房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理簡(jiǎn)析

【摘 要】近幾年，房地長(zhǎng)行業(yè)發(fā)展迅猛，同時(shí)也加大了企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)中生存就必須要通過(guò)強(qiáng)化施工管理來(lái)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)此加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理進(jìn)行研究非常有必要，從而采取有效的措施解決存在的問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的科學(xué)性、規(guī)范性?；诖吮疚姆治隽朔康禺a(chǎn)項(xiàng)目的施工管理的相關(guān)方面。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工管理；措施

1、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理現(xiàn)狀

近十幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求使得眾多企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。企業(yè)要在土地出讓招標(biāo)中獲勝除了資質(zhì)、勢(shì)力等方面的因素外還要在施工技術(shù)、施工管理方面具有對(duì)手無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。而施工管理水平也成為體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要實(shí)力之一。目前房地長(zhǎng)項(xiàng)目施工管理中還有很多的不足，嚴(yán)重制約了分行業(yè)的發(fā)展。因此需要我們加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的研究，相信我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)隨著房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的發(fā)展而發(fā)展，項(xiàng)目施工管理也能夠逐漸適應(yīng)工程建設(shè)的需要，同時(shí)需要注意的是在這樣的基礎(chǔ)上還要不斷的創(chuàng)新和自我完善。

2、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理的因素分析

2.1、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度的因素

影響施工進(jìn)度的主要因素表現(xiàn)為：一是相關(guān)單位沒(méi)有按照預(yù)定的進(jìn)度執(zhí)行。項(xiàng)目施工是由不同部門(mén)共同協(xié)作才能完成的，如果其中任何的一個(gè)部門(mén)、環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響施工的進(jìn)度；二是設(shè)計(jì)的變更。在施工過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)變更會(huì)導(dǎo)致原來(lái)預(yù)定的施工方案被改變，進(jìn)而會(huì)產(chǎn)生新的工作，其必然會(huì)導(dǎo)致工程的延期；三是施工所需要的物質(zhì)短期。在施工過(guò)程中施工物質(zhì)的保障工作是施工管理中的重要內(nèi)容，因?yàn)槭┕の镔|(zhì)短期而導(dǎo)致施工進(jìn)度延期的現(xiàn)象在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中比較常見(jiàn)，比如因?yàn)橘Y金沒(méi)有及時(shí)到位，而導(dǎo)致施工企業(yè)不能及時(shí)地購(gòu)買(mǎi)施工材料、支付施工人員工資等導(dǎo)致施工的被迫停止；四是不可抗力因素的出現(xiàn)。同時(shí)還有自然災(zāi)害是我們不能控制的，需要引起我們的重視。

2.2、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量的因素

影響施工質(zhì)量的因素主要集中在：一是人的因素。在施工過(guò)程中人的因素對(duì)施工質(zhì)量的影響是巨大的，如果施工人員在施工過(guò)程中不嚴(yán)格遵守施工要求規(guī)范或者其本身就存在技術(shù)問(wèn)題，這樣他們所從事的工作就不可能從根本上保障質(zhì)量；二是施工材料的因素。施工材料是構(gòu)成施工質(zhì)量的重要保障，如果沒(méi)有符合施工要求的建筑材料，那么無(wú)論采取什么樣的施工技術(shù)方案都不可能保障施工質(zhì)量；三是機(jī)械的因素。隨著現(xiàn)代建筑業(yè)的不斷發(fā)展，機(jī)械在施工中的作用越來(lái)越突出，機(jī)械設(shè)備的功能狀態(tài)直接關(guān)系到施工的質(zhì)量，比如在施工過(guò)程中的計(jì)量方面，如果全站儀的標(biāo)定超過(guò)預(yù)定的時(shí)間就會(huì)導(dǎo)致建筑物和構(gòu)件的點(diǎn)位出現(xiàn)偏差，影響施工的質(zhì)量。

2.3、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本的因素

縱觀房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的全過(guò)程，影響成本的因素貫穿于整個(gè)項(xiàng)目工程的施工過(guò)程，具體表現(xiàn)在：一是沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)范施工合同。施工合同是施工雙方權(quán)利與義務(wù)的有效保障，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的重要依據(jù)，通過(guò)合同可以明確規(guī)定施工的總造價(jià)以及具體的費(fèi)用支出情況等；二是在施工過(guò)程中沒(méi)有對(duì)工程進(jìn)行嚴(yán)格的管理。在具體的施工中由于忽視監(jiān)督管理的作用或者因?yàn)橹贫鹊牟唤∪珜?dǎo)致相應(yīng)的責(zé)任沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處，導(dǎo)致施工的進(jìn)度與控制與預(yù)定的方案相差甚遠(yuǎn)，比如施工人員不嚴(yán)格執(zhí)行施工建筑材料保管制度，導(dǎo)致施工材料的損壞，而造成施工成本的上升；三是缺乏對(duì)工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確把握。施工過(guò)程中會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果不能及時(shí)的將這些風(fēng)險(xiǎn)因素處理掉，就會(huì)增加施工的成本。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理的措施

3.1、進(jìn)度管理

加強(qiáng)進(jìn)度管理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度目標(biāo)制定進(jìn)度計(jì)劃，通過(guò)進(jìn)度計(jì)劃指導(dǎo)工程實(shí)施。進(jìn)度控制過(guò)程中，一定要抓住關(guān)鍵線路，以關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵工作為核心，嚴(yán)控其進(jìn)度，并以關(guān)鍵線路為中心來(lái)組織日常管理工作和督促其他工作的實(shí)施，盡量避免窩工、停工等影響進(jìn)度的事件的發(fā)生。根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃，合理配置人力，材料，機(jī)械設(shè)備等資源的供應(yīng)。定時(shí)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度的檢查并與進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，若出現(xiàn)滯后情況時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析發(fā)生滯后的原因，并制定相關(guān)措施用以搶回進(jìn)度，以保證進(jìn)度在可控范圍內(nèi)。同時(shí)通過(guò)采取專業(yè)分包、鼓勵(lì)采用新材料及新工藝提高施工進(jìn)度等方法來(lái)加快施工進(jìn)度。

3.2、質(zhì)量管理

在工程質(zhì)量管理的過(guò)程中，應(yīng)該貫徹全員、全面的工程質(zhì)量管理的思想，根據(jù)動(dòng)態(tài)控制原理，對(duì)整個(gè)施工階段進(jìn)行事前控制、事中控制和事后控制。事前控制屬于主動(dòng)控制，通過(guò)編制工程施工質(zhì)量計(jì)劃，確定工程質(zhì)量目標(biāo)，設(shè)立工程質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn)，并分析可能導(dǎo)致工程質(zhì)量偏離質(zhì)量目標(biāo)的各種可能因素，并建立質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)清單，針對(duì)影響因素和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)清單制定有效的預(yù)防措施，未雨綢繆，防患于未然。事中控制是指在工程施工過(guò)程中，對(duì)可能影響施工質(zhì)量的各種因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，這個(gè)過(guò)程是一個(gè)自控與監(jiān)控相輔相成的過(guò)程，在此過(guò)程中我們必須采取“樣板先行”的方法來(lái)建立重要施工工序的樣板，同時(shí)通過(guò)“三檢”制度，嚴(yán)控每一道施工工序的質(zhì)量。事后控制就是針對(duì)已經(jīng)發(fā)生工程質(zhì)量問(wèn)題的部位或工序采取補(bǔ)救措施挽回工程質(zhì)量的過(guò)程，主要采取返工、修補(bǔ)、加固、重做等方式來(lái)彌補(bǔ)質(zhì)量缺陷，保證交付的產(chǎn)品是一個(gè)合格的產(chǎn)品。

3.3、成本管理成本管理

應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中。其中對(duì)工程管理影響最深的成本管控重點(diǎn)階段是設(shè)計(jì)階段與施工階段。在設(shè)計(jì)階段要做好成本管理，首先要堅(jiān)定不移的推行限額設(shè)計(jì)制度，然后必須引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，開(kāi)展設(shè)計(jì)公開(kāi)招投標(biāo)，通過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，提高設(shè)計(jì)的性價(jià)比，減少設(shè)計(jì)的疏漏之處，從而降低工程造價(jià)。要想做好施工階段的成本管控，就必須做好材料及設(shè)備的選定、工程設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制這兩方面的工作。在進(jìn)行材料與設(shè)備選定時(shí)，首先應(yīng)編制出材料與設(shè)備采購(gòu)清單，然后根據(jù)質(zhì)量與性能要求，初步篩選出可能的供貨渠道，并引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，選取性價(jià)比高的材料供應(yīng)商。對(duì)于設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制方面，一定要盡量控制設(shè)計(jì)變更的數(shù)量與造價(jià)，因此設(shè)計(jì)變更應(yīng)該與限額設(shè)計(jì)掛鉤，通過(guò)限額設(shè)計(jì)來(lái)控制設(shè)計(jì)變更的造價(jià)，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)工程師一定要認(rèn)真審核細(xì)致計(jì)量方能降低工程造價(jià)。

3.4、加強(qiáng)管理工作的信息化建設(shè)

在當(dāng)前信息化時(shí)代，信息化建設(shè)及管理水平對(duì)企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動(dòng)化，還在于針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動(dòng)化管理軟件，從而加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理及工作中各部門(mén)的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯(cuò)誤的發(fā)生，進(jìn)而全面提升管理水平。同時(shí)還有利于幫助企業(yè)樹(shù)立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會(huì)形象，贏得更多消費(fèi)者的青睞。

3.5、加強(qiáng)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)繁榮和高速增長(zhǎng)的階段。有的企業(yè)由于利益驅(qū)使出現(xiàn)很多違規(guī)違法行為，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序被破壞，國(guó)家和消費(fèi)者利益受損。這與我國(guó)法律法規(guī)不健全，監(jiān)督體系不完善等現(xiàn)象存在必然的聯(lián)系。為此，提升項(xiàng)目管理質(zhì)量必須做好法律法規(guī)建設(shè)，為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)秩序的維護(hù)提供一個(gè)穩(wěn)定可靠的保障。

總之，建設(shè)成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)存在與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要要素，因此加強(qiáng)施工管理是非常重要的，需要引起我們的重視。

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