與預(yù)定的方案相差甚遠，比如施工人員不嚴格執(zhí)行施工建筑材料保管制度，導致施工材料的損壞，而造成施工成本的上升；三是缺乏對工程進度風險的準確把握。施工過程中會存在一定的風險，如果不能及時的將這些風險因素處理掉，就會增加施工的成本。

3、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理的措施

3.1、進度管理

加強進度管理應(yīng)根據(jù)項目的進度目標制定進度計劃，通過進度計劃指導工程實施。進度控制過程中，一定要抓住關(guān)鍵線路，以關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵工作為核心，嚴控其進度，并以關(guān)鍵線路為中心來組織日常管理工作和督促其他工作的實施，盡量避免窩工、停工等影響進度的事件的發(fā)生。根據(jù)進度計劃，合理配置人力，材料，機械設(shè)備等資源的供應(yīng)。定時地進行現(xiàn)場進度的檢查并與進度計劃進行對比，若出現(xiàn)滯后情況時，應(yīng)認真分析發(fā)生滯后的原因，并制定相關(guān)措施用以搶回進度，以保證進度在可控范圍內(nèi)。同時通過采取專業(yè)分包、鼓勵采用新材料及新工藝提高施工進度等方法來加快施工進度。

3.2、質(zhì)量管理

在工程質(zhì)量管理的過程中，應(yīng)該貫徹全員、全面的工程質(zhì)量管理的思想，根據(jù)動態(tài)控制原理，對整個施工階段進行事前控制、事中控制和事后控制。事前控制屬于主動控制，通過編制工程施工質(zhì)量計劃，確定工程質(zhì)量目標，設(shè)立工程質(zhì)量控制關(guān)鍵點，并分析可能導致工程質(zhì)量偏離質(zhì)量目標的各種可能因素，并建立質(zhì)量控制風險清單，針對影響因素和質(zhì)量風險清單制定有效的預(yù)防措施，未雨綢繆，防患于未然。事中控制是指在工程施工過程中，對可能影響施工質(zhì)量的各種因素進行動態(tài)控制，這個過程是一個自控與監(jiān)控相輔相成的過程，在此過程中我們必須采取“樣板先行”的方法來建立重要施工工序的樣板，同時通過“三檢”制度，嚴控每一道施工工序的質(zhì)量。事后控制就是針對已經(jīng)發(fā)生工程質(zhì)量問題的部位或工序采取補救措施挽回工程質(zhì)量的過程，主要采取返工、修補、加固、重做等方式來彌補質(zhì)量缺陷，保證交付的產(chǎn)品是一個合格的產(chǎn)品。

3.3、成本管理成本管理

應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個開發(fā)過程當中。其中對工程管理影響最深的成本管控重點階段是設(shè)計階段與施工階段。在設(shè)計階段要做好成本管理，首先要堅定不移的推行限額設(shè)計制度，然后必須引進競爭機制，開展設(shè)計公開招投標，通過充分競爭機制引入優(yōu)秀的設(shè)計單位進行設(shè)計，提高設(shè)計的性價比，減少設(shè)計的疏漏之處，從而降低工程造價。要想做好施工階段的成本管控，就必須做好材料及設(shè)備的選定、工程設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的控制這兩方面的工作。在進行材料與設(shè)備選定時，首先應(yīng)編制出材料與設(shè)備采購清單，然后根據(jù)質(zhì)量與性能要求，初步篩選出可能的供貨渠道，并引入競爭機制，選取性價比高的材料供應(yīng)商。對于設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證的控制方面，一定要盡量控制設(shè)計變更的數(shù)量與造價，因此設(shè)計變更應(yīng)該與限額設(shè)計掛鉤，通過限額設(shè)計來控制設(shè)計變更的造價，在進行現(xiàn)場簽證時，現(xiàn)場工程師一定要認真審核細致計量方能降低工程造價。

3.4、加強管理工作的信息化建設(shè)

在當前信息化時代，信息化建設(shè)及管理水平對企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動化，還在于針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動化管理軟件，從而加強項目開發(fā)管理及工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發(fā)生，進而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業(yè)樹立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費者的青睞。

3.5、加強行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)繁榮和高速增長的階段。有的企業(yè)由于利益驅(qū)使出現(xiàn)很多違規(guī)違法行為，導致市場競爭秩序被破壞，國家和消費者利益受損。這與我國法律法規(guī)不健全，監(jiān)督體系不完善等現(xiàn)象存在必然的聯(lián)系。為此，提升項目管理質(zhì)量必須做好法律法規(guī)建設(shè)，為行業(yè)競爭秩序的維護提供一個穩(wěn)定可靠的保障。

總之，建設(shè)成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)企業(yè)存在與市場競爭中的重要要素，因此加強施工管理是非常重要的，需要引起我們的重視。

參考文獻：

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