保障房項目與商品房項目可行性研究的對比分析

2011年以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，政策、資金、庫存三大因素決定了樓市的形勢非常嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張、銷售不暢和購房人持續(xù)觀望等現(xiàn)象同時存在，開發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境進入了前所未有的艱難時期。另一方面，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化程度的逐漸提高，城市人口每年都在迅速的膨脹，收入差距也日益擴大，中低收入人群的居住情況日益惡化，住房矛盾逐漸突顯。

而在國家層面上，對房地產(chǎn)行業(yè)的高壓調(diào)控政策，一定階段內(nèi)沒有任何松動的跡象。這就決定了在在建和擬建的項目中，屬于剛性需求的保障房的占比將會增加。加快居民住宅建設(shè)，特別是加快保障房建設(shè)，滿足中低收入居民的居住需求，是切實提高居民生活水平和改善生活質(zhì)量，以促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的出路之一。

保障房項目和一般商品房項目雖然享受的政策和開發(fā)流程有區(qū)別，但也需要進行可行性研究，對建設(shè)項目的市場及投資環(huán)境、技術(shù)上的先進性、適用性，經(jīng)濟合理性與社會影響力和風險性進行綜合分析，對項目前景做出科學(xué)論證，也對項目的順利實施提供支持和參考。

一、保障房項目與商品房項目的比較

1、客戶群體不同

保障性住房是政府為中低收入和低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，具有社會保障的性質(zhì)。而一般商品房都是通過市場化的運作方式，其對象是所有自然人，價格由市場調(diào)節(jié)，政府不加干預(yù)。

2、設(shè)計標準不同

因為保障房具有經(jīng)濟性與適用性的要求，所以保障房設(shè)計的戶型的面積適中，一般選用價格中等，質(zhì)量較好的材料建設(shè)，能保證功能齊全即可。而商品房的面積卻無明確要求，并且出于市場競爭的需要，許多商品房都在采用進口設(shè)備設(shè)施以追求高端。

3、定價不同

商品房價格可以可以根據(jù)項目成本及市場的供需進行制訂，比較靈活，而保障房是由國家推出的具有“福利”性質(zhì)的房屋，所以國家對其建設(shè)成本由一定規(guī)定，減免了一部分費用，建房占用土地由政府統(tǒng)一劃撥，而且對于參與保障房的開發(fā)商，限制其利潤為微利，因此保障房的最終售價與市場上的同類型、同檔次的商品房比，價格要相對便宜許多。

二、項目可行性研究的程序及內(nèi)容

1、項目可行性研究的程序

可行性研究一般包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，初步可行性研究報告和詳細可行性研究報告的編制主要包括四個步驟：一是組織工作小組，對擬建項目進行可行性研究。即確定工作人員，成立可行性研究小組；二是數(shù)據(jù)調(diào)研。根據(jù)分工，工作小組各成員分頭進行數(shù)據(jù)調(diào)查、整理、估算、分析以及有關(guān)指標的計算等；三是形成可行性研究報告初稿。在取得信息資料后，要對其進行整理和篩選，并組織有關(guān)人員進行分析論證，以考察其全面性和準確性；四是論證和修改。編寫出可行性研究報告的初稿以后，要由工作小組成員進行更加深入的分析論證，在經(jīng)過充分的討論以后，再對可行性研究報告進行修改，并最后定稿。

2、項目可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的內(nèi)容隨項目的不同而有所差異，但項目可行性研究的主要內(nèi)容基本一致。主要包括以下幾個方面：實施綱要、項目的背景和基本設(shè)想、建設(shè)地區(qū)、原材料和供應(yīng)品、市場分析與銷售設(shè)想、人力資源、實施計劃和預(yù)算、場址和環(huán)境、工程設(shè)計和工藝、組織和管理費用、財務(wù)分析與投資評估。而本文著重從以下幾個方面進行可行性研究的對比分析：

（1）市場需求性分析

（2）技術(shù)可行性分析

（3）經(jīng)濟合理性分析

（4）社會影響力分析及風險分析

三、保障房項目與商品房項目可行性研究的對比分析

1、投資環(huán)境及市場分析

由于大多數(shù)保障房項目的銷售基本上是由政府統(tǒng)一安置，有的甚至在項目立項之初就已安置完畢，早早確定了保障房的業(yè)主，不需要把項目放到市場上去競爭。所以很多保障房可行性研究常規(guī)的市場需求分析就顯得不像一般商品房那般重要，但因為保障房的選址會影響所在區(qū)域的住宅市場的發(fā)展，故保障房關(guān)于項目區(qū)域的經(jīng)濟及住宅市場的調(diào)查研究仍然是非常重要的部分。

2、技術(shù)可行性

對于技術(shù)方面的可研內(nèi)容，保障房項目和商品房項目都涵蓋從場址建設(shè)、總體規(guī)劃方案論證、工期進度、勞動安全保證、環(huán)境評價等所有方面。但保障房項目的規(guī)模限制較嚴，要在執(zhí)行國家強制性標準前提下滿足功能要求，不僅要注重從技術(shù)上論證其方案是否滿足城市的規(guī)劃要求、環(huán)保要求和消防等強制性規(guī)定的要求，還要仔細研究功能分配和建筑標準，不能突破投資限額。

3、經(jīng)濟合理性

商品房項目以利潤最大化為目標，套用一般的財務(wù)評價指標和參數(shù)即能計算出利潤、投資回收期、盈虧平衡點等，以此來直觀的反映出項目的盈利能力，作為決策的主要依據(jù)。而建設(shè)保障房不是以盈利為主要目的，雖有一定利潤比例，但從實踐看卻并沒有形成有效的盈利模式，有的還是虧本經(jīng)營，其經(jīng)濟合理性主要靠間接效益來顯現(xiàn)。而間接利益不僅是多元的，而且是復(fù)雜的。比如，通過參建保障房來提升市場占有率和社會影響力；通過在保障房地塊上配建商品房來實現(xiàn)盈利；通過參建保障房來獲得融資優(yōu)惠等。所以，保障房的經(jīng)濟評價在采用一般財務(wù)評價指標的基礎(chǔ)之上，還應(yīng)該考慮多方面因素，最終確定項目可行與否。

4、社會影響力和風險分析

保障房項目不同于一般商品房項目的經(jīng)濟屬性和社會屬性，政策性強。主要體現(xiàn)在對國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會效益上的影響，隨之的風險分析也因此集中在政府職能、地方經(jīng)濟規(guī)劃及政策上。

此外，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)，開發(fā)企業(yè)會越來越多的參與開發(fā)保障房建設(shè)。在保障房項目的詳細可行性研究中，還要將拆遷安置做重點研究，不但應(yīng)該以拆遷摸底的初步報告為依據(jù)，還應(yīng)該深入了解拆遷區(qū)域被拆遷人的其他情況。同時對可能出現(xiàn)的拆遷安置的風險進行充分提示，然后根據(jù)已掌握的信息再行出具可行性研究的結(jié)論。

綜上所述，保障房項目的可行性研究有其自身的特點。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)，開發(fā)企業(yè)會越來越多的參與開發(fā)保障房建設(shè)，在項目的可行性研究階段，要根據(jù)項目的實際特點進行調(diào)查，規(guī)避盡可能的風險，以做出科學(xué)合理的決策。