房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和現(xiàn)狀分析

【摘 要】隨著近兩年我國房價的快速上漲，我國房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速上漲的發(fā)展行業(yè)，無論是一線城市還是二線、三線城市，高房價已經(jīng)成為人們輿論的主要焦點。隨著我國“宏觀穩(wěn)、微觀活”政策的出臺，我國的房地產(chǎn)進入了結構性調整階段，隨著人們生活水平的不斷提高以及我國城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，我國房地產(chǎn)將會呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢?；诖?，本文就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和現(xiàn)狀進行分析與研究。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢

引言

目前，我國的房地產(chǎn)市場逐漸退出高潮，回歸平淡，甚至存在下行的風險。房地產(chǎn)價格的下降已不只局限于少數(shù)三四線城市，也不止局限于一兩個區(qū)域，這股下行趨勢已經(jīng)開始蔓延至全國，甚至連最堅挺的一線城市的房價也開始出現(xiàn)量價齊跌的情況。以北京為例，多個新開樓盤已經(jīng)打出了降價的旗號，而二手房市場的存銷比明顯升高，市場逐漸從賣方市場向買方市場轉變。

一、我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）我國房地產(chǎn)供給端情況

從供給端來看，1～4月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資為2.2萬億元，同比增加16.4%，但是開發(fā)投資的同比增速自從去年12月開始出現(xiàn)單調遞減的趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-4月份下降5.6個百分點。

新開工建筑面積4.3億平方米，其中新開工住宅建筑面積3.1億平方米，同比分別下降高達22.1%和24.5%，房屋施工面積5.6億平方米，其中住宅施工面積4.3億平方米，同比上升12.8%和9.9%，但是增幅較2014年一季度均有下降。竣工面積為2.3億平米，其中住宅竣工面積1.7億平米，同比分別下降0.3%和2.1%。

從上述的統(tǒng)計指標中，我們已經(jīng)看出，供給端市場冷淡的態(tài)勢已基本確定，而且按照房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積和新開工建設面積這兩項反映未來供給市場的重要指標基本可以確定未來一段時間里，我國房地產(chǎn)市場的供給將會出現(xiàn)明顯的收縮。

（二）我國房地產(chǎn)需求端情況

我們再看需求端的情況。1～4月份，我國房地產(chǎn)銷售面積達到2.7億平米，銷售額達到1.8萬億元，同比分別下降6.9%和7.8%，降幅比1-3月份雙雙出現(xiàn)增大的趨勢。待銷售面積分別為5.2億平方米，同比上升23.6%。從需求端的兩大指標看，一方面是月銷量的下降，一方面是存量的大幅增加，需求市場的轉冷跡象也很明顯。

（三）我國房地產(chǎn)市場整體走向

綜合供求兩端的情況看，我國的房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的衰退跡象了呢？我們可以通過評價房地產(chǎn)市場供求狀況的存銷比看供求均衡狀況，存銷比是7.7小于供求均衡臨界點8，按照市場的供求原則未來應該是處于上升的趨勢。

但是，房價的決定因素不單僅僅是供求關系所決定，還包括市場、購房者對于未來方式的信心和對價格的市場預期等多重因素。而今的房地產(chǎn)市場面臨的更多的是房價下跌的壓力，購房者更多的是采取觀望的態(tài)度，并且形成了較為強烈的價格下降的預期。

甚至有對房地產(chǎn)市場采取全盤否定，夸大房地產(chǎn)市場會崩盤的風險。這些言語只要稍加理性的分析，就可不攻自破。

二、對房地產(chǎn)發(fā)展的建議

（一）加強政府的宏觀調控作用，面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象，政府應通過稅收等宏觀調控手段，對房地產(chǎn)實施調控，目前我國房地產(chǎn)稅收集中于流轉環(huán)節(jié)，土地增值稅、營業(yè)稅和所得稅，而房地產(chǎn)保有方面的稅費過低，導致了大量的房屋投機行為的產(chǎn)生，使得部分房屋成為保值增值的工具，減弱房屋的居住功能，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，應通過增加房屋保有環(huán)節(jié)方面的稅費，提高房屋保有方面的費用，確保房價在一個合理的范圍內(nèi)波動，減少房地產(chǎn)市場的投機行為，避免房地產(chǎn)泡沫化。

（二）加大保障性住房建投入，改善城市中低收入人群的居住條件。

確保人們住有所居，是重要的民生問題，對于促進社會穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。政府應該通過法律、規(guī)劃、財政、金融、稅收等多種手段，保障城鎮(zhèn)中低收入群體和最低收入群體基本住房需求，加強經(jīng)濟適用房的建設，確保符合條件的中低收入群體買得起、買得到經(jīng)濟適用住房，同時，大力發(fā)展廉租房建設，中低收入人群能夠住上廉租住房，從而滿足中低收入人群對住房的基本需求，確保社會健康和諧發(fā)展。

（三）加大中小戶型的住房供給。

因當前商品房的過于超前發(fā)展，由其面積大、單價高，導致房屋總價超出了購房者的實際購買能力，不得不依靠銀行貸款購買住房，出現(xiàn)了很多“房奴族”，終身為房貸而工作奔波，也加大了銀行的資金壓力，因此，加大中低價位的房屋的供給刻不容緩，通過建設中小戶型的房屋，降低房屋總購買的價格，能夠有效地緩解住房的壓力和經(jīng)濟壓力，對全面建設小康社會有積極的促進作用。

（四）科學規(guī)劃城鎮(zhèn)建設，積極完善房地產(chǎn)的各項配套設施。

科學合理規(guī)劃城市建設，對新建小區(qū)進行合理布局，確保小區(qū)周邊生活設施完善，同時完善已建小區(qū)基礎設施及社會公共配套、社區(qū)配套建設。在房地產(chǎn)業(yè)建設時，應該根據(jù)人口規(guī)模、服務半徑以及相應的配建標準等因素，對各項配套設施以及城市綠地在空間布局上進行了科學合理的安排，并根據(jù)配建規(guī)模對設施用地適當進行預留，以此作為規(guī)劃管理的依據(jù)。并從政策上加以引導，以市場的手段配置各種資源和要素，提高房地產(chǎn)發(fā)展的整體規(guī)劃的科學性和合理性。

（五）提高房地產(chǎn)開發(fā)的自有資金比例，同時擴寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化，分散房地產(chǎn)投資風險，避免房地產(chǎn)金融風險全部集中到銀行，同時降低房地產(chǎn)企業(yè)因銀行政策變動而導致的風險，同時建立房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管制度，確保購買者的資金能夠用到房地產(chǎn)的建設上來，避免爛尾樓的產(chǎn)生，導致資源的浪費，確保社會的安定和諧。

三、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)供需結構建設會更加合理

基于我國房地產(chǎn)市場越加成熟、國家宏觀調控的不斷完善，房地產(chǎn)結構建設會更加注重社會的供需結構關系。

一是中國的房地產(chǎn)行業(yè)會由過去的以高回報為主的商業(yè)建筑向“利潤微薄”的保障房建設方向發(fā)展。隨著我國對民生工程的重視程度越來越高，民生保障工程建設會成為未來房地產(chǎn)建設投資的主要發(fā)展方向之一。

二是傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)企業(yè)為市場主體的市場供需結構會發(fā)生根本變化，目前住房消費雖然仍以剛性需求為主，但是隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)未來的建設形式將以滿足人們高端生活品質為主。

三是住宅功能越來越完善。隨著我國互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，未來商業(yè)地產(chǎn)市場將會以社區(qū)購物中心建設為主，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增加了對社區(qū)商業(yè)的投入，以此為購房者提供全面、立體的現(xiàn)代服務。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力會越來越強

隨著我國房地產(chǎn)宏觀調整政策的出臺，我國的房地產(chǎn)粗暴式的盈利時代已經(jīng)結束，市場中中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營越來越困難，它們的融資渠道也越來越狹窄，據(jù)不完全統(tǒng)計，在我國房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，我國開發(fā)商數(shù)量為8萬多家，隨著投資結構的不斷優(yōu)化，未來我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量可以遞減至3000家以下，數(shù)量的遞減并不會造成房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷，反而會促使我國房地產(chǎn)開發(fā)項目質量的不斷提高。

（三）我國住房供給方式呈現(xiàn)多樣化

從2009年底以來國家出臺相關臨時性的政策措施來看，未來中國的住房供應將出現(xiàn)以下幾種形式：

一是由房地產(chǎn)行業(yè)依照市場經(jīng)濟模式供應的各類商品房；

二是由政府供應的經(jīng)濟適用房；

三是由政府供給的廉租房；四是政府還可能會提練更多的住房供應名詞類型。

通過這一宏觀方向上的發(fā)展方向定位，我國的房地產(chǎn)業(yè)將會走向更規(guī)范和具備競爭性的發(fā)展模式，并同時為我國居民提供更好的住房產(chǎn)品，盡到房地產(chǎn)企業(yè)本身的社會責任。

結束語

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國的國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，為國家的經(jīng)濟發(fā)展做出了突出的貢獻，但伴隨著房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了房價增長過快，運行機制不完善，投資過熱等問題，這些問題嚴重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，只有有效的解決其中存在的問題，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

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