淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟競爭中能否取得經(jīng)濟效益，其主要在于企業(yè)成本實施有效的控制措施，本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，發(fā)現(xiàn)核算必然遇到的問題及產(chǎn)生問題的原因，提出問題及控制措施，旨在為房地產(chǎn)成本核算與控制工作提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本核算；成本控制；措施；

1、房地產(chǎn)成本核算的重要意義

在如今市場經(jīng)濟的帶動下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算既可以滿足企業(yè)一直保持盈利狀態(tài)，也可實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的要求。成本核算的目的就是要控制地產(chǎn)項目的投資，從而達到控制經(jīng)營成本的目的。而造成成本加大的原因有很多，如施工材料上漲、人工成本增高、開發(fā)過程中成本提高，傳統(tǒng)建筑工程施工過程的成本管理模式及傳統(tǒng)投資企業(yè)的成本管理模式都是加大成本的主要原因。核算工作能夠讓企業(yè)適應(yīng)激烈的市場競爭，最終促使企業(yè)實現(xiàn)利益持續(xù)化、效益最大化。

2、成本核算中存在的問題

2.1建立成本核算無法實現(xiàn)一致性，資金賬目分類缺乏規(guī)范及約束性

2.1.1建立成本核算無法實現(xiàn)一致性。房地產(chǎn)開發(fā)不是一蹴而就的，首先經(jīng)過土地資源部門取得使用權(quán)，然后要對土地進行規(guī)劃調(diào)整，而后進入施工、銷售、工程驗收等階段，最后移交給物業(yè)公司來管理。若開發(fā)土地面積太大，公司很難同時投入大量的人力、物力和財力，這對公司長期的發(fā)展極為不利，因此，房地產(chǎn)通常都是分期開發(fā)，前期工程取得的資金用于開發(fā)后期工程，實現(xiàn)對資源的有效配置和高效循環(huán)利用。

2.1.2資金賬目分類缺乏規(guī)范及約束性。在進行成本核算的工作進程中，仍然存在資金賬目分類規(guī)范和約束性的缺乏和不統(tǒng)一性，具體如下：

一方面，普通的財務(wù)人員無法對房地產(chǎn)中專業(yè)性較強的工程及工程成本支出類知識進行了解，比較難以劃分清楚工程成本中應(yīng)該歸屬那個類別，有些具體的分類較易分不清楚，如基礎(chǔ)設(shè)施費用、前期工程款、建筑安裝工程款等。正常工作情況下，很容易遇到某項成本分期支出，且從始至終間隔時間較長這類，加上財務(wù)人員模糊的工程成本概念，導(dǎo)致時期不同的相同成本支出被劃分為不同類別，甚至相關(guān)財務(wù)人員變動崗位也會造成同成本劃分出不同分類，導(dǎo)致缺少連貫的分類，成本分類的界限被模糊。所以說，缺少統(tǒng)一標準的資金賬目分類，無法支持房地產(chǎn)行業(yè)進行準確有效的成本核算。

另一方面，在不同的開發(fā)進度和不同分期工程的房地產(chǎn)項目中，有一些非直接費用無法被計入成本內(nèi)。核算初期，若未對工程進行合理劃分和設(shè)置成本對象，那么所產(chǎn)生的非直接費用將不被核算，積累到后期開發(fā)時難免會出現(xiàn)大量的沒有分類的非直接費用。它們的存在，加大了日后的分配工作的難度，加大成本核算的難度，為成本的增加提供了空間，更多樣化、復(fù)雜化的體現(xiàn)出分配對象及分配原則，導(dǎo)致成本核算準確及有效性大打折扣。

2.2資金實際成本的投入高于預(yù)期

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源成本不得不加大，這與國家金融政策及國家對地產(chǎn)政策的調(diào)控力度密不可分，一旦加大調(diào)控力度，地產(chǎn)企業(yè)將全部面臨資金渠道變小，成本不斷加大的煩惱。當銀行貸款行不通的時候，資金不足只能靠信托等輔助性的融資方式代替。國家對地產(chǎn)政策的收緊，無形中加大了地產(chǎn)融資的成本，也幫助了這些輔助的融資方式，擴大了規(guī)模，提高了它們的重要性。

2.3.工程款支付晚于工程核實，無法對真正的成本進行核算

在房地產(chǎn)成本核算的過程中，大部分工程款的支付情況與工程量完成的時間不同，而實際進度早于工程款的支付。在收取工程款之前，先要由施工單位上報工程量，經(jīng)過工程及投資監(jiān)理單位的審批和核實，這需要花費很長時間。財務(wù)部門沒有得到審批意見前無法估算出工程量，而施工的單位沒有得到準確的核實結(jié)果前，怕交稅不提供發(fā)票，成本的核算只能結(jié)束后收付工程款。這樣實際施工的進度與賬面的成本不符，賬面反映不出應(yīng)有的實際成本。

2.4.預(yù)估成本造成利潤差異

在施工合同沒有支付完前，結(jié)轉(zhuǎn)利潤的時，要對成本進行預(yù)估。預(yù)估要根據(jù)充分且有利的依據(jù)進行，成本估算的偏差嚴重影響企業(yè)的利潤，因為發(fā)地產(chǎn)投資金額非常大，預(yù)估既影響本時期的利潤情況，又對后期利潤產(chǎn)生影響，若造成前后期利潤差異太大，投入和成本不符合配比的現(xiàn)象，企業(yè)必定面臨發(fā)展不穩(wěn)定的非正面影響。

3、解決房地產(chǎn)成本核算的對策和方法

3.1.建立成本管理小組，確保成本核算可靠性

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都是以先驗收后結(jié)算工程款的方式進行核算的，如果沒有發(fā)票及其他的可以提供證明的材料，會造成賬面成本和現(xiàn)實中實際工程費用不同，不能體現(xiàn)出實際開發(fā)中正確的費用。這就要求組建起成本管理小組，小組成員應(yīng)非常專業(yè)和獨立，能對所從事專業(yè)成本進行預(yù)測，可以控制成本和決算。大型開發(fā)項目中更應(yīng)該有這樣的小組，他們能夠及時正確的為核算成本提供專業(yè)依據(jù)，確保成本核算的準備工作及可靠性。

3.2.通過管理方式，提高預(yù)估成本的可靠性財務(wù)人員在利潤結(jié)轉(zhuǎn)的時候，工程費用并未結(jié)算完畢，導(dǎo)致預(yù)估成本時沒有充分依據(jù)，核算成本必然失去真實性。此時，可按照工程決算報告對成本進行預(yù)測，得出來的結(jié)果可靠許多；若此時決算報告未編輯出來，可依據(jù)工程造價預(yù)決算報告進行估算，相對來說結(jié)果也會可靠一些；若連預(yù)決算報告也沒有的話，則依照工程監(jiān)理或者內(nèi)部預(yù)決算來預(yù)估成本，此方式可靠性低于前兩種。當然，企業(yè)也可以組織人員建立滾動式預(yù)算來監(jiān)控成本，以動態(tài)的形式表現(xiàn)出預(yù)算的執(zhí)行情況，把實際運行和預(yù)算的差異區(qū)分出來，降低因估算成本不同出現(xiàn)再沖回，或者認為調(diào)節(jié)成本的現(xiàn)象發(fā)生，增加可信度。由企業(yè)內(nèi)部的審計部門定期對預(yù)估成本進行審計，必要的可以進行專項審計，監(jiān)控核算成本，摒棄利潤失實的情況。

3.3.好前期工作，確定核算對象，統(tǒng)一項目分類

3.3.1統(tǒng)一確立成本核算對象的原則。在會計準則中并未對成本核算的對象進行明確規(guī)范，但是隨著房地產(chǎn)不停地進行分期開發(fā)，不一樣的產(chǎn)品形態(tài)被展現(xiàn)出來，這就要求會計人員應(yīng)該在開發(fā)前對開發(fā)的一系列產(chǎn)品（如房產(chǎn)類型、開發(fā)分期、樣板房、配套的公共建設(shè)及裝修等）進行充分的了解，深入的研究，根據(jù)研究確定成本核算的對象。不論成本核算對象有多少種，都要始終遵循統(tǒng)一的原則來確立成本核算的對象，這樣方便于成本費用的整理，成本費用結(jié)算的及時性，可以起到監(jiān)控成本的目的。類型一：開發(fā)工程量較小的項目，可以將整個項目設(shè)為獨立的成本核算對象；類型二：開發(fā)工程量較大、工期較長的工程，可以把同類型且同期開發(fā)的房地產(chǎn)作為一種成本核算對象，也可按使用功能對工程成本核算對象進行劃分，如游泳池、幼兒園等等。當劃分原則被確立，劃分成本核算對象就清晰可見，這可以減少非正常費用的列支，提高核算成本的真實性及效率性，把不可控因素降到最低。若成本劃分的太細，就會加大工作量，核算工作就會變得繁雜重復(fù)，勢必加大成本效益。最重要的是，成本核算對象確立后，應(yīng)保持連續(xù)性及一致性，不要隨意改變。

3.3.2規(guī)范和約束分類整理。財務(wù)人員也未必能把專業(yè)性比較強的工程支出劃分出正確的類型，加上工程支出品種相當多，依靠經(jīng)驗來劃分，難免會出現(xiàn)劃分混亂的情況。在工作實踐中，一方面，可以由相關(guān)專業(yè)人員在工程款支付時，提前劃分好成本類型，財務(wù)人員負責制作出相對應(yīng)的方面以后查看的文件，對無法定出分類的成本支出進行集中化管理，這樣不論時間長久、人員調(diào)動都可以正常進行成本分類，另一方面，可以對無法區(qū)分的成本在建立合同臺賬時，特別備注說明，日后成本核算人員在維護和記錄臺賬的時候，便可以及時準確的查詢到結(jié)果。

3.4.工程費用利息精細化，提高核算可靠性

要嚴格區(qū)分出不相同的成本對象，把資本化利息區(qū)分開來，避免將其粗略的計入成本。不在同一時期開發(fā)的成本對象，要對相關(guān)的融資情況、資本支出及項目完工情況進行區(qū)分。為實現(xiàn)資本化利息的精細化，對資本化利息和工程費用化的利息這兩者區(qū)分開來，降低清算項目產(chǎn)生的稅收風險。

4、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施

4.1.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。

4.2.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機構(gòu)，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開展財務(wù)統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。

4.3.成本控制觀念更新，實施全面成本控制

房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設(shè)計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設(shè)計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。

4.4.建立科學的成本控制獎罰機制，

調(diào)動相關(guān)責任單位及人員的工作積極性構(gòu)建一個科學可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟利益與成本目標完成情況掛鉤；另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎勵。

結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強對成本核算的重視力度，善于發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，財務(wù)人員也應(yīng)加強對自身的專業(yè)素養(yǎng)，不斷學習提升自身知識層面高度，加強對成本核算的管理，實現(xiàn)成本核算科學化、精準化，最終提高企業(yè)成本價值的控制能力，實現(xiàn)企業(yè)長久、穩(wěn)步發(fā)展。

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